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夫婦共有名義で住宅を購入する際の持分割合の決め方
夫婦共有名義で住宅を購入する場合は、持分割合は基本的に自分たちで自由に設定することが可能です。
しかし、根拠もなく自由に設定してしまうと、後々トラブルになったり、損をしたりする可能性があるため、住宅ローンや自己資金に対する負担額と持分割合は一緒にしましょう。
また、共有名義で住宅を購入するときは、持分割合を登記事項証明書に持分割合を記載するため、早めに持分割合を決める必要があります。
売買契約を締結してから1ヶ月以内に決済と所有権移転登記を行うことが一般的なため、1ヶ月以内を目処に持分割合を決めましょう。
なお、共有名義や共有持分については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
持分割合の決め方と計算する方法
住宅ローンや自己資金に対する負担額と持分割合を同じにする場合は、以下の計算式で算出されます。
持分割合＝負担額÷不動産購入代金
夫4,500万円、妻1,500万円それぞれ負担した場合の持分割合の計算方法は、以下のとおりです。
夫の持分割合は、4,500万円÷6,000万円＝0.75
妻の持分割合は、1,500万円÷6,000万円＝0.25
上記のケースでは、持分割合は夫が75％、妻が25％になります。
持分割合が割り切れない場合
負担額と持分割合を同じにすると、きれいに割り切れないケースも少なくありません。
計算してきれいに割り切れない場合は、端数調整が必要になります。
6,000万円の住宅を夫婦共有名義で購入した場合で、夫4,000万円、妻2,000万円それぞれ負担した場合の持分割合の計算方法は、以下のとおりです。
夫の持分割合は、4,000万円÷6,000万円＝0.666
妻の持分割合は、2,000万円÷6,000万円＝0.333
上記のようにきれいに割り切れない場合は端数調整を行います。
夫の持分割合＝0.67
妻の持分割合＝0.33
端数の調整を行うと夫の持分割合が増え、妻の持分割合が減ることになるでしょう。
税務上では端数の調整ではなく、贈与とみなされるため、贈与税がかかる可能性があります。
贈与の金額が年間110万円を越えると贈与税が課税されるため、端数の調整が必要な場合は110万円を超えないように調整しましょう。
なお、上記のケースでは、6,000万円×（67%-66.6%）＝24万円となるため、贈与税は発生しません。
親から資金援助があった場合の決め方
住宅を購入する場合は、資金の一部を親から援助してもらうケースも少なくないでしょう。
親からの資金援助には、「贈与」「借入」「共同出資」の3つの方法があります。
方法によって特徴が異なるため、それぞれ詳しく解説します。
贈与の場合
親から贈与として資金援助を受ける場合は、受けた側の負担額に含めて算出します。
たとえば、6,000万円の住宅を夫婦共有名義で購入する際、夫4,000万円、妻1,500万円をそれぞれ負担して、夫の親から500万円の贈与があった場合の持分割合の計算方法は、以下のとおりです。
妻の持分割合は＝1,500万円÷6,000万円
＝0.25
ただし、上記のケースでは、贈与額が年間110万円以内の贈与の非課税枠を越えているため、贈与税が発生します。
借入の場合
親から借入として資金援助を受ける場合は、贈与とみなされないために借用書を作成することをおすすめします。
借用書を公正証書で作成すれば、借入として認めてもらえるでしょう。
また、親からの借入となるため必ずしも利息を設定する必要はありませんが、長期間に渡る返済ということであれば、一般的な利息を設定することが望ましいです。
公正証書の作成は、専門的な知識が必要となるため、弁護士や行政書士など専門家に依頼することをおすすめします。
共同出資の場合
親から出資してもらって共同で不動産を購入する場合は、出資額の割合に応じた持分を親も取得します。
