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用水路とは
用水路とは自然の川や湖から水を引いて、必要な場所に運ぶために人工的に作られた水路を指します。
主に農業用水路と工業用水路の2つがあり、私たちの日常生活、産業活動を支える重要なインフラの役割を担っています。私たちの生活を支える重要な基盤です。
用水路に接する土地は、農業を営む方にとっては田んぼや畑に必要な水を簡単に運ぶことができるので便利な側面があります。工業を営む方にとっては仕事を行う上でなくてはならないものです。
一方で、洪水や浸水といった自然災害に遭いやすいというマイナスの側面もあります。このような点は、私たちの日常生活を脅かす側面だと捉えられています。
また、用水路は定期的な清掃や管理が必要です。用水路にゴミや泥がたまると、悪臭が発生することがあったり景観が損なわれることがあったりするので、近隣住人が日常生活を送る上で不快感を味わうこともあります。
自治体が用水路の管理をしているのであれば、管理が適切に行われているのか確認が必要です。
仮に、適切な管理が行われていなかったら自治体に連絡しましょう。
用水路に接する土地は接道義務の確認が必要
接道義務とは、建築基準法第43条に規定されており、建物の敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという規定です。
用水路に接する土地では接道義務の確認が必要になりますが、理由は以下の3つです。
- 用水路は建築基準法で定められた道路ではなく、水を運ぶ施設であるため
- 用水路に接する土地が建設可能かどうか確認するため
- 建築確認申請（新しく建物を建てるときに必要な申請）のため、用水路に接する土地が建築基準法に適していることを証明するため
加えて、水路跡が接道義務を満たしていなかった場合の影響は以下の3つです。
- 対象の土地に新たな建物を建築することが不可能
- 土地の利用が制限されて資産価値が下がる怒れがある
- 既に建物があったとしても増改築や用途変更に制限が設けられて、土地を最大限に活用できない
これらの影響がある場合、土地を有効活用することはできません。
安心して土地を利用して建物を建てることができるかどうか知るために、用水路に接する土地は接道義務の確認が必要となるので、調べる方法についてこの章でご紹介します。
水路跡も接道義務の確認が必要
宅地の中には、現在用水路ではなくても、かつて用水路であった、「水路跡」も存在します。
こうした水路跡に関しても、用水路同様、接道義務を満たしているか確認が必要となります。
なぜなら一見用水路に見えなくても、建築基準法上では道路ではなく水路と規定されている場合があるからです。
具体的には水路跡の土地として以下のような土地が挙げられます。
- 低地や平地が多い
- 湾曲した道路
- 細長い道や細い路地
上記のような水路跡が接道義務を満たしていなかった土地を有効活用したいのであれば、以下の2つの対策を行う必要があります。
- 水路跡を道路として整備するために必要な工事
- 隣接する土地の所有者と協力し、道路として利用できる部分を確保するための交渉
水路跡を道路として整備するために必要な工事は、幅員の拡張、舗装、排水設備の設置などです。一般的には数百万円～数千万円の費用がかかると言われており、具体的な金額は工事を請け負う業者に相談して見積もりを取ります。
工事費用に関しては、自治体から補助金額や助成金を活用できることもあるので確認が必要です。インターネット検索で、「水路跡 道路 工事 補助金 ○○区」のように調べることができます。
また、隣接地との交渉は、所有している土地と隣接する土地の一部を譲渡してもらうことや、複数の所有者が共同でしようできる道路として利用することを目的として話しをすることが必要です。
しかし、このような対策を行う場合、時間もお金もかかり面倒だと感じる方もいるでしょう。対策をするには時間や費用がかかります。
そのため、費用や時間をかけずに土地を手放したいしたい方は売却がおすすめです。
特に買取であれば、建物を解体する費用もかかることなく、現状のまま売却することができます。
アルバリンクでは、用水路に接する土地でもまるごと買取可能です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、訳あり物件や土地の買取に強い不動産会社です。
これまで多くの訳あり物件や土地の買取経験があり、他社で断られたというお客様の依頼も受けています。無料相談・無料査定は随時行っておりますので、興味のある方はお気軽にお問い合わせください。
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用水路に接する土地の接道義務を調べる2つの方法
