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土砂災害警戒区域にある物件は一般個人への売却が難しいのが現実
土砂災害警戒区域にある物件が一般の個人へ売れない理由は、地震や台風が起きた時に土砂崩れが発生し、命の危険があるためです。
詳しくは下記で説明しますが、土砂災害の危険性が高い区域には、土砂災害防止法により、土砂災害警戒区域（イエローゾーン）と土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）の２つが指定されています。
土砂災害防止法
土砂災害から国民の生命を守るため、土砂災害のおそれのある区域について、危険の周知、警戒・避難態勢の整備、住宅等の新規立地の抑制、既存住宅の移転促進等のソフト対策を推進するための法律
災害に対する危険度はイエロー・レッドゾーンによって多少の差がありますが、どちらのエリアであっても、通常の土地と比べたら災害リスクが高いことに変わりないため、一般の個人の買い手には敬遠されてしまいます。
実際に弊社アルバリンクが男女500人に独自に行ったアンケート（下記のグラフ参照）でも、土地選び・土地探しで優先することのトップに「災害に強い」土地であることが挙げられています。多くの方が、立地の安全生を求めていることが分かるでしょう。
また、土砂災害（特別）警戒区域にある物件は、買主の購入判断に重大な影響を与えるので、売主は物件の売却時に買主へ「土砂災害（特別）警戒区域であること」を告知しないといけません。
参照元：e-Gov法令検索｜宅地建物取引業法第35条
売主は告知を怠ると買主から契約解除や損害賠償を請求される恐れがあります。詳しい内容はこの記事の「告知義務を怠ると買主から損害賠償を請求されるリスクがある」で記載しているので参照ください。
下記では、土砂災害警戒区域と土砂災害特別警戒区域の違いについて詳しく解説します。
土砂災害の恐れがある土砂災害警戒区域（通称：イエローゾーン）
土砂災害警戒区域とは、傾斜度が三十度以上ある土地（急傾斜地）が崩壊した際に、住民の身体に危害が生じる恐れがある土地の区域のことです。
参照元：東京都建設局｜用語の解説：土砂災害警戒区域（通称：イエローゾーン）・土砂災害特別警戒区域（通称：レッドゾーン）
土砂災害特別警戒区域とは異なり、土地区画整理などの開発行為や住宅を建てるための建設行為が規制されていないのが特徴です。
ただ、土砂災害（特別）警戒区域に指定されると、上記でも記載した「買主への告知義務」が発生するため、売買取引の対象物件は災害の危険性が高いことを買主に認知されてしまいます。
ですので、土砂災害警戒区域に該当する物件は、一般個人の買手から購入を敬遠される傾向にあります。
まずは国土交通省が運営するハザードマップポータルサイトで土砂災害（特別）警戒区域に該当するか確認しましょう。
土砂災害の危険度が高い土砂災害特別警戒区域（通称：レッドゾーン）
土砂災害特別警戒区域とは、土砂災害区域の中でも、急傾斜地が崩壊した際に建築物に損壊が生じ、住民の命や身体に多大な危害が生ずる恐れがあると認められている土地の区域のことです。
イエローゾーンよりも災害の危険度が増すレッドゾーンは、地震や台風が来たときに命を脅かす可能性が土砂災害警戒区域よりも高いので、開発行為や建築行為をする際は都道府県知事の許可が必要になります。
たとえば、土砂災害特別警戒区域では「土石流に耐えうる耐力壁が設置してないといけない」「土石の高さより低いところにある物件は木造ではなくRC造でないといけない」といった条件を満たさない限り、建物の建築ができません。
参照元：国土交通省
下記で詳しく述べますが、特に土砂災害（特別）警戒区域にある物件は、一般個人の買い手を見つけるのが極めて困難なため不動産買取業者に売却するのを推奨します。
土砂災害（特別）警戒区域にある物件の売却は不動産買取業者へ相談
前述したとおり、土砂災害（特別）警戒区域にある物件は、一般個人から敬遠されるので訳アリ物件を専門に取扱う不動産買取業者に直接売却しましょう。
不動産買取業者とは、不動産を売却したい売主から不動産を直接買い取る不動産業者のことです。
専門の買取業者は「土砂災害（特別）警戒区域にある」など一般個人には敬遠される物件でも、商品化できるノウハウがあるからです。
たとえば、弊社アルバリンクの場合を例にあげると、土砂災害警戒区域の物件であっても、リフォームを施し、提携している不動産投資家などへ再販することができます。もし、居住用物件としての再販・運用が難しいケースでも、倉庫など地域特性と需要を見抜いた運用を行い、利益を出すことができます。
弊社は訳アリ物件専門の買取業者としてこれまで年間600件以上（※2023年1月～10月の実績）の物件を買取り、付加価値をつけて再販・運用を行ってきました。そこで培った経験とノウハウがあるため、土砂災害警戒区域の物件であっても問題なく商品化できるのです。
また、物件の売却時には契約不適合責任を負うのが一般的ですが、専門の買取業者は契約不適合責任を免責したうえで買い取ります。なので、売主は買主から契約解除や損害賠償費用を請求されるリスクがなくなります。
契約不適合責任とは、売買時の対象不動産が契約内容と不一致の際に、売主が買主に対して負う責任のことです。契約不適合責任には契約解除や損害賠償の請求権があります。売主は、買主から数百万円程度の損害賠償を請求された判例もあります。
