株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
10時～19時【無料】0120-683-422
農地の売却は難しいが不可能ではない
農地は農業人口の減少・農地法による規制などにより「売却が難しい土地」に分類されます。
売却が難しいといわれる具体的な理由は以下のとおりです。
- 農業人口の減少
- 農家の高齢化・後継者不足により農業人口が減少傾向にある。2013年〜2022年の10年間では約194万人から約138万人まで減少している
- 農地法による規制
- 農地法により、農業委員会による許可を受けた農家および農業従事者しか農地の購入ができない
上記のような売却のハードルがあることから、過去1年以上農業が行われず耕作放棄地は右肩上がりに増加しています。
ただし、売却方法・売却先を適切に選定すれば、農地であっても売却は可能です。
10時～19時【無料】0120-683-422
農地を売却する2つの方法
農地を売却するには、農地のまま売却する方法と農地転用し宅地として売却する2つの方法があります。
ここでは、農地の売却方法を解説します。
農地のまま売る
農地をそのまま農地として売却できます。
ただし、農地をそのまま売却するときには注意点があります。
農地のままだと安価になりやすい
農地をそのまま農地として売却する場合、売却価格が安価になります。
農地が安価になる理由は、農地を購入できるのは一部の農家や農業従事者だけだからです。
農地の購入者が農家以外の場合、農地を管轄する農業委員会の許可が必要です。
買手がつくまで売却価格を下げざるを得なくなるため、安価になってしまいます。
なお、農地のままでも不動産買取業者なら買取可能な場合があります。
農地は一般の方に売却しても安価になるため、不動産買取業者に買取相談をするのがよいでしょう。
弊社「AlbaLink（アルバリンク）」では農地の買取も可能です。農地をそのまま売りたいという方は、まずはお気軽にご相談ください。
農地転用してから宅地として売る
農地を宅地に転用できる場合、農地のままより高く売却できることがあります。
ただし、農地を宅地に転用するときには、農地を管轄する農業委員会の許可か届出が必要です。ここでは、農地転用するときの注意点などを解説します。
宅地化には条件がある
宅地を農地転用するには条件があります。この条件は、農地が市街化区域内にあるのか市街化区域外にあるのかにより変わります。
この2つの条件を解説します。
農地が市街化区域内にある場合、農業委員会に農地転用の届出をするだけで宅地に変更可能です。
農地が市街化調整区域内にある場合、まずどのような農地なのかで許可が下りるか下りないのか異なります。
農地の種類と転用制限があるかどうかは、次の表の通りです。
| 農地の種類 | 特徴 | 転用制限 |
|---|---|---|
| 農用地区域内農地 | 農業振興地域整備計画において 農用地区域に指定された地域 |
原則転用不可 |
| 甲種農地 | ・市街化調整区域内にある農地 ・機械などの工作に適した農地 |
原則転用不可 |
| 第1種農地 | ・土地改良事業の対象となった土地 ・農地として優良な地域 |
転用は原則不可 公共事業のみ転用可 |
| 第2種農地 | ・将来、市街化する可能性のある農地 ・駅など市街地中心部から500m以内にある農地 |
転用は他の土地が 転用できない場合許可 |
| 第3種農地 | ・市街化している地域内にある農地 ・駅などの市街地中心部から300m以内にある農地 |
原則転用可能 |
参照元：農林水産省「農業振興地域制度、農地転用許可制度等について 」
農地がどの種類の農地に該当しているかは、農地を管轄する農業委員会で確認できます。
農地の種類を確認し、農用地区域内農地・甲種農地・第1種農地だった場合の転用は原則認められないため、宅地に変更することはできません。
第2種農地だった場合、公共的な施設を建築するときには転用が認められる可能性もあります。しかし、公共的な施設以外を建築する目的の場合、転用の許可はなかなか下りません。
第3種農地だった場合、どのような目的でも農地転用の許可は下りる可能性があります。
ただし、農業委員会の調査により第3種農地ではなく、甲種農地と認められることもあり、必ず許可が下りるわけではないことには注意が必要です。
農業委員会への申請時は許可基準を満たす必要がある
農業委員会へ許可申請をするときには、許可基準を満たしている必要があります。
農地を転用するときの許可基準は、次の通りです。
- 農地転用申請者に資金力・信用がある
- 転用する農地の関係者から転用の同意が得られている
