株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
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一般の売却が難しい団地の特徴5つ
仲介は不動産売却の主流ですが、すべての物件が仲介売却できるわけではありません。
この章では、仲介では売却が難しい団地の特徴を5つご紹介します。
もし、あなたの団地が上記の条件に該当しているなら、「買取業者への売却」も視野に入れることをおすすめします。
市街地から離れている
「駅から徒歩15分以上かかる」「周辺に生活関連施設がない」など、市街地から離れた団地を仲介売却するのは困難です。
実際、弊社が行ったアンケート調査では、建物よりも「立地」を重視すると回答した方の割合が9割以上にのぼりました。
立地が悪い団地をマイホーム購入者向けに売却する場合、買い手が付かず長期間売れ残る可能性が高くなります。
したがって、立地の悪い団地を手放したいなら、不動産買取業者に相談するとよいでしょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、立地の悪い団地でも問題なく買い取ることが可能です。
立地の悪さが原因で団地の買い手が見つからないとお悩みの方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
築年数が40年以上
築40年を超える団地が売りにくい理由として、旧耐震基準で建てられていることも挙げられます。
耐震基準とは、一定の強さの地震が発生しても建物が倒れないように建築基準法が定めている強度の基準です。
建築基準法が施行された1981年5月31日を境として、それ以前の建物は「旧耐震基準」、以降の建物は「新耐震基準」に基づいて建てられています。
参照元：国土交通省「住宅・建築物の耐震化に関する現状と課題」
新耐震基準は震度6強〜7の地震に耐えられるのに対し、旧耐震基準は震度5程度の地震にしか対応していません。
地震が頻発する日本にあって、建物を購入する際に耐震性を気にする方は多い傾向にあります。
日本では地震が頻発することから耐震性が重視されるため、旧耐震基準で建てられている築40年超の団地は購入者から敬遠されやすいのです。
旧耐震基準については、以下の記事でも詳しく解説しています。
事故物件
あなたが所有している団地が事故物件である場合も、仲介で売却するのは困難です。
事故物件とは、殺人や自殺などの事件や事故により室内で人が亡くなっている不動産を指します。
住む人に心理的な抵抗感や嫌悪感を与えることから、「心理的瑕疵物件」とも呼ばれます。
殺人や自殺などで人が亡くなった物件のように、物理的な欠陥はないものの、居住者が心理的な抵抗感を抱く欠陥
一般的に、室内で人が亡くなっている物件に住みたくないと考える方は多い傾向にあります。
実際、弊社が行ったアンケート調査でも、80％を超える方が事故物件に住むことに抵抗を感じると回答しています。
事故物件を仲介で売却しようとしても買主が見つかりにくいため、不動産仲介業者に取り扱いを断られる傾向にあります。
したがって、事故物件となった団地を早期売却したい場合は、事故物件に強い不動産買取業者に依頼することが有効です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、事故物件の買取実績が多い買取業者です。
事故物件を適正価格かつ早期売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料査定をご利用ください。
エレベーター無しの上階
エレベーターのない団地では、上階になるほど一般の買主からの需要が低く、売却が難しくなる傾向にあります。
なぜなら、5階建てのエレベーターがない団地では階段が唯一の移動手段となるため、日常生活における負担が増すと判断されるからです。
とくに、高齢者や子育て世帯にとって、通学・通院・買い物などの度に階段で上下階を移動するのは大きな負担となります。
健康な方であっても、体調が優れない時や大量の荷物を運ぶ時には階段での移動が苦痛に感じるでしょう。
こうした日々の不便さが積み重なることで住居としての快適さが損なわれ、結果的に需要が限定的になるのです。
建物全体の老朽化が進んでいる
団地の売却を検討する際、避けられない課題の一つが建物の老朽化です。
外観や共有部が老朽化により劣化していると、買主が建物の安全性に対して不信感を抱きやすいからです。
たとえば、共用部や外壁に亀裂や色褪せが目立つと目に見えない内部で腐食が進行していないか、といった構造的な問題を疑い始めます。
老朽化が目立つ団地は仲介売却が難しい傾向にあるため、専門の買取業者に直接買い取ってもらうのがおすすめです。
弊社アルバリンクも、老朽化が進んだ建物を数多く買い取ってきた実績がございます。
築年数や劣化の程度から「自分の団地は売却できない」と諦めている方は、一度弊社までご相談ください。
団地の最適な売却方法
