不動産鑑定費用の相場はどのくらい？費用を抑える方法や事務所選びのポイントも解説

Warning: file_get_contents(https://albalink.co.jp/realestate/wp-content/themes/cocoon-child-master/acf/stepform.php): failed to open stream: HTTP request failed! HTTP/1.1 429 Too Many Requests in /home/albalink/albalink.co.jp/public_html/realestate/wp-content/themes/cocoon-child-master/functions.php on line 102

Warning: file_get_contents(https://albalink.co.jp/realestate/wp-content/themes/cocoon-child-master/acf/spphone.php): failed to open stream: HTTP request failed! HTTP/1.1 429 Too Many Requests in /home/albalink/albalink.co.jp/public_html/realestate/wp-content/themes/cocoon-child-master/functions.php on line 132

不動産鑑定の費用相場はおよそ20万円

不動産鑑定の費用相場は立地や面積などで変動するため、約20~50万円といわれています。不動産鑑定は、国家資格を持つ不動産鑑定士が行う不動産評価なので、公的な能力を持つのが特徴です。

「不動産の鑑定評価に関する法律」には、以下のように示されています。

この法律において「不動産の鑑定評価」とは、不動産（土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいう。以下同じ。）の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいう。

引用元：e-Gov検索

不動産鑑定は、公的能力がある代わりに費用が少なくとも20万円ほどかかります。不動産鑑定を行うべきかどうかは慎重に判断する必要があるでしょう。

不動産鑑定費用の基準

不動産鑑定の費用は、法律などによる規定や制限はありません。どのくらいの報酬を受け取るかは、不動産鑑定士事務所ごとに独自で決められています。

規定はありませんが、国土交通省の公表している「公共事業に係る不動産鑑定報酬基準」を目安に価格設定している事務所が多いです。

たとえば、自宅を不動産鑑定した場合の価格目安は以下のようになります。

評価額	マイホームの建物および敷地
500万円まで	204,000円
1,000万円まで	230,000円
1,500万円まで	280,000円
2,000万円まで	313,000円
2,500万円まで	349,000円
3,000万円まで	373,000円
4,000万円まで	410,000円
5,000万円まで	446,000円
6,000万円まで	470,000円
8,000万円まで	506,000円
1億円まで	544,000円