参照元：e-Gov法令検索｜民法第562条～第564条
契約不適合責任についてはこちらの記事でも詳しく解説しておりますので、よろしければご確認ください。
もちろん、弊社アルバリンクで買い取らせていただく場合も、売主様の契約不適合責任は免責して買い取らせていただきます。
日本全国の不動産買取に対応していますので、物件の売却でお困りの方はぜひ一度気軽にご相談ください。
>>【土砂災害警戒区域でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
高額売却が期待できる不動産買取業者の選び方３選
不動産業者に土砂災害（特別）警戒区域にある物件を買い取ってもらうなら、できる限り高い金額で売却したいですよね。それならば、何も考えずに買取業者を選んではいけません。
というのも、不動産買取業者も得意不得意は千差万別。業者選びを間違えると安価で買い叩かれる恐れがあるからです。
例えば、一棟マンションの取り扱いが得意な業者にボロボロな一戸建てを依頼しても、取り扱いに慣れていない分安価になります。
ですので、下記で紹介する方法を実践して土砂災害（特別）警戒区域にある物件を高額売却しましょう。
訳アリ物件の買い取り実績が豊富にある専門業者を選ぶ
土砂災害（特別）警戒区域にある物件を高額売却するためには、買取業者の口コミを確認したうえで、「土砂災害（特別）警戒区域にある物件」などの訳アリ物件の買い取り実績が豊富にある専門業者を選びましょう。
なぜなら、通常物件を取り扱う不動産買取業者は土砂災害警戒区域にある物件の取り扱いに慣れてないので、買取相場より大きく安価にして買い叩いてくるおそれがあるからです。
専門の買取業者は豊富な活用ノウハウがあるので、専門外の買取業者では価値が見いだすことができない物件でも適正価格で買い取ることができます。
ちなみに弊社アルバリンクも訳アリ物件専門の買取業者として、土砂災害警戒区域にある物件の買い取り実績が豊富にあります。次節では実際に弊社が土砂災害警戒区域の物件を買取った事例を紹介します。
土砂災害警戒区域の物件の買取事例
弊社アルバリンクでは土砂災害警戒区域の戸建を500万円で買い取ったことがあります。
下記はその時買い取らせていただいた依頼主様からいただいた声です。
参照元：株式会社Albalink
上記のお客様の声にもあるように、弊社が買い取った戸建は土砂災害警戒区域に建っているだけでなく、接道義務も満たしていないため、建て直しもできない状況にありました。
建築物の敷地が、道路に2メートル以上接しなければならないとする義務。
建築基準法第43条で定められている。
接道義務を満たしていない建物は、建て直すことができない。
依頼主様が弊社に上記の物件の買取を依頼された経緯は以下のようなものです。
実際、依頼主様の物件も500万円で買い取らせていただき、上記のようなお客様からお声も頂戴しました。
お客様の声にもあるように、弊社は買取依頼を頂いたら、お客様の不安な気持ちを少しでも早く取り除くため、できる限り早く担当者から返信させていただいております。
土砂災害警戒区域にある不動産がなかなか売却できずお困りの方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（買取査定の利用したからといって、その後、強引な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【土砂災害警戒区域でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
複数の買取業者に相見積もりを取る
土砂災害（特別）警戒区域にある物件を高額売却するためには、複数の買取業者に査定を依頼することが重要です。
不動産買取業者によって、得意・不得意なジャンルが異なり、同じ物件でも業者によって査定価格が異なるからです。
例えば、マンションの買取が得意な業者は、マンションに対しては適正価格で買い取ることができます。しかし、土砂災害（特別）警戒区域にある物件の買取経験はないので、物件の価値を見出すことができず結果的に査定価格が安価になってしまいます。
１つの業者だけに査定依頼しても、提示された価格が適切か判断できないので、買取業者に売却するときは最低でも3社以上の業者に査定依頼したうえで買取業者に売却するのが賢明です。
信頼できる不動産営業マンがいる業者を選ぶ
上記では、複数の買取業者に物件の査定依頼をした上で、高値で売却できる業者を選ぶことを推奨しました。
ただ、注意点として安易に査定価格だけで売却先を決めてはいけません。買取業者の中には、査定時に高額な価格を提示して、契約直前になってから何かと理由をつけて買取価格を引き下げてくる業者もいるからです。
信頼できる担当者を選ぶためには、以下の点をチェックしましょう。
- 立地・建物の状態など具体的な根拠を示して査定額を説明してくれるか
- 売却価格や、いつまでに売却したいかなど、売主の希望に耳を傾けてくれるか
- メールなどの質問に対する返信がその日の間に返ってくるか
- 査定額が下がる原因（雨漏り等）となるような売主にとってネガティブな情報も隠さず伝えてくれるか
特に「1」の査定額の根拠を明示してくれない担当者は避けましょう。なぜなら、上で述べたように、根拠を明示してくれない業者はあとから理由をつけて買取価格を下げてくる可能性があるからです。
