株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
底地が売れない理由5選
底地が売れない理由として、以下の5つが考えられます。
ただし、こうした事情を抱えた底地でも専門の不動産買取業者に依頼すれば、引き取ってもらえる可能性があります。
詳細は、「不動産買取業者に相談する」で解説します。
土地を自由に使えない
底地が売れない最大の理由は、土地を自由に使えないことです。
先述のとおり、底地は借地権が設定された土地で契約を締結して他人に貸している状態です。
当然ですが、駐車場経営などで活用して収益化することもできず、自分が住むための住宅も建てられません。
たとえば普通借地権が設定されている底地の場合は、30年以上の契約期間になっています。
さらに建物が存続する状態であれば更新の拒絶もできないため、将来的にも土地を自由に使えません。
第三者が底地を購入しても自由に土地を活用できないため、一般の買い手には売れないのです。
収益性が低い土地が多い
底地は収益性が低い土地が多いことも売れない理由として挙げられます。
底地は土地を自由に使えませんが、借地人から地代を徴収できます。
土地を借りるときに支払う費用のこと
しかし、底地を所有していると固定資産税や都市計画税などの維持費がかかるため、受け取る地代がそのまま残るわけではありません。
設定した地代が安い場合は、赤字になっているケースもあります。
また、一般的には経済事情の変動によって固定資産税が増額された場合は地代も上げますが、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある契約の場合には地代を上げられません。
土地を自由に使えず収益性も低い土地であれば、一般の買い手には売れないでしょう。
なお、地代の計算方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：借地の地代相場と計算方法を解説！値上げできるケースも紹介
住宅ローンを組めない
購入する際に住宅ローンを組めないことも底地が売れない理由の1つです。
底地は自由に活用できないため資産価値が低く見られるため、一般的には金融機関の担保にできず住宅ローンが組めません。
ただし、借地人が買い取る場合であれば、通常の土地と同じ扱いになるため住宅ローンが組める可能性は高いといえるでしょう。
また、住宅ローンは難しいですが、無担保ローンや不動産投資ローン、ノンバンクのローンなどは組める可能性があります。
しかし、住宅ローンと比べて金利が高く設定されているため、底地の購入に利用する人は少ないでしょう。
通常の土地と比べると底地は安いですが、ローンを組まない場合はある程度まとまったお金が必要となるため、一般の買い手への売却は難しくなります。
底地の売買でローンが使えるかどうかについては、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：底地の買取でローンは使える？おすすめの方法や裏ワザをプロが紹介！
借地人とのトラブルが発生する可能性がある
底地を所有していると借地人とのトラブルが発生する恐れがあることも売れない理由といえます。
地代の金額や更新料、契約内容などで借地人とトラブルに発展することが考えられます。
たとえば、経済事情が変わって固定資産税が上がったため、地代の値上げを地主から交渉した場合で考えてみましょう。
借地人がすんなり理解してくれれば問題ありませんが、一般的には地代の値上げを拒否する借地人が多いのが実情です。
話し合いが長期化すれば最悪裁判にまで発展する恐れがあり、揉める可能性がある底地を買いたい人は少ないでしょう。
相続すると多額の相続税が発生する恐れがある
底地を相続すると多額の相続税が発生する可能性があります。
なぜなら、底地の相続税評価額は実勢価格より高く、仮に底地を売却できても売却金で相続税を賄えない可能性があるからです。
実勢価格とは、実際に売買取引が成立する価格です。
一般的に底地の実勢価格は更地の10％程度・相続税評価額はその3〜4倍高くなるといわれています。
底地の相続税評価額の算出方法は、以下のとおりです。
更地の評価額 × （100％ – 借地権割合）
借地権割合が70%の場合、
更地の評価額が2,000万円 × （100％ – 70％） = 600万円
上記のように、相続税評価額が600万円であるのに対し、実勢価格が200万円程度にしかならない可能性があるのです。
