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敷地設定は再建築不可物件の建て替えを可能にすること
敷地設定とは他人の土地を自分の敷地として建築確認申請することです。
たとえば、接道義務を満たしていないために再建築できない場合でも、敷地設定することにより建て替えが可能になります。
建築確認申請がおりなければ建物は建てられない
再建築不可物件に限らず、どんな建物でも建築確認申請がおりなければ建築することはできません。
建築確認申請とは、新築工事や大規模な増改築工事等を行う前に、建築基準法や条例に適合しているか自治体などから確認を受けることです。
建築確認申請にはさまざまなチェック項目がありますが、主な項目は以下のとおりです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 建ぺい率 | 敷地面積に対する建築面積の割合のこと |
| 容積率 | 敷地面積に対する建築延床面積の割合のこと |
| 斜線制限 | 道路や隣地の採光、通風を確保するため建物の高さを制限すること |
| 日影規制 | 周囲の日照を確保するため建物の高さを制限すること |
| 採光規制 | 安全面や衛生面を考慮した最低限の明るさを確保するため居室の床面積に対して一定の面積の窓などの開口部を設けること |
自治体によるチェックをクリアできれば、「建築確認済証」が発行され、工事を始めることが可能になります。
工事が完了すると、図面通りに建物が建築されているかのチェックがあり、問題がなければ「建築検査済証」が発行されます。
敷地設定によって接道義務を満たせる可能性がある
建築基準法には接道義務の規定があり、接道義務を満たしていない場合は新築物件を建てたり、建て替えしたりすることはできません。
原則として幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接した土地でなければならない
接道義務を満たしておらず、建て替えできない物件を再建築不可物件といいます。
しかし、敷地設定によって接道義務を満たして建築確認申請がおりれば、再建築できる可能性があります。
建築基準法上では敷地設定における土地の所有者からの承諾は必要ない
敷地設定で他人の土地を自身の土地として建築確認申請を行う場合、建築基準法上では土地の所有者からの同意は不要です。
実は建築基準法においては、敷地の所有権を確認及び制限する条文がありません。
建築確認申請は建築基準法に適合しているかどうか確認するものであるため、建築確認申請においても敷地の所有権までは問われないのです。
そのため、敷地設定によって他人の土地を自身の土地として建築確認申請を行っても、書類に問題がなければ建築確認済証が交付されます。
ただし、他人の土地を勝手に敷地設定した場合は、トラブルに発展する可能性があるので、後ほど詳しく解説します。
敷地設定の2つのメリット
他人の土地を自身の土地として敷地設定するメリットは、以下の2つです。
それぞれ詳しく解説します。
費用が安い
敷地設定する最大のメリットは、費用が安いことです。
他人の土地を無断で自身の土地とするため、隣地の土地を一部購入することと比較して費用がかかりません。
建て替えをするためには、解体費用もかかるため、敷地設定で費用を抑えられることは大きなメリットといえます。
有効敷地面積が減少しない
敷地設定するメリットとして、有効敷地面積が減らないことも挙げられます。
敷地設定以外で再建築可能にする方法の1つである「セットバック」は、敷地のラインを後退させる必要があるため、有効敷地面積が減ってしまいます。
敷地と前面道路の境界線を後退させること
セットバックすると有効敷地面積が減るため、建物の大きさが制限される可能性があるのです。
敷地設定によって建て替えする場合は、有効敷地面積は変わらないため、建築計画においてセットバックのような制限を受けることはありません。
敷地設定のデメリット
一方、>敷地設定には、以下のデメリットがあります。
隣地の所有者とトラブルが起こりやすい
敷地設定のデメリットは、隣地の所有者とトラブルが起こりやすいことです。
隣地を無断で自身の土地として敷地設定を進めると、トラブルに発展する可能性があります。
建築確認申請は隣地の所有者の同意なしでできますが、実際に工事が始まると無断で敷地設定を行った事実が発覚して、訴えられる可能性があるのです。
最悪のケースでは、「不動産侵奪罪」として刑事罰を受け、10年以下の懲役に処される場合があります。
