株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
お金がないときに家を売る2つの方法とメリットデメリット
お金がないときに家を売る方法には、仲介と買取の2パターンがあります。
仲介・買取の概要を以下にまとめました。
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 買主となる対象 | 個人 | 不動産会社 |
| 売却にかかる期間 | 3ヶ月〜6ヶ月程度 | 1週間〜1ヶ月程度 |
| 売却価格 | 市場価格程度 | 市場価格の6割〜7割程度 |
| 売却にかかる費用 | 仲介手数料あり | 仲介手数料なし |
| 売主の販促活動 | あり | なし |
上記のように、仲介・買取では売却期間などの違いがあり、どちらを選ぶべきかは、あなたの「物件の諸条件」「売却へのスタンス」によって異なります。
なお、仲介・買取の違いについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
この章では、お金がないときに家を売る以下2つの方法とメリット・デメリットについて解説します。
- 仲介業者に売却を依頼する
- 買取業者に買い取ってもらう
仲介業者に売却を依頼する
仲介業者は売主・買主の間に入り、売買契約をサポートする業者で、不動産売買で一般的に使われる売却方法です。
主に、一般の買主に向けて、レインズ・ポータルサイト・チラシなど、あらゆる媒体を活用して幅広く買主を募ります。
公益財団法人東日本不動産流通機構が運営する不動産会社のみ閲覧可能な売り出し物件を公開している不動産情報サイト
仲介は買主を探す過程を挟むため、売却期間が長くなりやすいですが、購入希望者が多く現れると比較的高く売れるメリットがあります。
仲介業者に売却を依頼する以下のメリット・デメリットについて詳しく見ていきましょう。
- 【メリット1】相場通りの価格で売れやすい
- 【メリット2】築浅で立地が良ければ高く売れやすい
- 【デメリット1】売却費用がかさむ
- 【デメリット2】売却が完了するまで時間がかかる
- 【デメリット3】契約不適合責任を免除できない
【メリット1】相場通りの価格で売れやすい
仲介業者に売却を依頼する最大のメリットは、相場通りの価格で売れやすい点です。
レインズをはじめとしたあらゆる媒体を駆使して、幅広く販促活動を行う分、好条件で購入できる買主が現れやすいからです。
ただし、売却活動のスタート地点では相場通りの価格で売り出せますが、買主の値下げ交渉など、売却が決まるまでの過程で価格が変わる可能性があります。
後述する、売却相場のリサーチ・不動産会社への査定依頼をして、適切な金額設定で売り出す必要があります。
【メリット2】築浅で立地が良ければ高く売れやすい
仲介業者を介した売却は、築浅で立地が良い物件が高く売れやすい傾向にあります。
築浅・好立地は家の人気条件の代表格です。不動産の価格は、需要と供給の量で決まるため、購入希望者が多い分、好条件で売れやすくなります。
実際に、弊社が行った「家を購入した経験のある493人」を対象にしたアンケート調査では、家の購入で優先したことの1位は「立地」でした。
くわえて、公益財団法人東日本不動産流通機構の調査によると、中古マンション・中古戸建は築6年〜築10年あたりをピークに以降は成約率が下落しており、「築浅」が人気条件であることがわかります。
参照元：公益財団法人東日本不動産流通機構｜築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）
所有する家が築浅・好立地なのであれば、売却が十分見込めるため、仲介業者に売却を依頼したほうが高く売れる可能性が高いです。
【デメリット1】売却費用がかさむ
仲介業者に売却を依頼するデメリットとして、売却費用がかさむ点が挙げられます。
詳しくは「家を売る際にかかる6つの諸費用」の章で解説しますが、リフォーム・仲介手数料など、仲介ならではの諸経費が発生するためです。
リフォームを例に挙げると、仲介業者のメインターゲットは「居住用物件を探す一般の買主」であるため、売却にあたって売主が「すぐ住める状態」まで修繕しておく必要があります。
仲介は高く売れやすいメリットがある反面、売却費用が多くかかるため、最終的な手残りを確認するまで「お得な売却だったのかどうか」の判断がつきません。
【デメリット2】売却が完了するまで時間がかかる
売却が完了するまで時間がかかる点も、仲介業者に依頼するデメリットです。
仲介業者は、売主の申込みから売却が決まるまでの間、打ち合わせ・販促活動など、さまざまなステップを踏むためです。
公益財団法人東日本不動産流通機構の調査によると、2018年〜2022年の5年間で中古戸建の成約にかかった平均日数は97. 6日間でした。
