株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
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未登記建物とは登記されていない家屋
未登記建物とは、不動産登記簿に登録されていない建物です。
不動産登記は、建物を取得してから1ヶ月以内の登記が法的に義務付けられており、それを果たしていない建物を一般的に未登記建物といいます。
詳細は「未登記建物を自分で登記せず放置する4つのリスク」で解説しますが、未登記状態を放置するとさまざまなリスクが伴います。
まずは、自分が所有している建物が未登記かどうかを調べる方法を紹介します。
所有している建物が未登記かどうかを調べる方法
未登記建物かどうかを調べる方法は、対象建物の所在地を管轄する役所で固定資産評価証明書を取得することです。
建物が未登記の場合は、登記面積や家屋番号の記載がありません。
【固定資産評価証明書の見本】
また、法務局で登記事項証明書の交付申請を行った際、取得できない場合も未登記建物と判断できます。
未登記建物の登記が必要になる4つのケース
未登記建物でも普通に住み続けることはできますが、以下のようなケースでは登記が必要になります。
- 建物を売却したい場合
- 未登記のままだと買い手が住宅ローンを組めない。現金で購入できる相手に買い手が限定される
- 住宅ローンや融資を受けたい場合
- 金融機関は建物を担保にとるため、未登記建物では抵当権が設定できず、融資を受けられない
- 相続手続きを行う場合
- 未登記建物も相続財産として扱われるので、相続人全員での遺産分割協議が必要になる。所有者を決める必要がある
- 建物の所有権を明確にしたい場合
- 未登記では所有権を法的に証明できないため、第三者との権利争いが生じた際に所有権を主張できなくなる
上記のケースに該当する場合は、できるだけ早めに登記手続きを完了させておくことをおすすめします。
未登記建物を売買するリスクについては、以下の記事で詳しく解説しています。
未登記建物を自分で登記する3つの流れ
登記手続きが一見複雑そうですが、正しい順番に進めていけば自分でも対応できます。
未登記建物を自分で登記する流れは、以下の3ステップです。
なお、土地家屋調査士に表題登記を依頼する費用相場は8万円〜12万円程度・司法書士に所有権保存登記を依頼する費用相場は2万円〜5万円程度です。
必要書類を揃える
未登記建物の登記には表題登記と所有権保存登記の2つの手続きが必要で、それぞれで必要な書類が異なります。
表題登記・所有権保存登記で必要となる書類を、以下にまとめました。
| 必要書類 | 取得先 | 費用の目安 |
|---|---|---|
| 登記申請書 | 自分で作成 | – |
| 建物図面・各階平面図 | 自分で作成または土地家屋調査士に依頼 | – |
| 建築確認書・検査済証 | 建築時に施工業者から受領 | – |
| 工事完了引渡証明書 | 施工業者に依頼して発行 | – |
| 建築業者の印鑑証明書 | 施工業者に依頼して取得 | – |
| 申請者の住民票 | 市区町村役場 | 200円〜400円 |
| 住宅用家屋証明書 | 市区町村役場 | 1,000〜1,300円 |
| 登記事項証明書 | 法務局 | 600円 |
住宅用家屋証明書は表題登記が終わった後に、住宅用家屋証明申請書と登記事項証明書を市区町村に提出すると取得できるようになります。
表題登記を行う
表題登記は、未登記建物に対して初めて登記簿を作成する手続きで、所有者が不動産登記簿の表題部に情報を記載するものです。
表題登記の申請書と添付書類を揃え、建物所在地を管轄する法務局に提出した後1週間〜2週間程度で登記が完了します。
申請書に統一されたフォーマットは存在しませんが、記載が義務付けられている項目は以下の3つです。
- 登記の目的として「建物表題登記」
- 申請人の氏名住所と押印
- 建物の表示（種類・床面積・構造・建築年月日など）
所有権保存登記を行う
表題登記が完了したら、次は「所有権保存登記」を行います。
所有権保存登記とは、所有権の登記が存在しない不動産について所有者として最初に登記簿に記載される登記です。
登記申請書の提出先は建物所在地を管轄する法務局で、登記完了までにかかる日数の目安は1週間〜2週間程度です。
申請書に決まった書式はありませんが、法務局のホームページから様式・記載例を閲覧できるので参考にしましょう。
なお、所有権保存登記の登録免許税は「不動産の価額 × 0.4％」で登記申請時に支払います。
住宅用家屋証明書を添付する場合は軽減税率が適用されるため、「不動産の価額 × 1.5%」まで減額されます。
未登記建物を自分で登記せず放置する4つのリスク
未登記建物の登記手続きを先延ばしにすると、さまざまなトラブルが発生しやすくなるので、早期に完了させておくのが安全です。
未登記建物を自分で登記せず放置するリスクは、以下の4つです。
所有者である旨を証明できない
未登記建物のままでは、建物の所有者であることを法的に証明できません。
民法177条が不動産の物権変動において、登記を備えていない場合は第三者に対してその権利を主張できないと定めているためです。
そのため、万が一悪意ある第三者が建物の所有権を主張し、先に登記されてしまった場合は自分が所有者ではなくなってしまいます。
自分の財産と権利を守るためにも、トラブルが発生する前に登記手続きを完了させておくことをおすすめします。
登記以外で建物の所有者であることを証明する方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
