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使用貸借の要点を簡単解説
不動産を使用貸借している状態で相続が発生すると、主に、貸主（貸している人）の相続人と借主（借りている人）の間でトラブルが起きるおそれがあります。
第一章ではどんなトラブルが起きるのかご説明する前に、そもそも使用貸借とはどんなものなのか概要を簡単にご説明します。
なお、使用貸借の相続で起きうるトラブルの具体例は「使用貸借されている土地の相続にまつわるトラブル」で解説しています。
記事の最後にはトラブルの解決策も解説しているのでぜひ最後までお読みください。
では、使用貸借の概要説明からご説明します。
使用貸借とは無償で物件を借りること
何らかの物を対価を得ずに無償で借りることを「使用貸借」といい、民法第593条では以下のように規定されています。
（使用貸借）
第五百九十三条 使用貸借は、当事者の一方がある物を引き渡すことを約し、相手方がその受け取った物について無償で使用及び収益をして契約が終了したときに返還をすることを約することによって、その効力を生ずる。
どのような物でも無償で借りれば使用賃貸に該当しますが、一般的に「使用貸借」という言葉が使われるのは不動産です。
貸借契約には3種類が存在する
物を借りる貸借契約には、使用貸借を含め以下の3種類があります。
- 賃貸借
- 借りる対価として賃料を支払う
- 使用貸借
- 無償で借りる
- 消費貸借
- 消費目的に借りて消費後は別のものを返還
賃貸借とは賃料を支払って借りるもので、一般的な賃貸物件が該当します。
消費賃貸は借りたものと同等の価値の別のものを返還しますが、主にローンなどで返還することが多いです。
使用貸借が成立する主なケース
使用貸借では、親が所有する土地に子どもが家を建てたり、親が所有する家に子どもが住むなど、親子など親族での貸借が多く見られます。
親族なので口約束だけで使用貸借の契約をしてしまいがちですが、トラブルの原因になりかねません。
口約束でも使用貸借契約は成立しますが、トラブル回避のため、親しい間柄でも契約書を作成するのがおすすめです。
参照元：e-Gov法令検索｜民法522条
使用貸借か賃貸借か判断する方法
使用貸借・賃貸借の判断基準は、契約書の有無や契約書の内容ではありません。
使用貸借と賃貸借の違いは、対価支払いの有無です。
親が子どもに無料で土地や建物を貸している場合は、使用貸借です。
借りている子どもが固定資産税を負担していても、使用貸借と判断されます。
固定資産税は貸借物である不動産に必要な費用なので、対価とはみなされません。
使用貸借が相続で承継されるかを貸主と借主別で解説
相続において、使用貸借契約が継承されるかどうかは、死亡した人が貸主か貸主かによって異なります。
以下の表は、借主または貸主が死亡した場合に、使用貸借契約がどのようになるかを表したものです。
| 死亡した人 | 使用貸借契約 | 相続した人 |
|---|---|---|
| 借主 | 原則として消滅 | 特に何も必要ない |
| 貸主 | 原則として継続 | 使用貸借契約の貸主として地位を継承する |
貸主死亡の場合は債務が承継され契約が継続する
使用貸借契約が終了するのは以下のケースだと、民法597条で定められています。
- 貸主と借主の間で定めた期間が満了した時
- 使用の目的を果たした時
- 借主が死亡した時
貸主の死亡は、上記の終了条件に該当しないので、使用貸借契約が継続します。
例えば、母が叔母に家を使用貸借していた場合、子がその物件を相続しても、叔母の賃貸人としての地位が継承されます。
使用貸借契約が継続するため、相続した子でも正当な事由なしには賃貸人である叔母を追い出すことができません。
借主に対して立ち退き請求ができる正当な事由とは、次のようなケースが該当します。
- 利用の必要性
- 他に住む場所がない、その土地で親の介護が必要など
- 借地に関する従前の事情
- その土地でどのくらい生活してきたか
- 土地の利用状況
- どのように利用してきたか、借主自身が居住しているか
- 給付の申し出
- 立退料の支払い
上記を総合的に見て、立ち退き請求ができるかどうかを判断されます。
使用貸借の貸主である親が亡くなった土地に小規模宅地等の特例が適用されるかはケースバイケース
親が所有している土地を子どもが借りて建物を建てて住んでいたケースにおいて、使用貸借の貸主である親が亡くなったら子どもが土地を相続することになります。
この場合、子どもが親と一緒の家に住んでいたら「特定居住用宅地等」に該当するため、小規模宅地等の特例を適用できます。
土地の相続税評価額を80％軽減できるので、相当の相続税の節税につながるでしょう。
しかし使用貸借の貸主である親が別の場所に住んでいたときには、特定居住用宅地等と見なされないので小規模宅地等の特例は適用されません。
使用貸借の貸主から土地を相続するときの手続き
借主に貸している土地を貸主から相続した場合、相続人は相続登記をおこなって名義を変更すると、貸主としての地位も自動的に引き継げます。
特別な手続きをする必要はありません。
借主死亡の場合は原則賃借権は相続されず消滅する
