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アパートの一階が雨漏りする原因を解説
信じられないかもしれませんが、実はアパートの一階でも雨漏りは発生します。
この章では、一般個人がすぐに特定するのが難しい「アパートの一階で雨漏りが発生する原因」について詳しく解説していきます。
雨漏りがアパートの一階だけで起こった場合の考えられる４つの原因
雨漏りは屋根から雨水が侵入して建物内部に染み込んでくるイメージがありますが、アパート一階で雨漏りが生じる主な原因は以下の４つになります。
- 雨漏りの原因①外壁のひび割れ
- 雨漏りの原因②サッシと外壁の隙間を埋めるコーキング材の劣化
- 雨漏りの原因③ベランダ床面のひび割れ
- 雨漏りの原因④縁側・一階部分の屋根のコーキング材の劣化
下記で雨漏りの原因について解説しますが、建物の構造や状況によって異なり一般個人が雨漏りの原因を特定するのは難しいので、自分で対応するのは推奨しません。
記事内の「アパートの一階で雨漏りしたときにするべきこと４選」で雨漏りの対処法をお伝えしているので、それを参考に対応しましょう。
雨漏りの原因①外壁のひび割れ
アパートの一階で雨漏りが発生した際は、外壁にひび割れが生じているか確認しましょう。
外壁にヒビ割れが生じているときは、下記の画像のような隙間から建物内へ浸水している可能性があるからです。
具体的には外壁のひび割れの幅が1mm以上あるとき、雨漏りの原因になっている可能性があるので補修しましょう。
また、修繕方法によって異なりますが、外壁のひび割れを補修するためには、大まかな目安として数万円から最大で数百万円の費用がかかります。
ですので、百万円単位の損失を出して外壁のひび割れを修繕するよりも、修繕せずにアパートを売却したほうが手残りが多く残る可能性があります。
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雨漏りの原因②サッシと外壁の隙間を埋めるコーキング材の劣化
窓サッシは外壁に埋め込まれており、外壁と窓サッシの接合部分にはコーキング材が使用されています。
コーキング材とは、建物の密封性や防水性を保持するために外壁のつなぎ目などに使用される材料のことです。
特に窓サッシ付近から雨漏りしているとき、原因を特定する段階でまず最初に窓サッシの接合部分に使用されているコーキング材の劣化を疑いましょう。
窓サッシ本体やサッシと外壁の間のコーキング材の劣化で雨水が建物内に浸入し、それが原因で雨漏りしている可能性が高いからです。
具体的にコーキング材は３～５年でひび割れを起こすので、その間に一度もコーキング材を打ち換えていない時は雨漏りの原因である可能性があります。
また、コーキング材の劣化を修繕せずに放置し続けると、建物内部まで影響して建物の構造に重要な床板や柱が腐食している可能性があります。
雨漏りの原因③上階ベランダ床面のひび割れ
そもそも、ベランダの床面には雨漏りを防止するために防水加工がされています。
アパート上階のベランダが経年劣化で防水加工が剥がれて、下記の画像のようにひび割れを起こしていないか大家が確認しましょう。
足元を支えるベランダの床面に塗装している防水材が経年劣化によって剝がれていると、その箇所から雨漏りしている可能性が高いからです。
例えば、ベランダを塗装するためには数十万円程度の費用がかかるうえに、もし他の10部屋で同じ現象が起きていれば数百万円以上の費用がかかるのでアパートの売却を推奨します。
また、防水材の寿命は十年程度なのて、防水材を塗装してから十年程度経過しているときは雨漏りの原因がベランダであることを疑いましょう。
雨漏りの原因④一階部分の差し掛け屋根と外壁をつなぐシーリング材の劣化
差し掛け屋根とは、下記の画像のような二階部分の外壁に接して作られた一階部分の屋根のことです。
室内に雨水の侵入防止と太陽光による外壁劣化を防ぐためにあります。
差し掛け屋根は雨漏りが起きやすい構造になっており、雨漏りの直接的な原因になっている可能性が高いので確認しましょう。
差し掛け屋根は外壁に直接取り付けられているので、外壁を接合しているシーリング剤が劣化して雨水が侵入するケースがあるからです
また、差し掛け屋根は外壁に接して作られているため、周辺の外壁が原因で雨漏りしている可能性もあります。
そのため、修繕費用も数十万円かかるおそれがあり、費用と手間を考えたら、アパートを売却したほうが最終的に手元に残るお金は多くなる傾向にあります。
雨漏り以外に一階の天井から水が漏れる原因
二階建て以上の住宅で、二階にもキッチン・風呂・トイレなどの水回りの設備がある場合はそこから水漏れが起こることがあります。
ここでは、雨漏り以外の原因で一階の天井から水漏れがおこるケースについてご説明いたします。
設備の問題ではなく、上の階の住人による過失が原因で雨漏りする場合もあります。
水漏れ原因①配管トラブル