参照元：国土交通省「公共事業に係る不動産鑑定報酬基準」

物件の評価額が高いほど、不動産鑑定額は高くなる傾向です。

また、人件費や出張費など、不動産鑑定にかかる経費にも左右されます。費用を抑えて不動産鑑定士に依頼する方法については、後ほど詳しく解説します。

不動産鑑定の費用が高い理由

不動産鑑定費用の相場は20~50万円と高いのには、2つの理由があります。

「鑑定書」「評価書」といっても、不動産鑑定評価書は1枚の紙の証明書ではありません。

20ページ以上にもおよぶ分厚い分析資料のような書面です。評価額だけでなく、専門家が鑑定・調査をした「物件の評価額の根拠」が詳細に書かれています。

また、不動産鑑定士は国家資格です。不動産鑑定は国家資格を持つ専門家が客観的に物件を評価する調査なので、信頼性も担保されています。

不動産鑑定評価書は、裁判所や税務署での公的な資料として有効です。不動産鑑定の費用は安くないですが、不動産相続や財産分与などの際に役立ちます。

不動産鑑定より費用を抑えて物件価値を知る2つの方法

不動産の価値を知る方法は、不動産鑑定のほかに2つあります。

• 不動産査定
• 簡易鑑定

不動産査定

不動産査定とは、不動産会社が物件の価値を知るために行う調査をいいます。不動産査定をするために、不動産鑑定士のような特別な資格は必要ありません。

不動産会社に所有物件の売却を相談に行ったときなどに無料で受けられるケースも多いです。インターネット上からならば、匿名で査定を受けられるサービスもあります。

不動産査定は、現地を見ずにネットの情報のみで査定することも多く、不動産鑑定と比較して精度や信頼性が低いです。

「不動産の価格を参考程度に知りたい」というときに利用するのがいいでしょう。裁判所や税務署へ資料として提出する場合は、不動産鑑定を依頼してください。

異なる点	不動産鑑定	不動産査定
費用目安	20万円から	無料
資格	不動産鑑定士	なし
公的資料としての有効性	〇	×
匿名性	×	〇

簡易鑑定

簡易鑑定とは、不動産鑑定評価書の一部を簡易にしたようなものです。簡易鑑定には評価書はなく、代わりに3つの書類が作成されます。

簡易鑑定は不動産鑑定の簡易版なので、調査期間や費用が少なく済みます。ただし、簡易鑑定は不動産鑑定と比べて精度や信頼性が劣るため、公的資料として認められません。

また、簡易鑑定を依頼している途中で不動産鑑定に切り替える場合、費用が二重にかかってしまう場合もあります。

費用の安さよりも、「どのような用途で利用するのか」で依頼を判断しましょう。

異なる点	不動産鑑定	簡易査定
費用目安	20万円から	10万円から
調査期間	2週間から	2日から
作成書類	不動産鑑定評価書	調査報告書、価格調査書、意見書
公的資料としての有効性	〇	×

不動産鑑定の費用体系は3つ

不動産鑑定の費用には、3つの費用体系があります。

費用体系	特徴
報酬基準型	報酬額表に合わせて費用を算出
積み上げ型	鑑定の作業量によって費用を算出
定額型	どのような物件、作業量でも一律料金

3つの報酬体系でもっとも多く採用されているのは、「報酬基準型」です。
報酬基準型では、土地や戸建て、マンションといった種別ごとに報酬額表で金額を設定しているため、事前に明確な費用がわかります。

「積み上げ型」は、鑑定の作業量が多くなるほど費用が上乗せされる料金体系です。一般的な物件を扱う場合、たいていの事務所は報酬基準型を採用しています。

いっぽう費用体系が積み上げ型なのは、大規模だったり複雑だったりといった特殊な不動産を扱うのが得意な不動産鑑定士事務所です。

「定額型」は種別や作業量にかかわらず、一律の料金で鑑定を行います。依頼者にとって料金がわかりやすいは大きなメリットです。

しかし、不動産鑑定士にとっては労力と報酬が見合わないケースもあるため、採用している事務所はほとんどありません。

不動産鑑定士が不動産を評価する5つの要素

不動産鑑定士が、公正かつ客観的に不動産を評価するために注視する要素は、おもに5つあります。

• 立地条件
• 物件の物理的特性
• 法的制約
• 市場の状況
• 収益性

不動産鑑定では、不動産のある立地や土地の形、建物の構造はもちろん、物件にかかる制約や得られる収益も評価を左右します。

立地条件

賃貸を借りたり不動産を買ったりするときに立地を見るのと同じように、不動産鑑定でも立地条件は評価の大きな要素です。

駅からの距離や交通の便などが評価されます。周辺施設の充実性や地域の性質も、評価で重要視されるポイントです。

たとえば、駅まで徒歩20分かかる物件よりも、駅近の物件のほうが高評価になります。また、周辺に商業施設や病院、学校、公園といった施設が整っている場合も評価が高くなりやすいです。

さらに、不動産のある地域の発展する可能性も評価に考慮されます。将来的に駅が新設されたり大きな商業施設が建てられたりする計画は、不動産の価値を高める要素になります。

物件の物理的特性

土地や建物自体の物理的特性も評価対象です。

いびつな形状な土地や間口が狭く奥行きのある土地は住宅が建てにくいため、評価が低くなります。

また、建物には「作り直したらいくらかかるのか」という視点が考慮されます。
たとえば、10年前に建てた建物の価値は、現在同じ建物を立て直したときの想定金額から10年分の減価修正をした価格です。

法的制約

不動産鑑定で重要視される法的制約は、おもに以下のようなものがあります。

用途地域とは「各自治体の都市計画のために区分された13のエリア」です。

土地ごとに利用方法が決められており、特別なルールや利用制限によって縛られている土地は売買が難しくなるため、厳しい評価がつけられる場合があります。

たとえば、第一種低層住居専用地域は制限の厳しい地域で、高層マンションや大きなお店は建てられません。生活や子育て環境はいいですが、土地利用の自由度や利便性は劣ります。

建築基準法に定められた建ぺい率や容積率、高さ制限、日陰規制などの建築制限も確認基準です。鑑定する建物が違法建築だと、適法だった場合と比べて価値は下がってしまいます。

さらに、賃貸権や抵当権といった不動産所有の権利関係も価値評価に影響があります。

市場の状況

不動産評価には市場の状況が直接影響します。不動産の需要が高ければ評価は上がりますし、供給量が溢れていると価値は低いです。

市場状況は、取引事例比較法で評価します。取引事例比較法とは「過去に近隣の似た不動産の取引の事例から鑑定対象不動産の価値を分析する方法」で、日本の不動産の中古物件の評価として一般的です。