あなたに合った最適な売却方法を見つけるためには、まず団地の特徴を理解することが重要です。
特徴に合わない売却方法を選んでしまうと物件が売れ残り続けたり、本来得られるはずの価格よりも安く売却したりする恐れがあります。
一般の売却が難しい団地の特徴5つのうち、一つも当てはまらなかった場合は、次の2つの方法を検討してみてください。
一方、前述の特徴5つに一つでも当てはまった場合は、次の方法を確認することをおすすめします。
そのままの状態で仲介業者に売却を依頼する
不動産仲介業者は、不動産を売りたい売主と購入したい買主とをマッチングする不動産会社です。
そのままの状態で仲介業者に依頼する場合は、慎重な判断が必要です。
前述したように、団地は基本的に一般の人からの需要が少なく、売却期間が長期化しがちだからです。
仲介売却の平均期間は3ヶ月程度とされていますが、団地の場合は数年単位で売れ残るケースも珍しくありません。
さらに、不動産を所有している間は維持費の負担が続き、売却までの期間が長いほど建物の資産価値は減少します。
売却がうまくいかず仲介から買取へ切り替える選択肢もありますが、その頃には本来よりも安い買取価格を提示されることになります。
こうしたリスクと天秤にかけて、仲介が本当に最適な選択かどうかを改めて検討してから判断することが大切です。
リフォームして仲介業者に売却を依頼する
リフォームして仲介業者に売却を依頼する選択肢は慎重に検討するべきです。
なぜなら、仲介業者はリフォーム業者や解体業者と提携していることが多く、自社の利益を優先した提案になりやすいからです。
実際に、売れる見込みがない物件であっても、「リフォームで価値が高まれば買い手が付く」と説得し、提携先の業者へ案件を回すケースも存在します。
数百万円をリフォームに投じても売却できなければ、その費用は回収できず、結果的に売主の損失となります。
仲介業者からリフォームや解体を強く勧められた場合は、本当に必要なのかを慎重に判断することが重要です。
不動産買取業者に売却を依頼する
不動産買取業者は、自社が買主となって売主から直接物件を購入する不動産会社です。
仲介業者に依頼するケースでは個人が買主であるのに対し、買取では業者が買主となる点が両者の違いです。
不動産買取業者に団地を売却するメリットは、以下の3つです。
- 仲介で断られる物件でも売却できる
- 短期間で売却できる
- リフォームなどの費用がかからない
買取では不動産買取業者が直接買主となるため、時間をかけて買い手を探す必要がありません。
また、買取業者は自ら付加価値を付けることを前提に物件を購入するため、仲介で断られる物件でも高確率で売却できます。
団地を手軽かつスピーディーに現金化したいのであれば、買取業者への売却が最適な選択肢といえるでしょう。
ただし、買取業者は商品化コストを買取価格から差し引くので、仲介での売却価格より低くなる傾向があります。
とはいえ、コスパよく商品化できる買取業者であれば、相場に近い価格での買取が期待できる場合もあります。
団地をお得に売却するためにも、「団地売却に強い買取業者」に依頼することが大切です。
団地売却に強いオススメ不動産買取業者3選
需要が低い団地でも、専門知識を持つ買取業者に依頼することで好条件での売却がしやすくなります。
団地売却に強いオススメ不動産買取業者は、以下の3社です。
株式会社AlbaLink（アルバリンク）
| 会社名 | 株式会社AlbaLink |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都江東区木場二丁目17番16号 BESIDE KIBA 3階 |
| 営業時間 | 10：00～19：00 (日曜日 定休) |
| 創業 | 2011年 |
| 宅建番号 | 国土交通大臣(1)第10112号 |
| Googleの口コミ評価★5（件数） | 4.4（163件） |
| 企業の強み | 全国対応。スタッフの対応スピードの早さ・誠実さに高評価の声が多い |
| 公式HP | https://albalink.co.jp/ お問い合わせはこちら |
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、団地などの売れにくい集合住宅を積極的に買い取っている買取業者です。
年間相談件数20,000件超・年間買取件数1,300件超（2024年1月〜12月）の実績があり、累計でも多くの物件を扱ってきました。
弊社が得意とするのは、築年数が古い・立地条件が悪い・心理的瑕疵があるなど、需要が限定的な不動産です。
このような難しい物件に向き合う姿勢が高く評価され、テレビや新聞などのメディアでも多数特集されています。
仲介による売却が難しかった不動産でも、弊社であれば買取可能なケースが多くあります。
団地の売却でご不安やご不明な点がございましたら、弊社までお気軽にお問い合わせください。
東京テアトル株式会社
引用元：東京テアトル株式会社
| 会社名 | 東京テアトル株式会社（マンション売却相談センター） |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都新宿区新宿1-1-8 |