また、敷地設定が完了していた場合でも、相続や売却によって所有者が変わり、トラブルが起こる可能性もあります。
裁判に発展するようなトラブルにならないためにも隣地の所有者の同意を得てから敷地設定を行いましょう。
敷地設定で交付された建築確認申請が取消しになった事例
実際に敷地設定によって起こったトラブル事例を紹介します。
再建築物件の所有者Gは、接道義務をクリアして建て替えするために、敷地に接する私道を自分の土地として敷地設定を行い、建築確認申請をしました。
工事開始後に、私道の所有者Kが無断で私道を敷地設定されているのに気づき、a区に対して建築確認の取り消しを求め、a区は確認を取り消しました。
建て替えができなくなったGは、a区を裁判所に提訴しましたが、棄却されました。
このケースでは、事前にGが私道の所有者Kに同意を得られていれば起きていなかったでしょう。
日頃からコミュニケーションを取り、良好な関係性を保つ重要性がわかる事例となりました。
敷地設定が招くトラブル事例は以下でも紹介しています。
敷地設定をして建築確認申請を行う流れ
敷地設定をして建築確認申請を行う場合は、以下の順序で行います。
- 敷地設定をおこないたい土地の所有者から同意を得る
- ハウスメーカーや建築士に依頼して建築計画を立てる
- 敷地設定で自身の土地として図面を書き換える
- 建築確認申請書や必要書類を提出する
- 自治体が建築確認を行う
- 建築確認済証が交付される
- 工事完了後、自治体から完了検査を受けて問題がなければ、建築検査済証が交付される
敷地設定をする場合の3つの注意点
敷地設定をする場合の注意点は、以下の3つです。
それぞれ詳しく解説します。
土地所有者の同意を得る
敷地設定をする場合の最大の注意点は、土地所有者の同意を得ることです。
土地所有者の同意を得るために日頃からコミュニケーションを心がけ、良好な関係性を築くようにしましょう。
近年では近所付き合いも少なくなり、隣同士であっても生活の時間帯が違えば、顔を合わす機会も少なくなります。
関係性がない状態で敷地設定のお願いに行っても断られるかもしれません。
先述のとおり、無断で敷地設定を行うとトラブルに発展する可能性があるため、事前に土地所有者から得る同意は不可欠です。
スムーズに同意をもらえるように、普段から積極的にコミュニケーションをとって関係性を良好に保ちましょう。
同意書を交わす
敷地設定をする場合は、土地所有者と同意書をかわすことも重要です。
土地所有者の同意を得たら、同意した内容を記載し、双方の署名・捺印を行いましょう。
相続や売却によって所有者が変わった場合にも、明確な証拠になるため、余計なトラブルを回避できます。
また、建て替えの際に住宅ローンを組む場合は、金融機関に土地所有者から同意を得られていることを照明できます。
建築確認申請では土地所有者の同意がなくても問題ありませんが、同意書がない場合は住宅ローンの審査が通らない可能性があります。
トラブルの回避や住宅ローンの承認のためにも同意書を交わしておくことをおすすめします。
自治体の条例に注意する
敷地設定をする場合は、自治体の条例にも注意する必要があります。
自治体によっては独自の規制が設けられていることがあり、守らないと建築確認が降りない可能性があります。
敷地設定だけでなく、自治体の条例を詳細に確認しましょう。
敷地設定以外で再建築可能にする3つの方法
土地所有者の同意が得られず敷地設定できない場合でも、再建築可能にする方法として、以下の3つがあります。
それぞれ詳しく解説します。
なお、再建築不可物件を再建築可能にする裏ワザについては、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
隣地の一部を購入する
敷地設定以外で再建築可能にする方法として、隣地の一部を購入することが挙げられます。
接道義務を満たしていない場合、下図のように隣地の一部を買い取り、間口を2m以上確保すれば、再建築することが可能です。
隣地の一部を買い取るための費用がかかり、隣地所有者の同意が必要になりますが、売却しても問題ない部分であれば、応じてくれる可能性があります。
また、建築確認申請の時だけ隣地を借りることでも再建築できます。
隣地の一部を借りる場合は、建築確認申請を通す時の短い期間のため、賃借料次第ではありますが、すんなり同意してくれる可能性は高いでしょう。
ただし、どちらの方法にしても相談できる関係性は必要になります。
