株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
共有持分とは
不動産などの所有権を有する物件を取得する際に、お金を出した人が共有名義として登記できます。
その際、出資した金額によって持分の割合が決まりますが、この割合が共有持分です。
また、遺産相続などで家族が共有持分を取得する際も、遺言書がある場合はその遺言書のとおりに、特に遺言書がない場合は遺産相続の取り分が法律で決められているので、自由に持分を決めることができません。
共有持分の制約事項
一つの物件に対して複数の共有者がいる場合、持分をもっていることで、できることできないことといった制約を設けています。
1.全員の同意が必要
共有する物件全体の売却や、共有する物件の建て替え、増改築といったことです。
2.過半数の同意が必要
賃貸契約や、リフォーム・リノベーションなど、共有する物件の価値や用途を変更するようなことです。
3.単独で可能
共有する物件の保存や現状を維持するための、リフォームやメンテナンスは同意なしで行えます。
また、共有持分の物件に居住することもできます。夫婦で共有財産にして住んでいるような状況ですね。
ただ注意点があり、元の共有持分者が第三者に売却した場合など、その第三者は共有持分を持っていても、他の共有者の権利を侵害してしまう可能性があるので、居住できない可能性があります。
以上のように、共有者の同意がとれれば、さまざまな選択肢が増えていきますが、現実にはなかなか同意がとれないことが多いです。
トラブルになったり、話し合いが長期化してしまったりなど、予定外のことも想定しておいたほうがいいかもしれません。
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共有持分を売却する場合の注意点
他に共有者がいる不動産を所有する場合、自分の共有持分の売却は可能ですが、様々な制約があるので、売却する際には注意が必要です。
1.自分の持分だけであれば売却は可能
共有する物件を他の共有者の同意がなく売却することはできませんが、自分の持分だけであれば、売却することは可能です。
例えば、Aさん、Bさん、Cさんが一つの物件を共同で所有しているとします。
Aさんがこの物件を売却したいと考えた時、BさんCさんの同意が必要になりますが、Aさん一人の共有持分の部分であれば、売却することは可能です。
それを、全く関係性のないDさんに売却しようとするとしましょう。
このDさんはAさんの持分を取得することになりますが、不動産は「ここからここまでがあなたの持分です」と明確な線引きで割り当てられるわけではないので、その不動産を購入しても、活用できるメリットがないのです。
このように、共有持分の需要が少ないこと、買い取り業者が他の共有者とのやり取りや、トラブル処理にお金も時間もかかってしまうことを考えると、自分の持分だけを売却することは様々な制約を受けることになり、難しくなってきます。
これは買取の場合でも当てはまり、相場も50％以下になるなど、相当の安値を想定したほうがいいかもしれません。
※例外もあり、土地など建物がない状態の物理的に分割ができるような物件であれば、自分の持分だけ売却できる場合もあります。
2.他共有者との話し合いが必須
共有持分を売却するときは、他の共有者の同意を得る必要はありません。
しかし、兄弟や親せきなど付き合いのある人の場合、黙って売却などの話をすすめると、後々、トラブルに発展するケースも考えられます。
- 売却することを先に知っていれば、もっと高い価格で自分が購入したのに
- 持分全体を一緒に売却してほしかった
などですね。
不動産はきれいさっぱり処分できても、こうした恨みが後々まで根深く残ってしまうことも考えられます。
法律上では、他の共有者の同意が必要なくとも、あらかじめ、不動産を売却したいという意思は伝えておいたほうがいいでしょう。
売却後も長く付き合う必要がある関係性ならなおさらのことです。
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共有持分を売却する方法
複数の権利者で不動産を共有している場合、自分の一存で売却はできないなど、様々な制約を受けるので、不動産を有効に活用することは難しいです。
自分の持分だけ売却することもできますが、後々面倒になることは、前述したとおりです。