将来的に相続・売却を見据えたとき、相続財産としてはプラスにならない点が売れにくい理由といえます。
なお、底地の評価額の計算方法・注意点については、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：底地の相続が発生したら必ず読むべき！トラブルを未然に防ぐ指南書
底地の売却方法4選
底地は売れにくい不動産ですが、本章では4つの売却方法をご紹介します。
自分にはどの売却方法が適しているか考えてみましょう。
底地の売却方法や相場、注意点を詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。
関連記事：底地を99％売却できる方法を専門家が解説！相場や注意点なども紹介
借地人に売却する
底地の手放し先として、まず検討したいのが借地人への売却です。
借地人は底地を利用するために地代を支払っていますが、買い取れば地代を納める必要がなくなります。
さらに建物も自分の所有物で通常の宅地と変わらなくなるため、自由に活用できるようになるでしょう。
借地人にとっては底地を買い取るメリットが大きいため、一般の買い手が手を出しにくい土地でも、前向きに検討してもらえる可能性があるのです。
ただし、この方法は借地人との関係が良好で、なおかつ借地人の同意が得られる場合に限られます。
借地人への売却が難しい場合は、後述する「不動産買取業者への相談」を検討しましょう。
借地人と協力して売却する
買取に応じず借地人も建物を売りたい意向がある場合は、協力して売却する選択肢もあります。
底地と借地を同時に売却することは、通常の建物付き土地を売ることと変わらないため、市場で買い手が見つかる可能性が高まるでしょう。
双方が同時売却の意向があり、関係性も良好であれば、向いている方法です。
ただし、話を進める前に、売却金額の分配について同意を取る必要があります。
契約後にトラブルにならないように事前に話し合っておくことをおすすめします。
また、底地と借地権を同時に売却するときには住宅需要があるかどうかも併せて確認しておくことが大切です。
なぜなら、人口減少が進んでいる・交通アクセスが不便といった立地の不動産は、売りに出しても買い手が見つかることがほぼないからです。
実際、弊社がおこなったアンケート調査でも、マイホームの購入に際して「立地を優先する」と回答した方がもっとも多い結果となっています。
したがって、利便性が高くないエリアの場合は、ほかの売却方法を検討することをおすすめします。
なお、底地と借地権を同時売却する手順については、以下の記事でも詳しく解説しています。
関連記事：借地権と底地の同時売却とは？同時売却できない場合の売却方法も解説！
単独所有にしてから売却する
底地の売却方法として単独所有にしてから売るのも手段の一つです。
たとえば、底地の一部と借地権の一部を地主と借地人で交換する方法があります。
ある程度の土地の広さが必要ですが、それぞれ単独所有の土地が確保できます。
単独所有になれば、通常の土地と変わらないため、一般の買い手へ売却できる可能性があるでしょう。
ただし、土地の広さに加え、前面道路の幅も必要となるため、この方法ができる人は少ないかもしれません。
単独所有にするのが難しい底地は、次項の不動産買取業者に引き取ってもらう方法を検討しましょう。
不動産買取業者に直接売却する
ここまで紹介した3つの方法は、いずれも借地人との交渉が必要ですが、底地をスムーズに手放したい方は不動産買取業者に相談しましょう。
専門の買取業者であれば、借地人と交渉することなく、現状のまま引き取りを検討してもらえます。
借地人との調整も引き取り後に業者側で行うため、借地人との関係性がよくない方にもおすすめの方法です。
ただし、底地は地代収入に対して固定資産税などの維持費が重く、収支のバランスが取れていないことも少なくありません。
底地の立地や契約内容によっては値段がつかず無償での譲渡となることや、条件によっては引き取りに費用が発生する場合もあります。
それでも、査定を受ければ手放せる条件が具体的にわかり、他の方法と比較しやすくなるので、まずは査定を受けてみることをおすすめします。
弊社アルバリンクも、無料査定を随時受け付けています。
査定を受けたからといって、必ずしも弊社にご依頼いただく必要はありません。
今後どうするかを考えるきっかけとして、お気軽に査定フォームをご利用ください。
底地を売却する場合の注意すべきポイント5選
底地を手放すときは、次のポイントを押さえておきましょう。
借地人に事前に告知しておく