| 年 | 登録から成約に至る日数 |
|---|---|
| 2018 | 95.3 |
| 2019 | 99.3 |
| 2020 | 111.3 |
| 2021 | 101.2 |
| 2022 | 81.2 |
参照元：公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2022年）
このように、不動産の売却に平均3ヶ月以上の日数を要しているのがわかります。
ただし、上記はレインズへの登録〜売却までの期間を抜粋した数値であり、実際は準備期間や手続きがかかるので、実質4ヶ月〜6ヶ月の期間が必要です。
くわえて、買主が見つからない場合には、売却期間が数年単位で長引くケースもあるため、ある程度不動産に人気条件が備わっていないと早期売却が難しい傾向にあります。
【デメリット3】契約不適合責任を免除できない
仲介業者に売却を依頼すると、契約不適合責任が免除できません。
契約不適合責任とは、「引き渡した不動産に契約書に記載がない不具合が発覚した場合に、売主が対処する」という買主を守るための制度です。
たとえば、売買契約後に「雨漏りが生じていた」など、買主から通知があると、売主は修繕費用などを負担しなくてはなりません。
仲介業者を介した売却は一般の消費者が買主となるため、消費者契約法第8条により、契約不適合責任が除外できないのです。
売却が決まった後も、修繕費用などの支払いが生じる可能性が残ったままになるので、買主からの通知が金銭的な余裕がないタイミングだと痛手になるでしょう。
契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。
買取業者に買い取ってもらう
買取業者とは、売主から直接不動産を買い取る業者です。
仕入れの目的で売主から不動産を買い取り、適切なリフォーム等を施して、不動産投資家に再販します。
買取は業者自身が買主であるため、平均1週間〜1ヶ月というスピード感で売却が完結するのが特徴です。
買取業者に売却する以下のメリット・デメリットについて詳しく見ていきましょう。
- 【メリット1】スピーディーに売却できる
- 【メリット2】築古で立地が悪くても売れやすい
- 【メリット3】売却費用を安く抑えられる
- 【メリット4】契約不適合責任を免除できる
- 【デメリット】相場より価格が安くなりやすい
【メリット1】スピーディーに売却できる
買取業者は、仲介業者に比べてスピーディーに家を売却できるのが大きなメリットです。
なぜなら、買取業者が直接の買主であるため、売主・業者の2者が売却価格などに合意すれば、すぐに決済に進めるからです。
売却にかかる期間は平均1週間〜1ヶ月と早く、業者によっては最短数日で売却が決まるケースもあります。
まとまった資金がすぐに必要な場合、買取のスピード感は大きなメリットになるでしょう。
【メリット2】築古で立地が悪くても売れやすい
築古で立地が悪くても売れやすい点も、買取業者に売却するメリットです。
買取業者のメインターゲットは「マイホームを探す一般の買主」ではなく、「収益物件を探す不動産投資家」です。
不動産投資家は、物件をあらゆる角度から事業として検討し、収益化の見込みが立つなら購入します。
つまり、築古で立地が悪くても、古民家カフェ・トランクルーム・太陽光発電所など、物件のもつ特徴に合わせた活用をするので、高確率で売却が決まりやすいのです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、投資家への独自の再販ルートを確立しているため、築古・悪立地な家も積極的に買い取っています。
実際に、フジテレビの「イット」では、ボロ物件を買取・再生する業者として特集されています。
日本全国の売れにくい不動産をできる限り高額買取いたします。無料査定のみのご連絡も大歓迎ですので、いつでもお問い合わせください。
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【メリット3】売却費用を安く抑えられる
売却費用を安く抑えられるのも、買取業者に依頼するメリットです。
買取業者は不動産を買い取った後に業者側でリフォーム等の再生を施すため、基本的に現況買取です。
そのため、「家屋に損傷がある」「境界線未確定で測量が必要」といった課題を抱えた家も、新規で費用をかけず、そのままの状態で売却できます。
くわえて、仲介業務を行わないので、仲介手数料もかかりません。
売却に向けて、新規で資金調達する必要がない点は大きなメリットと言えるでしょう。
【メリット4】契約不適合責任を免除できる
買取業者に売却する場合、契約不適合責任は免除できます。
なぜなら、買取業者は現地確認の時点で不動産の不具合部分は洗い出せるからです。