では、その不動産をどうしても売却したいとなった時、共有持分の権利者同士で売買を進めて、共有物件でなくすことができれば、通常の売買も可能になります。
1.共有者同士で売買を進める
1つは、共有者の持分を買い取って、単独の所有にしてから売却することです。
共有者に持分を売却するという気持ちになってもらわなければいけないので、慎重に交渉を進めていきましょう。
まずは、共有持分の権利者に対し、持分を買い取らせてほしいという申し入れをします。
その際、なぜ売却したいのか、という根拠をしっかり説明できることが大切です。情に訴えるということですね。
それがだめだった場合、買取価格を提示してみること。具体的な数字を見ることで、説得に応じてもらうきっかけになるかもしれません。
この際、一般の売買と違い、流通性が少ないことから、相場に関してはかなり安くなってしまうということを納得してもらいましょう。
相手が売却に消極的であれば、高値での取引を覚悟して、ある程度の支出も考えておいたほうがいいかもしれません。
2つ目は共有持分の権利者に自分の持分を買い取ってもらう方法です。
これは、相手に買取りを断られた場合、「逆に私の持分を買い取ってもらえないか？」と提案してみることも一つです。
その際、共有持分が多い人に話を持ち掛けてみましょう。不動産を買い取ると自分だけの名義になり、賃貸での活用が見込まれ、収益をだすことができるなど、メリットを伝えることがポイントです。
この二つの方法がだめだった場合、自分の持分だけを買取業者に買い取ってもらうということもできますので、専門業者に相談してみましょう。
2.買取業者へ依頼する
共有者同士でなかなか話し合いが進まなかった場合、面倒なことは先延ばしにしたくなりがちです。ただ、そのままの状態で共有持分を放置してしまっても、固定資産税・都市計画税といった税金は払い続けなればなりません。
また、万一、共有者の1人が亡くなってしまった場合は、その相続人に引き継がれてしまうので、さらに、共有者が増えてしまう場合もあります。
その共有者が遠方に住んでいる人だったら、連絡を取るのもひと苦労です。
このように、共有の状態が長引けば長引くほど、権利関係も複雑になっていってしまうかもしれません。
そうなる前に、共有持分の買取を専門とする買取業者に依頼することで、
- 素早く現金化できる。
- 話し合いや、揉め事から解放される
など、デメリットを少しでも回避することができます。
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共有持分を少しでも高く売却するには？
共有持分のみでの買取価格は、一般的な買取の相場価格より安くなってしまうのは、前述したとおりです。
ここまでで「共有持分の物件は売りにくいのでは？」という印象を持ってしまったのではないでしょうか？
確かに一般的な買取と違って、複雑な取引になってしまう可能性もありますが、できるかぎり買取によって処分してしまったほうが煩わしさなどから解放されますよね。
そして「少しでも買取価格を高くすることができれば」と考えるのもわかります。
そのために有効なのは、持分の割合を増やすことで買取価格を高くすることです。
1.共有持分を増やす
共有持分のある不動産は、所有している持分の割合が多くなるほど、買取価格が高くなるものです。
どのように持分を増やせばいいかというと、シンプルに他の共有持分の権利者から買い取ることです。権利はあっても、共有している不動産を利用していない共有者であれば、持分を売却してくれる可能性も高くなります。
そのためには、日ごろから共有者と良好な関係を築いておくことが大切になってきます。
音信不通である共有者がいたり、関係性が悪すぎたりすることで、買取業者もかなり手間がかかってしまうため、積極的に買取をしてもらえないかもしれません。
2.一括査定サイトを活用する
共有持分を増やし、買取依頼を決めたら、査定をすることになります。
共有名義である不動産を売却しようとすると、他の共有者の同意が必要になりますが、おおまかな売却金額を知りたいということで、査定をするだけなら同意は必要ありません。
また、同意を得られていない人に対して、具体的な相場の金額を提示することができ、売却に対して積極的ではない人に、納得してもらえる材料にもなります。
そういった意味で説得力のあることなので、査定は一度、行っておいたほうがいいかもしれません。