セットバックする
敷地設定以外ではセットバックすることによって再建築可能にする方法もあります。
敷地設定のメリットの章でも少し触れていますが、セットバックすることによって接道義務を満たすことが可能です。
ただし、セットバックするためには工事が必要になり、3ヶ月から半年の期間と10～50万円ほどの費用がかかります。
また、セットバックすると有効敷地面積が減るため、建物の大きさが制限される可能性があります。
セットバックが可能な土地で、隣地所有者との関係性が悪い場合は検討してみましょう。
なお、セットバックについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
隣地と等価交換する
隣地と等価交換することも敷地設定以外で再建築可能にする方法の1つです。
接道義務を満たすために、隣地を譲り受けて同じ面積の自分の土地を隣地所有者へ譲り渡す方法です。
ただし、双方とも交換しても問題ない広さが必要になり、隣地所有者にもメリットがないと実現しない方法といえます。
敷地設定の同意を得られない場合は売却する
トラブルなく敷地設定するためには、隣地所有者の同意が不可欠です。
関係性が悪い場合など敷地設定の同意を得られない場合は売却することも選択肢の1つです。
先述のとおり、敷地設定以外で再建築可能にする方法はありますが、いずれの方法でも手間や費用がかかります。
できるだけ早く再建築不可物件を手放したい場合は、専門の買取業者に売却することをおすすめします。
専門の買取業者であれば、再建築不可物件であっても収益化できるノウハウがあるため、問題なく買い取ってくれます。
再建築不可物件の買取業者は以下にもまとめています。
なお、弊社アルバリンクも再建築不可物件などの訳あり不動産を買い取っている業者です。
再建築不可物件を手放したくてお困りの方は、査定のみ、相談のみのお問い合わせでも受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。
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再建築不可物件の売却はアルバリンクがおすすめ
所有している再建築不可物件を手放したい場合は、アルバリンクに売却しましょう。
弊社アルバリンクは再建築不可物件をはじめとした訳あり不動産を全国から買い取っている業者です。
以下は、弊社が実際に「2024年3月に買取を行った再建築不可物件」の事例です。
【買取した空き家の概要】
| 物件の所在地 | 神奈川県平塚市 |
|---|---|
| 買取価格 | 300万円 |
| 買取時期 | 2024年3月 |
旗竿地である再建築不可物件の売却依頼でした。荷物が残ったまま1年半の期間空き家であったため、仲介の大手不動産業者に問い合わせをした際に買取業への売却を勧められて弊社へ相談されました。
査定結果は300万円で、価格にも納得いただき、そのまま買取しました。
上記の方以外にも、多くのお客様から感謝のお言葉をいただいております（下記Googleの口コミ参照）。
弊社は2011年に創業以来、200件以上の再建築不可物件を買い取っている業者で、2023年に上場して社会的信用も得ています。
査定依頼をいただいても、無理な営業は行いませんので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
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まとめ
今回は、敷地設定について詳しく解説しました。
敷地設定は再建築不可物件を建て替えするための有効的な方法ですが、隣地所有者の同意が不可欠です。
トラブルにならないように、隣地所有者の同意を得た上で同意書を交わしておきましょう。
また、隣地所有者との関係性が悪く敷地設定の同意が得られない場合や、敷地設定以外の方法で手間や費用をかけたくない場合は、専門の買取業者に売却することをおすすめします。
専門の買取業者は再建築不可物件を直接買い取っているため、1週間から1ヶ月の期間で現金化できます。
なお、弊社アルバリンクも再建築不可物件をはじめとした訳あり不動産を全国から買い取っている業者で、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられた実績があります。
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