増築できない家の3つの要件と対処法をわかりやすく解説

増築できない家の3つの要件と対処法をわかりやすく解説 その他

「増築できない家があるって本当?」

増築リフォームについて調べている矢先に、「増築ができない」「増築がダメな理由」などのワードを目にして驚いた方もいるのではないでしょうか?

自分の土地であっても、所有者が自由に建物を建てたり増築したりできるわけではありません。
建築基準法と照らし合わせて不適合になっていないか、などを確認した上で、建築する流れとなります。

今回の記事でわかるのは、以下の内容です。

なお、増築ができない家に該当する場合は、不動産買取業者に売却して、新居購入費用の一部に充てるのも1つの選択肢です。

弊社AlbaLinkは全国の活用が難しい訳あり物件を積極的に買い取っている不動産買取業です。
無料査定・無料相談は365日受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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増築の定義とメリット・デメリット

まずは、増築の定義と似ている単語である、減築・新築・改築の違いを見ていきましょう。

増築とは、今建っている家に新しく建物を付け加えることで、家全体の床面積を増やすことです。
敷地内に別棟を建てたり、平屋を2階建てにしたりする工事を指します。

反対に、床面積を減らす工事をすることを「減築」と言います。
減築は、子どもの自立などをきっかけに、家の掃除やメンテナンスの手間を省く目的で用いられやすい工事です。

増築と減築

新築とは、何もない土地に新しく建物を建てることです。
古い家を解体した更地に新しく建物を建築することも含みます。

新築

改築とは、今建っている家の床面積を変えないまま、間取りの変更などを行うことです。
壁を撤去して部屋を広くしたり、1階のLDKを2階に移動したりするなど、主に構造のみ変える工事を指します。

改築

このように、既存の建物・床面積の変化があるかどうかで、呼び方が変わります。

増築のメリット

この章では、増築のメリットについて紹介します。

  • 居住スペースを増やせる
  • 新築するよりも費用を抑えられる

居住スペースを増やせる

生活環境の変化に合わせて、居住スペースを増やせるのが増築のメリットの1つです。

例えば、両親が高齢になったのでバリアフリー設備を導入したい・子どもが産まれて子ども部屋を作りたいなど、ニーズに合わせて柔軟な工事ができます。

下記アンケート結果からもわかるとおり、マイホームの購入後に後悔するポイントは間取りがダントツです。

アンケート

引用元:AlbaLink【後悔!マイホーム購入時に注意しておけばよかったことランキング】

慣れ親しんだ土地のまま、今より広々暮らしたいといった場合に増築は適しています。

新築するよりも費用を抑えられる

増築は、基礎部分を元の建物のものを流用できるため、新築より費用が抑えられます。

戸建住宅の新築工事にかかる費用相場は約1,500万円〜2,500万円ですが、増築工事の費用相場は1坪あたり木造で70万円・鉄骨造で100万円です。

また、新築の場合は、解体・撤去に加えて工事完了までは別の仮住まいが必要になりますが、増築では一連のコストがかかりません。

ただし、今の家の売却価格がいくらなのかによって、住み替えのほうが安くなる可能性はあります。

増築のデメリット

次に、増築のデメリットについて見ていきましょう。

  • 建物の耐用年数は変わらない
  • 増築部分だけが老朽化していないので目立つ
  • 接合部分が地震などでひび割れしやすい

建物の耐用年数は変わらない

増築は、元々の建物の部分は引き継ぐため、 基盤が朽ちている可能性もあります。

築年数の古い家は、お金をかけてもいつ寿命を迎えるかわからないため、耐用年数を迎えそうであれば増築をやめたほうが良いでしょう。

法定耐用年数
商品の購入代金を分割して経費計上する手続きのことを「減価償却」と言い、「減価償却の期間 = 商品が使用できる年数」と法律で定めたものが法定耐用年数

例えば、「木造住宅は22年使えそうだから、購入代金 ÷ 22年で少しずつ経費計上していこう」といった具合です。

法定耐用年数を下記にまとめました。

建物の構造 耐用年数
鉄筋鉄骨コンクリート造 47年
鉄筋コンクリート造 47年
れんが・石・ブロック造 38年
鉄骨造(4mm超) 34年
鉄骨造(3〜4mm) 27年
鉄骨造(3mm以下) 19年
木造 22年
木造モルタル 20年