ただし、上記のケースのように共同出資で親も持分を取得すれば贈与とみなされませんが、固定資産税や都市計画税、不動産取得税などの税金も親にかかることになるのです。
相続が発生する場合は、共有持分も相続の対象に含まれるため、兄弟姉妹がいる場合は親からの資金援助の方法は慎重に検討しましょう。
住宅ローンの種類別の持分割合の決め方
夫婦共有名義で住宅を購入する場合は、以下の住宅ローンの種類によって持分割合の決め方が異なります。
それぞれ詳しく解説します。
連帯保証型の住宅ローンの場合
連帯保証型の住宅ローンとは、夫婦どちらかが主債務者として借りた住宅ローンをもう一方が保証する形式の住宅ローンです。
主債務者の単独名義の住宅ローンとなるため、基本的には返済義務は主債務者にありますが、主債務者が返済できない場合は連帯保証人に返済義務があります。
自己資金の負担額によっても異なりますが、主債務者の持分割合が高くなることが多いです。
たとえば、夫が単独で住宅ローンを組む場合で考えてみましょう。
住宅購入費用が6,000万円
夫の頭金500万円、妻の頭金1,500万円
夫の住宅ローン借入額が4,000万円
夫の費用負担が4,500万円、妻の費用負担が1,500万円となるので、夫の持分割合は75％、妻の持分割合は25％となります。
連帯保証型の住宅ローンは、夫単独のときよりも借入額が多くなるメリットがありますが、連帯保証人は団体信用生命保険には加入できないなどのデメリットもあります。
連帯債務型の住宅ローンの場合
連帯債務型の住宅ローンは、1つの住宅ローンを夫婦それぞれが全額の債務を負い、持分割合は、夫婦それぞれの返済額に応じて決定します。
連帯債務型の住宅ローンは夫婦どちらも債務者となるため、2人とも住宅ローン控除を受けられるメリットがあります。
住宅ローン控除とは住宅ローンを利用して住宅を新築・取得・増改築する場合に、年末のローン残高の0.7％を所得税や住民税から控除できる制度
また、連帯債務型の住宅ローンでは主債務者と連帯債務者を決める必要がありますが、主債務者のみしか団体信用生命保険に加入できない可能性があります。
住宅ローンを返済中に死亡や高度障害など万が一のことがあった場合に住宅ローンの借入残高がゼロなる保険のこと
たとえば、夫が主債務者で妻が連帯債務者の場合、夫が死亡などするとローンはなくなりますが、妻が死亡しても夫はローンを払い続けなければいけません。
連帯債務型の住宅ローンは、夫婦2人とも働き続けたいと考えている家族に向いていますが、子どもが生まれた後も働き続けるのかなど先まで見据えた上で検討することをおすすめします。
ペアローン型の住宅ローンの場合
ペアローンは、夫婦が別々の住宅ローンを組み、それぞれが単独の債務者となってお互いが連帯保証人となります。
ペアローンでの持分割合は、住宅ローンの借入額と自己資金の総額の割合で決まります。
ペアローンは、夫婦それぞれが住宅ローンを組むため住宅ローン控除が受けられ、団体信用生命保険も夫婦ともに加入可能です。
ただし、万が一の場合に保険が適用されるのは、あくまでどちらか1つの住宅ローンに対してのみなので、もう1つのローンは返済を続ける必要があります。
相続で住宅が共有名義になる場合の持分割合の決め方
相続による持分割合の決め方は、「法定相続分」「遺言」「遺産分割協議」のいずれかの方法で決めますが、特徴が異なるため、それぞれ詳しく解説します。
また、2024年4月から相続登記は義務化されているため、相続した場合は持分移転登記が必要になります。
なお、共有持分の相続登記については、以下の記事で詳しく解説していますので、あわせて参考にしてください。
法定相続分に従って決定する
相続によって共有持分を取得して遺言書がない場合は、法定相続分によって持分割合が決まります。
法定相続分とは民法に定める相続人が2人以上いる場合の相続割合のことで、配偶者や子、親、兄弟姉妹など血縁関係がある人が法定相続人となります。
相続が発生した際に配偶者がいれば常に法定相続人に該当し、子、親、兄弟姉妹などは法律で定められており、相続順位は、以下のとおりです。
| 法定相続人 | 相続順位 |
|---|---|
| 子 | 第1順位 |
