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近隣の騒音問題が環境的瑕疵に該当するかどうか
この章では、どんな音が「騒音」とみなされ、「環境的瑕疵」に該当するのかを解説します。
環境的瑕疵（かんきょうてきかし）とは
まずはじめに、そもそも環境的瑕疵とは何かをご説明します。
「瑕疵」とは、買主の購入や賃貸の意思決定に影響を与えるであろう物件の欠陥をいいます。
中でも、環境的瑕疵とは物件そのものではなく、物件の周辺環境など外部にある欠陥のことです。
環境的瑕疵の事例は以下の通りです。
- 幹線道路や鉄道などの影響で騒音がしたり振動が建物に響いたりする
- 近隣に下水処理場があり悪臭がする など
瑕疵がある物件を売却（貸し出し）する際は、買主・借主に売主から告知しなければなりません。
売主からの告知の仕方や告知を怠った場合の責任については「環境的瑕疵に該当すると売却時に告知義務が生じる」で解説します。
一般的な騒音の範囲は昼55db・夜45db以上
環境的瑕疵の概要を簡単にご説明したところで、具体的にどの程度の騒音が環境的瑕疵に該当するか、基準を解説していきます。
環境省の定めによりますと、住宅地の騒音基準は、昼間なら55db・夜間なら45dbです。
なお、音の大きさの目安は以下の表の通りです。
| db（デシベル） | 目安 |
|---|---|
| 140 | 至近距離での落雷 |
| 130 | ジェット機の離陸音・ドラム |
| 120 | 近所での落雷・トランペット |
| 110 | オーケストラ |
| 100 | パチンコ店 |
| 90 | ゲームセンターの店内 |
| 80 | 地下鉄の車内・航空機の機内 |
| 70 | 至近距離でのセミの鳴き声・バスの車内・レストランの店内 |
| 60 | 目覚ましのベル・デパートの店内 |
| 50 | 鳥のさえずり・事務室での会話の声 |
| 40 | しとしと雨が降る音 |
| 30 | 木の葉のそよぎ |
| 20 | 雪が降る音・小さな寝息 |
| 10 | ホテルの室内・山間の戸建住宅地（夜間） |
昼間であれば、目覚ましのベルやデパートの店内程度の音、夜間であれば、鳥のさえずりや事務室での会話程度の音が他世帯に聞こえていたら騒音とみなされます。
騒音に該当するかどうかは結局は相手次第
上記の表で、デシベル値の目安となる音の基準を比較しました。
ただし、騒音に該当するかどうかは、音量の大小よりも周辺住民の感じ方次第です。
というのも、音に対して感じる快・不快は、音量の大小よりも音色などに大きく左右されるからです。
例えば、子どもが大笑いしてはしゃぐ声と大人同士の痴話喧嘩の声であれば、たとえ同じ音量であっても、「後者の方が不快」と感じる人は多いのではないでしょうか。
もちろん「どちらも同じくらい不快」と感じる人もいるでしょう。
要するに、騒音であるか否かは個人の感じ方によるので「自分は気にならない」という理由で、近隣の騒音問題を軽視して物件の売却活動を行ってはいけません。
「自分は気にならない音だったから」と言って、買主や借主に告知せずに売却、もしくは貸し出しすると、後々責任を問われるおそれがあります。
というわけで以下の章では、騒音問題（環境的瑕疵）の告知義務の概要や事例を解説していきます。
環境的瑕疵に該当すると売却時に告知義務が生じる
前述の通り、環境的瑕疵に該当する物件を売却・貸し出しする際は、買主や借主に告知しなければなりません。売主に課される告知の義務は「告知義務」と呼ばれます。
告知義務を怠ると買主・借主から後々責任を問われ、損害賠償請求されてしまうおそれがあるので、売主は必ず義務を果たしましょう。
この章では、具体的な告知の仕方や売主に課される罰則、実際の判例をご紹介します。
告知の仕方
環境的瑕疵がある物件を売却する際は、物件状況確認書（告知書）に瑕疵の内容を記載して、買主に告知します。
騒音被害がある物件であれば、⑱に記載し、売主に告知しましょう。
なお、物件状況確認書は原則として売主が記入する書類です。