| 営業時間 | 10：00～18：00（水曜定休） |
| 創業 | 1946年 |
| 宅建番号 | 国土交通大臣（1）第10331号 |
| Googleの口コミ評価★5（件数） | 2.5（33件） |
| 企業の強み | 年間270件以上の豊富な買取実績。築年数の古いマンションが得意 |
| 公式HP | https://mansion.theatres.co.jp/ お問い合わせはこちら |
東京テアトルは、築年数が古い中古マンションの買取と仲介を得意としている不動産会社です。
年間270件超の買取実績・平均築年数39年超という実績が、築古物件への確かな対応力を証明しています。
さらに、エレベーター無しやバス便など立地条件に課題がある団地についても、積極的に買い取っています。
売れにくい事情を抱えた団地を早期売却したい方は、東京テアトルに問い合わせましょう。
株式会社REINT
引用元：株式会社REINT
| 会社名 | 株式会社REINT |
|---|---|
| 本社所在地 | 神奈川県横浜市港北区新横浜2-5-10 楓第2ビル8F |
| 営業時間 | 9:30～19:30（第1火曜・毎週水曜定休） |
| 創業 | 1999年 |
| 宅建番号 | 神奈川県知事（6）23077号 |
| Googleの口コミ評価★5（件数） | – |
| 企業の強み | 団地に特化した不動産事業を展開。家財が残っていても現状のまま売却可能 |
| 公式HP | https://reint.online/ お問い合わせはこちら |
株式会社REINTは、団地に特化した買取とリノベーション事業を専門に行う不動産会社です。
創業26年の実績を持ち、神奈川県を中心に一都三県で団地の買取と販売を積極的に行っています。
残置物がそのままでも売却できるため、売却前に片付けや処分といった面倒な作業を行う必要がありません。
団地を手軽に売却したい方は、まずはREINTに相談することをおすすめします。
団地を少しでも高く売却するための3つのコツ
不動産買取業者に依頼する際、売却価格は業者の選定や交渉方法によって大きく変わります。
同じ団地でも、売主の工夫次第で買取価格を引き上げることは十分可能です。
ここでは、不動産買取業者に依頼する際に実践できる「団地を少しでも高く売却するための3つのコツ」をご紹介します。
室内の荷物整理・処分
荷物が多い場合は、無理に片付けずそのまま売却することをおすすめします。
買取業者は提携する不用品回収業者に割引価格で処分を依頼できるため、売却価格から差し引かれる処分費も定価より安いからです。
一方、自分で処分できれば、本来業者が負担する処分費用が浮くため、買取価格がアップする可能性があります。
高値を目指すなら自身で処分し、荷物が多い場合は無理に片付けずそのまま売却するなど、状況に合わせて選択しましょう。
返信は可能な限り早くする
少しでも団地を高く売却したいなら、買取業者からの連絡には可能な限り早く返信するべきです。
返信が早い売主は売却に協力的と判断され、買取業者は「売却する見込みが高い」と考えます。
その結果、売主の希望額に近い金額を提示して契約につなげようとします。
買取業者はお問い合わせの連絡を受け、売主から希望金額を聞いた後、以下のどちらかの対応をします。
- 連絡が取りにくい売主の場合
- 売却の可能性が低いと判断される→優先度が下がる→最低限の利益を確保した金額を提示される
- こまめに返信する売主の場合
- 売却の可能性が高いと判断される→希望額を大きく下回る金額提示で失うのはリスク→売主の希望に近い金額を提示される
例外として、仕事などで連絡が遅くなるなどの事情がある場合は、事前にその旨を伝えておけば問題ありません。
こまめな連絡が取れる売主は買取業者から信頼され、より有利な条件で契約を進めやすくなります。
戦略的な交渉
「戦略的な交渉」を行うことで、買取業者から提示される売却価格を上げることが可能です。
ポイントは、単に値上げを要求するのではなく、買取業者にとってのメリットを示しながら条件を提案することです。
具体的なメリットを提示することで、買取業者が価格交渉に応じる根拠が生まれます。
おすすめの交渉方法は、以下の2つあります。
1つ目は、契約時期の調整によるアプローチです。
「契約時期はそちらの都合に合わせますので、その分売却価格を少し上げていただくことは可能でしょうか？」と担当者に提案します。
買取業者にとって繁忙期や決算期の調整はメリットとなるため、交渉に応じてもらいやすくなります。
2つ目は、他社への流出を防ぐアプローチです。
「絶対に御社で決めますので、もう少し価格を見直してもらえませんか？」と、担当者に伝えます。
他社に流れるリスクがないという安心感を与えられ、交渉に応じてもらいやすくなるのです。
売却価格を高くしてもらうには一方的な値上げ要求ではなく、買取業者にとってメリットとなる条件を売主側から提案することが重要です。