アパート二階に設置されている配管にトラブルが生じ、一階の天井が雨漏りしている可能性があります。
具体的には、パッキンの劣化や配管自体の劣化、接続部のナットのゆるみが挙げられます。
目に見えない床下や天井の配管から水漏れしていることを上階の入居者は気づくことが難しいので、下階の住民は大家に依頼して元栓や止水栓を閉めたあとに水漏れが起きないかを確認してもらいましょう。
水漏れ原因②排水口の詰まり
アパート二階で排水口内に異物が詰まることで、水が流れずに溢れ出てしまって結果的に一階天井の水漏れが発生します。
具体的にはキッチン・風呂・トイレの排水がつまっていたり、洗濯機の排水ホースが外れているなどが原因で水漏れが起こることがあります。
また、排水口の詰まりによって水が流れずに溢れ出てしまっているときは、水漏れしている部屋の住人が早急に気づくため水漏れ原因としての可能性は高くはありません。
アパートの一階が雨漏りしたときにするべきこと４選
アパートの一階で雨漏りしたときにとるべき行動は以下の４つです
- 雨漏りの修理業者を手配する
- 応急処置を行う
- 大家さんや管理組合に連絡する
- 証拠写真を取る
入居者か大家かによって雨漏りの対応が異なるので、下記で詳しく解説していきます。
【大家向け】雨漏りの修理業者を手配する
入居者から雨漏りがあった旨の連絡を受けた大家はすぐに雨漏りを修繕してくれる業者を手配しましょう。
当然ですが、早急に雨漏りを対応しないと我慢の限界に達した入居者が退去して、結果的に収益が減ってしまうからです。
また、台風や大雨などの自然災害による雨漏りには火災保険が適用できますが、屋根材などの経年劣化が原因での雨漏りには適用できません。
ですので、自然災害による雨漏りは、保険会社に連絡して現場調査を依頼しましょう。
また、自然災害以外が原因で雨漏りしたときは雨漏りの修繕業者を手配しましょう。
大まかな修繕費用の目安は記事内「雨漏りが発生したときの修繕費用は数万から数百万円かかる」で詳しく解説しています。
【入居者向け】応急処置を行う
アパート一階で雨漏りが発生したときは、それ以上被害が拡大しないためにも応急処置をしましょう。
具体的な対処方法は「タオルで雨水を吸い取る」「防水テープを貼る」「バケツなどで雨水を受け止める」というのが挙げられます。
そもそも、雨漏りを放置すると入居者の日常生活に支障をきたすので、すぐに対処するのが賢明です。
また、基本的には入居者が雨漏りを気づいていながら放置していても、修理費用をオーナーから要求されることはありませんが、雨漏りの損害が拡大しているのが明確なのに放置していたときは、善管注意義務違反と判断される可能性もあります。
善管注意義務違反とは、取引する上で世の中の一般的・社会的に要求される程度の注意をしなければいけないという注意義務のことです。
善管注意義務違反と判断されたときは大家から損害賠償を請求される恐れもあるので、雨漏りが発生したら必ず大家に報告しましょう。
【入居者向け】大家さんや管理組合に連絡する
アパート一階で雨漏りが発生したら、すぐに大家か管理会社に連絡しましょう。
雨漏りを放置していると、カビの繁殖し日常生活に支障をきたすだけではなく、健康被害にもつながるからです。
また、適切なメンテナンスをすることにつながるので、大家や管理会社に連絡するときは、日時や箇所など雨漏りの状況を正確に伝えましょう。
【入居者向け】証拠写真を取る
アパートの部屋の中で雨漏りが発生したとき、入居者は必ず証拠写真を残しておきましょう。
理由は二つあり、一つ目は、雨漏りの原因を特定してできるだけ早く解決するためです。
二つ目は、雨漏りの写真を訴訟する時の証拠として提出するためです。
責任の所在がオーナーか入居者か判断するためにも、撮影角度や撮影距離を変えて複数枚の写真を残しておきましょう。
また、雨漏りで家財が濡れて故障した場合、現状を写真に残しておくことで修理費や損害賠償を請求できる可能性があります。
ですので、雨漏りの証拠写真は、自分の身を守るためにも重要な役割を担っていることを覚えておきましょう。
アパートの一階で雨漏りが発生したときは基本的に大家が修繕費用を負担する
アパートの経年劣化やメンテナンス不足が原因で雨漏りが発生したときは、入居者ではなく大家が負担します。
雨漏りが原因で、入居者が部屋を使用する目的を達成できないときは、入居者ではなく大家が修繕する義務があるからです。
実際に民法第606条には大家に修繕義務がある旨の記載があるので下記を確認ください。
民法第606条：賃貸人による修繕等
賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。また、賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。
参照元：民法第606条
また、大家が雨漏りの修繕をしてくれないときでも、代わりに入居者が雨漏りを修繕して、その後に修繕費用を大家に請求できます。