万が一、買取後に不具合が見つかったとしても、不動産の問題点を克服できるスキルがあるため、契約不適合責任を設けておく必要がありません。
売却と同時に、修繕費用や損害賠償金をいつか請求されるリスクから解放されるのも安心できるポイントです。
【デメリット】相場より価格が安くなりやすい
買取業者のデメリットは、売却額が相場よりも安くなりやすいことです。
買い取った不動産にリフォーム等を施して商品化するためのコストが差し引かれるためです。市場相場の60％〜70％程度安くなるのが一般的とされています。
ただし、上記の割合ほど安くなるかどうかは、売却を依頼する業者によって異なります。
なぜなら、買取業者の買取価格は業者のもつ再生ノウハウによって雲泥の差が生じるからです。
買取業者に、豊富な活用ノウハウ・再生箇所の適切な目利き・リフォーム業者との連携・確立した再販ルートがあれば、将来的な利益が見込める分、売却価格は高額になります。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）も豊富な再生ノウハウを駆使して、高額売却に対応できるのが特徴の買取業者です。
無料査定は365日受付中です。強引な勧誘等は一切ありませんので、お気軽にご連絡ください。
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お金がないときにやるべき家を高く売るコツ5選
売却する家が同じでも、売主の工夫次第で家の売却価格を高くできるポイントがあります。
この章では、お金がないときにやるべき家を高く売るコツ5選を解説します。
- 複数の不動産業者に査定を依頼する
- あなたの家の売却が得意な不動産業者を選ぶ
- 築年数の浅いうちに売る
- 売却相場を把握しておく
- 家全体をキレイに保っておく
複数の不動産業者に査定を依頼する
家を売却する際には、複数の不動産業者に査定を依頼しましょう。
同じ物件でも、不動産会社のもつ活用ノウハウと担当者の努力次第で査定額は変わるからです。
複数社に査定を依頼し、査定の金額・担当者の対応を比較して、相談する業者を選定すると、好条件での売却が実現しやすくなります。
適正な査定結果が受けられているか確認するためにも、3社以上に査定を依頼するのがおすすめです。
なお、弊社は年中無休で無料査定を受け付けております。経験豊富な査定員による適正な売却価格を知りたい方はお気軽にご連絡ください。
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あなたの家の売却が得意な不動産業者を選ぶ
家を高く売るためには、自身の家の売却が得意な不動産業者を選ぶのも重要です。
不動産会社によって、マンション・戸建て・テナントなど得意分野が異なるからです。得意領域ではない家の売却を依頼すると、適正な価格での売却は難しくなります。
不動産会社の公式ホームページで、買取実績・買取対象を確認してから、査定を依頼する会社を選定しましょう。
築年数の浅いうちに売る
できる限り、築年数の浅いうちに売却するのも高額売却のポイントです。
不動産の売却価格は築年数に応じて下落するからです。国土交通省が公表する「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」の資料では、築年数別で以下のように売却価格が変動しています。
売却を検討している家が木造戸建ての場合、築10年で50%まで下落し、30年を迎える頃にはほぼ価値がゼロになっていることがわかります。
少しでも家を高く売るためにも、築年数が浅いうちに売却活動を進めたほうが良いでしょう。
売却相場を把握しておく
なるべく高く売りたいのであれば、売却相場をリサーチしておきましょう。
相場を知らずに不動産会社に査定を依頼すると、提示された査定額がすべてになり、損をしているのか得をしているのかの判断が難しくなるためです。
不動産の売却相場の調べ方には、以下3つの方法があります。
- レインズ・マーケット・インフォメーションで、近隣の成約事例を調べる
- 土地総合情報システムで過去の成約事例を調べる
- 「SUUMO」「アットホーム」など、不動産ポータルサイトの売り出し価格を調べる
上記いずれも、築年数・地域など、自分の家と類似した条件で取引事例で調べると、おおむねの相場感を把握できます。
不動産会社の提示する査定額を鵜呑みにしないよう、売却相場を事前にリサーチしておきましょう。
家全体をキレイに保っておく
いつ購入希望者が内覧に来ても良いよう、家全体をキレイに保つのも重要です。
中古住宅の売り出しの場合、売主が住んでいる状態で内覧希望者が見学に訪れます。
そのため、最低限の掃除を常にしておくことで、内覧希望者からの第一印象が良くなり、成約につながりやすくなります。