| 親 | 第2順位 |
| 兄弟姉妹 | 第3順位 |
たとえば、夫婦共有で住宅を購入し、持分割合を夫婦それぞれ1/2ずつ所有していて、子どもが2人いるケースで考えてみましょう。
夫が他界した場合は、夫の持ち分割合は妻が1/2、子どもはそれぞれ1/6ずつが相続されます。
結果、夫が死亡後の家の持分割合としては、妻が3/4、子どもがそれぞれ1/12ずつを所有することになるでしょう。
なお、法定相続分の割合については、以下の記事でも詳しく解説しています。
遺言書に従って決定する
被相続人が遺言書を残している場合は基本的に法定相続分よりも遺言書の内容が優先されます。
ただし、遺言書の内容によっては相続人に対して不公平感が生じるものも少なからずあるため、遺留分を請求できます。
法定相続人に最低限保証された相続財産の割合のこと
相続は基本的には被相続人の意思が書かれている遺言書に従うことになりますが、遺留分を主張したり、遺産分割協議によって変更したりといったことも可能です。
【遺言書の見本】
遺産分割協議で話し合って決定する
相続による持分割合は、遺産分割協議で話し合って決定することもできます。
遺産分割協議とは、相続人全員で相続遺産の持分割合を話し合うことで、相続人全員の同意があれば相続割合を自分達で自由に決めることが可能です。
遺産分割協議は、参加できない相続人がいる場合は権利を侵害される恐れがあるため、全員参加が原則となります。
たとえ遺言書があっても相続人全員の同意があれば遺産分割協議によって相続割合を自分達で自由に決められ、法定相続分に従うことも必要ありません。
遺産分割協議で相続人全員の同意が取れた場合は、遺産分割協議書を作成することをおすすめします。
【遺産分割協議書の見本】
遺産分割協議後のトラブル防止につながるため、弁護士などの専門家からアドバイスを受けながら作成しましょう。
なお、共有で相続するときの遺産分割協議書の書き方については、以下の記事で詳しく解説しています。
持分割合を確認する方法
相続により共有持分を取得して持分割合がわからない場合に確認する方法は、以下のとおりです。
それぞれ詳しく解説します。
登記事項証明書を確認する
持分割合の確認方法として、登記事項証明書を確認することが挙げられます。
不動産が共有名義の場合は、登記事項証明書の権利部（甲区）に持分割合と所有者名が記載されています。
【登記事項証明書（見本）】
登記事項証明書は、法務局の窓口や郵送やオンラインで申請しても取得できます。
郵送やオンライン申請であれば平日に法務局の窓口へ行くのが難しい場合でも取得でき、以下のように証明書発行窓口で請求するときよりも少ない手数料になります。
| 請求方法（受取方法） | 発行手数料 |
|---|---|
| 窓口請求 | 600円 |
| オンライン請求（窓口受取） | 480円 |
| オンライン請求（郵送受取） | 500円 |
参照元：法務局 ｜登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です
固定資産税の納税通知書で確認する
持分割合は固定資産税の納税通知書でも確認できます。
固定資産税の納税通知書は、土地や建物などの不動産を所有している人に対して毎年4～5月に自治体から送られます。
【固定資産税納税通知書の見本】
ただし、共有者のうち市町村役場が選んだ人、もしくは登記名義人から申し出た代表者にしか送られません。
そのため、代表者以外の方で必要な場合や代表者が紛失した場合などは、市町村役場で固定資産税評価証明書を取得しましょう。
また、固定資産税通知書には共有者ごとの持分割合までは記載されていないこともあるため、登記事項証明書で確認するほうが確実といえます。
相続登記が完了していなければ遺産分割協議書を確認する
相続で共有持分を取得した場合で、相続登記が行われていないケースもあります。
相続登記が完了していない場合は、遺産分割協議書を確認しましょう。
遺産分割協議書は相続人それぞれが所持していることが一般的なため、内容を確認して記載された内容に従って相続登記をします。