用水路に接する土地の接道義務を調べる方法は以下の2つです。
- 役所で確認
- 不動産会社や専門家へ依頼
用水路に接する土地が接道義務を満たしているかどうかを自分で調べることができます。
この章でご紹介します。
役所で確認
用水路に接する土地が接道義務を満たしているかどうかを役所で確認できます。
用水路に接する土地がある自治体の役所の建築や土地利用に関する部署のような建築課や都市計画課の担当者に確認することができます。
確認するときは、土地の具体的な番地が必要です。番地は、国定資産税の納税通知書を確認することで知ることができます。
役所にて、番地を伝えることで、用水路に接する土地が接道義務を満たしているかどうかがわかり、必要に応じて工事や手続きの相談も担当者にできます。
また、法務局で、土地の地番を基に不動産の地域情報を示す法的な地図である公図を取得することができます。
最寄りの法務局で申請書を提出し、窓口で公図を受け取ります。申請の際には、450円の手数料がかかります。
参照元：法務局｜地図証明書又は図面証明書の交付を請求するには
公図を取得するにはオンライン申請も可能です。
オンライン申請を行う際には、こちらの法務省のホームページをご覧ください。オンライン申請では、公図の取得方法によって金額が多少異なるので、法務省のホームページで確認が必要です。
土地の公図を取得するには、法務局に出向いて申請する方法とオンラインで申請する方法の2つがあります。
不動産会社や専門家へ依頼
所有している土地の接道義務の条件を満たしているかどうかを自分で調べることが億劫に感じる場合は、専門家に依頼して調べてもらうこともできます。
不動産業者や建築士、土地家屋調査士などに相談し、土地の現状を知ったうえで、今後、どのような対策をとるのか考えることもできます。
仮に、土地家屋調査士に調査依頼した場合、土地の状況、各事務所ごとの調査費用によって異なりますが、20～50万円程度の費用がかかるとされています。
不動産買取業者に無料査定を依頼すれば費用はかかりません。
事前に土地の基本情報がわかる登記簿謄本や公図は準備した上で依頼する方がスムーズです。業者に連絡して必要書類を把握しておくこともおすすめです。
訳あり物件を専門に扱っている不動産買取業者に焦点を当てて、相談した方が良いでしょう。
弊社、株式会社AlbaLink（アルバリンク）は訳あり物件を専門的に買い取っている不動産会社です。
接道義務を満たしていない用水路に接する土地についてもご相談も承っているので、お気軽にご連絡ください。
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用水路に接する土地のデメリット5選
用水路に接する土地のデメリットは以下の5つです。
- 地盤沈下
- 浸水被害
- 害虫や害獣の発生
- 再建築不可
- 風水
上記のようなデメリットがあるので、用水路に接する土地を所有し、活用することがないのであれば売却を考えた方が良いでしょう。
地盤沈下
用水路に接する土地は、地盤沈下する可能性があります。
なぜなら、用水路の水が土に染み込み柔らかくなることで、地盤が軟弱化しやすくなるからです。
地盤沈下とは、土地が徐々に沈む現象です。地盤沈下は地震や洪水のような自然現象で起きる場合と工事のような人為的な影響で起きる場合があります。
たとえば、過去には84センチの地盤沈下が起きたこともあります。
84センチの地盤沈下は子どもの背丈ほどの沈下です。地盤が不均等に沈む状況は、日本が「足が地に着いていない建物」に溢れているからとされています。
参照元：ゴールドオンライン｜恐ろしい…84センチの地盤沈下「日本の家が危険すぎる」ワケ
用水路に接する土地は一度、地盤沈下すると回復は困難です。
沈下が続いている地域が多数存在していることを踏まえ、地下水の塩水化などの地下水障害も危険性があります。
浸水被害
用水路に接する土地は浸水被害に遭う危険性があります。
なぜなら、大雨により水量が増えた場合、用水路から溢れた水が家に浸水してくることがあるからです。
実際に、2008年8月29日、愛知県一宮市では、時間雨量が100mmを超える事態になり道路の冠水等が発生しました。
1時間に100mm以上の雨は災害級の大雨とされており、排水設備が追いつかず洪水や道路の浸水を引き起こす要因となります。短時間で地面が水浸しになり、歩行や車の運転が困難になる状況です。
参照元：気象庁 | 浸水害
用水路に接した土地は自然災害の影響を受けやすいので、浸水被害に遭う可能性が十分にあります。
もし用水路に接する土地の購入を検討している方がいれば、購入したいと考えている土地が過去に浸水したことがないか調べておいた方が浸水被害を防ぐことに繋がります。事前に把握していれば、対策を施すこともできますし、危険性を考慮して別の土地を選ぶこともできます。