- 農地転用後に転用目的のために利用する見込みがある
- 農地転用目的が自治体の条例などで規制されていない
- 事業目的の転用なら、既に協議をおこなっているか
- 農地転用後に土地を合筆する場合に規制に抵触しないか
- 転用後の目的を達成できるのに十分な広さなどがあるか
- 転用したことにより周辺農地に影響が出ない措置をするか
- 一時的に転用する場合は確実に農地に戻せる見込みがあるか
参照元：e-GOV｜農地法
このような基準を満たし、初めて農業委員会の審査を受けられます。
審査を受けても必ず審査が通るというわけではなく、仮に審査に通ったとしても長時間必要になるケースがほとんどです。
そのため、農地転用をしてから売却する場合は、現金化するまで時間がかかると考えたほうがよいでしょう。
土地の整備が必要な場合がある
農地転用の目的が建物建築の場合、建築基準法など他の法律に抵触しない状態にしておく必要があります。
具体的には、建物を建てる場合、原則幅員4mの道路に2m以上の間口が接していなければなりません。
これを接道義務といいます。
そのため、転用する農地に接している道が農道だった場合、4m以上の道路を整備しなければ建物を建築できません。
また、農地が崖の上にあるような高低差がある場合、擁壁を設置して土砂崩れなどを防がないといけません。
このように農地を転用するときには農地法以外の制限を受けてしまい、土地の整備が必要になります。
農地転用後にはすぐ売却しなければならない
農地転用をした後には、一時的に転用した農地を使用してはいけません。そのため、農地転用をした後はすぐに売却する必要があります。
農地転用の許可が下りるには1〜2ヶ月はかかるため、売却がすぐにできるようにスケジュールを組んでおきましょう。
このスケジュール調整はかなり難しいため、買取で進めて行くほうがよいでしょう。詳細は「農地買取業者への相談も検討してみよう」で解説します。
10時～19時【無料】0120-683-422
農地を売却する流れ【方法別】
農地を売却するときの流れは、農地のまま売る場合と農地転用してから売る場合とで異なります。
ここからは、売却する流れを農地のまま売る場合と農地転用してから売る場合とに分けて解説します。
農地のまま売る場合
農地をそのまま売る場合は先に購入希望者と売買契約を締結し、締結後に農業委員会の許可申請を行います。
農地をそのまま売る場合の主な流れは次の通りです。
- 農地の購入希望者を探す
- 購入希望者と農地の売買契約を締結する
- 農業委員会へ売買許可申請をする
- 所有権移転請求権の仮登記をする
- 農地転用許可後に所有権移転の本登記と代金精算をする
なお、所有権移転請求権の仮登記とは、所有権移転本登記の順位を確保するときに行う登記です。
農地転用の許可申請途中に、申請中の農地に第三者から所有権移転登記されるのを防ぐ目的で設定します。
農地転用してから売る場合
農地転用してから売る場合、購入希望者と売買契約を締結する前に農業委員会の許可申請を行います。
農地転用してから売る場合の主な流れは次の通りです。
- 農地の購入希望者を探す
- 購入希望者と農地の売買契約を締結する
- 農業委員会に農地転用許可について相談する
- 農業委員会または都道府県知事に転用許可申請をする
- 所有権移転請求権の仮登記をする
- 農地転用許可後に所有権移転の本登記と代金精算をする
農地転用してから農地を売却する場合も、所有権移転の仮登記を行います。
10時～19時【無料】0120-683-422
農地売却の際にかかる費用と税金
農地売却の際にかかる費用と税金は以下のとおりです。
- 仲介手数料
- 行政書士への依頼費用
- 印紙税
- 譲渡所得税
仲介手数料
仲介業者に農地の売却を依頼する場合、成約が決まると仲介手数料が発生します。
農地の場合、宅地建物取引業法の規制を受けないため、仲介手数料は業者の裁量によって設定されます。
しかし、通常の不動産と同様に仲介手数料の額を決定するのが一般的です。
仲介手数料は、取引価格が800万円以下の場合は「30万円 + 消費税」、801万円以上は「売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税」で算出されます。
たとえば、農地の売買価格が1,000万円の場合は、39万6,000円が仲介手数料となります。
行政書士への依頼費用
農業委員会への許可申請手続きを行政書士に依頼する場合は、報酬が発生します。
行政書士への依頼費用の相場は7万〜10万円程度です。
農地の所在地によっては、必要な手続きが増えるため費用が増額します。
自身で許可申請手続きを行う場合は必要書類の取得費用のみで済みますが、手続きに不安がある場合は行政書士に依頼しましょう。