なお、遺産分割協議書で相続登記を行う場合は、遺産分割協議書の原本が必要で、以下の書類も必要になります。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍
- 被相続人の住民票除票または戸籍附票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人全員の印鑑証明書
- 不動産を相続する人の住民票または戸籍附票
- 固定資産評価証明書
持分割合を決めるときの注意点
持分割合を決めるときに注意することを解説します。
住宅ローンの負担額や自己資金の出資額の割合によって決める
持分割合を決めるときは、負担額や出資額の割合によって持分割合を決めることが原則です。
あまり考えずに適当に持分割合を設定すると、贈与税が発生したり、住宅ローン控除の還付金で損をしたりとデメリットがあるからです。
贈与税がかかる
持分割合が負担額の割合と異なっている場合は、贈与とみなされて贈与税がかかる可能性があります。
たとえば、6,000万円の住宅を夫婦共有名義で購入する際、夫4,000万円、妻1,500万円をそれぞれ負担する場合は、夫の持分割合が75％、妻の持分割合が25％になります。
しかし、夫婦共有名義で購入するからと1/2ずつの持分割合に設定してしまうと夫から妻に1,500万円贈与したとみなされてしまうのです。
余計な税金を払わなくて済むように、負担額や出資額の割合によって持分割合を決めましょう。
住宅ローン控除の還付金で損をする
持分割合が負担額の割合と異なっている場合は、住宅ローン控除の還付金で損をする可能性もあります。
住宅ローン控除は、先述のとおり、年末のローン残高の0.7%が原則13年間、所得税や住民税から控除される制度です。
たとえば、年末のローン残高5,000万円、夫の負担額4,000万円、妻の負担額1,000万円の場合で考えてみましょう。
夫の単独ローンの場合は、最大28万円（4,000万円×0.7％）控除されますが、負担額と持分割合を一緒にせずに設定してしまうと、住宅ローン控除額が減額されてしまう可能性があります。
持分割合を1/2ずつに設定している場合は、夫の負担額が2,500万円となるため、最大17万5,000円（2,500万円×0.7％）の控除となってしまいます。
年末のローン残高が減っていくため、控除額は毎年少なくなりますが、13年間も控除されるため、負担額や出資額の割合によって持分割合を決めましょう。
建物の持分がないと住宅ローン控除を受けられない
住宅の建物部分に共有持分を設定していないと、住宅ローン控除を受けられません。
住宅ローン控除は建物を対象としているため、土地だけ共有持分を設定していても制度の対象外となってしまうからです。
たとえば、連帯債務型の住宅ローンを組む際に、建物は夫名義の住宅ローン、土地は夫と妻名義の住宅ローンといった場合は、妻は住宅ローン控除を受けられません。
連帯債務型やペアローンの場合は、土地と建物それぞれに持分割合を決めましょう。
共有名義の住宅を売却する方法
共有名義の住宅を売却する方法は、以下の2つです。
共有名義不動産は、共有者1人の独断では売却できませんが、自分の共有持分のみであれば自由に売却することが可能です。
他の共有者との関係性によって適した売却方法が異なるため、それぞれ詳しく解説します。
不動産仲介会社に売却を依頼する
共有名義の住宅を売却する方法として、不動産仲介会社に売却を依頼することが挙げられます。
しかし、以下のような方法ができる場合に限られます。
- 共有者全員と協力して不動産全体を売却する
- 共有持分をすべて買取り名義を一本化してから不動産を売却する
先述のとおり、共有名義不動産を売却するためには、共有者全員の同意が必要となります。
そのため、共有者全員と売却に関して協力できれば、不動産仲介会社に売却を依頼できます。
また、他の共有者の持分を買い取る資金があれば、自分だけの名義になるため、売却は自由にできます。
ただし、どちらの方法も他の共有者と話し合う必要があるため、良好な関係性であることが不可欠です。