方法としては、一度の申し込みで複数の会社に、簡単に依頼することができる『一括査定サイト』を利用してみることをおすすめします。
2社以上の不動産業者から相見積もりをとることによって、自分のニーズに見合った業者を探せますし、簡単に査定金額の比較をすることができます。
3.専門業者に依頼する
不動産一括査定サイトを紹介しましたが、デメリットもあります。
何社かに問い合わせた結果が出るまでに、時間がかかってしまうことです。
早くスムーズに解決したいということであれば、共有持分専門の買取業者に相談してみましょう。
いくつもの場数を踏んでいますし、相場も把握しているのですぐに査定価格を出してもらうこともできます。
何より、支払いまでがスピーディでトラブルを心配する必要がありません。
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共有持分買取業者を選ぶポイント
前述したように、共有名義のいる不動産物件は他の共有者の承諾がなければ、売却はできません。
ただし、自分の持分だけであれば、その割合持分だけ売却することは可能です。その際、共有持分だけを買取してくれる業者を選ぶことが必要になります。
共有持分の売買は一般的な不動産売買と違い、ノウハウや法律などの知識が豊富にないといけません。
では、その買取業者はどうやって選んだらいいのでしょう。それを解説していきます。
1.実績を調べる
共有物件の買取は専門性があり、扱いにくいのが正直なところです。そうした物件に特化することで、他の不動産会社にはない有利性があることも事実です。
- 買取した共有持分を売却できる独自の取引ルートがある
- 共有者同士のトラブルを解決できるノウハウや法律などの知識にたけている
などです。
共有持分の買取の実績が多ければ、スタッフも知識が増え、優秀な営業マンがいることも多くなります。
共有持分を専門的に扱っているかどうかの実績は、ホームぺージで確認することができます。
- 買取の実績が豊富であるか
- 買取価格は相場かそれ以上であるか
- 自分の住むエリアに対応しているか
などをチェックしてみるとよいでしょう。
実績をホームページなどに掲載していない業者は、積極的に共有持分の買取をしていない可能性がありますので、選択肢から外してもいいかもしれません。
2.口コミをチェックする
今や、個人の口コミというのは、何よりの信頼があるものです。実際に利用した人の感想など、実体験にもとづく声を知ることができるのは、インターネットならではの強みです。
以下の点に注意して、ぜひ口コミをチェックしてみてください。
- 査定額、取引価格は適正か？
- 揉めることなくスムーズに売却できているか？
- 営業マンの対応はどうか？
一番気になるところは「取引価格が適正かどうか?」ではないでしょうか。
業者の中には、安値で買いたたいて交渉しようとする、悪質な業者がいることも事実です。
そのような買取業者にあたらないためにも、ぜひチェックすることをおすすめします。
3.弁護士と連携している
共有持分のある不動産売買は、いつ法的なトラブルに発展するかわかりません。
一般的な買取業者は、共有持分だけ買取してもそれを活用できるメリットがなければ、共有持分の買取には消極的になってしまいます。
一方、共有持分の買取を積極的に行っている業者は弁護士と提携してるので、法的なトラブルが多くなっても、専門的かつスピーディに解決できるのです。
その道のプロだからできることですね。
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まとめ
不動産を何人かで共有している場合、単独では全体の不動産の売却をすることができません。
自分の共有持分だけなら、買取などで売却して現金化することもできます。その際、共有者とトラブルになっていることが、一番のデメリットになってしまいます。
後々恨みごとがないように、できる限り、他の共有者と話し合いをしておくことが大切です。
そして、自分の共有持分のみ売却する場合も、経験が豊富な買取業者を見つけておくことが大切です。
共有持分の買取実績が豊富な業者であれば、取引自体もスムーズになりますし、後々、共有者とのトラブルも回避できるようになります。
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