害虫や害獣の発生
用水路に接する土地は害虫や害獣が発生しやすいです。
なぜなら、湿気や水分が豊かなので、害虫や害獣が生息しやすい環境だからです。
蚊やハエのような害虫は健康被害をもたらします。また、ネズミのような害獣は建物に侵入し、その家に住み着きます。加えて、ネズミは一度の出産で6～12匹生むので繫殖力が非常に高いです。
用水路に接する土地は害虫や害獣が繁殖し、生息しやすい環境であるので、それらの発生を食い止めることは非常に難しい状況です。
なので、害虫や害獣の発生に苦しんでいる方は早めに売却など手放すことを検討した方がいいでしょう。
繫殖能力が高いネズミのような害獣対策に悩んでいる方は、こちらの記事をご覧ください。
再建築不可
再建築不可の用水路に接する土地は、その土地の利用に制限があります。
なぜなら前述したとおり、用水路に接する土地は接道義務を満たしていないケースがあるためです。
接道義務を満たしていないと、建築基準法により、再建築や増改築が制限されてしまいます。修繕工事では限界がありますし、老朽化した建物に対処できないのであれば、その土地を抱えていることに苦しむ人もいるでしょう。
土地の利用が制限されるので、用水路に接する土地は建て替えができません。
そのため、不動産としての資産価値は低下します。
再建築不可の土地を所有していることで困っていることがあるのであれば、こちらの記事をご覧ください。
実際、再建築不可の土地は建て替えができず、修繕工事を繰り返すことに限界を感じている方もいるでしょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）であれば、再建築不可の用水路に接する土地も買取できます。お気軽にお問い合わせください。
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風水
用水路に接する土地は、風水の観点からみても様々な影響を受けます。
風水では水は運気に重要な「気」を運ぶ要素と見なされているからです。
風水では、北や西側に水路がある位置は凶方位と見なし良くない運気を運んでくると言われています。一方、南や東に水路がある位置は良方位と見なし良い運気を運ぶと言われています。
また、汚染された水が流れる用水路は土地やその土地に住む人の運気に悪影響を与え、綺麗で澄んだ水が流れる用水路は土地の運気を高めるとされています。
風水の観点から見た用水路に接する土地は、水路の状態や位置によって運気を大きく左右すると言われます。風水や運気などを気にされる方は、その土地は素早く手放した方が良いでしょう。
用水路に接する土地を売却する3つの方法
用水路に接する土地を売却する方法は以下の3つです。
- 駐車場や資材置場などに利用する土地として売却する方法
- 占有許可を取得して建築条件を制限されないなら仲介で売却
- 占有許可を取得して建築制限がかかるなら買取で売却
この章でご紹介します。
所有している土地に適した売却方法についてご検討ください。
また、水路に接する土地を最高額で売りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
駐車場や資材置場などに利用する土地として売却する方法
用水路に接する土地を駐車場や資材置場などに利用する目的として土地を売却する方法があります。
宅地として売却するにはデメリットが多く売却価格が低く設定されますが、駐車場や資材置場として売却するのであれば希望価格で販売することができる可能性があります。
先述したように用水路のある土地は、接道義務を満たしておらず、建物を建てることができないというデメリットがあります。
しかし、駐車場や資材置き場であれば、建物を建てる必要ないため、「事業用地」としての利用価値があるからです。
ただ、用水路に接する土地を駐車場や資材置き場にするには費用がかかります。アスファルト舗装では、1平方メートルあたり5,000～10,000円の費用がかり、工事期間は1ヶ月程度とされています。
しかしながら、費用と時間をかけたとしても必ず売却できるわけではありません。
素早く売却したいのであれば、買取がおすすめです。
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土地を駐車場として活用したいと考える方は、こちらの記事をご覧ください。
占用許可を取得して売却する方法
用水路に接する土地は占用許可を取得し、再建築可能にしてから売却する方法があります。。
占用許可とは、公共の所有物である用水路や川など、特定の個人や法人が一定の範囲を独占的に使用するために自治体や管理者から許可を得ることです。
用水路に接する土地を、再建築可能にするために工事する際、占用許可が必要です。