なお、土砂災害（特別）警戒区域にある物件を売却する買取業者の選び方については、以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
土砂災害（特別）警戒区域にある物件を売却する上での３つの注意点
記事の前半部分でも述べましたが、土砂災害（特別）警戒区域にある物件は、通常物件と異なり土砂災害などの人命に関わるリスクがあります。
そのため、下記で詳しく解説しますが通常物件の売却時とは異なり、土砂災害（特別）警戒区域にある物件は、売却する上での注意点を把握してないと買主から損害賠償を請求されるなどのトラブルに発展する可能性があります。
この章では、「土砂災害（特別）警戒区域にある物件」を高額売却するために知っておくべき注意点を解説します。
売買締結しても危険負担の定めにより契約解除されてしまう恐れがある
危険負担とは、売買契約が成立してから物件を引き渡すまでの間に土砂災害などの天災が発生し、物件の引き渡しができなくなった時の損失を売主と買主のどちらが負担するかという問題です。
この危険負担については民法による規定があり、これまでは天災で物件の引き渡しが行えなくなっても、買主は物件の代金を支払わなくてはなりませんでした。つまり売主は売買契約を結んだ後であれば、仮に天災で物件が引き渡せなくなったとしても、売却代金を受け取れたわけです。
しかし、2020年4月に下記のように民法の危険負担に関する規定が改正されました。その結果、売買契約から引渡しまでに天災などの被害を受けて物件の引き渡しができなくなった場合、買主は売買契約を解除し、代金の支払いを拒否できるようになりました。
民法第536条1項
当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者は、反対給付の履行を拒むことができる。
引用元：民法第536条1項
そのため、買主は売買契約を結んでも、万一、引渡しまでに大雨などで土砂崩れが起き、物件が引き渡せなくなってしまうと、契約解除され、売却代金も手に入れられなくなってしまいます。
そうした事態を避けるためには、もし売却時期を選べるのであれば、台風が発生しやすい9月などは避けた方がよいでしょう。
売却前に土砂災害（特別）警戒区域に該当するか確認する
都道府県によって調査期間は異なりますが数年に一度、土砂災害（特別）警戒区域は見直しが行われます。
土砂災害警戒区域（イエローゾーン）にある物件が、数年後には特別警戒区域（レッドゾーン）に指定されていることもあるので、物件を売却する前に必ず自治体に確認しましょう。
土砂災害特別警戒区域にある物件は、災害危険度が高い上に買主に対して「土砂災害（特別）警戒区域であること」を告知する必要があるからです。
実際に国土交通省のハザードマップポータルサイトを開いて、物件が所在している市町村を記入して検索すると、物件が土砂災害（特別）警戒区域に該当しているか確認できます。
具体的なやり方を説明すると、まずサイトを開いたら下記の画面になります。左側の「重ねるハザードマップ」に物件が所在している市区町村を記入して検索すると、区域指定されているか判断できます。
引用元：ハザードマップポータルサイト
告知義務を怠ると買主から損害賠償を請求されるリスクがある
売却物件が「土砂災害（特別）警戒区域にある」ことは、買主の購入判断に重大な影響を与えることです。そのため、売却する際は重要事項説明書に記載し、売主に告知する義務があります。
不動産契約において、宅地建物取引業者（不動産業者）が契約上重要な事項を売主に説明することを重要事項説明といいます。重要事項説明の内容を記載した書類が重要事項説明書です。
なお、告知義務についてはこちらの記事で詳しく解説しておりますのでご確認ください。
また、買主である一般個人は不動産の知識がなく保護される存在なので、告知漏れした内容があると売主の責任になります。
しかし、不動産のプロである買取業者は物件の状態を把握したうえで買い取るので、伝えるべき内容が告知漏れしても売主は責任を負う必要がありません。
ちなみに弊社アルバリンクは訳アリ物件を専門に取扱う不動産買取業者です。
年間600件以上（※2023年1月～10月の実績）の買い取り実績があるので、契約不適合責任を免責したうえで買い取ります。
土砂災害（特別）警戒区域にある物件の売却でお困りの方は、気軽にお問い合わせください。
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まとめ
土砂災害警戒区域にある物件の売却について詳しく解説してみました。
土砂災害（特別）警戒区域にある物件は土砂災害が発生したときのリスクが高いので、一般個人は購入を避ける傾向にあります。
しかし、訳アリ物件専門の不動産買取業者に依頼することで、一般個人が避ける物件でも最短数日で売却することも可能になります。
弊社では土砂災害警戒区域にある物件などの訳アリ物件を専門に取り扱う買取業者です。他社で断られた物件でも買い取ることができます。
査定は無料です。査定を依頼したからとはいえ、無理な営業をかけることは一切ありません。お気軽にお問い合わせいただければ幸いです。
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