上記のように、建物の構造別に耐用年数が定められています。

ただし、耐用年数 = 耐久年数ではありません。耐用年数はあくまで税務上の捉え方です。

表記の年数を迎えると必ずしも建物が朽ちるわけではなく、建物へのメンテナンスを定期的に行っていたかどうかで寿命は変わります。

耐用年数は、1つの目安として捉えると有効です。

増築部分だけが老朽化していないので目立つ

増築により、新しく付け加えた部分だけが老朽化していないので目立つことがあります。

築年数の古い家の場合は、 屋根や外壁の材料と同じものが用意できず、 見た目がちぐはぐになってしまう場合もあるのです。

また、 同じ素材のものが見つかったとしても、新品と老朽化によるダメージがある材料では仕上がりに違いが生じます。

見た目が悪くなってしまう可能性がある点はデメリットと言えます。

接合部分が地震などでひび割れしやすい

既存の建物と新しく付け加えた建物の接合部分が、地震などの衝撃でひび割れを起こしやすくなります。

別々の建物を接続しているため、重心・強度に差が生じてしまい、揺れなどの負荷がかかったときにズレが起こりやすくなってしまいます。

増築のほか、地震で倒壊する家の特徴については以下の記事で詳しく解説しています。

地震で倒壊する家の特徴と倒壊後の対処法3選【南海トラフに備えて】
地震大国の日本で暮らす方であれば、誰しも一度は「我が家の耐震性は大丈夫だろうか」や「地震の際に自宅が倒壊(半壊)してしまったらどうしよう」などと考えたことがあるのではないでしょうか。この記事では、耐震基準の概要や倒壊しやすい家の特徴、自宅が倒壊してしまった際の対応などを解説します。

増築できない家の3つの要件

ここまで、増築の概要やメリット・デメリットについて解説しました。

増築は、生活環境の変化に細かく合わせられるのでより快適な住まいを手にいれるには有効です。

ただし、増築できない家もあります。

  • 増築により建ぺい率・容積率がオーバーしてしまう物件
  • 接道義務に適合していない再建築不可物件
  • 構造が鉄筋コンクリート造の建物

該当する物件にはどのような要件があるのか、詳しく見ていきましょう。

増築により建ぺい率・容積率がオーバーしてしまう物件

増築により建ぺい率・容積率がオーバーしてしまう場合、増築できません。

建ぺい率とは、建築面積(建物を真上から見たときの面積)の敷地に対する割合で、どのくらいの規模の建物を建てても良いかを定めたものです。

建蔽率・容積率

都市計画法に基づいた制度である用途地域によって割合は異なり、30〜80%の間で設定されています。

容積率とは、敷地に対して、建築物の各階の床面積の合計(延床面積)の割合で、家の高さを制限するものです。

建ぺい率と同様に、用途地域によって割合が異なり、50〜1,300%の間で設定されています。

どちらも、火災が発生した際の被害を最小限にしたり、人口をコントロールしたりすることで、快適な住環境を守るための制度です。

10㎡を超える増築には、必ず建築確認申請が必要となります。建築確認申請とは、建物が建築基準法などの条例を守っているかどうかを判断する審査です。増築により建ぺい率・容積率をオーバーしてしまう物件はこれに通らないのです。

建ぺい率・容積率オーバーの詳細や適合となるケースについて、以下の記事で詳しく解説しています。

建ぺい率・容積率オーバーの再建築不可物件を高確率で売却する方法
建蔽率・容積率がオーバーした物件は、同規模の物件を再建築できない、ローンが組みづらい等の理由から、売却しづらいのが実際のところです。記事内では、建蔽率・容積率がオーバーした物件を売却するための対処法を解説しています。

建ぺい率・容積率を確認する方法

自身の住んでいる市区町村のホームページもしくは役所の都市計画に関する窓口で確認できます。

現状の床面積がわからない場合は、法務局で登記簿謄本・登記事項証明書を取得してチェックしましょう。

【登記簿謄本の見本】
登記簿謄本・建物表題(戸建てver)法務局の窓口に持っていくものは手数料(1通600円)のみですが、備え付けの請求書に必要事項の記入が必要です。
その際に不動産の家屋番号の記入欄もあるため、権利証や固定資産税の課税明細書などで事前に確認して向かいましょう。