占用許可を取得しないで工事を行った場合、1年以下の懲役又は30万円以下の罰金が科せられます。
占用許可を取得し、用水路に橋をかけるなどし、再建築可能にすれば売却しやすくなります。
ただし、占用許可を取得して売却する際は、以下の2点に注意が必要です。
- 売却時の占用許可の引継ぎ
- 高層建築物が建てられなかったり販売価格に関わる制限を受けることがあるため、占用許可取得後の建築条件の確認を行う
売却時の占用許可の引継ぎに関しては、新たな所有者が同じ条件で占用許可を取得できるのかを確認するものです。
また、占用許可取得後の建築条件の確認に関しては、自治体や国土交通省などの行政機関によって異なる場合があるので、通常の建築確認申請に加えて追加書類や審査の必要を確認することが求められます。
売却時の占用許可の引継ぎと占用許可取得後の建築条件の確認を事前に行うことで、売却の手続きがスムーズに進みますし、業者も土地を売り込みやすいというメリットがあります。
建築条件を制限されないなら仲介で売却
用水路に接する土地が建築条件を制限されない場合、仲介での売却が良いでしょう。
買手にとっては、建築条件に制限がない土地は新しく建設することができるという点で非常に魅力的に感じることがあるからです。
仲介業者を選ぶ際には、地元の不動産市場に詳しく、用水路に接する土地の取り扱いの経験が豊富な業者を選ぶ方が売却がスムーズに進みます。
しかし、用水路に接する土地の評価は一般的な土地の評価と異なる可能性もあります。
仮に、用水路に接する土地を仲介で売りに出してたとしても長期間買手が見つからない様子でしたら、買取業者へ依頼した方が早いです。
買取業者に依頼する場合にも、用水路に接する土地の取り扱いの経験が豊富な業者を選ぶことで、スムーズに売却手続きが進みます。
建築制限がかかるなら買取で売却
用水路に接する土地が建築条件の制限がある場合、買取での売却が良いでしょう。
建築条件の制限がある土地を好んで購入する買主はいません。
仲介のように、買主が住むことを前提として物件を探すことが多い市場では建築条件の制限がある上に、用水路に接する土地が求められることはありません。
買手が見つからないで放置するよりも、買取業者に依頼した方が早く手放すことができます。
買取業者に依頼するのであれば、用水路に接する土地の取り扱いに長けている業者を選ぶことが重要です。
用水路に接する土地は一般的な土地に比べて、市場が限られることや災害リスクが高いと評価を受けることがあります。その中で、適正価格で買取をする業者を選ぶことが求められます。
用水路に接する土地の買取業者を選ぶのであれば、一般的に売却が難しいと見なされる訳あり物件や土地の買取実績がしっかりとある不動産会社を見つけることが重要です。
弊社株式会社AlbaLink（アルバリンク）は、用水路に接する土地の取り扱い経験が豊富な不動産買取業者です。
他社で断られたという物件の買取実績があり、これまで多くの訳あり物件や土地を買い取ってきた実績があります。
弊社の事業が、フジテレビの「newsイット！」をはじめとする各メディアに取り上げられた実績もございます。
弊社では訳あり物件や土地の所有者様からお問い合わせいただき、年間6,500件以上の相談を受けています。無料相談・無料査定は随時行っていますので、用水路に接する土地の取り扱いに関して何か気になる点がありましたらお気軽にお問い合わせください。
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まとめ
本記事では、用水路に接する土地に関して、デメリットをお伝えした上で、接道義務の確認方法や条件に応じた売却方法についてご紹介しました。
用水路に接する土地はご紹介した5つのデメリットに加えて、建設制限を受けることもあるので、利用が制限されます。利用制限に土地の使用が思うようにできないのであれば、一刻も早く手放した方が良いのではないでしょうか。
建設制限を受けている用水路に接する土地や仲介業者に依頼しても買手が見つからない用水路に接する土地は、不動産買取業者に依頼した方が早く解決します。
用水路に接する土地の買取を考えるのであれば、専門的な知識や経験のある買取業者に頼むことがおすすめです。
なぜなら、専門の買取業者では、適切な評価をした上で買い取ってもらうことが可能です。
弊社株式会社Albalink（アルバリンク）は、年間相談実績が6,500件以上の訳あり物件や土地に強い専門の買取業者で、独自のノウハウや販売ルートを持つ不動産会社です。
実際に、弊社では、一般的に買い取るのが難しいと言われる訳あり物件や土地を蓄積されたデータに基き、適正価格で買取を行っています。
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