上記した通り、使用貸借の終了事由に「借主が死亡した時」とある通り、借主が死亡すれば契約と賃借権が消滅します。
例えば、母が叔母に家を使用貸借していて、叔母が亡くなった場合には、叔母の子どもに継承されずに契約は消滅します。
例外的に相続の対象となるケース
借主が死亡しても契約が消滅せずに相続で継承される例外的なケースが2つあります。
- 契約時に別段の定めがある場合
- 契約内容が不明確で、建物の使用収益の必要がある場合
契約時に別段の定めがある場合は、借主が死亡した場合でも使用貸借契約を終了しない旨の記載があれば、契約書の書面通りに契約が継承されます。
また、契約内容が不明確で借主が死亡しても使用収益の必要が認められた場合も、使用貸借契約は継承されます。
例えば、母が所有する土地を叔母に使用貸借したケースを見てみましょう。
叔母は使用貸借した土地に叔母名義で建物を所有します。
叔母の子が建物を相続すると、建物は叔母名義から子の名義になります。
叔母の子は自分名義の不動産を使用したり利益を享受する権利（使用収益権）があるので、使用収益権を守るために使用貸借契約は継続されます。
使用貸借されている土地の相続にまつわるトラブル
使用貸借は、借主が貸主に対価を支払う必要がなく、無償で借りられる契約です。
無償なので契約書がないケースも多く、トラブルが起こることもあります。
特に相続の際にはトラブルが起きやすいです。
相続にまつわるトラブルについて、借主側と貸主側別に解説します。
【借主側】貸主の相続人から使用貸借の解除と立ち退きを要求される
貸主が死亡し、相続によって新たに貸主となった人から、使用貸借の契約解除と立ち退きを要求されるケースがあります。
立ち退きを求められると、原状回復する必要があります。
つまり、使用貸借している土地に家を建てた場合、建物を解体して更地にしなければなりません。
原状回復トラブルについては、以下の記事で詳しく解説しています。
【貸主側】相続した土地から貸借人が出ていかない
貸主が死亡し、相続人が貸主としての地位を継承します。
相続人がその使用貸借している物件を自分が使用したい、または売却したいと思っても、貸借人に退去してもらえないケースがあります。
期間を定めた契約書がある場合には、期間中は住み続けられると主張され、トラブルが起きやすいです。
借主が死亡した場合、使用貸借契約は終了です。
しかし、契約書に期限の記載があれば、期限まで契約が継続します。
また、契約書がない場合など、相続人が住み続けようと考えるケースも多くトラブルの原因となっています。
使用貸借の終了が認められた判例
契約書に期限の記載がない場合や、契約書自体が存在しない場合には、訴訟によって使用貸借契約の終了が認められるケースもあります。
実際の判例を見てみましょう。
平成3年5月9日の東京地方裁判所での判決
使用貸借契約の前提となる目的が失われたため、裁判所が使用貸借契約の終了を認めた事例をご紹介します。
その土地は、親と娘婿との間で使用貸借が締結された契約でした。
その土地は将来的に娘が相続して、親の老後の面倒をみることを目的とした契約です。
しかし、娘が病死し、親と娘婿との関係も悪化したことで、使用貸借契約の目的が失われました。
裁判所は、親と娘婿との信頼関係は既に破壊されているとした上で、親が娘婿に無償で土地を利用させる理由はないと、使用貸借契約の終了を認めました。
使用貸借されている土地の相続税評価額の求め方
使用貸借で貸主（貸している人）が亡くなったら、一般的には貸主の相続人と借主（借りている人）の間で使用貸借契約が継続されます。
というわけで、貸主が亡くなると、貸主の相続人は相続税を計算して申告しなければなりません。
相続税の額がどのくらいになるのか、不安に感じる方も多いのではないでしょうか。
実際弊社がおこなったアンケート調査では、相続に際して「相続税の額がどのくらいかがわからずに心配」と回答した方の割合が多い結果となっています。
使用貸借されている土地の相続税評価額の計算方法は借主が個人か法人かによって異なりますので、それぞれ解説します。
なお、不動産の相続税は、評価額に税率を乗じて計算します。
評価額×税率-基礎控除（3,000万円+法定相続人の人数×600万円）=相続税額
不動産の相続税については、以下の記事でも詳しく解説しています。
借主が個人の場合は自用地と同様に評価される
借主が個人の場合の評価額は、通常の土地や建物と同じように評価され、貸借権によって減価されることはありません。
普通借地権や定期借地権では、借地権割合（土地の更地評価額に対する借地権価額の割合）の分だけ土地評価額から減価されます。
しかし、無償で借りられる使用貸借の場合は、借主の権利が弱すぎるので土地評価額から減価されません。
例えば、評価額が1,000万円の土地を母が子に使用貸借していて、母が亡くなり子が土地所有権を相続する場合、土地評価額は減価されないので、満額である1,000万円に対して相続税がかかります。
賃貸借にすれば節税になるわけでもない
節税したいと考えた時、親子で使用貸借にすると土地評価額の減価がなく節税にならないので、減価される賃貸借にすれば相続税の節税になると考える人もいるでしょう。
しかし、賃貸借でも節税になるわけではないのです。
