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売却前にまず地目が農地のままかチェック
農地の売却を進める前に、まず確認しておきたいのが「正確な地目」です。
登記簿謄本に「農地」と記載されていても、現地の状況によっては地目が変わっているケースがあるからです。
たとえば、長年手入れがされず雑草が繁茂し、農地として復元することが難しい状態にある土地は、原野または雑種地として判定されます。
参照元：国税庁「土地の地目の判定－農地」
現況を確認した結果、農地と判断された場合は、このまま次章の「農地の売却方法」へ読み進めてください。
農地以外と判断された場合は、農業委員会で非農地証明を取得しておきましょう。
売却時の手続きが大幅に簡略化されます。
農業委員会が発行する証明書の一つ。対象の土地が農地としての機能を失っている場合、転用許可なしで宅地転用を行うことができる。
弊社アルバリンクでは、非農地証明の手続きから売却までをワンストップで対応しています。
農地をスムーズに売却したい方は、お気軽にご相談ください。
現況の地目を確認する方法は主に3つあります。
固定資産税台帳を確認する
手軽に最新情報を確認できる方法として、市区町村が管理する「固定資産課税台帳」の閲覧があります。
固定資産税の課税を目的として各自治体が整備している台帳。土地の地目・面積・評価額といった不動産情報が記載されている
台帳の内容は毎年1月1日時点の情報をもとに更新されるため、比較的新しい状況を把握できます。
現地調査を行う前に最新の地目情報を確認したい場合は、まずは役所の資産課で確認することをおすすめします。
現地へ赴き確認する
地目を把握するうえで実際に現場へ赴くことが、もっとも信頼性の高い方法です。
現地に行けば、草木の生い茂り具合や農地として再生できる可能性など、書類を見るだけでは読み取れない状況も把握できます。
近くにお住まいの方は、一度現地に足を運んで確認しておくとよいでしょう。
農地ナビで確認する
手軽に調べる方法として、eMAFF農地ナビの利用が挙げられます。
ただし、いくつか注意点もあります。
パソコン・スマホからいつでもアクセスできる便利なサービスである一方、市町村ごとに更新頻度が異なるため、必ずしも情報が最新であるとは限りません。
まず農地ナビで全体像を把握し、細かい最新情報については農業委員会に直接確認することで、より精度の高い情報が取得できるでしょう。
eMAFF農地ナビについては、以下の記事で詳しく解説しています。
農地の売却が難しいとされる理由
農地の売却が難しいとされる理由は、以下の2つです。
農地のままでは購入者が農業従事者だけ
農地法の規制により、農地は農業委員会から許可を受けた農業従事者にしか売却できません。
農地の購入者が農家以外の場合、農地を管轄する農業委員会の許可が必要です。
購入者が限られるうえに手続きのハードルも高いことから、宅地よりも売却が難しい傾向にあります。
農業従事者が年々減っている
農地の売却が難しい理由として、農業人口の減少も挙げられます。
農家の高齢化・後継者不足により農業人口が減少傾向が続いており、2015年〜2025年の10年間では約175万人から約102万人まで減少しています。
上記のような売却のハードルがあることから、過去1年以上農業が行われていない耕作放棄地は右肩上がりに増加しています。
農地転用にも条件がある
農地の売却には転用が必要となるケースが多く、転用の可否は土地の条件によって異なります。
また、原則として農業委員会への申請が必要となるため、宅地の売却よりも手間と時間がかかります。
農地の立地条件や種類を、以下にまとめました。
農地が市街化区域内にある場合、農業委員会に農地転用の届出をするだけで宅地に変更可能です。
農地が市街化調整区域内にある場合、まずどのような農地なのかで許可が下りるか下りないのか異なります。
農地の種類と転用制限があるかどうかは、次の表のとおりです。
| 農地の種類 | 特徴 | 転用制限 |
|---|---|---|
| 農用地区域内農地 | 農業振興地域整備計画において 農用地区域に指定された地域 |
原則転用不可 |
| 甲種農地 | ・市街化調整区域内にある農地 ・機械などの工作に適した農地 |
原則転用不可 |