印紙税
農地の売却で不動産売買契約書を作成する際、印紙税額分の収入印紙が必要です。
印紙税は取引価格によって、以下のように金額が変動します。
| 契約金額 | 税額 |
|---|---|
| 10万〜50万円 | 200円 |
| 〜100万円以下 | 500円 |
| 〜500万円以下 | 1,000円 |
| 〜1,000万円以下 | 5,000円 |
たとえば、農地の売却価格が1,000万円の場合、印紙税は5,000円です。
税額分の収入印紙を契約書に添付し、署名もしくは印鑑で消印すると納付が完了します。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、農地を売却して利益があった場合に課せられる税金です。
譲渡所得税の計算式は以下のとおりです。
上記の税率は、農地の所有期間が5年以下であれば39.63%・5年以上であれば20.315%となります。
たとえば、譲渡所得が1,000万円・所有期間が5年以上であれば約203万円が譲渡所得税です。
ただし、農地の売却は一定の要件を満たせば、800万円・1,500万円・5,000万円の控除が受けられます。
農地売却の税金・控除については、以下の記事で詳しく解説しています。
10時～19時【無料】0120-683-422
農地をできる限り高く売却する3つのコツ
農地をできる限り高く売却するコツは、以下の3つです。
- 定期的な管理を続ける
- 所有期間が5年を過ぎたタイミングで売却する
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
定期的な管理を続ける
農地をできる限り高く売却するためにも、定期的な管理をしておきましょう。
放置された農地は雑草が伸び放題になったり、ゴミを不法投棄されたりして見た目が悪くなるためです。
見た目が悪いうえ土地の現況がわかりにくい農地は、買い手が付きづらくなります。
できる限り高値で売却するためにも、定期的な管理を行いキレイな状態を保っておくのが重要です。
所有期間が5年を過ぎたタイミングで売却する
所有期間が5年を過ぎたタイミングで売却するのも、手残りを多くするためのポイントです。
前述したように、農地の売却時に利益があった場合は譲渡所得税が発生します。
譲渡所得に乗じる税率は、所有期間が5年以上かどうかで税率が異なります。
| 譲渡所得の区分 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以内 | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年以上 | 20.315% |
たとえば、譲渡所得が1,000万円だった場合、長期譲渡所得だと約203万1,500円・短期譲渡所得だと396万3,000円です。
税率が安くなるタイミングを狙って売却すると、手元に売却代金を多く残しやすくなります。
複数の不動産会社に査定を依頼する
農地を売却する際は、目安として3社以上の不動産会社に査定を依頼しましょう。
1社だけの査定では相場感が掴めず、提示された金額が安いか高いかの判別がつかないためです。
不動産業者の査定方法には、以下2つの方法があります。
- 簡易査定
- Webフォームに入力した情報をもとに大まかな査定額を提示してもらう方法
- 訪問査定
- 不動産会社に現地確認してもらい、正確な査定額を提示してもらう方法
複数の不動産会社に相見積もりをとり、査定額の高さ・担当者の対応の良さで依頼先を選定するのが好条件で売却するための重要なポイントです。
10時～19時【無料】0120-683-422
農地を売却以外の方法で手放す方法3選
農地を売却以外の方法で手放す方法は、以下の3つです。
- 国に引き取ってもらう
- 農協にあっせんしてもらう
- 農地買取業者に買い取ってもらう
国に農地を引き取ってもらうことも可能
農地を相続したくない場合、国に引き取ってもらうことも可能です。
国にいらない土地を引き取ってもらう制度（相続土地国庫帰属法）は、2023年4月27日から施行されます。
ただし、相続土地国庫帰属法の適用を受けるためには、高いハードルを越えなければなりません。
相続土地国庫帰属法の適用を受けるための条件は、次の通りです。
- 建物が建っていない土地
- 抵当権などの担保権が設定されている土地
- 通路など他人によって使用されていない土地
- 土壌汚染対策法に規定する特定有害物質で汚染されていない土地
- 境界が明確になっている土地
- 崖などがあり維持するのに費用や労力が必要ない土地
- 工作物や樹木、車両などが地上にない土地
