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建築基準法改正によってリフォームが受ける影響
2025年4月の建築基準法改正により、「4号特例」が大幅に縮小され、リフォームの費用や工期に大きな影響が出る可能性があります。
4号特例とは、2階建て以下かつ延べ面積500㎡以下の「4号建築物」を対象に、建築確認申請の一部審査を省略する制度です。
リフォームでは、これに該当すれば建築確認申請そのものが不要でした。
新築工事・大規模なリフォームを行う前に、法律・条例に適合しているか行政が確認する手続き
しかし改正後は、省略対象が「平屋建てかつ延べ面積200㎡以下の建物」に大きく縮小されています。
その結果、大規模なリフォームは建築確認申請が必要となり、審査の手間や準備に時間がかかることから、費用の増加や工期の遅れが懸念されています。
さらに、申請が必要な建物の対象が広がったことで、「再建築不可物件」のリフォームが難しくなるという新たな課題も生まれています。
2025年の建築基準法改正のポイントについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
「新2号建築物」に該当するとリフォームでも申請が必要
従来の4号建築物は実質的に廃止され、「新2号建築物」「新3号建築物」という区分が新設されました。
| 区分 | 規模 | 該当する工事 |
|---|---|---|
| 1号建築物 | 200㎡以上の特殊建築物 （学校、病院、劇場など） |
・建築（新築・増築・改築・ 移転） ・大規模の修繕・大規模の模様替 ・特殊建築物への用途変更 |
| 新2号建築物 | 2階建て以上、または延べ面積200㎡超 | ・建築（新築・増築・改築・ 移転） ・大規模の修繕・大規模の模様替 |
| 新3号建築物 | 1階建て、かつ延べ面積200㎡以下 | ・建築（新築・増築・改築・ 移転） |
参照元：改正建築基準法 2階建ての木造一戸建て住宅等の確認申請・審査マニュアル
このうち、多くの住宅で該当する可能性が高いのが新2号建築物です。
対象は「2階建て以上」または「延べ面積200㎡超」の建物で、該当すると大規模なリフォーム工事を行う際に、建築確認申請が必要になります。
従来は木造のみが対象でしたが、改正により鉄骨造やコンクリート造の建物も含まれている点にも注意が必要です。
一方、新3号建築物（1階建てかつ延べ面積200㎡以下の建物）は、従来通りリフォームの建築確認申請は不要です。
リフォームを検討している方は、まず所有する建物が新2号建築物か新3号建築物かを確認しましょう。
建築確認申請の対象になる「大規模リフォーム」とは
今回の改正では、「新2号建築物」に分類される建物（2階建て、または延べ床面積が200㎡〔約60坪〕超える建物）に大規模なリフォームを行う際は、建築確認申請を行うことが定められました。
ここでいう「大規模なリフォーム」とは、法律で定められた「大規模の修繕」や「大規模の模様替」を指しています。
・「大規模」とは
建物の主要な骨組み部分（壁・柱・床・梁・屋根・階段）の1/2以上に手を加える規模の工事をいいます。
・「修繕」とは
老朽化などで性能や品質が落ちた部分を、これまでとほぼ同じ場所・形・大きさ・材料で作り変え、元の性能を取り戻す工事です。
・「模様替」とは
建物の一部を、異なる材料や仕様を使って造り替え、性能や品質を回復させる工事です。
このような工事を行う場合は、事前に建築確認申請が必要となり、法律や条例に適合していなければ着工することができません。
大規模リフォームに該当する工事・該当しない工事
ここからは、どのような工事が申請が必要な「大規模リフォーム」にあたるのか、逆に該当しない工事はどれなのかを、以下のリフォームにおいて解説します。
基本の考え方は、表面の材料だけでなく内側の骨組みにも手を加え、かつ全体の1/2以上に及ぶ工事が大規模リフォームに該当し、建築確認申請が必要になります。
屋根の葺き替え
屋根の葺き替えは、古い屋根材を取り外し新しい屋根材に交換する工事です。
屋根の表面だけでなく、その内側の骨組みまで工事を行い、さらに施工範囲が屋根全体の1/2を超える場合は、大規模リフォームにあたり建築確認申請が必要です。
一方で、屋根材のみの交換や塗装で済む場合は、大規模リフォームには該当せず、申請は不要です。
外壁の張り替え
外壁を張り替える場合に、骨組みを含めて工事を行い、その範囲が外壁全体の1/2を超えると大規模リフォームに該当します。
また、構造部分に触れなくても、外壁をすべて張り替える工事は大規模リフォーム扱いとなり、申請が必要です。
ただし、外壁材の部分的な張り替え、既存の外壁に新しい外装材を重ねる工事、外壁の塗装などは大規模リフォームに含まれず、申請は不要です。
床の張り替え
床の張り替えでは、表面の床材だけでなくその下の合板や骨組みまでやり直し、施工範囲が床面積の1/2以上に及ぶ場合は、大規模リフォームとなり建築確認申請が必要です。
一方で、床材だけの張り替えや、既存の床の上に新しい床材を重ねるリフォームは、大規模リフォームにあたらず申請不要です。
キッチンやトイレの交換など
キッチン、トイレ、浴室などの水回り設備の交換工事や、バリアフリー化のための手すり・スロープ設置といった工事は、これまで通り建築確認申請は不要です。
| 建築確認申請が必要な工事 | 建築確認申請が不要な工事 | |
| 屋根の葺き替え | ・屋根材に加え内側の骨組みも1/2以上手を加える工事 | ・屋根材のみ交換する工事 ・屋根材の塗装工事 |
| 外壁の張り替え | ・外壁材に加え内側の骨組みも1/2以上手を加える工事 ・骨組みに手を加えなくても外壁材を建物全面で張り替える工事 |