住宅ローンが利用できない
未登記建物では、原則として住宅ローンの利用ができません。
なぜなら、金融機関が担保として設定する「抵当権」は、登記簿上の不動産に対してのみ有効だからです。
未登記建物には抵当権を設定できないため、買い手が住宅ローンを利用できず現金一括で購入できる層に限定されます。
不動産の購入は住宅ローンの利用を前提としている場合が大半であるため、未登記建物の売却は難しくなります。
相続時トラブルが発生しやすくなる
未登記建物を放置したまま相続が発生すると、時間の経過とともに手続きが複雑になり、相続人同士のトラブルが発生しやすくなります。
未登記建物の所有者が亡くなった後、登記をするまでの間に遺産分割協議を行う必要があるためです。
相続人全員が参加して相続財産をどのように配分するかを協議し、合意に達する手続きのこと
一度目の相続から立て続けに相続が発生すると、相続人の特定や合意形成の難易度が上がります。
未登記建物を相続する予定がある場合は、早めに登記を済ませておくことで相続時のトラブルを予防しやすくなります。
遺産分割協議書の作成方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
過料が科される可能性がある
建物の表題登記は法律で義務付けられており、この義務を怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。
不動産登記法第47条では、建物を新築した場合、所有者に1ヵ月以内に建物表題登記を申請するよう義務付けられています。
実際のところ、未登記建物に対して過料が科されることは極めて稀な状況です。
ただし、令和6年4月から相続登記の義務化が実施されたことを考慮すると、未登記建物についても今後厳格な取り締まりが行われる可能性があります。
参照元：法務局｜相続登記が義務化されます（令和６年４月１日制度開始）
経済的なリスクを未然に防ぐ観点から、登記手続きは先送りせずにすみやかに行っておくのが賢明です。
相続登記の義務化については、以下の記事で詳しく解説しています。
未登記建物の活用予定がないなら売却するのも有効な手段
登記手続きには時間や労力がかかる上、活用予定がない建物は固定資産税などのランニングコストも発生し続けます。
そのため、活用予定のない未登記建物は専門の不動産買取業者に売却するのも有効な手段です。
買取業者とは、売主の不動産を直接買い取る業者です。
未登記建物であっても、相続に強い専門の買取業者に直接売却すれば、売主が面倒な手間や費用をかける必要はありません。
専門の買取業者は、司法書士などの各専門家と連携をとり、不動産の問題点を解消する前提で買い取るためです。
また、建物を所有し続ける限りランニングコストは発生し続けますが、早期に売却して現金化しておけば家計にとってもプラスになります。
活用予定がない建物なら、そのままの状態で専門の買取業者に売却することも検討してみてください。
次項では、専門の買取業者である弊社アルバリンクの買取事例をご紹介します。
なお、不動産買取業者ランキングについては以下の記事で詳しく解説しているので併せてお読みください。
アルバリンクなら未登記建物でも売却できる
弊社アルバリンクは訳あり物件専門の買取業者として、他社では断られるような不動産も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ未登記建物」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された未登記建物の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
20年以上放置された空き家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
このように、大きく損傷した未登記建物であっても、弊社が適正価格での買取を実現できる理由は、各種専門業者との充実したネットワークを構築しているためです。
提携業者への直接依頼により、再販にかかる費用を大幅に削減することができ、その削減分をお客様への買取価格に還元する仕組みを整えています。
弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して未登記建物を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
まとめ
未登記建物を所有していると、「このままで問題ないのか」「登記手続きを自分でできるのか」と不安に感じる方も多いでしょう。
登記自体は自分でも行えますが、人によっては必要書類の準備や申請手続きを負担に感じる場合があります。
また、登記を先延ばしにすると相続トラブルが発生するなどのリスクが生じるので、早期に完了させておくのが安全です。
もし、活用する予定のない未登記建物をお持ちの場合は、現状のまま不動産買取業者に売却する方法もあります。
専門の買取業者なら司法書士などの専門家とのネットワークがあるため、煩雑な登記手続きから最終的な売却まで、一括対応してもらえます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、未登記建物などの訳あり物件に強い専門の買取業者です。
これまでに、通常の不動産会社では取り扱いが困難とされる特殊な物件を専門的に買い取る業者として、フジテレビなどのメディアでも紹介された実績があります。
未登記建物を売却して、心の負担から解放されましょう。
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