【固定資産税納税通知書の見本】
固定資産税納税通知書

また、不動産購入時の重要事項説明書にも建ぺい率・容積率は記載されています。

接道義務に適合していない再建築不可物件

昔の法律の基準で建てられていて現行法に適合せず、再建築ができない物件があります。

再建築不可物件とは、建物を一度解体したら新たに建築ができない物件のことです。

再建築不可物件は、建築基準法第43条による「幅4m以上の道路に間口が2m以上接していなければならない」という規定に適合していません。
そのため、現行の建物を再現するような再建築はできないのです。

再建築不可物件の詳細や調べ方については、下記の記事で解説しています。

再建築不可物件となる3つ接道条件を画像付きで解説【不動産のプロが監修】
再建築不可物件の原因となる3つの接道条件や建築可能にする方法、現状で売却する方法を解説します。この記事を読めば、接道義務を満たしていない再建築不可物件であっても費用をかけずに手放せるようになります。

建築基準法第43条の「幅4m以上の道路」「間口に2m以上接する」の条文について、詳細を見ていきましょう。

前面道路の幅員が4m未満

敷地に接している前面道路が、幅員4m未満(地域によっては6m未満)だと再建築不可物件となります。

建築基準法第42条には、以下のように明文されています。

(道路の定義)
第四十二条 この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル(特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。)以上のもの(地下におけるものを除く。)をいう。

引用元:e-Gov法令検索|建築基準法第42条

つまり、幅員4m未満だと法律上は道路としてみなされません。

建物の敷地と接している道路に幅を求められる背景には、災害時に救急車や消防車などの緊急車両がスムーズに侵入して、消防・救命活動を行えるようにする目的があります。

接道間口が2m未満

道路と敷地に接している間口が2m未満だと再建築不可物件となります。

建築基準法第43条では、下記のように明記されています。

(敷地等と道路との関係)
第四十三条 建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。)に二メートル以上接しなければならない。

引用元:e-Gov法令検索|建築基準法第43条

前述した道路の定義と同様に、災害が起きたときの避難経路を十分に確保するために義務付けられています。

接道義務については、以下の記事で詳しく解説しています。

再建築不可物件となる3つ接道条件を画像付きで解説【不動産のプロが監修】
再建築不可物件の原因となる3つの接道条件や建築可能にする方法、現状で売却する方法を解説します。この記事を読めば、接道義務を満たしていない再建築不可物件であっても費用をかけずに手放せるようになります。