・部分的な外壁材のみの張り替え工事 ・既存の外壁材の上に新たな外壁材を被せる工事 ・外壁の塗装工事 |
| 床の張り替え | ・床材に加えその下の合板や骨組みを1/2以上手を加える工事 | ・床材のみ交換する工事 ・既存の床材の上に新たな床材を被せる工事 |
| その他工事 | ・キッチン、トイレ、浴室など水回りの交換 ・手すりの設置 ・スロープ設置 |
再建築不可物件のリフォームは難しくなる
2025年4月からは、建て替えができない「再建築不可物件」はリフォームが難しくなります。
再建築不可物件とは、建築基準法の「接道義務」（幅4m以上の道路に敷地が2m以上接すること）を満たさない建物のことです。
法律の条件を欠いているため、建築確認申請をしても大規模リフォームは認められません。
これまでは、建て替えができなくても建築確認申請が不要な範囲でリフォームし、老朽化に対応してきました。
ところが2025年4月以降は、木造2階建てや延べ床面積200㎡超の建物で行う大規模リフォームは、建築確認申請が必要になりました。
その結果、申請自体ができない再建築不可物件では、屋根や外壁の大規模リフォームが不可能になったのです。
再建築不可物件は、接道義務などの法律を満たさない限り、老朽化した建物を大規模リフォームで直せないという厳しい状況になっています。
法改正で困難になったその他のリフォーム
再建築不可物件の他にも、法改正によって大規模リフォームの建築確認申請が必要になったことから、難しくなったリフォームがあります。
ここでは「違法建築物」と「既存不適格建物」という2つのケースを紹介します。
違法建築物のリフォーム
建築基準法に違反して建てられた違法建築物は、これまでも制約がありましたが、改正後はさらに厳しくなります。
大規模リフォームを行う場合は、建築確認申請が必要となったため、そもそも違法状態の建物は申請が通りません。
一定規模以上のリフォーム工事を行うには、まず建物の違法状態を解消する必要があります。
既存不適格建物のリフォーム
「既存不適格建物」とは、建築当時は合法でも、その後の法改正や条例変更で現在の基準に合わなくなった建物のことです。
この既存不適格建物は、そのまま使用している限り違法建築物ではありません。
しかし、申請が必要な大規模リフォームを行う際には、建物を現行基準に合わせる「是正」が求められることがあります。
特に古い建物では該当するケースが多いため、事前に既存不適格かどうかを建築会社に確認しておくとよいでしょう。
改正後のリフォームで注意したい2つのポイント
2025年の建築基準法改正以降にリフォームする際は、以下の2つのポイントに注意してください。
費用が割高になる
法改正後のリフォームで注意したいポイントの一つは、費用が高くなりやすいことです。
改正により、省エネ基準への適合が求められるケースが増え、材料費の上昇が予想されます。加えて、これまで4号特例で省略されていた構造関連書類の作成も必要となり、業者の負担増による費用アップも懸念されます。
老朽化対策などで大規模リフォームを検討している方は、あらかじめ余裕を持った予算を確保しておくことが大切です。
もし「費用の捻出が難しい」と感じる場合は、住宅を売却して住み替えるのも選択肢の一つです。
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工事の期間が長くなる
もう一つの注意したいポイントは、工事の期間が長くなることです。
新2号建築物では審査が厳格化され、建築会社による書類作成や行政の確認に時間がかかるようになりました。
そのため、施工開始までの準備期間が延びやすくなっています。
さらに、専門的な書類作成に対応できない業者も増えることが予想され、リフォーム計画が進みにくくなるケースもあります。
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「4号建築物」の特例が縮小された理由
2025年4月の改正により、4号建築物の特例対象になる範囲が大幅に縮小されました。
その背景には、「省エネ基準の適合義務化」と「木造住宅の耐震性強化」という2つの目的があります。
ここでは、それぞれの理由について解説します。
省エネ基準への適合
今回の改正以降、すべての新築住宅や増改築部分が、省エネ基準への適合を義務づけられました。
日本では、温室効果ガスの排出量と吸収量を差し引きゼロにする「カーボンニュートラル」を目指しています。
その一環として、建築基準法における省エネ関連の条件が厳格化されたかたちです。
これを確実にチェックするために、建築確認申請での4号特例も縮小されました。
木造住宅の倒壊防止
2016年の熊本地震では震度7の揺れが2度発生し、住宅の全壊が8,273棟、半壊が31,052棟、一部損壊が141,162棟と甚大な被害が発生しました。
さらに、2024年には能登半島地震も発生し、今後も大地震が起きる可能性が指摘されています。
こうした背景から、多くの住宅が該当する「木造2階建てや、延べ面積200㎡以上の建物」について、構造の安全性をより確実にする目的から建築確認申請の審査除外対象が縮小されたのです。
まとめ
2025年4月の建築基準法改正により、新2号建築物に分類される住宅は建築確認申請における審査省略の対象外となりました。
そのため、リフォーム工事の費用と工期の増加や、従来は可能だったリフォームが制限されるといった影響が出てきています。
このような状況では、無理にリフォームを行うのではなく、家を売却して住み替えるのも有効な選択肢です。
売却を選べば、希望に合わないリフォームに大切な資金を使わずに済みます。
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