とくに、水回りは劣化が目立ちやすく、内覧時によく見られる箇所であるため、キッチン・洗面台・浴室・トイレは優先的に掃除をしましょう。
家を売る際にかかる6つの諸費用
前述したように、家に見合った売却方法を選び、売主が適所工夫することで、家は最高額で売却できます。
ただし、家を売った際の売却価格がすべて売主の手元に入るわけではありません。
この章では、家を売る際にかかる6つの諸費用について解説します。
- 仲介手数料【仲介のみ】
- リフォーム費用【仲介のみ】
- 印紙税
- 登記費用
- 譲渡所得税
- 引っ越し費用
仲介手数料【仲介のみ】
仲介業者を介して売却が決まった場合、業者に仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は、国土交通大臣が定めた報酬の額が上限とされており、不動産価格に応じて以下の3つに分類されています。
| 売買代金 | 仲介手数料（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下 | 5% + 消費税 |
| 200万円以上400万円以下 | 4% + 2万円 + 消費税 |
| 400万円以上 | 3% + 6万円 + 消費税 |
参照元：国土交通省｜宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額
下限は定められておらず、実務上は上限いっぱいの金額を仲介手数料としている不動産会社が多いです。
たとえば、不動産価格が1,000万円なら、39万6,000円が仲介手数料です。
仲介手数料を支払うタイミングは、以下3つが挙げられます。
- 契約締結時に一括払い
- 引き渡し時に一括払い
- 契約締結時・引き渡し時に半額ずつ支払う
このうち、一般的によく採用されるのは、契約締結時・引き渡し時に半額ずつ支払う方法です。
リフォーム費用【仲介のみ】
仲介業者に売却を依頼する場合、売主が売却活動の前にリフォームをしておく必要があります。
リフォームの費用相場は、依頼する業者や設備のグレードによって異なりますが、おおむね以下の価格帯となります。
| 施工内容 | リフォーム費用相場（30坪の戸建て住宅） |
|---|---|
| 壁紙・床 | 75万円〜110万円 |
| 外壁・屋根の塗装 | 70万円〜140万円 |
| 水回り | 124万円〜410万円 |
| 配管 | 25万円〜50︎︎︎︎万円 |
| 耐震補強 | 150万円 |
| 外壁・屋根の断熱化 | 50万円～350万円 |
| 基礎工事 | 120万円〜390万円 |
このように、家の主要部分を中心にすべてをリフォームすると約600万円〜1,600万円かかります。
リフォーム費用の支払いは売却が決まる前であるため、家屋が経年劣化を起こしていて、なおかつキャッシュがない場合は、買取業者に現況買取してもらうのがベターです。
印紙税
印紙税とは、契約書や請求書など特定の文書を作成した際に支払う税金です。
不動産売買契約書は課税対象の文書に含まれるため、以下の印紙税を納付する必要があります。
たとえば、家の売却価格が2,000万円であれば、印紙税は1万円です。
印紙税は売買契約時に、国が発行する証票である「収入印紙」を添付して、印鑑・署名で消印することで納付完了となります。
登記費用
一般的に不動産の売却では、以下3つの登記を同時に行います。
- 抵当権抹消登記
- 金融機関から住宅ローンを受けるときに不動産を担保に設定していた抵当権を不動産登記簿から抹消する登記
- 所有権移転登記
- 不動産の所有権が売主から買主に移転したときに所有権を明確にするために行う登記
- 抵当権設定登記
- 金融機関から住宅ローンを受けるときに不動産を担保に設定する登記
このうち、売主負担となるのが「抵当権抹消登記」です。
抵当権抹消登記の費用は、不動産1個につき1,000円であるため、土地・建物あわせて2,000円です。
くわえて、一般的に登記手続きは司法書士に依頼するため、1万円〜2万円程度の司法書士報酬がかかります。
抵当権抹消登記と司法書士報酬あわせて、1万2,000円〜2万2,000円が家の引き渡しの際に必要となります。
なお、買取業者の場合は、査定額にすでに反映されているので、登記費用を別途用意する必要はありません。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産を売却した際の利益の部分に対して課せられる税金です。
譲渡所得税の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得 = 売却価格 – 取得費 – 譲渡費用
譲渡所得 × 税率
売却価格から、家の取得時〜売却までにかかった購入費用・仲介手数料・測量費などの諸経費を差し引いた金額を譲渡所得として計算します。