底地を手放す際のポイントとして、借地人に事前に告知しておくことが挙げられます。
底地を第三者に引き渡す場合、法律上は借地人の承諾を得たり、事前に告知したりする必要はありません。
しかし、事前に告知しておくと地代の支払先をめぐる混乱や、新しい地主への不信感など、余計なトラブルを未然に防ぎやすくなります。
底地を共有で所有している場合は共有者全員の同意が必要になる
相続などで底地を共有で所有している場合の処分には、共有者全員の同意が必要になります。
共有名義不動産全体を手放すことに反対する人が1人でもいれば、底地は手放せません。
ただし、自分の持分だけを手放す場合は、他の共有者の合意は不要です。
底地の持分のみ処分したい場合は、「専門の買取業者への相談」を視野に入れましょう。
売却益が出る場合は譲渡所得税がかかる
底地を売却して利益が出る場合は、譲渡所得税を納める必要があります。
譲渡所得税の算出に必要な譲渡所得金額は、以下の計算式で算出されます。
上記の計算式の取得費とは底地を購入したときの費用で、譲渡費用は売却する時にかかった仲介手数料などの諸費用です。
譲渡所得税は上記の計算式で算出した譲渡所得に税率をかけると算出できます。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 （所有期間が5年以下） |
30％ | 9％ | 0.63％ | 39.63％ |
| 長期譲渡所得 （所有期間が5年超） |
15％ | 5％ | 0.315％ | 20.315％ |
なお、譲渡所得税には東日本大震災からの復興のための財源確保のため、2037年12月31日まで復興特別所得税が加算されます。
所有期間は、底地を売却した年の1月1日時点の所有期間で判定されます。
上記のとおり、5年を超えるかどうかで大きく税額が異なるため確認しましょう。
土地賃貸借契約書があるか確認する
底地を手放す前に、土地賃貸借契約書があるか確認しておきましょう。
前提として、土地賃貸契約書は必ずしも売却時の必須書類ではありません。
しかし、契約書類があると、契約期間・地代の支払い方法・禁止事項などの取り決めに関する証明書類があるため、新地主の安心材料となります。
借地人・新地主のトラブルを未然に防ぐためにも、売却前に土地賃貸契約書を見つけて用意しておくのが望ましいです。
底地売買に精通した不動産買取業者に依頼する
底地を業者に引き取ってもらう場合は、底地の扱いに精通した専門の買取業者に相談しましょう。
自由に活用できない底地は通常の土地と扱いが異なるため、一般の不動産会社では取り扱いを断られることがほとんどです。
一方、専門の買取業者であれば、底地特有のトラブルの解消法を熟知しているため、借地人とのトラブルなどを抱えた底地でも引き取りを検討してもらえます。
弊社アルバリンクも、弁護士などの専門家と連携しているため、トラブルが発生している底地についてもご相談いただけます。
査定のみ、相談のみのお問い合わせも受け付けておりますので、底地の扱いにお困りの方はお気軽にご相談ください。
なお、底地を買い取る業者については、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：【2026年版】底地の優良買取業者17選！高額売却を狙うための業者の見極めポイントも公開
アルバリンクなら売れない底地も買取可能
処分できない底地を手放したい場合は、全国の底地を取り扱う専門の買取業者である弊社アルバリンクにご相談ください。
以下は、弊社がお引き取りした底地の一例です。
【M様のお声】
兄弟間で共有になっている底地があり、毎月地代の清算をして半分を受け取っていましたが、ここ数年は兄からの支払いが滞っておりました。
支払いもしてもらえず、兄とは意見も合わなくなったので私だけ売却することに決めましたが、底地で共有状態となるとほとんどの業者が取り合ってくれませんでした。
困り果てたところでアルバリンクさんに依頼をしましたが、契約まで約2週間くらいとスムーズに進めて頂きとても助かりました。
上記の方以外にも、多くのお客様から感謝のお言葉をいただいております（下記Googleの口コミ参照）。
また、弊社は2025年に東証グロース市場上場を果たしており、社会的信用も得ていると自負しております。
「底地を早く手放したい」「不動産会社に断られた」といった底地でも、まずはお気軽に弊社までお問い合わせください。
底地の買取相場
底地の買取相場は、売却する相手によって異なります。