構造が鉄筋コンクリート造の建物

建物の構造が鉄筋コンクリート造だと増築が難しいです。

鉄筋コンクリートとは、組み合わせた鉄筋を芯にして周りをコンクリートで固めて一体にした構造の建築物のことです。

柱や梁が建物を支えている木造住宅と違い、壁が建物全体を支えるタイプの鉄筋コンクリート造は、一部を取り壊すと建物全体の強度が低下します。

建物の状況によっては可能ですが、依頼できるリフォーム会社は限定されてしまいます。

増築できない家は売却して住み替えを検討するのも手

ここまでは、増築できない家の要件について解説しました。

持ち家を増築したくても要件を満たしていない場合は、売却して新居購入費用に充てるのも1つの選択肢です。

新居を購入するより費用を抑えられる増築ですが、破格にリフォーム費用が安いわけでもないからです。

参考までに、増築リフォームにかかる費用相場を面積別にまとめました。

増築する広さ 木造住宅 鉄骨住宅
2畳 70万円 100万円
4畳 140万円 200万円
6畳 210万円 300万円
8畳 280万円 400万円

上記は、1階の部屋を対象にした費用です。
増築する場所が2階部分だと工事に手間がかかってしまうため、費用が1.2〜1.8倍ほど高額になります。

また、キッチン・浴室・トイレなど、水回りを増築する場合は配管工事等が含まれるため、高額になりやすい傾向にあります。

通常の不動産より売却が困難な恐れがある

増築できない理由によっては通常の不動産より売却が困難になる恐れがあります。

建ぺい率・容積率がギリギリであれば増築リフォームができません。
再建築不可物件は、接道義務を果たしていないため、原則建て替えは不可能です。

どちらも普通の家に比べて、将来的な活用方法に制限がかかってしまいます。

増築できない理由によっては売却方法を適切に選ぶ必要があります。

一般の買い手に向けて売り出す

不動産仲介業者に依頼して、一般の買い手に向けて売り出す方法です。

仲介業者とは、売主の広告活動を手伝い、買主とのマッチング・売買契約締結までをサポートする業者です。

不動産仲介業者仲介に依頼すれば、一般のマイホームの購入を検討している層に向けて、インターネットやチラシを用いて幅広く募ってもらえます。

築年数が20年以内で状態も良く、建ぺい率がギリギリで増築できないなどが理由であれば、問題なく買い手は見つかるでしょう。

ただし、マイホームとして適していない物件は購入希望者からの問い合わせが入らず、長期的に売れ残る可能性があります。

不動産買取業者に買い取ってもらう

築年数が20年を超えていたり、建築基準法に適合しない物件などであれば、不動産買取業者に買い取ってもらいましょう。

上記に該当する家は、一般の買い手への売却は難しいです。

なぜなら、終の棲家を探しているのに、建物が老朽化したら建て替えも増改築も施せないからです。

できるのは、建物状態を現状維持する範囲にとどまる修繕のみです。
これでは、せっかく高い費用を払って購入したのに、人生の中でもう一度家を購入しなければならない恐れがあります。

しかし、そのような家でもそのままの状態で買い取ってくれる業者を、不動産買取業者と言います。

不動産買取業者

買取業者は、売主から直接家を買い取る業者です。
第三者への再販・自社での運用を目的にしており、物件を自社で再生する前提で買い取るので、そのままの状態で売却可能です。

リフォームの必要もなく、家財も残したまま、お互いが契約内容などに合意すればすぐに決済に進めます。

弊社AlbaLink(アルバリンク)も、築古物件や違法建築物件をはじめとした、日本全国の売れにくい家を専門的に取り扱っている買取業者です。

2011年の創業以降、数多くの訳あり物件を買い取ってまいりました。
弊社在籍の不動産のスペシャリストが、売主様の家を少しでも高く買い取れるよう全力でサポートするので、ぜひ一度ご相談ください。

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仲介・買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。

仲介と買取の違いをサクッと理解しよう!【どちらが最適か教えます】
不動産売却における仲介と買取の違い、仲介と買取が向いている不動産の特徴を解説します。この記事を読むと不動産の売却時に仲介と買取のどちらがよいのかを適切に選択できるようになり、不動産売却を成功に導けます。

Albalinkは活用制限がある物件も買い取れる

前項では、建築基準法に適合しないなどの訳あり物件は、専門の買取業者に売却するのが最適であるとお伝えしました。。

こでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の訳あり不動産の買取事例を紹介します。

弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような不動産を多数買い取ってきました。

たとえば下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件です。

この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていないため、建て替えできない不動産でした。千葉県富津市の再建築不可物件 また、下の写真の「BEFORE」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販致しました。 千葉県富津市の再建築不可物件のビフォーアフター このように弊社は再販先や運用方法を豊富に持っているため、活用制限のある不動産も買い取ることができます。

弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております(下記Google口コミ参照)

相馬桂子
相馬桂子
2023-09-29
担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております
豊田直子
豊田直子
2023-09-04
役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。
山本建夫
山本建夫
2023-09-01
二十数年前に四国(松山市内)の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分(売却)する方向で地元(松山市)の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ(フジテレビ系列)でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方(池澤さん)が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん(担当:池澤さん)に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。
木村敏子
木村敏子
2023-08-12
このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか?と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!
ちゃむ
ちゃむ
2023-07-28
再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。
森の熊
森の熊
2023-07-21
不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。
おはゆうちゃん
おはゆうちゃん
2023-06-28
再建築不可&傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。
ウーティスメチウス
ウーティスメチウス
2023-06-09
横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。

また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。

ですから、「活用制限のある家の売却など初めてで不安なことばかり」という方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。

これまで培ったノウハウをフル活用し、あなたの家をできる限りスピーディーかつ高値で買い取らせていただきます(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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まとめ

今回の記事では、増築できない家の要件や売却方法について解説しました。

本文でもお伝えした通り、増築できない家は売却して新居へ住み替える費用に充てるのも1つの方法です。

不動産業者に相見積もりを取って査定価格を聞いてみましょう。
業者によっては、納得できる売却価格となるはずです。

弊社AlbaLink(アルバリンク)も、不動産をなるべく高く買い取り、売主様とWin-Winの関係になれるよう日々全力を尽くしております。

無料相談・無料査定は随時行っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は地方の空き家などの売れにくい不動産に特化して買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社です。

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