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事故物件の臭いの原因
事故物件の臭いは、遺体の腐敗による「死臭」や「腐敗臭」が原因となっています。
死臭や腐敗臭は細菌による遺体の分解が進行するとともに発生し、温度や湿度が高いほど速くなります。
夏場であれば2～3日、冬場でも5～7日程度で死臭は発生し、時間が経つほどに床や壁に染み込んだ血液や体液が腐敗し、悪臭を放つようになります。
亡くなった人の生前の食生活や健康状態によって臭いに違いがあるといわれており、くさややチーズ、生ゴミが腐った臭いに近いといわれており、普通の人では耐えられないほどの悪臭とされています。
また、亡くなる直前の状態によっては排泄物が現場に残されていることがあったり、生ゴミも放置され腐敗していることもあり、これらも悪臭の原因となっています。
こうなると部屋を掃除して綺麗になっても、臭いを完全に取り除くのは難しいでしょう。
事故物件の臭いを取るには特殊清掃が必要
事故物件の臭いを取るには、特殊清掃を依頼するのが唯一の方法です。
特殊清掃とは、事後物件の清掃は事後物件やゴミ屋敷など、通常とは異なる状況を専門とする清掃業者です。
前述の通り、事故物件についた臭いは通常の清掃では取り除けず、市販の消臭剤やハウスクリーニングではどうにもなりません。
清掃直後は臭いが消えたように感じても、数日経つとまた悪臭が発生する「臭い戻り」という現象があるからです。
臭い戻りは体液など臭いの発生源が少しでも残っていると発生し、壁や床に染み込んでいるといくら清掃しても除去することはできません。
特殊清掃業者へ依頼すれば、清掃開始から2日〜1週間ほどで人が住める環境にすることができます。
特殊清掃を依頼する理由として、自身での処理は精神的な負担も大きくかかるということもあります。
人が亡くなった現場を目の当たりにするというのはショックを受けますし、それが身内や知人であればより大きなものになるでしょう。
なんとか清掃を終えたとしても、また臭いがするようになると、どんどん脳裏に焼き付き事故の記憶が消えなくなってしまいます。
悪臭や精神負担だけでなく、腐敗の進行によっては害虫や有害なウィルスなどが発生していることも多く、事故物件の清掃には危険が伴います。
事故物件の清掃は決して自身や一般の業者で対応しようとせず、必ず特殊清掃業者へ相談してください。
事故物件の特殊清掃の費用
特殊清掃にかかる費用は、部屋の間取りやどの程度の清掃・除菌作業が必要なのかによって大きく変動します。
例えば畳や壁紙などに汚れが染み込んでいる場合は張替え作業も発生するので、必然的に料金も高くなるでしょう。
あくまで一例ですが、以下は特殊清掃業者3社の料金比較表です。
| 間取り | A社 | B社 | C社 |
|---|---|---|---|
| 1K | 70,000円～ | 75,300円～180,000円 | 78,300円～ |
| 1DK | 70,000円～ | 75,300円～180,000円 | |
| 1LDK | 95,000円～ | 要相談 | |
| 2DK | 110,000円～ | 要相談 | |
| 2LDK | 130,000円～ | 98,000円～225,000円 | |
| 3DK | 150,000円～ | 要相談 | |
| 3LDK | 180,000円～ | 要相談 |
※表示金額は全て税込です。
上記の表は目安であり、汚れの除去や壁紙の張替え、消毒剤の散布などは別途料金となっているケースがほとんどのため、実際は上記の料金よりも高額になるでしょう。
地域によっても相場に差があるので、特殊清掃業者の料金は一概にこれくらいとは言えません。
特殊清掃業者に依頼する場合は、事前に費用感について問い合わせたほうがいいでしょう。
特殊清掃の費用目安や業者選びに関しては、以下の記事でも解説しているので、詳しく知りたい方はこちらも読んでみてください。
事故物件の臭いを取っても価値が戻らない2つの理由
事故物件の臭いを取るには特殊清掃が必要ですが、仮に臭いの除去に成功しても、事故物件の資産価値は大きく損なわれたままです。
事故物件の価値低下は、主に以下の2つの理由があります。
事故物件を売却したいと考えている方であれば、どれくらい価値が下がるのか気になるところでしょう。
非常に重要な内容ですので、それぞれの理由について詳しく解説していきます。
事故物件に住みたい人は少ない
事故物件の価値が戻らない理由1つ目は、「事故物件に住みたい人は少ない」からです。
物件内で人が亡くなったという事実は非常に心象を悪くするため、事後物件を売却する際は相場よりも大幅に価格を下げなければなかなか売れません。
