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違法建築とは法律や条例に違反して建てられた建物
違法建築とは、建築基準法や地方自治体の条例に違反して建てられた建物です。
具体的には、建築確認申請を取得せずに建物を建てた・建ぺい率や容積率などの制限を超えて建築されたなどの物件を指します。
また、建築当初は法令に適合していても、その後の増改築工事によって法令に合わなくなった建物も違法建築物に分類されます。
ただし、やむを得ず違反状態となった「既存不適格建築物」との扱いは異なります。
既存不適格建築物との違い
既存不適格建築物とは、建物を建てた時点では法令の規定を満たしていたものの、その後の法改正などで新しい規定に適合しなくなった建物です。
簡単にいうと、施主や建築業者に過失がある違反は「違法建築物」、過失がないのが「既存不適格建築物」という点が両者の違いです。
既存不適格建築物は、そのまま使い続ける分には何の罰則もありません。
「建て替えや増改築の際に現行の法令に合わせればよい」という柔軟な取り扱いが認められています。
一方、違法建築物は増改築の許可申請ができないのはもちろんのこと、工事停止・建物の使用禁止・取り壊し命令などの罰則を受ける恐れがあります。
違法建築と既存不適格の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
違法建築でも売買はできる
違法建築物であっても、原則として売買は可能です。
違法建築物の売買自体は法律で禁止されておらず、買い主が見つかれば問題なく売却できます。
ただし、通常の不動産取引とは異なり、売主は必ず買主に対して違法建築物であることを告知する義務があります。
これを怠ると、契約書と適合しない不動産を売却した際に生じる「契約不適合責任」を問われる場合があります。
契約不適合責任が問われると、売却後であっても購入者から損害賠償請求や契約解除を求められる可能性があるのです。
また、詳細は後述しますが、違法建築物は住宅ローンの審査に通らないケースが多いため、現金で購入できる買主に限定されてしまいます。
このように、違法建築物は売却自体はできるものの、売却の難易度が高い点は念頭に置いておかなくてはなりません。
契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しているので併せてお読みください。
違法建築の5つの事例
違法建築にはさまざまなパターンがあり、法令に違反した建物は多くの問題を抱えています。
この章では、代表的な違法建築の5つの事例をご紹介します。
建ぺい率の超過
建ぺい率の制限を超えて建築された建物は、違法建築として行政から指導を受ける可能性があります。
建ぺい率とは、敷地面積に対する建物の建築面積の割合です。
地域によって上限が定められており、敷地面積が100㎡で建ぺい率が60%の場合は、建物の建築面積を60㎡以内に収めなくてはなりません。
しかし、増築や改築の際に建ぺい率を意識せずに工事を行った場合、意図しないうちに規定値を超えてしまっている場合があるのです。
建ぺい率オーバーの物件については、以下の記事で詳しく解説しています。
容積率の超過
容積率の超過も違法建築の代表的な事例として知られています。
容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積（各階の床面積の合計）の割合です。
建ぺい率が建物の「広さ」を規制するのに対し、容積率は建物の「高さ」や「総面積」を規制する役割があります。
たとえば、100㎡の敷地で容積率が200%の場合、延床面積は200㎡以内に収めなくてはなりません。
建ぺい率オーバーの要因と同じく、建物完成後に基準値の確認を行わずに増改築工事を実施した結果、法令違反状態になったケースが考えられます。
採光不良
採光基準を満たしていない建物も、建築基準法違反に該当する場合があります。
建築基準法では、住宅の居室には十分な採光を確保することが義務付けられています。
具体的には、居室の床面積に対して窓などの開口部の面積が5分の1から10分の1以上必要とされています。
採光不良が発生する主な要因は、建築確認申請の内容と実際の建物が異なることです。
当初の計画とは違う位置に建物を配置したり、申請段階では予定していなかったベランダを後から追加したりした場合に生じるのが典型例と言われています。
無許可の増築
建築確認を得ない増築は違法建築の中でも、もっとも身近で起こりやすいケースです。
建築基準法では、10㎡を超える増築を行う場合は建築確認申請が必要とされています。
しかし、多くの方がこの手続きを知らない・面倒に感じるなどの理由で無許可での増築を行っています。
よくある無許可で行われる工事内容としては、物置小屋の設置・サンルームの増設・ガレージの建設などが挙げられます。
接道義務違反
接道義務違反は、建築物の安全性を脅かす法令違反の事例です。
建築基準法では、幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接していなければならない「接道義務」が定められています。
この規定は、火災などの災害時における避難経路や緊急車両の進入路を確保するための安全基準です。
しかし、昔からの住宅地や敷地の狭い地域では、接道義務を満たしていない物件が少なくありません。
こうした物件では建て替えや大規模改修に制限がかかり、結果として資産価値の低下を招いてしまいます。
接道義務違反を抱えた物件を売却する際は、一般市場ではなく、違法建築物に強い専門の買取業者に依頼するのが賢明です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、全国の接道義務違反の建物を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
無料査定・無料相談は随時受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。