| 第1種農地 | ・土地改良事業の対象となった土地 ・農地として優良な地域 |
転用は原則不可 公共事業のみ転用可 |
| 第2種農地 | ・将来、市街化する可能性のある農地 ・駅など市街地中心部から500m以内にある農地 |
転用は他の土地が 転用できない場合許可 |
| 第3種農地 | ・市街化している地域内にある農地 ・駅などの市街地中心部から300m以内にある農地 |
原則転用可能 |
参照元：農林水産省「農業振興地域制度、農地転用許可制度等について」
上記の区分を見てもよくわからない、あるいは手続きに時間をかけたくないという方は、農地専門の買取業者に直接相談しましょう。
農地専門の買取業者であれば、転用手続きから売却まで一括対応してもらえます。
弊社アルバリンクも、農地に強い専門の買取業者です。
売却するかどうか迷っている段階のご相談も歓迎しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
農地の売却方法
農地を売却するには、以下2つの選択肢があります。
農地のまま売る
農地をそのままの状態で売却する方法です。
ただし、農地を購入できるのは一部の農家や農業従事者に限定されるため、売却価格は安価になりやすい傾向にあります。
農家以外への売却も転用許可を取得すれば可能ですが、余分な手間や時間がかかる手続きがハードルとなり、売却期間が長期化しがちです。
なお、農地のままでも不動産買取業者なら買取可能な場合があります。
農地は一般の方に売却しても安価になるため、農地を積極的に買い取っている不動産買取業者に売却依頼をするのがよいでしょう。
弊社「AlbaLink（アルバリンク）」では農地の買取も可能です。
農地をそのまま売りたいという方は、まずはお気軽にご相談ください。
農地から転用して売る
農地を宅地に転用できる場合、農地のままより高く売却できることがあります。
ただし、農地を宅地に転用するときには、許可基準を満たした上で農業委員会から許可をもらう必要があります。
農地転用するときの許可基準は、次のとおりです。
- 農地転用申請者に資金力・信用がある
- 転用する農地の関係者から転用の同意が得られている
- 農地転用後に転用目的のために利用する見込みがある
- 農地転用目的が自治体の条例などで規制されていない
- 事業目的の転用なら、既に協議をおこなっているか
- 農地転用後に土地を合筆する場合に規制に抵触しないか
- 転用後の目的を達成できるのに十分な広さなどがあるか
- 転用したことにより周辺農地に影響が出ない措置をするか
- 一時的に転用する場合は確実に農地に戻せる見込みがあるか
参照元：e-GOV｜農地法
また、許可基準を満たし、農地転用の許可が下りたとしても、別で土地の整備が必要となる場合があります。
建物を建てる場合、原則幅員4mの道路に2m以上の間口が接していなければなりません。
これを接道義務といいます。
転用する農地に接している道が農道だった場合、4m以上の道路を整備して建築可能な状態にしておく必要があります。
このように、農地法以外の制限を受けてしまい、結果として宅地にできないケースもある点は念頭に置いておかなくてはなりません。
農地を売却する流れ
農地を売却するときの流れは、宅地に転用可能な場合・転用が不可能な場合で異なります。
最初のステップとして、自分の農地が転用可能かどうかを確認しておくことが重要です。
農地転用できるかチェック
「農地転用にも条件がある」の章で解説したとおり、売却を進める前に転用の可能性を確認しておく必要があります。
転用できる農地とできない農地では、その後の手続きや売却先が異なるためです。
農地転用の可否をスムーズに把握したい方は、農地専門の買取業者の無料相談を利用するのことをおすすめします。
弊社アルバリンクでも、農地の所有や売却に関する無料相談を随時受け付けています。
転用の可否に加えて、最適な売却方法もご提案できますのでお気軽にお問い合わせください。
①転用可能な場合
転用可能な農地は、以下2つの選択肢が有効です。
農地専門の専門業者に売却する
転用可能な農地を売りたい場合、農地専門の買取業者に依頼するのが有効な選択肢です。
農地専門の買取業者は農地の扱いに豊富な実績があるため、売却までの手続きをスムーズに進められます。