賃貸借だと毎月地代を払う必要があり、地代の分は親の財産が増えているので相続発生時の遺産額もその分増えます。
ですので、単純計算では使用貸借と何ら変わりがありません。
もちろん、必ずしもすべてのケースに当てはまるわけではないので、正確に計算したい場合は税理士などの専門家に相談するのが良いでしょう。
借主が法人の場合は返還の届出の有無で評価方法が変わる
借主が法人の場合は「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出しているかどうかで、相続税評価額の計算方法が異なります。
法人が借地権の設定等によって土地を使用させた際、将来借地人が土地を無償で返還することが定められている場合の届出制度。この届出を行えば、権利金の認定課税は行われない。
「土地の無償返還に関する届出書」の届出は、将来法人の借地人等がその土地を無償で返還することが定められている場合の手続です。
「土地の無償返還に関する届出書」の提出有無による相続税評価額の計算方法の違いを解説します。
土地の無償返還に関する届出書を提出しているケース
税務署に「土地の無償返還に関する届出書」を提出している場合には、借主が貸借権を認識していないと判断されるため、貸している土地の相続税評価額は減額されません。
借主が個人の場合と同様に、更地としての評価額を使用貸借している土地の評価額とします。
土地の無償返還に関する届出書を提出していないケース
税務署に「土地の無償返還に関する届出書」を提出していない場合には、使用貸借で貸している土地の評価額から借地権を控除できます。
賃貸借と同じように、借地権割合の部分だけに課税されます。
借地権割合60%なら、全体の4割がカットされるため、届出書を提出しているケースよりも相続税評価額は下がります。
相続税の計算方法
相続税は、次の計算式に当てはめて計算してください。
評価額×税率-基礎控除（3,000万円+法定相続人の人数×600万円）=税額
土地の相続税の税率は10％から55％で、以下の表の通り、取得する財産の価格に応じて決まります。
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10％ | － |
| 3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45％ | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50％ | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55％ | 7,200万円 |
参照元：国税庁HP「相続税の税率」
基礎控除される額を超える財産に対して、相続税が課税されます。
基礎控除額は法定相続人の人数により異なり、相続人のなかに相続放棄をした人がいる場合も人数に含めて計算しましょう。
計算例
夫婦と子供2人の場合で父が亡くなった場合の法定相続人は3人です。
上記の計算式に当てはめると、3,000万円＋3人×600万円なので、基礎控除額は4,800万円となります。
ですので、課税対象の財産が4,800万円を超える場合に相続税が発生し、4,800万円以下であれば相続税は発生しないということになります。
使用貸借人が占有している土地は専門の買取業者へ相談するのも手
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占拠された物件・建物も買い取れる！もう1つの理由
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ここまで使用貸借されている相続物件のトラブル・売却方法などについてお伝えしてきました。
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まとめ
使用貸借の不動産を相続した場合のトラブルや解決策などを解説しました。
記事内でご説明した通り、使用貸借人の地位は相続人に継承されます。ですが、使用貸借の土地や建物なんていらないと思う相続人も少なくないでしょう。
故人は使用貸借人と仲が良かったり恩があったりしたとしても、相続人には関係がない、そもそも使用貸借人と面識すらないとなれば、無償で土地や建物を貸し続けたくないと思うのも当然です。
不動産は所有しているだけで固定資産税が発生するので、使用貸借人が賃貸人に何も支払わないのであれば負の遺産になってしまいます。
使用貸借人に撤去を要求してスムーズに応じてくれれば問題ありませんが、なかなか応じてくれなければトラブルに発展したり裁判沙汰になったりするリスクもあります。
「使用貸借関係を手放したい！」とお考えであれば、専門の不動産買取業者に土地や建物を売却してしまうのも1つの方法です。
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もちろん、「まずは話だけ聞いてみたい」「査定金額だけ知りたい」という方のお問い合わせも大歓迎です。
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