違法建築を所有する4つのリスク
違法建築物の所有はを所有するリスクは、以下の4つです。
後々トラブルを発生させないためにもリスクを正しく理解し、必要に応じて早期の処分も検討しましょう。
行政からの是正勧告や罰則を受ける可能性がある
違法建築物の所有者は行政から厳しい指導や処分を受ける可能性があります。
建築基準法に違反した建築物に対しては行政指導によって是正措置が求められ、従わない場合は強制力を伴った行政処分が行われます。
行政処分の具体的な内容としては、工事停止命令・建物の除却命令・使用禁止命令などです。
工事停止命令に従わなかった場合には、3年以下の懲役または300万円以下の罰金が科せられる恐れがあります。
こうした行政処分を受けることになれば、所有者本人だけでなく、家族全体の生活基盤が揺らぐことになるでしょう。
住民の安全性が確保できない
違法建築物は居住者や近隣住民の安全性に深刻な問題を抱えています。
違法建築物は、耐震性・防火性・避難経路の確保など、基本的な安全基準を満たしていない可能性が高いからです。
たとえば、建ぺい率オーバーの建物は火災が発生した際、隣家への延焼リスクが高まります。
これらの安全性の問題は、所有者自身だけでなく、近隣住民にも危険をもたらすので早期の対策が必要です。
資産価値が下落する
違法建築物は通常の適法な建物と比べて資産価値が大幅に下落してしまいます。
増改築や建て替えにおいて制限が生じる分、資産価値が低い物件として低価格で取引されているのが現実です。
たとえば、接道義務違反物件の売却相場は一般的な物件の5割〜7割程度まで下落するといわれています。
また、購入者が見つからないと売却価格をさらに下げて販売することになるでしょう。
さらに、近隣の適法な物件と比較しても市場価値が劣るため、相続財産としての価値も期待できません。
接道義務違反物件の売却相場については、以下の記事で詳しく解説しています。
融資や売却の難易度が高くなる
前述したように、違法建築物は融資や売却の難易度が高くなります。
違法建築物への融資は金融機関のコンプライアンスに抵触する恐れがあるからです。
国土交通省は金融機関に対し、不動産融資の際に対象建物が建築基準法に適合しているかの確認を実施するよう求めています。
参照元：国土交通省「新築の建築物向け融資における検査済証の活用等による建築基準関係規定遵守」
この結果、違法建築物を購入しようとする買主は住宅ローンの審査に通らず、現金一括払いで対応できる層に限定されます。
上記のような問題を抱える違法建築物の処分をお考えの場合は、次項で解説する専門の不動産買取業者に売却するのが賢明です。
違法建築は専門の不動産買取業者に売却するのがおすすめ
一般的な購入希望者を対象とした場合、違法建築物の売却は難しくなります。
そのため、違法建築物の処分にお悩みの方は、専門の不動産買取業者への売却依頼をおすすめします。
専門の買取業者は、物件の問題点を解消した後に自社で運用・第三者に再販するなどして収益化する不動産業者です。
したがって、違法建築物でも高確率で売却できます。
また、専門の買取業者への売却なら、買取業者が直接買い取るため平均1ヶ月というスピード感で売却できます。
さらに、買取業者に直接売却すれば、契約不適合責任を免除になるケースが一般的であるため、売主が売却後に責任を問われる心配がありません。
違法建築物の所有でお困りの方は、まず専門の買取業者に相談されることをおすすめします。
次項では、専門の買取業者である弊社アルバリンクの買取事例をご紹介します。
違法建築物の最適な売却方法については、以下の記事で解説しているので併せてお読みください。
アルバリンクなら違法建築物でも適正価格で売却できる
弊社アルバリンクは訳あり物件専門の買取業者として、他社では断られるような不動産を多数買い取ってきました。
たとえば下記は弊社が買い取った千葉県富津市の接道義務違反物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていませんでした。
また、下の写真の「ＢＥＦＯＲＥ」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販致しました。 
上記のように、既存不適格建築物や違法建築物でも弊社が適正価格で買い取れるのは、各専門家と連携しているからです。
リフォーム業者などの各専門家と強いネットワークがあるからこそ、余分なコストを省略し、できる限りの高額買取に対応ができるのです。
これまで弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
これまで培ったノウハウをフル活用し、あなたの違反建築物をできる限りスピーディーかつ高値で買い取らせていただきますので、お気軽にお問い合わせください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
まとめ
違法建築物は所有しているだけでも、罰則を受ける可能性・資産価値の低下・安全性の問題など、さまざまなリスクがつきまといます。
違法建築物でも売買自体は可能ですが、売却に時間がかかったり大幅な値引き交渉を受けたりするケースも珍しくありません。
そのため、違法建築物のリスクを回避しながらスムーズに処分する方法として、専門の不動産買取業者への売却をおすすめします。
専門の買取業者は違法建築物の買取・再販に慣れており、スピーディーかつ適正価格で買い取ってもらえます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、違法建築物を含む訳あり物件に強い専門の買取業者です。
一般的な不動産業者では敬遠されがちな複雑な事情のある不動産を専門的に買い取る業者として、フジテレビの「newsイット！」で取材を受けた実績もございます。
違法建築物の所有でお困りの方は、売却によってリスクや不安から解放されましょう。
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