民法第608条：賃借人による費用の償還請求
賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。
賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、第百九十六条第二項の規定に従い、その償還をしなければならない。ただし、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。
参照元：民法第608条
仮に賃貸借契約書に特約で「雨漏りが起きた場合は賃借人が修理する」で記載されていても、入居者に多額の修繕負担を強要する規約は基本的に無効になります。
雨漏りが発生したときの修繕費用は数万から数百万円かかる
雨漏りの原因によって修繕にかかる費用が異なりますが、雨漏りの修繕業者に依頼すると、数万円から数百万円の費用がかかることを大家は把握しておきましょう。
修繕金額の目安を把握しておかないと、修繕費用が数百万円かかるときに修繕資金を準備できない可能性があるからです。
今回は大まかな修繕費用を記載していますので、是非参考にしてみてください。
| 項目 | 費用 |
|---|---|
| コーキング等の部分修理 | 3万円~15万円前後 |
| ベランダや屋上の防水塗装 | 15万円~35万円前後 |
| 屋根材の部分修理 | 5万円～30万円前後 |
| 屋根全体の修理 | 100万円～200万円前後 |
| 屋根・外壁の塗装 | 60万円~100万円前後 |
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【大家向け】雨漏りが発生したアパートを修繕せずに現況で売却することも検討しよう
アパート経営を行う大家にとって、雨漏りが発生したアパートの高額な修繕費用は大きな負担になります。
雨漏りを修繕してそのままアパート経営を継続することもできますが、雨漏りがある物件を売却するというのも選択肢に入れることを推奨します。
アパート経営する上で雨漏りするリスクが永遠に発生する
一度でも雨漏りが発生したということは建物自体が劣化していることを指しています。
雨漏り箇所を修繕しても一部屋で見つかったら他の部屋でも雨漏りが発生するので現況での売却を推奨します。
修繕費用を回収するためには、時間がかかるし、賃借人が継続して住んでくれる保証はないので最悪の場合は赤字になる恐れがあるからです。
たとえば、雨漏りの修繕費用が１００万円程度かかった場合は、投じた費用を回収するのに時間がかかります。
また、雨漏りがあった部屋は誰も住みたがらないので、投じた費用を永遠に回収できない恐れがあります。
対して、修繕せずに雨漏りが発生したアパートを売却することで、売却利益も得れるうえに修繕する手間や高額な費用を支払う必要がありません。
だとすると、数百万円の修繕費用をかけずに現状のままアパートを売却したほうが、最終的に多くのお金が手元に残るでしょう。
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雨漏りがあるアパートは他の賃貸オーナーに売りづらい
「雨漏りがある」などアパートに欠陥があるときは、再度雨漏りが発生するリスクがあるため、賃貸オーナーは購入を避ける傾向にあります。
多くの賃貸オーナーは欠陥がある物件を収益化するノウハウを持ち合わせていないので、赤字リスクがある物件をわざわざ購入しないからです。
特に雨漏りが発生しているアパートは高額な修繕費用が発生リスクがあるので、他の賃貸オーナーに売却するのは難しいでしょう。
ですが、雨漏りが生じたアパートでも修繕せずに現状のまま売却する方法があるので、下記で詳しく解説します。
専門の買取業者は欠陥があるアパートでも現況で買取可能
上記で、他の賃貸オーナーには避けられる「雨漏りが発生したアパート」でも現状のまま売却できる方法があることを説明しました。
結論、訳アリ物件専門の不動産買取業者に依頼すれば、雨漏りが生じたアパートを現況で売却できます。
不動産買取業者とは、不動産を売主から直接買い取る業者のことです。訳あり物件とは「雨漏りが発生した」などの欠陥がある物件のことをさしています
専門の買取業者は、雨漏りなどの欠陥がある物件の取り扱いに長けており、物件を買い取ってからリフォームして商品化後に事業として運用するノウハウがあります。
ですので、専門の買取業者は物件の価値を見出すことができれば、雨漏りが発生したアパートでも現況で買い取る事ができます。
ちなみに弊社アルバリンクは、雨漏りが発生したアパートなどの訳アリ物件を専門にしている不動産買取業者です。
年間600件以上の実績（※2023年1月～10月の実績）をもとに、可能な限り高い金額で雨漏りが発生したアパートの物件を買い取ります。
また、その活動が認められてテレビなどのメディアでも紹介していただきました。
相談したら絶対に売却しないといけないわけではないので、雨漏りが発生したアパートを売却するかお悩みの方は是非一度ご相談ください。
