埋蔵文化財包蔵地の4つのデメリット！売却成功のための対策を紹介

埋蔵文化財包蔵地とは

埋蔵文化財包蔵地とは、地中に文化財が埋まっている可能性がある土地のことです。

なお、地中に埋まっている文化財として、石器や土器などの遺物、貝塚・古墳・集落跡などの遺構が挙げられます。

埋蔵文化財包蔵地には、地表面の遺物をはじめ外形的な判断ができる土地のほか、過去の文献や伝承から地域社会で広く認められている土地が含まれます。

参照元：埋蔵文化財の取扱い|平塚市

埋蔵文化財包蔵地に該当する土地で土木・建築工事のため地面を掘削をする場合、工事着手する60日前までに各自治体の窓口に届け出が必要です。

埋蔵文化財包蔵地で建築工事する際の流れ

前述したとおり、埋蔵文化財包蔵地で建築工事する際は自治体に届け出が必要です。
届け出後の対応は、その土地での調査の実施有無によって異なります。

その土地での調査が未実施なら、試掘調査という埋蔵文化財があるかどうかの確認をします。
埋蔵文化財が発見され、その保存が困難な場合は発掘調査が必要です。

一方、過去の試掘調査で文化財がなかった、または、すでに発掘調査を終えているケースもあります。
上記にあたる場合、工事は通常どおりに着手可能です。

引用元：埋蔵文化財の取扱いの流れ|日高市

埋蔵文化財包蔵地の4つのデメリット

埋蔵文化財包蔵地に該当する場合、土地の所有者は以下の4つのデメリットを被ることになります。

調査費を負担しなければならない

埋蔵文化財包蔵地において発掘調査が必要になった場合、土地の所有者は調査費を負担しなければなりません。

多くの自治体では、発掘調査にかかる費用は、原則土地の所有者負担としています。
ただし、個人の住宅建築が目的であれば、発掘調査の費用は自治体が負担してくれるケースがほとんどです。

参照元：発掘調査をする必要がある場合、土地の調査費用は誰が負担するのですか。|江戸川区

埋蔵文化財包蔵地の発掘調査の費用内訳は、以下のとおりです。

なお、文化庁の資料によれば、個人事業のために生じた発掘調査の費用平均は、263万円でした。

参照元：埋蔵文化財関係統計資料|文化庁

事業目的で土地を購入したい人にとっては、多額の費用負担を請求される可能性がある土地を買いたいとは思わないでしょう。

家を建てるときスケジュールに遅れが生じる

埋蔵文化財包蔵地に家を建てるとき、場合によっては工事スケジュールに大幅な遅れが生じる可能性があります。

埋蔵文化財包蔵地に該当する際、建築工事前に必ず自治体に届け出て、調査をしてもらう必要があります。

もし、遺跡や遺物が見つかり、発掘調査が必要な場合、調査が終わるまでの間は建築工事に着手できなくなるからです。

なお、試掘調査が必要なときは1日から1週間程度かかります。
試掘調査の結果、発掘調査が必要な場合は数週間から1年以上かかることもあります。

参照元：埋蔵文化財の発掘調査までの概略|坂戸市

家をスケジュールどおりに建てられないリスクがある土地を買いたいと思う人は少ないでしょう。

工事中に文化財を発見した場合

建築工事中に、土器・石器などを発掘して遺跡を発見した場合、工事を中止して、すぐに届け出をしなければなりません。

参照元：文化財保護法第96条1項|e-Gov法令検索

その後、保存に関する協議により埋蔵文化財の保護ができない場合は、発掘調査となります。
上記のケースとなった際、前述した内容と同様に工事スケジュールに大幅な遅れが生じる可能性があります。