分析の基準になる不動産の条件は以下のとおりです。

そのほか、経済成長率や金利の動向、賃金・雇用などの企業活動といった経済動向も不動産の価値を左右します。

収益性

鑑定する不動産から今後得られる収益も、不動産の価値に影響します。とくに、賃貸マンションやアパートといった収益物件にとって、収益性は重要な要素です。

不動産の収益率は、以下の方法で算出します。

純収益とは、家賃収入から税金や管理費、修繕費などの必要経費を指し引いた金額です。
たとえば、家賃収入が450万円、経費が50万円　物件価格が4,000万円だとすると収益率は10になります。

収益率が高いほど、不動産の価値は高いといえます。

不動産鑑定を利用すべき4つのケース

不動産鑑定は、公正かつ客観的な評価が求められるときに必要です。不動産鑑定を利用すべき具体的なケースを4つご紹介します。

• 不動産売買
• 不動産の相続
• 財産分与
• 不動産担保ローン

不動産売買

客観的な評価を知りたいときは、不動産鑑定を利用しましょう。

不動産売買をするときは不動産会社の不動産査定を利用したり自分で調べたりするのが一般的です。

しかし、不動産査定は不動産会社によって査定額が異なるため、「本当にこの金額で合っているのか不安」「予想よりも査定額が安い」という結果になるケースも少なくありません。

いっぽう、不動産鑑定は不動産鑑定士が法律に則って調査を行うため、信頼性と客観性が担保されています。

公的な証明としてできる不動産鑑定評価書の評価額ならば、納得して売買できるでしょう。

とくに、個人間での不動産売買の際に不動産鑑定は重要です。個人間では、仲介役になる不動産業者がいません。
後からトラブルになることを避けるためには、不動産鑑定による信頼できる評価額が必要なのです。

不動産の相続

相続財産のなかに不動産がある場合、不動産鑑定が必要です。

預貯金は金額が明確なので、相続人が複数いても簡単分割できます。しかし、不動産は見た目で価値だけでは、価値がわかりません。

相続人同士でトラブルを起こさないために、不動産鑑定による客観的な評価額を求めましょう。

また、財産分割が話し合いで解決できなかった場合、家庭裁判所の調停を申し立てることになります。あらかじめ不動産鑑定を行っておけば、裁判所での証拠資料として活用可能です。

財産分与

離婚で財産分与をする際にも、不動産鑑定は必要です。夫婦の結婚後の共有財産は、離婚時には基本的に折半します。

「夫の名義で購入したマイホーム」や「持ち分が半分ではない」といった場合でも、結婚後の購入した不動産であれば関係ないです。

しかし、不動産は物理的に半分にできないため、お金に換算しなければいけません。適正な財産額を知るために、不動産鑑定の客観的な評価額が必要です。

また、財産分与が話し合いでまとまらなかった場合、家庭裁判所での離婚調停を申し立てます。不動産鑑定の評価額は、公正に財産を分与するための重要な証拠資料となるでしょう。

不動産担保ローン

不動産を担保にローンや融資を受ける場合にも、不動産鑑定評価書が不動産の担保としての価値を示す資料になります。

不動産担保とは、万が一債務者が返済できなくなったときに資金回収のために差し出されるものです。

不動産鑑定書があれば信頼性のある評価額が明確なので、審査がスムーズに進みます。

不動産鑑定費用は利用目的で変動しない

不動産鑑定費用は、離婚の財産分与や遺産相続などの利用目的によって変動することはないです。

不動産鑑定を検討するために「不動産鑑定 費用 相続」「裁判 不動産鑑定 費用」といった内容をインターネット上で検索している人もいますが、気にする必要はありません。

たとえば、「公共事業に係る不動産鑑定報酬基準」に沿って報酬額を決めている事務所に不動産鑑定を依頼したと場合、評価額が4,500万円のマンションの鑑定額費用は41万円です。

作成された不動産鑑定評価書が遺産相続や離婚の財産分与の資料として扱われても、費用は変わりません。

不動産鑑定の費用体系は、報酬基準型を採用しているところがほとんどで、評価額が高くなるほど費用は高くなります。また、評価額を左右するのは、立地条件や物件の物理的特性、法的制約、市場の状況、収益性です。