売主が用意できるメリットを最大限に活用することで、同じ団地でも高値で売却しやすくなります。
団地を売却する際に注意するべきポイント
団地を売却する際には、以下2点に注意しましょう。
相続した団地を売却する際は、事前に確認することをおすすめします。
相続税が発生するか確認する
親が亡くなって遺産を相続した場合、相続開始を知った日の翌日から10か月以内に相続税を納める必要があります。
ただし、遺産を相続したら必ず相続税がかかるわけではありません。
相続した遺産の総額から親の借金などマイナスの財産を差し引いたあとの金額が基礎控除額を上回るときにのみ、相続税が課されるのです。
基礎控除は相続税の算出時に用いられる非課税枠のことで、以下の計算式により求められます。
基礎控除＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
たとえば、法定相続人が子供ひとりだった場合は、以下の計算式になります。
基礎控除＝3,000万円＋（600万円×1）
＝3,600万円
親の遺産を相続する人があなたひとりだけの場合、相続財産の合計額が3,600万円以内に収まっていたら相続税を納めなくてもよいということです。
たとえば、親が残した財産が評価額1,000万円の団地、預貯金1,500万円だったとすると、基礎控除額を下回るので相続税は発生しません。
（1,000万円＋1,500万円）－3,600万円
＝-1,100万円 → 実質0になる
相続税については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
なお、実際には相続税の計算は大変複雑であり、相続財産の合計額に税率をかければよいというものではありません。
相続財産がどの程度あるのか、評価額はいくらになるのか、法定相続人の間でどのように遺産を分けるのかなど、やるべくことは多岐にわたります。
また、相続税は自分で計算して納付する仕組みとなっているので、計算を誤ると税金を払いすぎるという事態に陥りかねず、不足していると過少申告加算税と呼ばれるペナルティーを課される恐れもあります。
税務署の調査後に修正申告、あるいは税務署から申告税額を修正するよう指摘されたら、新たに納める税金の10％に相当する金額を追加で納める必要がある。
税務署の調査が入る前に自主的に修正申告をした場合は、過少申告加算税は課されない。
したがって相続が発生したら、正しい相続税を納めるためにも税の専門家である税理士に相談することをおすすめします。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は全国の税理士とも提携しているため、相続税の相談にも対応できます。
相続税の計算方法が分からずに不安を抱えている方、団地の売却金額で相続税を納められるのかを知りたい方は、お気軽にご相談ください。
名義変更が済んでいるか確認する
相続した団地を売却するには、まず団地の名義を親からあなたへと変更する「相続登記」を行う必要があります。
売主と団地の名義が異なると、売主から買主へ所有権を移す手続きを行えないからです。
また、2024年4月1日より相続登記が義務化されました。
団地を相続したことを知った日から3年以内に登記の手続きを行わないと、10万円以下の過料が科される恐れがあるため、注意が必要です。
相続登記の義務化は2024年4月1日以前に発生した相続にもさかのぼって適用されるため、過去に相続した団地も2027年3月末までに相続登記をしないと過料の対象となる点を押さえておきましょう。
相続登記を行う手順については、以下の記事で詳しく解説しています。
まとめ
団地を売却する方法は、不動産仲介業者に一般の買い手を探してもらう「仲介」と、不動産買取業者に直接買い取ってもらう「買取」の2種類があります。
仲介ではマイホームの購入を検討している方が買い手となるため、築年数が古く状態も悪い団地を売却するにはリフォームやハウスクリーニングが不可欠です。
しかし、「立地が悪い」「築年数が40年超え」「5階の部屋」「事故物件」といった特徴を持つ団地は一般の買い手からは敬遠されがちです。
リフォームやハウスクリーニングを行っても仲介で売却するのは難しく、費用が無駄になってしまいかねません。
そのため、築年数が古い団地を売却したいなら、まずはそのままの状態で不動産買取業者に相談することをおすすめします。
当サイトを運営している弊社AlbaLink（アルバリンク）は、2011年に創業した専門の不動産買取業者です。
2023年11月には東京証券取引所の東京プロマーケット市場に上場いたしました。
これまでに多くの団地を買い取ってきた実績もあり、フジテレビの「newsイット！」をはじめ、数々のメディアにも一般の買い手が見つからない物件を買い取る専門の買取業者として紹介されています。
査定は無料です。
日本全国にある団地を適正価格で、かつスピーディーに買い取らせていただきますので、「団地をいくらで売却できるのかが知りたい」「団地をできる限り早く売却したい」方は、お気軽に弊社までお問い合わせください。
相談・査定はこちら
