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私道持分とは
そもそも「私道と公道とはどう違うのか」「私道持分とはいったいどのようなものなのか」といった疑問を抱いている方も少なくないでしょう。
そこでまずは、私道と公道の違い、私道持分の概要について解説します。
所有している家が私道に接している場合に自身が私道持分を有しているかどうかを確認する方法もご紹介するので、合わせて参考にしてください。
私道と公道の違い
国道や県道など、国や自治体が所有して管理をおこなっている道路を「公道」といいます。
それに対して「私道」とは、個人や法人が所有して管理をおこなっている道路のことです。
私道と公道の違いをまとめると、以下の表のとおりです。
| 道路の種類 | 私道 | 公道 |
|---|---|---|
| 所有者 | 個人、法人 | 国、自治体 |
| 通行制限 | 原則として私道の所有権者のみが通行可能 | 自由に通行可能 |
| 管理費の負担者 | 個人、法人 | 国、自治体 |
| 地番の設定 | あり | なし |
| マンホールの柄 | マークなし | 自治体のマークあり |
私道が作られる経緯はさまざまですが、不動産業者が土地を分譲して販売する際に自治体から開発許可を得て土地の一部に道路を設けるケースが多い傾向にあります。
私道には3種類ある
私道には、以下3種類があります。
- 42条1項3号(既存道路)
- 42条1項5号(位置指定道路)
- 42条2項(2項道路)
それぞれ解説します。
42条1項3号（既存道路）
42条1項3号（既存道路）は、建築基準法の施行前にすでに存在した道で、幅員4m以上の道路を指します。
道路法上の道路であり、市区町村・都道府県・国などが認定・管理をしていない道路です。
つまり、上記の機関が認定していない公道・個人などが所有する私道が既存道路です。
42条1項5号(位置指定道路)
42条1項5号（位置指定道路）とは、国・自治体以外の組織やでも建設できる幅員4m以上の道路で一定の基準に適合するものを指します。
特定行政庁に申請し、指定を受けたものが位置指定道路としてみなされます。
位置指定道路については、以下の記事で詳しく解説しています。
42条2項(2項道路)
42条2項（2項道路）、建築基準法の施行前から存在した幅員4m未満の道路です。
建築基準法による規定を満たせず建て替えできない土地のために、救済措置として設けられており、「みなし道路」とも呼ばれます。
建て替えの際には、敷地側に後退する「セットバック」をおこない、中心線から2ｍの幅を確保する必要があります。
セットバックの概要については、以下の記事で詳しく解説しています。
私道持分には共有型と分割型がある
原則として、私道を利用できるのは私道の所有権者のみです。
そのため、私道に面して複数の家が建ち並んでいる場合は、それぞれの家の所有者が不都合なく私道を利用できるよう、私道の所有権を均等に持ち合う形が一般的です。
これを「私道持分」と呼びます。
私道持分の所有形態には、「共有型」と「分割型」の2種類があり、所有形態としてもっとも多いのは、共有型です。
共有型は、私道に接している敷地の所有者全員で私道の所有権を分け合って共有する形態です。
たとえば私道に6軒の家が接している場合は、それぞれ私道の所有権を6分の1ずつ持ち合って共有します。
つまり私道は特定の人物の所有物ではなく、私道に接している敷地の所有者全員の共有名義となっているわけです。
共有者には私道の使用収益権が認められているため、共有者全員が自由に通行できます。
ただし、建築工事や水道管・ガス管などの掘削工事をおこなうには、ほかの共有者の承諾が必要です。
一方、分割型は私道に接している敷地の所有者の数に応じて私道を分筆し、敷地の所有者が分筆した土地の所有権をそれぞれ単独で保有する状態を指します。
ひとつ（1筆）の土地を複数に分けて登記すること
このとき、各自が所有している敷地の前面の私道部分に所有権を設定するとほかの所有者が私道を利用できない事態に陥りかねないため、分割型の場合は自身の敷地から離れた土地に所有権が設定されるケースがほとんどです。
また分割型では他人の土地上を通行する形となるため、他人の土地を自分の土地のために利用できる通行地役権が設定されることが一般的です。
通行地役権は登記されているケースがあれば、登記はせずに通行地役権の設定に関する承諾書を締結するに留まるケースもあるなどさまざまです。
なお、分割型の場合、敷地の所有者は私道の一部を単独名義として所有する形となるため、ほかの私道所有者の承諾を得なくても売却が可能です。
ただし共有型同様、建築工事や水道管・ガス管などの掘削工事をおこなうには、私道の所有者の承諾を得る必要があります。
私道持分の有無を確認する方法
私道に接している家を売却したい場合は、私道持分の有無を確認することが重要です。
次の項目で解説するように、私道持分のない不動産を売却するのは難しいためです。
自身が私道持分を持っているか、どのくらいの割合を有しているかは、法務局で確認可能です。
私道持分の有無を確認する流れは、以下のとおりです。
- 法務局で公図を取得して私道部分の地番を確認する