転用可否の確認を買取業者に依頼する場合、業者が農地の調査から手続きまで一括して対応するため、売買契約や決済までがスピーディーです。
農地の買取実績が豊富な買取業者であれば、独自の販売ネットワークを持っていることが多く、提示する買取価格も高値になりやすいでしょう。
弊社アルバリンクも、全国の農地を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
独自の運用・再販ネットワークを活かし、できる限りの高額買取に対応しますのでお気軽にご相談ください。
一般市場で売却する
転用が認められる農地は一般市場で売却する方法もあります。
ただし、農地は郊外に位置するケースが多く、立地条件によっては売り出しても買い手からの反響が得にくいのが実情です。
とくに、人口が減り続けている地域や、農地が密集しているエリアでは一般の購入者が現れることは期待できないでしょう。
住宅需要が低いエリアの農地を転用して売却するなら、農地専門の買取業者への依頼が手っ取り早い方法といえます。
②転用が不可能な場合
前述したとおり、転用が認められない農地は売却先が農業従事者に限定されます。
農家に売る
農業従事者を探す手段としては、以下2つが挙げられます。
- 近隣の農家や地域住民に声をかける
- 農地専門の情報サイトに掲載する
農家を探せる募集サイトの中で代表的なものとして、ニナタバが挙げられます。
ニナタバとは、全国の農地所有者と農業の担い手をマッチングし、農地の有効活用を支援するサービスです。
農地に関心を持っているユーザーが集まりやすく、一般的な不動産サイトと比べてマッチングが成立しやすい点が特徴です。
一方で、ニナタバは2024年に開始された新しいサービスであり、現時点ではまだ認知度が十分に広まっていません。
農地の売却を急いでいない方は、ニナタバへの掲載を検討するとよいでしょう。
農地売却を成功させるコツ
農地売却を成功させるコツは、以下の2つです。
スケジュールの確保
農地売却をスムーズに進めるうえで、時間的な余裕を持ったスケジュールの確保は重要です。
前述のように、農地の売却は不動産会社の選定・農地転用の手続きなど、通常の不動産よりも工数が多くなるからです。
とくに、農地転用の許可が下りるまでには、平均1ヶ月〜2ヶ月程度かかります。
想定以上に予定がずれ込む場合があるため、売却を希望する時期から逆算して動き出すことが、スムーズな売却への近道です。
弊社アルバリンクでは、農地の買取実績が多い専門の買取業者です。
農地買取に精通した担当者と行政書士が連携してサポートするため、迅速な買取を実現しています。
スムーズな売却をお望みの方は、お気軽にご相談ください。
所有期間が5年を過ぎたタイミングで売却する
所有期間が5年を過ぎたタイミングで売却するのも、手残りを多くするためのポイントです。
詳細は「農地売却の際にかかる費用と税金」で解説しますが、農地の売却時に利益があった場合は譲渡所得税が発生します。
譲渡所得に乗じる税率は、所有期間が5年以上かどうかで税率が異なります。
| 譲渡所得の区分 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以内 | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年以上 | 20.315% |
たとえば、譲渡所得が1,000万円だった場合、長期譲渡所得だと約203万1,500円・短期譲渡所得だと396万3,000円です。
税率が安くなるタイミングを狙って売却すると、手元に売却代金を多く残しやすくなります。
農地売却で利用できる控除
農地を売却する際、特別控除を利用することで税負担を軽減できる場合があります。
農地売却で利用できる控除は、以下の3つです。
それぞれ対象となる売却先や条件が異なるため、利用できる控除がないか確認しておきましょう。
農地売却時の税金や確定申告については、以下の記事で詳しく解説しています。
農地保有の合理化などのために土地を売ったときの800万円特別控除
農地を農業委員会のあっせんなどを通じて売却した場合、譲渡所得から最大800万円を差し引くことができます。
農地の集約化や効率的な農業経営の促進を目的として設けられた制度で、以下の要件に該当する場合に利用できます。
- 農用地区域内の農地であること