不動産業者に物件の売却活動（買主探し）を依頼する際に、物件が騒音問題を抱えている旨も伝えて、物件状況確認書に記入しましょう。
告知義務を怠ると契約不適合責任を負う
告知義務を怠ると、売主は買主から契約不適合責任を問われるおそれがあります。
引き渡した物件に契約書や物件状況確認書に記載されていない不具合・欠陥があった場合、売主が負わなければならない責任
契約不適合責任を問われた売主は、買主からの追完や代金減額、契約解除、損害賠償などの請求に応じて、責任をとらなければなりません。
- 追完請求
- 引き渡された物件が契約内容に適合するように補修や修繕を求めること。例えば、契約書にない雨漏りが発生した物件の、屋根の補修など。
- 代金減額請求
- 不適合の内容に応じて売買代金の減額を請求すること。原則として、追完請求を行っても売主が応じる見込みがないときにとられる手段。
- 契約解除の請求
- 売買契約そのものの解除を請求すること。原則として、追完請求を行っても売主が応じる見込みがないときにとられる手段。
- 損害賠償
- 引き渡された物件の不適合によって買主が損害を被った場合に、損害賠償を請求すること。
次の章では、実際に売主が契約不適合責任に問われた事例をご紹介します。
騒音問題が契約不適合と認められた判例
騒音（環境的瑕疵）の告知義務を怠ると、契約適合責任を問われるとご説明しました。
ただ「騒音に該当するかどうかは結局は相手次第」でご説明した通り、周辺地域からの音を騒音とみなすかどうか（不快に感じるかどうか）は個人差があります。
以下では、実際に騒音が契約不適合と認められた判例について解説します。
「高性能防音サッシがあるので騒音の心配は無用！」担当者の言葉に誇張があったため損害賠償を負った
平成3年12月26日、福岡地裁にて、分譲マンションの売主である不動産業者が損害賠償責任を負った事例をご紹介します。
昭和63年1月、買主Xは、売主である不動産業者Yから分譲マンションを購入した。
分譲マンションが道路を隔ててJR鹿児島本線に接していたため、買主Xは騒音を懸念していたが、不動産業者Yの担当者が「高性能防音サッシを使用しているので騒音の心配はいらない」と説明。
買主Xは、Yの担当者の言葉を信じて分譲マンションを購入し、入居した。
しかし、実際のサッシの遮音性能は25db程度で、周辺環境にはこの数値を大きく上回る騒音があった。
結果として、買主Xは騒音で寝付けない、眠りが浅い等の被害を受け、売主である不動産業者Yに損害賠償を請求。
裁判所は「Yの担当者は防音性能を保証する発言をして、買主Xはそれを信用したにもかかわらず、実際は防音性能が果たされておらず、買主Xは精神的に損害を受けている」として、不動産業者Yとその担当者は、契約不適合責任を負うとした。
参照元：第14章環境破疲に関する紛争
騒音問題がある物件を売却する際に防音設備がある旨を主張するのであれば、その防音設備は、周辺の騒音の音量に対応したものでなければなりません。
防音設備が十分な機能を発揮していないとされれば、上記の判例のように、売主が損害賠償を請求されるおそれがあります。
クレーマー隣人の存在を隠して売却！売主に責任が課された
平成16年12月2日、大阪高裁にて売主及び売却を仲介した不動産業者が、近隣の騒音トラブルの説明を怠ったとして契約不適合責任を負った事例をご紹介します。
Y1は、平成11年10月に現在の住居を購入したが、隣人Aからの「子供がうるさい」というたびたびのクレームに疲弊していた。
Y1はAの土地との間に防音のための塀を造ったり、子ども部屋をAの土地の反対側に移動したりと対策をした。
しかし、「子供がうるさい」というクレーム以外にも、隣人Aから洗濯物に泥や水をかけられる等の嫌がらせを受け続け、平成13年9月には物件の売却を決意。
そこで、不動産業者Y2に物件の売却活動を依頼し、物件情報を公開してもらった。
他方では、公開された物件情報を見た購入希望者Xが、不動産業者Zに同物件の内覧を依頼していた。