- 私道部分の地番の登記事項証明書を確認する
公図は土地の形状や地番、道路などが記載された地図に準ずる図面のことです。
公道の場合には公図上に「道」と記載されていますが、私道の場合は「地番」が振られています。
公図で私道部分の地番を確認したら、次にその地番の「登記事項証明書」を取得します。
登記事項証明書には不動産の所在地や地番といった基本的な事項のほか、所有権などの権利に関する事項が記載されているので、この書類を見れば私道持分の割合や所有者の確認が可能です。
【登記事項証明書の見本】
なお、公図や登記事項証明書は法務局で直接取得するほか、オンラインを通じての取得も可能です。
取得に際しては以下の手数料が発生することを押さえておきましょう。
| 手数料 | |
|---|---|
| 窓口での書面請求 | 公図1通450円/登記事項証明書1通600円 |
| 窓口での書面請求 | 公図1通450円/登記事項証明書1通500円 |
| オンライン請求・窓口交付 | 公図1通430円/登記事項証明書1通480円 |
登記事項証明書の見方については、以下の記事で詳しく解説しています。
私道持分なしの不動産はトラブルが懸念されて売却が難しい
私道に接している敷地の所有者は私道持分を有していることが一般的です。
しかし相続に際して相続人が被相続人の所有する私道持分の存在を知らず、土地のみ相続登記をおこなったなどの場合に私道持分のない不動産が生み出されてしまいます。
私道持分のない不動産には以下のデメリットが存在するため、売却するのは難しいといわざるを得ません。
ここからは、私道持分のない不動産の売却が難しい4つの理由について解説します。
許可がないと通行できない
私道は私有地に該当するため、公道のように誰しもが自由に通行できるわけではありません。
原則として私道を通行できるのは私道の所有者か、私道の所有者から私道の通行に関する承諾を得た方のみです。
私道持分のない家を購入したとしても、私道の所有権がなく、私道の所有者の許可もない場合には敷地前面の私道を通行できない事態に陥りかねません。
私道の通行に際してほかの私道所有者との間にトラブルが起こりかねない不動産を、あえて購入したいと考える方はほぼいないでしょう。
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許可がないと掘削工事がおこなえない
土地上に建物を新築、あるいは建て替えをする場合、水道管やガス管の本管が埋設されている前面道路から敷地内への配管引き込み工事が必要となるケースがあります。
しかし私道持分がなく、かつほかの私道所有者の承諾もないときには私道の掘削ができません。
最悪の場合、土地を購入しても建物が建てられないといった事態に陥る可能性もあります。
また、水道管の老朽化に伴って漏水が起こったとしても補修工事すらできないのです。
建築やメンテナンスができない点は買手にとっては大きなデメリットにほかならず、たとえ相場よりも安く売り出したとしても買手を見つけるのは難しいといわざるを得ません。
通行・掘削するために承諾料がかかる場合も
私道持分がない場合でも、ほかの私道所有者の承諾を得られれば私道の通行や掘削工事をおこなうことが可能です。
しかし、その際に通行料や承諾料などを要求される可能性がある点に注意が必要です。
なお、通行料や承諾料は当事者間の契約で自由に決められるため一概にはいえませんが、水道管の埋設に際して、土地の実勢価格の1％ほどの承諾料の支払いを命じている事例も存在します（名古屋地方裁判所昭和48年12月20日判決）。
住宅ローンが通らないおそれがある
住宅ローンを借りて不動産を購入する場合、該当の不動産に金融機関による抵当権が設定されます。
抵当権とはいわば担保のことで、住宅ローンを借りた方が万が一返済不能の状態に陥った際、債権者である金融機関は抵当権を設定している不動産の売却代金から優先的にお金を返済してもらえる仕組みです。
そのため、金融機関は住宅ローンを貸し出すにあたって不動産の担保評価額を厳しくチェックします。
基本的には、担保評価額までしか融資は受けられません。
しかしここまで解説してきたように、私道持分のない不動産には私道所有者の承諾がない限り、通行や掘削工事ができないなどのデメリットが存在します。
通常の不動産と比較すると担保としての評価額が低いため、買手が住宅ローンを利用して購入を検討したとしても審査に通らない可能性もあるのです。
不動産は住宅ローンを組んで購入する方がほとんどです。
したがって、私道持分のない不動産を売却しようとしても、ローンを利用できないことが足かせとなって買手が見つからないケースは少なくありません。
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私道持分なしの不動産を売却する方法
前述のように私道持分のない不動産を売却するのは困難ですが、以下の方法を取れば、より売却できる確率を上げられます。
ただし私道の共有者から承諾を得たり、私道持分を買い取ったりするのはトラブルにつながりかねず、難しいといわざるを得ません。
私道持分のない不動産を手間をかけることなく売却したいのであれば、専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。