費用を抑えるには？不動産鑑定士を選ぶ3つのポイント

不動産売買や財産分与など、不動産鑑定を依頼しなくてはならない場面はあります。

しかし、国土交通省の公開している「不動産の鑑定評価に係る登録状況」によると、令和6年1月時点で8,000名以上もの不動産鑑定士が登録されています。

さらに、費用は事務所ごとに異なるので、どの事務所に依頼するのが最適か判断するのは難しいです。

少しでも費用を抑えたいなら以下の3つのポイントを知っておきましょう。

• 相見積もりを取る
• 同じ地域に事務所がある
• 他業種と連携している

相見積もりを取る

依頼する不動産鑑定士を選ぶときは、複数の事務所から見積もりを取るようにしましょう。不動産鑑定費用は、事務所ごとに独自で決められています。

事務所によって費用が異なるので、複数事務所の見積りを比較検討して納得のいく価格の事務所を見つけましょう。

ただし、不動産鑑定士事務所は得意としている分野や実績も事務所によって違いがあります。

費用ばかりではなく鑑定して欲しい不動産に対応しているプランがあるか、類似した案件の鑑定実績があるかなどの確認も大切です。

同じ地域に事務所がある

不動産鑑定を依頼するのは、対象の不動産と都道府県などが同じ地域の事務所にしましょう。

もちろん、遠方にある不動産鑑定士事務所に依頼するのは可能ですが、出張交通費や調査日数などよけいなコストがかかります。受ける依頼を同じ都道府県に限定している事務所も多いです。

また、同じ地域の不動産鑑定士事務所は拠点にしている地域での実績が多く、精度の高い鑑定が期待できます。

費用を抑えて高精度の鑑定結果を求めるなら、対象不動産と同じ地域の不動産鑑定士事務所を見つけましょう。

他業種と連携している

不動産鑑定士事務所は、弁護士や税理士などのほかの士業と連携しているかどうかも大きなポイントです。不動産に関する問題は、不動産の価値評価だけでは終わらないケースも多くあります。

たとえば、遺産相続の場合、遺産分割や相続税、登記などの問題が発生しますが、不動産鑑定士に問題解決はできません。

しかし、ほかの士業と連携している事務所に依頼すれば、自分で弁護士や税理士、司法書士を探さなくてもワンストップでスムーズに遺産相続が進められます。

複雑な不動産問題を一気に片づけたいという場合は、関連する士業と強く連携している不動産鑑定士事務所を選びましょう。

費用を抑えて不動産鑑定士を見つける方法

いざ不動産鑑定士を探すとなると、どのように探せばいいのかわからない人も多いでしょう。不動産鑑定士を見つける方法は大きく3つあります。

インターネットで「地域名+不動産鑑定士」と検索すると、ホームページに力を入れている不動産鑑定士事務所が検索できます。ホームページのある事務所は、業務内容や費用、事務所の雰囲気がわかりやすいです。

不動産鑑定士はホームページがないというケースも多いですが、日本不動産鑑定士協会連合会の会員検索で地域の不動産鑑定士を検索できます。

弁護士などの士業や、不動産会社、銀行に紹介をお願いする方法もあります。不動産問題や不動産取引を扱う業種は、不動産鑑定士と繋がっている可能性が高いです。信頼できる相手からの紹介なので、安心して依頼できます。

会社によっては福利厚生として不動産鑑定を利用できるので、自社の福利厚生をチェックしてみるのもいいでしょう。

不動産鑑定士に依頼する流れ

不動産鑑定は、不動産鑑定評価書が作成されるまでに4つの段階があります。

費用相場を知っておけば不動産鑑定をお得に依頼できる

不動産鑑定では、客観的な不動産の価値がわかります。遺産相続や財産分与などで公的な効力のある不動産の価値が必要なときは、不動産鑑定を依頼しましょう。

鑑定費用は20万円からと決して安くはありません。事前に相見積もりをとったり対象不動産のある地域の不動産鑑定士を探したりするなどして、費用を抑える対策を行うのも大切です。

ただし、不動産鑑定では、厳しい評価が出る場合もあります。評価の低い土地は買い手が見つからず、売却が難しいです。

弊社AlbaLink（アルバリンク）は、売却しにくい物件に強い買取業者です。「ボロボロの空き家で買い手がつかない」や「狭小地で利用が難しい」などの不動産の問題はぜひ一度ご相談ください。
売却が難しい不動産のお悩みをスピーディーに解決いたします。