弊社が独自に1000人の方に行ったアンケートでも、70％以上の方が事故物件には住みたくないと回答しています。（下記円グラフ参照）
死因や状態によって値下げ幅は変動しますが、おおよそ以下の通りです。
| 死因 | 値下げ幅 |
|---|---|
| 自然死・病死 | 0 〜 -10% |
| 不慮の事故死 | -20 ～ -50％ |
| 自殺 | -30 ～ -50％ |
| 殺人事件 | -70 ～ -80％ |
自然死や病死であればそこまで大きな値下げにはなりませんが、それ以外の死因では心理的嫌悪感が強くなり、大幅な値下げが必要になります。
加えて、立地や建物の劣化によっては更に評価は下がり、値下げをしていても売れないということもあり得ます。
事故物件の売却はハードルが高いだけでなく、清掃や諸費用を考えるとほとんど利益が残らない可能性があることを十分理解しておきましょう。
事故物件には告知義務が生じる
事故物件の価値が戻らない理由2つ目は、「事故物件には告知義務が生じる」からです。
人が亡くなった物件は「心理的瑕疵」に当たり、物件の売主は瑕疵の存在を買主に伝える告知義務があります。
土地や建物に欠落や不具合があることを指し、心理的瑕疵は借主や買主が心理的に抵抗が生じる恐れがある事柄を指します。
不動産の売買契約時に、売主が買主に対して瑕疵があるという事実を事前に説明・告知しなければならない義務のことです。
瑕疵があることの告知義務は宅建法で定められており、説明を怠った場合は修理費用や損害賠償を請求されてしまう可能性もあります。
事故物件の告知義務に関してはこちらの記事でも解説しているので、あわせて参考にしてください。
国交省のガイドラインで告知期間が決められている
事故物件の告知義務に関しては、国交省のガイドラインで告知期間が定められています。
賃貸物件の場合、告知期間は原則3年間です。
人が亡くなってから3年間は事前に借り主に告知する必要があり、了承の上で契約する必要があります。
また、3年経過後も告知義務が無くなる訳では無く、借主から事故物件かどうか問い合わせがあった場合は回答しなければなりません。
次に事故物件を売買する場合ですが、原則告知期間に定めはありません。
事故物件を売却する場合、人が亡くなってからどれだけ経過しても、その事実を買主に告知する義務があります。
8年以上前に他殺が起きた物件を告知せず売却したとして、買主が裁判を起こし、売主に対する契約解除と違約金請求が認められた裁判事例もあります。
参照元：心理的瑕疵に関する判例事例
契約解除や賠償請求といったトラブルが起きないよう、事故物件の告知は絶対に怠らないよう注意してください。
臭いがついた事故物件の4つの対策方法
臭いがついた事故物件の扱いに困ったときは、以下の4つの対策方法があります。
それぞれ詳しく解説していきますので、ぜひ最後までお読みください。
特殊清掃した後に賃貸物件として貸し出す
臭いがついた事故物件の対策方法1つ目は「特殊清掃した後に賃貸物件として貸し出す」です。
相続したものの不要な物件であれば、賃貸物件として収益化するというのは1つの手段でしょう。
特殊清掃業者に処理を依頼し、清掃後に不動産管理会社に依頼して入居者を募集します。
ただし、「事故物件の臭いを取っても価値が戻らない2つの理由」で述べたように、事故物件は心理的なハードルが高く、募集をかけても入居者がなかなか見つからない可能性があります。
貸し出すまでに特殊清掃やリフォームなどの経費がかかりますし、賃料も相場より安くなるため、収益もそこまで見込めないでしょう。
これらデメリットの面が大きいため、事故物件を賃貸物件として貸し出すのはあまりおすすめできません。
解体して土地を駐車場などにして活用する
臭いがついた事故物件の対策方法2つ目は「解体して土地を駐車場などにして活用する」です。
不要な空き家を解体して駐車場として経営し、収益を上げるという方法です。
初期費用を抑えながら安定した収入が期待できるほか、後々は土地を売却するなど柔軟に活用方法を変えられるのが魅力です。
ただし、駐車場を借りる人がいなければもちろん収入は得られないので、誰にでもおすすめできる活用方法とはいえません。
また、固定資産税が高くなってしまうことも大きな注意点です。
住宅の場合「住宅用地の特例」によって固定資産税に軽減税率が適用されますが、駐車場にしてしまうとこの特例が受けられず、固定資産税が最大6倍になってしまいます。
参照元：固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置| 国土交通省