ただ、Y1の物件の購入希望者はX以外にも複数現れたが、隣人Aの影響で売却活動は難航した。
ある日、不動産業者Y2の担当者と不動産業者Zの担当者、そして他の購入希望者が同物件の内覧に行った際、隣人Aが現れ、またも「うるさい」と執拗に苦情を言った。当然ながら、その購入希望者は購入を見送ることにした。
そして、同日の午後、不動産業者Y2の担当者と不動産業者Zの担当者、そして購入希望者Xが内見に行った。
その際、幸か不幸か隣人Aは現れず、購入希望者Xは物件の購入を決意。
物件情報確認書には「西側隣接地の住人の方より、騒音等による苦情ありました。」と記載があったものの、不動産業者Yの担当者と不動産業者Zの担当者から詳しい説明をしないまま売買契約締結に至った。
しかし、物件引き渡しまでの間に購入希望者Xが隣人Aと鉢合わせ、クレームや嫌がらせの実態を知ってしまったため、この物件には住めないと判断。
購入希望者Xは、契約の際に十分な説明がなかったとして、売主Y1と不動産業者Y2に損害賠償を請求した。
これに対し裁判所は、売主Y1と不動産業者Y2に売買代金の20％を支払うよう命じた。
近隣住民と騒音トラブルに発展するリスクが高い物件であれば、物件情報確認書に記載するだけでなく、キチンと口頭で実態を説明するようにしましょう。
口頭で説明しなかった場合、上記の判例の通り、売却活動を担当する不動産業者だけでなく、売主にも責任を問われるおそれは十分にあります。
環境的瑕疵に該当する物件は価値が下落する
騒音的瑕疵を売却する際は、必ず告知しなければならないとご説明しました。
この章では、告知義務が生じる環境的瑕疵を抱えた物件の売却価格についてご紹介します。
騒音トラブルが過激化している物件は売りづらい
騒音問題が顕在化している物件は、当然ながら売却しづらい傾向があります。
というのも、一般の個人の買主は、長ければ一生その物件に住むつもりで購入を検討します。
わざわざ騒音問題が顕在化している物件を選ぶ買主なんていないため、市場での価値は当然に低下するでしょう。
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下落額は一概には言えない
では、騒音トラブルを抱えた物件の売却金額は、具体的にどれくらい下落するのでしょうか。
結論から言うと、いくら値下がりするかは一概に断言することはできません。
不動産の売却金額は、環境的瑕疵以外の様々な要素で大きく変わるからです。
前述の通り、一般の個人の買主は、自身が生涯暮らすために物件を購入します。
ですから、例えば都内の一等地に所在しており、通勤・通学・子育てなど日常生活を送るのに便利な立地であれば、多少騒音問題を抱えている物件でも売却金額をさほど下げずに売れる可能性は十分にあります。
不動産業者の査定を受けてみるのが一番確実
自身の物件がいくらで売れるか知りたい方は、不動産業者の査定を受けるのが最も早くて確実です。
不動産業者は、周辺地域の類似物件の売却金額や物件の詳細条件を加味して、より正確な金額を提示してくれます。
なお、弊社Albalink （アルバリンク）は、騒音問題を抱えた物件など、訳あり物件を専門に買い取っている専門業者で、物件の無料査定も24時間365日承っています。
実際に買取可能な金額しかご提示いたしませんので、より正確な金額が知りたい方はぜひ弊社の査定をご利用ください。
ただ、弊社の査定は誰でも利用可能な無料サービスであり、Albalinkへの売却を前提としたものではございません。
「他の不動産業者を通じて売却活動をしようと思っているけど、いくらで売り出すのが妥当か、他の業者の意見も知りたい」
「購入希望者に値切られたとき、どれくらいまで値下げを受け入れるべきだろう」
このような疑問をお持ちの方も、お気軽にお問い合わせください。
我々が売主様のお力になれれば幸いです。
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騒音問題で環境的瑕疵が生じた物件の売却は？
騒音問題で環境的瑕疵が生じている物件は、通常の物件より売却しづらい傾向があります。