この章では、価格がつく底地を想定して「借地人が買取する場合の相場」「不動産買取業者が買取する場合の相場」に分けて解説します。
底地の立地や契約内容によっては相場どおりの価格がつかないケースもあるため、目安として参考にしてください。
底地の買取相場については、以下の記事でも詳しく解説しています。
関連記事：底地の買取相場を売却先別に一発理解！最も簡単な底地の売り方教えます
借地人が買取する場合の相場
底地は自由に活用できない土地のため、更地価格の1〜2割程度の価格が買取相場といわれています。
たとえば、更地が3,000万円の売却相場の底地だと300～600万円が買取相場になります。
ただし、先述のとおり、相手が借地人である場合はメリットが大きいため、通常の買取価格と異なります。
借地人には限定価格が適用されることになるため、第三者へ売却する時よりも高額で売ることが可能です。
一般的な市場取引とは異なる売買当事者が限定される価格のこと
借地人であれば、更地価格の50％程度の金額で取引できる可能性があります。
不動産買取業者が買取する場合の相場
底地専門の不動産買取業者が買取する場合の相場は、更地価格の1〜2割程度の価格です。
借地人が買取する場合の相場よりも安いですが、借地人と交渉することなく短期間で売却できます。
さらに、取引は地主と買取業者の2者間で完結するため、1週間〜1ヶ月ほどの短期間で手放せるのも特徴です。
借地人と揉めている場合や、交渉したくない場合は底地専門の不動産買取業者に買取を依頼しましょう。
底地を売却するメリット3選
底地を早期に手放すと、以下のようなメリットがあります。
固定資産税などの維持費の負担から解放される
底地を手放す最大のメリットは、固定資産税や都市計画税の負担から解放されることです。
底地を所有していると借地人から地代を徴収できますが、固定資産税が増額された場合は赤字になるリスクがあります。
底地にかかる毎年の税金に頭を悩ませている人は、手放す準備を早めに始めましょう。
子どもや孫への相続を回避できる
生きている間に底地を売却すれば、子どもや孫への相続を回避できます。
収益性が低く、赤字になる可能性もある底地は、相続する側にとって負担となりやすく、相続トラブルのきっかけになることもあります。
子どもや孫への相続がトラブルになりやすい理由は、以下の2つです。
ご家族の負担を減らすためにも、早めに手放し方を考えておきましょう。
底地の相続税は高額になる
底地の相続税評価額は以下の計算式で算出できます。
借地権割合とは土地の更地評価額に対する借地権価額の割合のことで、地域によって異なります。
借地権割合は30～90％の範囲で定められており、国税庁のホームページから確認できます。
たとえば、更地価格が3,000万円、借地権割合が60％の底地の相続税評価額は
＝1,200万円
底地の買取相場は更地価格の1～2割程度なので、相続税評価額が高額なことがわかります。
実際に相続税を算出するためには複雑な計算が必要ですが、底地はそのまま相続するよりも、先に売却しておいたほうが相続税評価額を抑えられる可能性があります。
借地人とのトラブルのリスクがなくなる
底地を手放せば、借地人とのトラブルや、それにともなう精神的な負担から解放されます。
地代の滞納・更新料の未払い・無断の増改築などのトラブルを抱えている底地は、専門の買取業者に相談してみましょう。
専門の買取業者であれば、借地人と直接話し合うことなく、現状のまま引き取りを検討してもらえます。
弊社アルバリンクも、底地を専門に引き取っている買取業者です。
「借地人とのやり取りに疲れてしまった」という方も、まずは弊社までお気軽にご相談ください。
相談のみのお問い合わせも歓迎しております。
>>【借地人とのお悩みもご相談ください】底地の無料査定はこちら
まとめ
今回は、底地が売れない理由や手放す方法について解説しました。
底地は自由に活用できず収益性も低いことが多いため、一般の買い手を見つけるのが難しい土地です。
地代収入より維持費のほうがかさんで所有が負担になっている場合は、底地専門の買取業者に相談するのがおすすめです。
専門の買取業者とは直接やり取りするため、引き取りが可能かどうかをすぐに確認でき、早ければ2週間ほどで手放せます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、底地のスピード引き取りに対応している買取業者です。
最短即日で結果をお伝えできる無料査定を、随時受け付けております。
「まずは状況だけ知りたい」という方も、お気軽にご利用ください。
相談・査定はこちら