駐車場に転用する場合は、収益とランニングコストを比較して赤字にならないかよく検討するようにしましょう。
特殊清掃した後に仲介業者に売却する
臭いがついた事故物件の対策方法3つ目は「特殊清掃した後に仲介業者に売却する」です。
不動産の売買には「仲介」と「買取」の2種類があり、それぞれ以下のような違いがあります。
- 仲介
- 仲介業者に買主を探してもらうこと
- 買取
- 買取業者に直接買い取ってもらうこと
仲介業者に売却するメリットは、売主の希望価格で売却ができるという点です。
仲介では売主が価格設定して売りに出すため、価格交渉はあれど概ね自身の希望金額で売却することができます。
しかし、事故物件の場合は周辺の相場より大幅に値下げしなければ売却は難しく、このメリットはほとんど感じられないと言えます。
むしろ買い手がなかなか見つからず、事故物件を所有し続けるという不安や余計な費用がかかってしまうだけになってしまいます。
また、物件情報が近隣住民や知人に見られてしまう可能性があるのも不安な部分です。
周りの人に知られてしまうと、事故物件について噂されたり、嫌な思いをするということも考えられます。
これらの理由から、事故物件を売却する場合は、仲介ではなく買取業者に依頼するのがおすすめです。
臭いがついたまま買取業者に売却する
臭いがついた事故物件の対策方法4つ目は「臭いがついたまま買取業者に売却する」です。
これまで紹介した方法の中ではメリットが多く、もっともおすすめできる方法です。
まず、買取業者は買い取った物件を自身でメンテンナンスし再販するので、特殊清掃せずとも売却することができます。
また、買取業者は物件を直接買い取るため、査定が終了すれば即売却、スピーディーに現金化できるというメリットがあります。
ネットに掲載される仲介と違い、売主と買取業者のみで取引が進むため、近隣住民や知人に事故物件と知られてしまうようなこともありません。
そして、買取業者へ売却した場合は契約不適合責任が免除されるというのも大きなメリットです。
契約不適合責任とは、物件売買の契約内容に不具合があるとき、売主に課せられる責任を指します。
たとえば、仲介業者に依頼した物件を売却したあとに雨漏りなどの問題が発覚した場合、売り主は修繕費用や損害賠償金を負担する責任が発生します。
一方で買取業者へ売却する場合、専門業者は修繕・改修のノウハウがあるため、契約不適合責任は免除される特約があります。
事故物件は築年数の経った古い家も多いため、このようなリスクなく売却できるのも買取の大きなメリットです。
ただし、すべての買取業者が契約不適合責任を免責している訳ではないので、売買契約を結ぶ際はよく確認しておくことが大切です。
買取業者へ事故物件を売却したいとお考えの方は、以下の記事でおすすめの買取業者を紹介していますので、ぜひこちらも読んでみてください。
なお、この記事を書いている弊社Albalink（アルバリンク）も、契約不適合責任を100％免責する買取専門業者です。
全国様々な物件の買取実績があり、数多くのお客様からお喜びの声をいただいています。
事故物件であってもスピーディーに買い取ることが可能なので、できるだけ早く、安心して物件を手放したいと考えている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
まとめ
今回は臭いのする事故物件に関して、特殊清掃や売却方法について解説しました。
事故物件の臭いは一般的な掃除やハウスクリーニングでは取り除けず、特殊清掃業者に依頼する必要があります。
清掃費用は間取りや状況次第ですが、仮に清掃しても物件の価値は損なわれたままで、賃貸や仲介での売却は難しくなります。
事故の状況によりますが、価格は相場の2割以上の減額が見込まれ、心理的なハードル買い手がつかず、売れ残ってしまうことも考えられます。
そのため、事故物件を売却したい場合は、専門の買取業者に依頼するのがもっともおすすめです。
買取業者であれば、特殊清掃業者に依頼することもなくスピーディーに現金化が可能です。
契約不適合責任も免除されるため、安心して物件を売却することができるでしょう。
なお、弊社Albalink（アルバリンク）も事故物件を専門に取り扱う買取業者です。
独自のノウハウや経験から独自の販路を確立しており、他社よりも高額で買い取る自信があります。
実際、全国の訳あり物件を買い取る不動産業者として、フジテレビ「イット」など多くのメディアで紹介されています。
無料相談・無料査定のみの問い合わせも歓迎しておりますので、いつでもお気軽にお問い合わせください。
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