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賃貸借契約における立ち退き請求には正当事由が必要
貸主が借主に対して立ち退きを求める場合は正当事由が必要です。正当事由とは借地借家法28条において、次のように定められています。
（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第二十八条 建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。引用元：借地借家法28条
正当事由が認められるケース
立ち退き請求で正当事由と認められるのは、以下の通りです。
- 物件を使用せざるを得ない状況
- 物件を売却せざるを得ない状況
- 深刻な老朽化
- 立退料による補填
- 貸借人の家賃滞納
それぞれのケースについて、どのような状況なのかを解説します。
なお、借地借家法における立ち退きの正当事由は、以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
どうしても物件を使用せざるを得なくなった
賃貸人の家が火災などで住めなくなった場合や、遠方に住んでいた賃貸人が転勤などで戻ってきたなど、貸借人が賃貸物件で生活を送る必要性がある場合には、立ち退きが認められることがあります。
ほかにも土地や建物を所有している場合は正当事由とは認められませんが、当該物件のみを所有している場合は認められる可能性が高いです。
物件を売却せざるを得なくなった
賃貸物件を建てたけれども収支が回らなくなった場合や、賃貸物件を相続したものの相続税の支払いなどで売却せざるを得ないケースがあります。
建物の老朽化が深刻になった
築年数が古いと改修工事では対応できず、建て替えが必要なケースがあります。
建物の状態により判断が異なるので、倒壊の危険性が高ければ正当事由と認められやすいです。
緊急性が低い場合は、立ち退き料の補填など条件付きで認められることも考えられます。
立ち退き料による補填があるかどうか
立ち退き料を支払えば、立ち退きの正当事由として認められるわけではありません。
しかし、正当事由として認められるか認められないかのボーダーラインに当たるようなケースでは、立ち退き料を支払うことで認められることがあります。
参照元：e-Gov法令検索｜借地借家法第28条
賃借人が家賃を滞納している
日本では賃貸人よりも賃借人のほうが保護されているので、家賃を滞納しているケースでは正当事由と認められる条件は厳しくなるでしょう。
また、家賃の滞納は賃借人の債務不履行にあたり、立ち退きの正当事由とは法律的に異なるものです。
債務不履行の場合は立ち退きではなく、法的手続きによって契約を解除できます。
契約解除となれば住み続けることができないので、立ち退き要求ではなく「退去請求」となるため、立ち退き料を支払う必要はありません。
なお、長期間家賃の滞納が続いており、再三の催促にもかかわらず支払ってくれない悪質な入居者を退去させたいなら、以下の記事もご参照ください。悪質な入居者を退去させる方法を詳しく解説しています。
賃借人の立ち退き拒否は入居者の正当な権利
賃貸人から立ち退き要求があれば、立ち退かなければならないと思うかもしれません。
しかし、立ち退きを要求の拒否は正当な権利として入居者に認められています。
立ち退きを拒否された際の対処法【交渉術あり】
立ち退き要求を拒否された場合、どのように対処すればよいのか、交渉術など対処法を解説します。
正当事由がなく立ち退いてほしい場合と、正当事由がある場合とでは対処の方法が異なり、正当事由が無い場合は交渉が必要です。
正当事由がない場合は立ち退き交渉
立ち退きを要求する場合、正当事由がない場合は交渉が必要です。
交渉を成立させるためにはどのようにすればよいのか、交渉術を解説しましょう。
交渉術1 立ち退き料
立ち退きを拒否する多くの理由は、経済的な理由です。
立ち退き料の交渉は、立ち退きが成功するかどうかの重要なポイントといえます。
賃借人「出ていけと言われても、お金がないから引越しなんて無理です！」
賃貸人「引越しに困らないよう、相場より多めの立ち退き料をお支払いします」
引越し代さえもらえれば、ほかの物件を探すことは問題ないと思う人は多いです。