専門の不動産買取業者に売却する
共有名義の住宅は、専門の不動産買取業者に自分の持分のみ売却することも可能です。
他の共有者と関係性が悪い場合や話し合いをしたくない場合は、専門の不動産買取業者に売却しましょう。
自分の持分のみであれば、他の共有者の同意がなくてもいつでも売却できます。
専門の不動産買取業者であれば、自分の共有持分を他の共有者と関わることなく売却でき、短期間での現金化が可能です。
また、共有持分の買取経験が豊富な不動産買取業者であれば、他の共有者との交渉にも慣れているため、売却後にトラブルになる可能性が低いでしょう。
なお、弊社アルバリンクも共有持分の買取実績が豊富な不動産買取業者です。
スピード買取も行っていますので、早く共有不動産の共有持分を手放したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
>>【共有持分のみで高額売却・トラブル解消！】無料で買取査定を依頼する
また、共有持分の買取業者については、以下の記事で詳しく解説しています。
共有持分の売却はアルバリンクがおすすめ
共有不動産の共有持分を手放したい場合は、アルバリンクに売却しましょう。
弊社アルバリンクは共有不動産の共有持分をはじめとした割あり不動産を全国から買い取っている業者です。
以下は、弊社が実際に共有不動産の共有持分を買取した事例です。
【買取した共有持分の概要】
| 物件の所在地 | 埼玉県 |
|---|---|
| 物件の種別 | 戸建て |
| 共有者 | ご相談者・お兄様 |
【お客様のお声】
去年の夏頃、実家のご近所さんから「庭の草が凄いことになってるからどうにかして欲しい」との連絡が入ってしまったのです。
他人様に迷惑はかけられないので、しぶしぶ兄に電話をすると、最初から喧嘩腰で話し合いになりません。
私一人で定期的に草刈りをしていましたが、私も若くはないので重労働です。
色々と調べると、自分の持分のみを売却出来ることを知り、アルバリンクさんにお願いしました。
売却に関して、兄と何か手続きする必要もなく、今後も特に何もしなくて良いとのことで、本当に感謝しています。
もう草刈りに行くことも、兄の怒鳴り声を聞くこともないと思うと、精神的にとても楽です。
上記の方以外にも、多くのお客様から感謝のお言葉をいただいております（下記Googleの口コミ参照）。
また、弊社は2011年に創業以来、2020年から2023年までの間で500件以上の空き家を買い取っている業者で、2023年に上場しています。
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まとめ
今回は、住宅ローンの持分割合の決め方や相続で住宅が共有名義になる場合の持分割合の決め方について詳しく解説しました。
持分割合の決め方は、夫婦共有で購入する場合と相続によって取得する場合で異なります。
物件購入時に持分割合を決めるときは、負担額に応じて持分割合を決めますが、住宅ローンの借り方や親からの資金援助を考慮する必要があります。
相続により共有持分を取得した場合は、原則として法定相続分によって持分割合が決まりますが、遺産分割協議で相続人全員の同意が得られれば、相続割合を自分達で自由に決められます。
ただし、他の共有者と関係性が悪い場合は、自分の共有持分を専門の不動産買取業者に売却しましょう。
共有持分専門の不動産買取業者であれば、他の共有者と関係性が悪い場合でも問題なく買い取ってくれます。
なお、弊社アルバリンクも、共有不動産の共有持分をはじめとした訳あり不動産を全国から買い取っている業者で、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられた実績があります。
共有不動産の共有持分を手放したくてお困りの方は、査定のみ、相談のみのお問い合わせでも受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。
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