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雨漏りした家の売却方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
弊社Albalinkの雨漏り物件の買取事例
前項では、雨漏りを起こしたアパートは現況のまま訳あり物件専門の買取業者に売却するのがおすすめであるとお伝えしました。
そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の訳あり物件の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような空き家も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ家」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
20年以上放置された家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
上記の事例だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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【入居者向け】大家が雨漏りをすぐに対応してくれない際の対処方法
アパートの一階で雨漏りが発生した際は、大家に連絡すればすぐに対応してくれることがほとんどです。
しかし、中には何回依頼しても対応してくれない大家もいるので、そのときは下記で記載している対処法を実践して出来る限り早急に雨漏りを修繕してもらいましょう。
また、管理会社を経由して大家に知らせることも出来るので、大家に連絡がつかないときは、管理会社に「雨漏りが発生したこと」を伝えましょう。
雨漏りが原因で家財が破損したときは大家に報告
雨漏りが原因で家具や家電製品などの家財が破損したときは、大家に「家財が破損したこと」を伝えましょう。
自然災害ではなく、建物の欠陥が原因で雨漏りした際は、破損した家財を大家に対して損害賠償を請求できる可能性があるからです。
また、雨漏りによる被害で家財が壊れてしまった際にどこまで補償してもらえるかは、賃貸借契約書や家財保険の内容によって異なるので契約書類を確認しておきましょう。
家財保険とは、家具家電などの家財が火災や水漏れなどで被害を受けたときに補償される保険のことです。
大家さんと家賃交渉をする
雨漏りが発生した後すぐに修繕などの対応を大家がしてくれないときは、大家に対して家賃交渉をしましょう。
雨漏りが発生し部屋の一部が使用できなくなった際は、家賃を減額できる可能性があるからです。
実際に民法第611条では下記の内容が記載されています。
民法第611条：賃借物の一部滅失等による賃料の減額等
賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
参照元：民法第611条
また、賃料の減額割合について詳しく知りたい方は、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の「貸室・設備の不具合による賃料減額ガイドライン」をご覧ください。
国民生活センターに相談
アパートの雨漏りに対して何度修繕を依頼しても大家や管理会社に対応してもらえないときは、国民生活センターに相談しましょう。
国民生活センターとは、事業者（大家）と消費者（入居者）との間に生じたクレームの処理や相談などを目的とした行政機関のことです。
大家や管理会社が対応してくれなくても、国民生活センターなどの第三者が介入することで結果的に大家が雨漏りを修繕してくれる可能性があるからです。
また、経験豊富な相談員がいる「国民生活センター」に相談することで、対処方法などのアドバイスをもらえます。
注意点として、訪問や文書での相談は受け付けていないので、消費者ホットライン番号「188」に電話をかけましょう。
まとめ
アパート一階の雨漏りについて詳しく解説してみました。
修繕箇所によって異なりますが、雨漏りを修繕するためには、数十万円から数百万円程度の費用がかかります。
雨漏りが発生するということは、物件に欠陥があることを示しています。
なので、多大な費用をかけて修繕しても他の部屋で雨漏りするリスクがあり、都度修繕するのは手間や費用がかかってきます。
対して、修繕せずに物件を売却することで、売却利益も得れるし、修繕する手間や費用がかかりません。
ですので、雨漏りが発生したアパートは修繕をせずに現状のまま売却することを推奨します。
弊社AlbaLinkは訳アリ物件を専門に取り扱う買取業者です。
他のオーナーが避ける物件でも買い取ることができます。
無料査定してますのでお気軽にお問い合わせください。
相談・査定はこちら