しかし、立ち退くことに納得しても、少しでも立ち退き料を多くもらいたいために拒否する人もいます。
提示するタイミングや、立ち退き料の金額がポイントです。
1棟の賃貸物件の全員に立ち退きを求める場合には、一律の金額で一斉に通知をするのがよいでしょう。
交渉術2 退去日の猶予を持たせる
賃借人が「すぐに出ていくのは無理ですよ！」と立ち退きを拒否した場合は、退去日の猶予を持たせましょう。
明け渡し合意書にも、交渉で決めた猶予期間を記載してください。
また、長い猶予期間を提示されないように、引越し先を見つけて引越しを完了するまでに必要な期間を具体的に説明できるように準備しておくことがおすすめです。
交渉術3 転居先を斡旋する
賃借人が「引越し先なんて、そんな簡単に見つからないよ！」と立ち退きを拒否した場合は、転居先を斡旋しましょう。
具体的には、不動産会社を通していくつか物件を紹介し、その中から選んでもらいます。
立ち退き料がもらえるなら、内心では喜んで引っ越したいと思う人がいる反面、引越すことを面倒だと感じる人もいます。
忙しくて物件を探す時間がない人もいるでしょう。交渉前に不動産会社に相談し、紹介できるおおよその物件数を確認しておいてください。
ただし、物件を紹介しても、その中から決められないケースが多く見られます。
転居先の紹介での交渉がうまくいかない場合には、立ち退き料の上乗せや退去日までの猶予期間を延長することも考慮する必要があります。
正当事由がある場合は法的措置
確定的な正当事由がある場合は内容証明で通知して、最終的には訴訟へ移行するなどの選択肢があります。
参照元：裁判所｜簡易裁判所に「建物明渡調停の申立て」をしたい方のために
ただ、正当事由に該当するかどうかは、自分では判断が難しい場合も多いです。
また、訴訟に進む前の立ち退き請求においても、訴訟になったときのことも踏まえて交渉を進める必要があります。
訴訟で不利になるような言動を避けるためにも、正当事由がある場合は、不動産に詳しい弁護士に早めに相談すると安心です。
立ち退き請求を拒否されたときは弁護士に相談！
賃借人に立ち退きを拒否された場合、どのように対処すれば良いのでしょうか。
どうしても話し合いが決裂してしまうなら、最終的には訴訟へと発展します。
立ち退き請求を拒否されたときの流れを見ていきましょう。
弁護士などの専門家に相談
拒否されている立ち退きの解決に向けて、さまざまな手続きや交渉をしていくことになります。
しかし、賃借人へ郵送する文書や、口頭で交渉する際の話し方などによって、さらに話がこじれて事態が悪化することもあります。
自身で交渉して訴訟で不利になることを防ぐためにも、弁護士など専門家に相談してアドバイス従って行動することがおすすめです。
更新拒絶、解約申込を内容証明郵便で送る
賃貸物件の立ち退き請求では、「更新拒絶」や「解約の申し込み」を文書で送ります。
更新拒絶や解約申込というと賃貸人の立場が強く感じてしまいそうですが、あくまでも「立ち退きをお願いする」立場であることを意識して行動することが大切です。
書面に記載する内容は、以下の通りです。
- 今まで入居していることへの感謝やお礼
- 立ち退きをお願いする経緯や事情、謝罪
- 立ち退きの時期
- 立ち退きの補償について
立ち退きの保証については、このタイミングでなく後になっても問題ありません。弁護士と相談して決めると良いでしょう。
期日は契約更新の6ヶ月前で、1日でも過ぎてしまうと立ち退き請求はできません。
参照元：e-Gov法令検索｜借地借家法第26条第1項
訴訟になった時に、期日までに立ち退き請求の文書を送付していることを証明できるよう、内容証明郵便で送りましょう。
内容証明郵便だと、日付けや誰から誰へ、何の文書なのかが記録されています。
立ち退き交渉
書面で通知した後に、口頭で立ち退きについて説明する必要があります。
突然訪問するのではなく、あらかじめ賃借人と日時や場所を調整しておきましょう。
説明する内容は、送付した文書について、さらに詳しく説明します。主に以下のような内容です。
- 立ち退きをお願いする経緯・事情の説明
- 立ち退きの時期
- 立ち退きの可否を確認
口頭で確認した内容は、必ず文書に残しておきましょう。
また、賃貸人と賃借人の双方の認識にズレがないかを確認することも大切です。認識が異なると、後になって「言った・言わない」で揉める原因となります。