- 農地利用目的の譲渡であること
- 農地中間管理機構に譲渡した場合
農地中間管理機構へ譲渡したときの1,500万円特別控除
農地中間管理機構（通称：農地バンク）に農地を売却した場合、最大1,500万円の特別控除が受けられます。
農地を一旦借り受け、意欲ある農業者に貸し出す「農地の仲介役」のような存在
1,500万円特別控除の適用要件は、以下のとおりです。
- 農用地区域内の農地であること
- 農地中間管理機構への譲渡であること
- 農地中間管理機構との買入協議を経た譲渡であること
農地転用目的で売却したときの5,000万円特別控除
農地が土地収用法に基づいて行われた売却の場合、譲渡所得から最大5,000万円の特別控除を受けられます。
公共事業のための土地収用・買収に適用され、国や自治体が指定した事業者が農地を取得する場合に対象となる制度です。
特別控除を受けるためには、収用等証明書・買取り証明書などを添付した上で確定申告を行う必要があります。
参照元：国税庁「No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例」
農地売却の際にかかる費用と税金
農地売却の際にかかる費用と税金は以下のとおりです。
仲介手数料
仲介業者に農地の売却を依頼する場合、成約が決まると仲介手数料が発生します。
農地の場合、宅地建物取引業法の規制を受けないため、仲介手数料は業者の裁量によって設定されます。
しかし、通常の不動産と同様に仲介手数料の額を決定するのが一般的です。
仲介手数料は、取引価格が800万円以下の場合は「30万円 + 消費税」、801万円以上は「売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税」で算出されます。
たとえば、農地の売買価格が1,000万円の場合は、39万6,000円が仲介手数料となります。
行政書士への依頼費用
農業委員会への許可申請手続きを行政書士に依頼する場合は、報酬が発生します。
行政書士への依頼費用の相場は7万〜10万円程度です。
農地の所在地によっては、必要な手続きが増えるため費用が増額します。
自身で許可申請手続きを行う場合は必要書類の取得費用のみで済みますが、手続きに不安がある場合は行政書士に依頼しましょう。
印紙税
農地の売却で不動産売買契約書を作成する際、印紙税額分の収入印紙が必要です。
印紙税は取引価格によって、以下のように金額が変動します。
| 契約金額 | 税額 |
|---|---|
| 10万〜50万円 | 200円 |
| 〜100万円以下 | 500円 |
| 〜500万円以下 | 1,000円 |
| 〜1,000万円以下 | 5,000円 |
たとえば、農地の売却価格が1,000万円の場合、印紙税は5,000円です。
税額分の収入印紙を契約書に添付し、署名もしくは印鑑で消印すると納付が完了します。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、農地を売却して利益があった場合に課せられる税金です。
譲渡所得税の計算式は以下のとおりです。
上記の税率は、農地の所有期間が5年以下であれば39.63%・5年以上であれば20.315%となります。
たとえば、譲渡所得が1,000万円・所有期間が5年以上であれば約203万円が譲渡所得税です。
農地売却の税金・控除については、以下の記事で詳しく解説しています。
まとめ
農地を売却したい方は多くいらっしゃいますが、買い手が農家でなければならなかったり、農業委員会の許可を取得しないといけなかったりなかなか売却するのは難しい作業になります。
そのため、売却先は農地のことを熟知している不動産買取業者になることがほとんどです。
弊社「AlbaLink（アルバリンク）」は訳あり物件を専門に取り扱う買取業者です。
一般個人では買い手がつかない物件でも積極的に買い取っています。
累計相談件数50,000件以上（2026年1月時点）の実績を活かし、農地でも適正な価格をつけて買い取りいたします。
もちろん、まず話だけ聞きたいという方のお問い合わせも大歓迎ですので、お気軽にお問い合わせください。
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