譲渡所得を算出した後は、家の所有期間に応じて、以下の税率を乗じます。
短期譲渡所得（所有期間が5年以内）：39.63%
長期譲渡所得（所有期間が5年以上）：20.315%
家の売却価格が2,000万円・取得費1,000万円・譲渡費用300万円で長期譲渡所得の場合、以下の計算式となります。
譲渡所得 = 売却価格 – 取得費 – 譲渡費用より、
2,000万円 – 1,000万円 – 300万円 = 700万円（譲渡所得）
譲渡所得 × 税率より、
700万円 × 20.315% = 142万2,050円
上記の計算例では、142万2,050円が譲渡所得税となります。
譲渡所得税の計算方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
譲渡所得税を支払うタイミングは、家を売却した翌年の確定申告時です。
引っ越し費用
居住中の家を売却する場合、住み替えにあたって引っ越し費用が必要です。
引っ越し費用の相場は、荷物の量・シーズン・移動距離によって異なりますが、引越しする人が少ない通常期の場合、以下の価格がおおむねの目安となります。
5人家族だと、おおむね15万円〜20万円程度が引っ越し費用の相場です。引越し業者の繁忙期（2～4月）だと、おおむね7,000円〜4万5,000円程度の差額が生じます。
家の売却が決まって、住み替えをする際に必要となる費用であるため、預貯金、もしくは売却額を手元に残しておく必要があります。
お金がないときに家を売る際の2つの注意点
前述したように、家の売却にはさまざまな諸経費を都度支払う必要があります。
この章では、お金がないときに家を売る際の以下2つの注意点について解説します。
- 諸費用を支払えるか確認する
- 売却金で住宅ローン残債を支払えるか確認する
諸費用を支払えるか確認する
仲介に売却を依頼する場合、諸費用を支払えるか事前に確認しておきましょう。
買取業者の場合、査定額の時点で経費が差し引かれていますが、仲介は売却活動開始前から住み替えるまでに、小刻みに諸費用の支払いが必要です。
とくに、仲介手数料・印紙税は原則現金払いであるため、分割払いはできません。
あらかじめ、預貯金・売却価格で諸費用を支払えるか確認が必要です。
売却金で住宅ローン残債を支払えるか確認する
住宅ローンが残っている場合、売却金で住宅ローン残債を支払えるか確認しましょう。
住宅ローン残高を売却金が上回っている状態を「アンダーローン」、下回っている状態を「オーバーローン」と言います。
オーバーローンの場合、原則家の売却はできません。なぜなら、ローンを組んでいる金融機関が売却を認めないためです。
そのため、お金がなくて家を売る場合、「預貯金 + 売却金」で住宅ローン残債を支払えるか確認しておく必要があります。
不動産の売却金は、前述した不動産会社の査定・売却相場のリサーチでおおむね把握できます。
住宅ローン残債は、ローンを組んでいる金融機関から送付されるローン返済計画書・残高証明書で確認可能です。
家をすぐに売却する場合、売却金との差額を現金で返済する必要があるため、親族などにお金を借りるなどして、手元にキャッシュを用意しておく必要があります。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、住宅ローン残債がある家の買取にも対応可能です。無料査定は365日行っておりますので、いつでもお気軽にご相談ください。
>>【ローンが残った家でも高額売却！】無料の買取査定を依頼する
まとめ
本記事では、お金がない時にできる限り家を好条件で売却するための方法について解説しました。
家を好条件で売却するためには売主の工夫も必要ですが、適切な不動産会社の選定も重要です。売却価格などの諸条件は、不動産会社の得意分野かどうかによって雲泥の差が生じるからです。
築年数が古い・立地が悪いなど、市場で明らかに需要が見込めない家なら、専門の買取業者に売却を依頼しましょう。
専門の買取業者なら、活用ノウハウを駆使して、できる限り市場価格に近い金額で売却できるからです。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、老朽化した家・立地が悪い家など、市場での売却が難しい不動産の買取に強い専門業者です。
2011年に創業して以来、数多くの訳あり不動産を買い取ってきた実績があり、Google口コミでも多くの感謝の声をいただいております。
無料相談・無料査定は365日受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。もちろん、査定のみのご連絡も大歓迎です。
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