- 地中障害物がない土地
- 隣接する土地の所有者などと争訟をしなければ使えないなどの法的な障害がない土地
- その他土地を管理したり処分したりするに多額の費用や労力がかからない土地
参照元：e-GOV｜相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律
このように国が引き取ってくれる土地には、様々な条件が付されています。
ただし、農地が耕作放棄地となっている場合、国に引き取ってもらうのは困難といえます。
耕作放棄地とは、過去1年以上作物の栽培が行われておらず、再開の予定がない土地です。
草木が生い茂り、ゴミの不法投棄などの被害に遭いやすい耕作放棄地は、上記の7.や10.に該当し、不承認となる可能性があります。
また、上記条件を満たしていても、国に土地を引き取ってもらうときには審査手数料や負担金が発生します。
審査手数料はまだ明確に決まっていませんが、負担金は10年分の土地管理費用相当額を納めないといけないことになっています。
国有地10年分の土地管理費用相当額は、何もしなくてもよい原野なら20万円相当です。
しかし、草刈りや管理看板の設置などの費用を考慮すると、相当な負担金を要求される可能性があります。
国庫帰属の申請を検討する際は、まず自治体窓口にて問い合わせてみましょう。
なお、農地を耕作放棄地のままにすると、国に引き渡せない以外にも不法投棄・火災リスクなどの問題が生じます。
耕作放棄地の問題点については、以下の記事で詳しく解説しています。
農協にあっせんしてもらう方法もある
農協（農業協同組合）では、農地の所有者向けに買主探しをサポートする制度を設けています。
農協へあっせんを依頼する流れは、以下のとおりです。
- 農協に農地を売却したい旨を相談する
- 農協が買主探しを開始する
- 農協・農地所有者の2者で売買契約を締結する
- 農業委員会に農地売買の許可申請書類を提出する
- 農業委員会・都道府県知事から申請の許可を得る
- 買主に農地を引き渡す
農協にあっせんを依頼する場合、農地の売買・許可申請に伴う書類作成をサポートしてもらえます。
農協のサイトから全国各地に所在する農協を確認できます。
自宅近くに農協がある場合は、農地の売却を一度相談してみましょう。
農地買取業者への相談も検討してみよう
農地を手放す場合、一般個人の買い手を見つけることや国に引き取ってもらうのは困難です。そのため、農地を手放す際には農地も扱える不動産買取業者に依頼することをおすすめします。
不動産買取業者に依頼すれば、売主自身で手間や費用をかける必要は一切ありません。詳細をこれから解説いたします。
農地のままでも買取可能
農地買取業者を利用する場合、農地のままでも買取が可能です。当然、農業委員会からの農地転用の許可取得が買取の条件となります。
しかし、農地転用の許可申請は農地買取業者が行うため、農地の所有者は農地のまま不動産売買契約を締結可能です。
農地買取業者と売買契約を締結し、農業委員会からの転用許可が下りたら不動産決済を行います。
決済までがスピーディ
農地買取業者に買取を依頼すると、決済までスピーディに行え農地を早く現金化できます。買取業者が直接買主となるので、買手を見つける時間が不要な分、不動産の決済まで時間がかからないからです。
一方、農地を仲介で売りに出すと、なかなか現金化できません。前述した通り、農地の需要は低く買い手がなかなか見つからず、場合によっては数年、あるいは一生売れないなんてことも珍しくはありません。
なるべく早く農地を売りたい方は、買取業者に依頼することで、すぐに農地を売却できます。
弊社でも農地の買取をおこなっております。査定のうえ、適正な価格で買い取らせていただきますので、まずはお気軽にご相談ください。
10時～19時【無料】0120-683-422
まとめ
農地を売却したい方は多くいらっしゃいますが、買い手が農家でなければならなかったり、農業委員会の許可を取得しないといけなかったりなかなか売却するのは難しい作業になります。そのため、売却先は農地のことを熟知している不動産買取業者になることがほとんどです。
弊社「AlbaLink（アルバリンク）」は訳あり物件を専門に取り扱う買取業者です。一般個人では買い手がつかない物件でも積極的に買い取っています。
年間5,000件以上（※）の相談実績を活かし、農地でも適正な価格をつけて買い取りいたします。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の物件査定に関する相談実績5,555件
もちろん、まず話だけ聞きたいという方のお問い合わせも大歓迎ですので、お気軽にお問い合わせください。
相談・査定はこちら