専門の買取業者の場合は、私道持分がない不動産であっても問題なく短期間で買い取ってもらえるためです。
それぞれの売却方法について、詳しく見ていきましょう。
私道の共有者から通行・掘削の承諾書を得てから売却
私道持分がなくても、私道の共有者から事前に通行・掘削に関する承諾を取りつけておけば、買手が安心して購入に踏み切れるようになります。
その際は口頭ではなく、承諾書という形で書面として残しておくことが大切です。
しかし、突然私道の共有者のもとを訪れて承諾を求めたとしても、そう簡単には応じてもらえないでしょう。
日頃からのつき合いがない場合にはトラブルに発展しかねません。そのため、私道の共有者から通行・掘削に関する承諾を得たい場合には、私道の権利関係に詳しい不動産業者を間に挟んで交渉を進めることをおすすめします。
私道の共有者から私道持分を買い取ってから売却
私道の共有者から私道持分をあらかじめ買い取ってから売却するのもひとつの方法です。
私道持分があれば買手が自由に私道を通行できるようになるので、より売却しやすくなるでしょう。
ただし、私道持分を買い取るには相応の費用が必要です。
また、必ずしも売却に応じてくれるわけではない点に注意が必要です。
なお、前述のように私道持分の所有形態には「共有型」と「分割型」の2種類があり、それぞれで買い取るものが以下のように異なります。
共有型の場合は特定の共有者から持分を買い取る
共有型の場合は私道が共有名義となっており、私道の共有者それぞれが私道持分を持っています。
私道持分単体であればほかの共有者の承諾がなくても自由に売却できるため、一部の私道共有者との話し合いがまとまれば私道持分を購入することが可能です。
分割型の場合は分筆した土地を買い取る
分割型の場合は、私道に接している敷地の所有者が分筆した私道部分の土地の所有権をそれぞれ保有しています。
そのため共有型とは異なり、私道の所有者が持っている私道部分の土地の一部を買い取る形となります。
買い取る土地は所有している敷地と隣接していなくても問題ありませんが、公道に出るにあたって他人の土地上を通行しなければならない場合は、ほかの私道共有者との間で通行地役権の設定に関する契約を交わす必要があります。
また、不動産の売却に伴って所有者が変わった際、新たな持ち主がほかの私道共有者に対して通行権を主張するには通行地役権の登記が不可欠です。
ほかの私道共有者から通行地役権を設定する合意が得られたら、不動産の住所地を管轄する法務局で地役権設定登記の手続きを忘れずにおこないましょう。
なお、地役権設定登記はほかの私道共有者と共同で申請します。
私道持分なしでも売却可能な専門の不動産買取業者に相談する
前の章で解説したように、私道持分のない不動産を不動産仲介業者を通じて売却しようとしても、一般の買手はほぼ見つかりません。
しかし、専門の不動産買取業者であれば高確率で買い取ってもらえます。
専門の買取業者は私道持分のない不動産を再生する独自のノウハウや法律的な知識を有しているためです。
例えば、私道持分のない不動産を買い取ったあと、ほかの私道共有者との間に信頼関係を構築しながら通行・掘削工事に関する承諾を取りつけたうえで再販するなどです。
ですから「私道持分がない物件を確実に売却したい」「費用や手間をかけずに売却したい」という方は、ぜひ専門の不動産買取業者にご相談ください。
なお、弊社Albalink（アルバリンク）も売れづらい物件に特化した専門の不動産買取業者です。
私道がない土地など、全国の訳あり不動産を適正価格で買い取っており、口コミでも多くの感謝の声をいただいております。
もちろん、まだ売ると決めたわけではない方も査定をお気軽にご利用ください。
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まとめ
私道持分のない不動産にはほかの私道共有者の許可がなければ通行や掘削工事ができないといったデメリットがあるため、一般の買手を見つけるのは難しいでしょう。
事前にほかの私道共有者から通行・掘削の承諾を得たり、私道持分を買い取ったりしてから売りに出せば売却できる可能性は高まりますが、私道の共有者が応じてくれなければ実現できません。
また、交渉に際して承諾料などを巡ってトラブルへと発展しかねない点にも注意が必要です。
私道持分のない不動産を手間や費用をかけることなく売却したい場合は、専門の不動産買取業者に買い取ってもらうことをおすすめします。
私道に関する知識やノウハウに長けた専門の買取業者であれば、私道持分のない不動産であっても1週間～1か月ほどで買い取ってもらえます。
ほかの私道共有者との交渉も一任できるので、トラブルの心配をする必要もありません。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では2011年の創業以来、私道持分のない不動産のような一般の買手が見つかりにくい物件を積極的に買い取ってまいりました。
買い取った不動産を再生させる独自のノウハウを有しているため、より高額での買取が可能です。
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