しかし、騒音問題を抱えた物件を売却する方法は複数ありますのでご安心ください。
中でも「専門の不動産買取業者に直接売却する」という手段をとれば、売主様が売却のために費用や労力を割く必要は一切ありません。そのままの状態で、物件を買い取ってもらえます。
では、騒音問題を抱えた物件を売却する方法を、1つずつ解説します。
自ら交渉して解決する
騒音の原因となっている近隣住民と自ら交渉し、騒音問題を解決してから売却するという方法もありますが、全くおすすめできません。
交渉した結果、相手が逆キレしたり態度をさらに硬化させたりするおそれがあるからです。
異常性の強い相手が態度を硬化させたら、自ら費用や労力を負担して弁護士を雇い、法的措置をとるしかなくなってしまいます。
また、問題が激化すれば物件に買手がつかないのはもちろん、自身が住み続けるのも難しくなってしまうかもしれません。
費用対効果が合わないうえに身の危険も伴うので、自ら騒音トラブルの相手に交渉するべきではないでしょう。
管理組合に注意してもらう
騒音の原因となっている近隣住民と自ら交渉するのは危険ですが、だからと言って管理組合に注意してもったところで、騒音問題が解決する確率は低いでしょう。
管理組合はあくまで注意を促すだけであり、法的な対応ができるわけではないからです。
管理組合が注意してから数日～数週間だけ騒音が静まったとしても、また騒音が聞こえ始める可能性は十分にあります。
管理組合の注意喚起は、問題の根本解決にはならず、あまり当てにならないと言えるでしょう。
防音対策工事を施す
建物に防音対策の工事を施したうえで売却する方法もあります。ただ、防音対策の工事には高額な費用がかかってしまいます。
具体的に防音対策の工事とは、吸音材料や遮音材料を壁にはめ込む、もしくは窓を防音仕様にする等です。
例えば、遮音性能40dbの遮音材料を六畳の部屋にはめ込むのであれば、工事費用も含めて150万もの費用がかかってしまいます。
また、部屋の窓を防音窓に変える工事であれば、工事費用も含めて27万円の費用がかかります（窓の大きさは1800×1800mmを想定）。
これらの防音対策工事を行っても売却できなければ、工事費用は丸々赤字になってしまいます。
専門の不動産買取業者に直接売却する
専門の不動産買取業者に直接売却すれば、騒音問題で売れにくい物件もそのまま手放すことができます
専門の不動産買取業者が売れにくい物件も買い取れる秘訣は、買い取った物件を活用・再販するノウハウを豊富に持ち合わせているからです。
そもそも専門の不動産買取業者は、一般の個人のように自身の住居として物件を買い取るわけではなく、物件を事業として活用するために買い取ります。
具体的な活用・再販ノウハウとは、以下の通りです。
- 弁護士と提携し、騒音問題の相手と交渉のうえトラブルを解決できる
- 必要最低限の修繕箇所やコスパのいい住宅設備を熟知しているので、最小コストで建物を再生できる
- 全国の不動産投資家とのコネクションがあるため、一般の買手が敬遠するような物件も収益物件として売却できる など
たとえ騒音トラブルを抱えた物件でも、このような物件の活用・再生ノウハウを駆使して事業として活用することが可能です。
ですから、売主様が売却前に騒音問題の相手と交渉したり、防音工事に費用を費やしたりする必要は一切ありません。すべて買取後の不動産買取業者に任せてしまいましょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）も、騒音問題をはじめとする様々な事情を抱えた物件を専門的に買い取り、活用しています。
環境的瑕疵など、売れにくい物件をそのまま手放したい方は、ぜひ弊社にご相談ください。
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以下では、不動産買取業者に物件を直接売却する際の大きなメリットをご紹介します。
売主の契約不適合責任は一切免除！