立ち退きについての説明がひと通り終わると、立ち退きの可否を確認します。
賃借人の了承が得られれば、立ち退き交渉が終了です。
完全に交渉が終了するケースもあれば、立ち退きは了承するが立ち退き料についてさらに交渉が必要になるケースもあります。
交渉が不調の場合は調停や裁判へ
残念ながら交渉がまとまらず不調の場合は、調停や裁判で最終的な決着をつけます。
調停は、裁判所の職員などを介した、当事者間での話し合いです。
第三者を交えて引き続き立ち退き交渉が行われる状態なので、勝ち負けではなくお互いが合意できるように話し合います。
話し合いが決裂した場合は、裁判となります。
裁判では、立ち退きを請求する賃貸人が原告、拒否する賃借人が被告として争います。
裁判での争点は、原告である賃貸人が主張する立ち退きの正当事由が認められるかどうかです。
なお、賃借人に賃貸物件から立ち退いてもらう建物明渡し請求訴訟の流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。
立ち退き料の相場・計算方法
立ち退き料の相場は、以下の通りです。
立ち退き料の相場
移転先の住居の6ヶ月分の賃料＋引っ越しにかかる費用（仲介手数料込み）
仮に、賃料10万円・周辺の賃料相場8万円の場合、立ち退き料がどのようになるのか見ていきましょう。
立ち退き料には決まった計算式がないので、一般的な算出方法で紹介します。
まず、移転先の住居の6ヶ月分の賃料が10万円×6ヶ月なので、60万円です。
次に引越しにかかる費用は、賃貸住宅の場合では一般的に以下のように計算します。
引越し業者への支払い（トラック台数×1台当たりの単価）
仲介手数料（周辺相場の1ヶ月分）
敷金（周辺相場の1ヶ月分×周辺の標準敷金月数）
仲介手数料は8万円、敷金は標準的な月数が3ヶ月の地域だと8万円×3ヶ月なので24万円です。
立ち退き料の計算は、移転先の6ヶ月分の賃料60万円、引越しにかかる費用は仲介手数料と敷金の32万円に、引越し業者への支払い分（15万円と仮定）が加算され、合計で107万円です。
このほかにも、現在の賃料よりも引越し先の賃料のほうが高い場合、1〜2年分の差額が立ち退き料に加算されます。
専門の不動産買取業者であれば低収益賃貸物件でも売却可
収支がきびしくて立ち退きを希望するなら、立ち退きを要求するよりも売却してしまうほうが賢明でしょう。
ただし、維持が難しいほど低収益の物件だと、購入したいと考える人は少なく、買い手が見つからないことが考えられます。
立ち退き料を支払えず、現状の入居者に立ち退いてもらえないこともあるでしょう。
そんな収益物件を手放したいのであれば、専門の不動産買取業者に相談してください。
専門の買取業者は物件に価値を付与するノウハウがあるため、低収益の物件も積極的に買い取り、その後収益化することが可能です。
なお、弊社Albalink（アルバリンク）は収益性が低い物件に特化した専門の買取業者です。
入居者がいる状態で買取ができるので、賃貸物件の売却でお困りの場合は、お気軽にご相談ください。
「入居者がいる状態で売却して問題にならない？」「安く買いたたかれてしまうんじゃないの？」など、どんな疑問にもお答えいたします。
>>【立ち退き拒否された賃貸物件を高額売却！】無料の買取査定を依頼
まとめ
賃貸物件のオーナーである賃貸人であっても、立ち退きについて知識を持つ人はほとんどいません。
自分や家族が居住するために物件が必要になった場合や、経済的に売却が必要になった場合などは、当然立ち退いてもらえるものと考えてしまう人もいます。
また、入居している賃借人は、自分のほうが賃貸人よりも立場が上で、断固拒否できると思っている人もいるでしょう。
交渉がスムーズに進めば良いですが、立ち退きを拒否され、話が進まなくなるケースも多く見られます。
立ち退きを拒否されて困った場合には、専門の買取業者にそのまま買い取ってもらえます。
弊社Albalink（アルバリンク）も収益性が低かったり、老朽化していたり、悪立地であったり、どんな物件でも買い取れます。
もちろん入居者がいる状態でもそのまま買い取れますので、お気軽にご相談ください。
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