固定資産税の減額を受けられない

前述したとおり、埋蔵文化財包蔵地に該当する更地に建物を建築する際、スケジュール通りに建築できないケースもあります。

上記の場合、固定資産税の住宅用地の特例が適用されず、固定資産税が軽減されない可能性があります。

固定資産税の住宅用地の特例とは、戸建てをはじめ居住用の家屋が建っている土地に課される固定資産税が軽減される特例です。

参照元：住宅用地の特例措置|東京都主税局

この特例は1月1日時点で、居住用の住宅が建っていない場合、その年の固定資産税は軽減措置の対象外です。

過去に建て替えで家屋を取り壊した際、埋蔵文化財の発掘調査が必要となり建築ができなかった結果、固定資産税の特例の適用が認められなかったケースがあります。

参照元：答申（H30.1.29 固定資産税等賦課処分）|東京都総務局

発掘調査が必要になり、1月1日時点までに建物が建てられなかった場合、固定資産税の軽減措置の対象外となります。

建築スケジュールの遅延により、固定資産税の減額を受けられない可能性があることも、埋蔵文化財包蔵地のデメリットの1つです。

売却価格が下がる

埋蔵文化財包蔵地を売却する際、売却価格を下げないと売れない可能性があります。

前述した内容のとおり、埋蔵文化財包蔵地は通常の土地より、買主が不利益を被る可能性が高いからです。

発掘調査が必要に迫られた場合は、建築スケジュールが大幅に遅れます。
その結果、希望していた時期に新居に住めなくなるでしょう。

また、事業のための建築の場合は、発掘調査にかかった費用も負担しなければなりません。

買主は発掘調査が生じたことによる不利益を考えて、売主に売却価格の値下げを要求する可能性があります。

埋蔵文化財包蔵地を売却するための3つの方法

前述したデメリットを被るため、埋蔵文化財包蔵地は適切な手段で売却しないとトラブルへと発展するおそれがあります。

埋蔵文化財包蔵地、または該当するおそれがある土地を、トラブルなくスムーズに売却したいときは以下の方法で売却活動しましょう。

売却前に自分の土地が埋蔵文化財包蔵地に該当するか調べる

売却する前に、自身の土地が埋蔵文化財包蔵地に該当するかどうか確認しましょう。

埋蔵文化財包蔵地に該当しない場合は、前述した手続きは必要ありません。

手続きなしで工事着手できることが分かれば、買主も安心して購入できます。

売却予定の土地が埋蔵文化財包蔵地に該当するかどうかの問い合わせは、各自治体の窓口またはFAXで受け付けています。

なお、埋蔵文化財包蔵地の範囲を記載している地図も自治体HPで確認できます
ただし、最新の情報ではないため、必ず上記の方法で直接問い合わせしましょう。

参照元：埋蔵文化財のお問い合わせ|千代田区

埋蔵文化財包蔵地に該当しない土地であることを証明できれば、通常の土地同様にスムーズに取引可能です。

重要事項説明の内容に盛り込む

埋蔵文化財包蔵地であることが分かった場合、仲介業者に依頼して重要事項説明の内容に盛り込んでもらうようにしましょう。

上記のことを売主に説明しない場合、契約不適合責任に問われてしまいます。

契約不適合責任とは、売買契約において引き渡された物が契約内容と異なる場合、売主が買主に対して負う責任です。
契約不適合にあたる場合、買主に代金減額や契約解除、損害賠償を迫られる可能性があります。

なお、埋蔵文化財包蔵地における契約不適合の具体例としては、建物建築のため買った土地に埋蔵文化財があり、地盤の整備・改良や基礎・浄化槽などの埋設を邪魔している場合が考えられます。

大阪高判平成25.7.12判時2200号70頁によると、「建物を建築に支障となる異物が地中に存在するため、通常予測できる程度を超える異物除去工事が必要な場合、土地の瑕疵となる」としています。

参照元：土壌汚染・地中埋設物と売主の瑕疵担保責任に関する裁判例について|一般財団法人不動産適正取引推進機構

埋蔵文化財包蔵地に該当する土地の場合は、必ず重要事項説明に盛り込み、トラブル発生のリスクを排除しておきましょう。

買取業者に売却する

埋蔵文化財包蔵地が原因で、買い手が見つからない際は、買取業者への売却を検討しましょう。

埋蔵文化財包蔵地でも収益化できるノウハウがあるため、デメリットは買取業者にとって問題になりません。

また、契約不適合責任についても、買取業者に売却する場合は免責されます。

物件を手放したいが、買い手が見つからない場合は、買取業者への売却を検討しましょう。

なお、弊社アルバリンクも不動産買取業者の1つです。
契約不適合責任を売主に問わないうえ、売買契約が決まるまでの期間が短いのが特徴です。

査定金額に納得いただけた場合、問い合わせから1週間～1か月程度で売買契約を締結できます。

埋蔵文化財包蔵地であることが理由で、売却できずにいるときは、一度アルバリンクにお問合せください。

>>【埋蔵文化財包蔵地でも高額売却】無料で査定依頼する

まとめ

この記事では、埋蔵文化財包蔵地のデメリットと売却する場合の対策法について解説しました。

埋蔵文化財包蔵地のデメリットとして、以下の4つが挙げられます。

上記は、買い手が見つかりにくなる原因ともいえます。

なお、実際に土地を売却するときは、事前に売りに出す土地が埋蔵文化財包蔵地に該当するか確認します。
該当した場合、重要事項説明の内容に盛り込むことで、売主からのクレームやトラブルへの発展を防ぐことが必要です。

ただし、上記の対策をしても、買い手が見つからない可能性があります。

売却活動をしたが、処分できなかったときは、弊社アルバリンクにご相談ください。
埋蔵文化財包蔵地をはじめ扱いが難しい物件でも相談・買取をいたしております。

埋蔵文化財包蔵地であることが原因で使っていない土地・建物を処分できずにいる場合、アルバリンクにお気軽にお問合せください。

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