買主が一般の個人であれば売主に契約不適合責任が課されてしまいますが、買主が専門の不動産買取業者であれば、売主の契約不適合責任は一切免責（免除）されることがほとんどです。
不動産買取業者は、プロの視点から、物件の瑕疵や不具合を全て見抜いたうえで買い取るからです。売却後に新たな瑕疵や不具合が見つかったとしても、売主様の責任にはなりません。
例えば、売却後の物件に雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きなどの問題が見つかったとしても、売主様が費用を請求されることは一切ないためご安心ください。
なお、買取業者によっては売主様の契約不適合責任を免責していないこともありますが、弊社Albalink（アルバリンク）はもちろん売主様の契約不適合責任を一切免責しています。
「相続後しばらく放置してしまったから、どんな瑕疵を抱えているかわからない…」
そんな方も、ぜひお気軽に弊社にご相談ください。
>>【契約不適合責任完全免除！】どんな問題を抱えた物件もご相談ください
スピーディに売却可能！騒音トラブルからもすみやかに解放される
専門の不動産買取業者に直接売却するのであれば、早ければ1週間前後で物件を手放すことができます。
現在住んでいる物件の騒音トラブルにお悩みであれば、トラブルからもスピーディーに、後腐れなく解放されます。
専門の不動産買取業者が物件をスピーディーに買い取れる秘訣は、売主様から直接買い取るからです。
買取業者が提示した査定金額に売主様が納得さえできれば、すぐに売買契約成立に至ります。
反対に、一般に向けて広く売却活動を行う場合は、一般の個人の買主が現れるのを待たなければなりません。
買主が現れるまでに通常の物件でも3カ月～半年ほどの期間がかかるので、騒音問題を抱えた物件ならそれ以上の期間がかかることが想定されますし、永遠に買手がつかないおそれも十分にあります。
なお、弊社Albalink （アルバリンク）は、騒音問題を抱えた物件もスピーディーに買取可能です。
「騒音問題から一刻も早く解放されたい！」という方は、ぜひ弊社にご相談ください。
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売却に費用も手間もかからない！
専門の不動産買取業者に直接売却するのであれば、売主様が売却のために費用や労力を負担する必要は一切ありません。
前述の通り、専門の不動産買取業者は、物件にそのまま住むためではなく、リフォーム等を施したうえで物件を事業として活用するために買い取ります。
活用する過程で、必要に応じて防音工事を行ったり、騒音トラブルの相手と交渉したりするので、売主様が売却前にそれらの費用や労力を負担する必要は一切ないのです。
なお、弊社Albalink （アルバリンク）は、全国のどんな訳アリ物件もそのままの状態で買い取っています。
ぜひ、売却前に売主様が費用や労力を費やすことなく、物件を手放していただければと思います。
まとめ
騒音トラブルを抱えた物件を売却する方法や、売主に課される告知義務、そもそもどんな騒音が環境的瑕疵に該当するか等を解説しました。
環境省の定めによりますと、一般的な騒音の範囲は昼間であれば55db、夜間であれば45dbです。
ただ、音に対する感じ方は個人の価値観によるので、基準以上の音量でも騒音とみなされないこともありますし、反対に基準以下の音量でも騒音とみなされることもあります。
どちらにしろ、一般の個人の買主は自身のマイホームとなる物件を探しているので、わざわざ騒音問題を抱えた物件を購入したがりません。
騒音問題を抱えた物件を手放したいのであれば、専門の不動産買取業者に直接売却するのが賢明です。
弊社Albalink （アルバリンク）も、騒音問題をはじめとする瑕疵を抱えた物件を積極的に買い取っています。
「騒音問題から一刻も早く解放されたい」
「問題を抱えた物件だけど、できる限り高額で売却したい」
このような方はぜひ弊社にお気軽にご相談ください。
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