軍用地の売買価格相場とは?価格の決まり方や借地料、借地単価も徹底解説!

「軍用地の売却相場はどのくらい?」
「軍用地の価格の決まり方が知りたい」

上記のように、軍用地の売買価格について興味がある人もいるのではないでしょうか?

軍用地の売買価格は通常の土地の場合とは異なり、「軍用地の売買価格=年間借地料×倍率」で決定されます。

そこで今回は、軍用地の売却を検討していて売買価格相場が知りたい人に向けて、以下の内容を解説します。

この記事を読むことで、軍用地の売買価格相場について深く理解できるため、軍用地を売却する際に役立ちます。

所有する軍用地をできるだけ早く売却したい方は、専門の買取業者に売却することも選択肢の1つです。

専門の買取業者であれば直接買い取ってくれるため、仲介手数料がかからず、短期間での現金化が可能です。

なお、弊社AlbaLink(アルバリンク)は売却が困難な軍用地を含めた訳あり不動産を積極的に買い取っている業者です。

弊社は2011年に創業以来、年間相談実績5,000件以上で、2023年には上場して社会的信用も得ています。

実際に、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「他社から断られたのに買い取ってもらえた」などの感謝の言葉を多数いただいております。

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軍用地の売買価格相場は年間借地料×基地ごとの倍率で算出

軍用地の売買価格は、通常の土地のように面積に坪単価をかけるのではなく、年間の借地料に軍用地ごとの倍率をかけて算出します。

軍用地は40ほどの施設から構成され、陸・海・空の自衛隊施設もあり、施設すべてに倍率が定められています。

売買価格相場を算出する際の倍率は、国や不動産会社が決めるものではなく、市況によって変動します。

一般的に軍用地の返還見込みが少ない地域では高く、返還が予定されている地域では低くなるのが一般的です。

たとえば、嘉手納飛行場は50~58倍ほどが相場の倍率なので、年間の借地料が100万円の場合は5,000〜5,800万円が売却相場です。

なお、軍用地における相続税を算出する際に使用する国税庁が公表している評価倍率とは異なります。

軍用地広告には販売価格ではなく年間借地料が掲載される

軍用地を販売するための広告では、通常の土地のように販売価格ではなく、年間の借地料が掲載されていることが一般的です。

先述のとおり、軍用地の売買価格は倍率によって変動するため、倍率に左右されることになります。

そのため、販売価格を掲載していると、いざ交渉する際に価格が変更しにくくなるため、年間借地料を掲載しているのです。

また、近年では不動産の販売価格などの情報はインターネット状に掲載することが多いですが、沖縄では軍用地の売買情報をあえて新聞広告に掲載する不動産会社も少なくありません。

軍用地の倍率

軍用地ごとの倍率は、以下のとおりです。

施設名 倍率
伊江島補助飛行場 41~46倍
嘉手納弾薬庫地区 45~50倍
嘉手納飛行場 50~58倍
キャンプ・ハンセン 45~50倍
キャンプ瑞慶覧 45~51倍
航空自衛隊那覇基地 56~61倍
那覇空港 59~66倍
那覇港湾施設 46~51倍
普天間飛行場 46~50倍
ホワイト・ビーチ地区 45~49倍

なお、同じ軍用地でも不動産会社によって異なります。

倍率を決める要素

軍用地における同一施設内であっても、以下の要素で倍率が異なるケースが存在します。

それぞれの要素について解説します。

フェンスの内側か外側か

軍用地が基地フェンスの内側か、外側かによって異なる倍率が設定されている場合があります。

軍用地についてあまり詳しくない方は、基地はすべてフェンス内にあると思っていると思いますが、実際には基地施設として使われず、畑などに転用されている黙認耕作地もあります。

黙認耕作地
米軍基地の敷地内において所有者による土地の耕作が一時的に認められている土地のこと

黙認耕作地は基本的に米軍が使用していないため、返還されるリスクは高い軍用地といえます。

そのため、基地フェンスの外側にある軍用地は相場よりも低い倍率が設定される傾向にあります。

開発計画があるか

軍用地の売買価格を算出するための倍率は、返還リスクに加えて返還後の地価上昇に関わる周辺の開発状況も影響します。

同一施設内であっても広大な敷地となるため、場所によっては倍率が異なるのです。

たとえば、嘉手納飛行場の場合は、市街地エリアに隣接した国道沿いの軍用地は人気があるため、相場の倍率に上乗せする不動産会社もあります。

軍用地の周辺に開発計画があれば、将来的に倍率が上がることが期待できるでしょう。

土地の種別と借地単価の関係

軍用地の借地料が決められた当初は、登記簿に記載された地目をもとに評価される地目方式で借地料が決められていました。

しかし、周辺の地価をもとに算出する「土地価格方式」や周辺の土地における生産性をもとに算出する「生産価格方式」が導入され、施設ごとの借地単価を設定することが可能になりました。

宅地と宅地見込地

地目は宅地、田、畑、山林、原野など22種類に分類されており、軍用地の借地料においては、当然ですが宅地は高く設定され、原野などは安く設定されました。

地目
土地の状況や使用目的によって付けられる用途区分のこと

地目によって土地評価の格差が拡大したため、国と沖縄県軍用地地主連合会との間で行われる交渉の過程で「宅地見込地」が設けられました。

宅地見込地
現状は宅地ではないものの、将来的に宅地になると見込まれる土地のこと

地目が原野である場合でも、宅地見込地に指定された軍用地は宅地に近い評価がされるため、借地料が上がることになったのです。

軍用地の借地単価と値上がり率

軍用地における施設ごとの「借地単価」と「値上がり率」を解説します。

施設ごとの借地単価

施設ごとの借地単価は、以下のとおりです。

施設名 面積
(単位:千㎡)
借地料
(単位:百万円)
借地単価
伊江島補助飛行場 8,015 1,576 約197円
嘉手納弾薬庫地区 26,585 1,2718 約478円
嘉手納飛行場 19,855 30,165 約1,519円
キャンプ・ハンセン 40,728 8,230 約202円
キャンプ瑞慶覧 5,450 8,554 約1,569円
航空自衛隊那覇基地 2,099 7,257 約3,497円
那覇港湾施設 559 2,170 約3,881円
普天間飛行場 4,759 7,764 約1,631円
ホワイト・ビーチ地区 1,568 1,171 約746円

参照元:沖縄県「沖縄の米軍及び自衛隊基地(統計資料集)【米軍基地の状況】」

参照元:沖縄県「沖縄の米軍及び自衛隊基地(統計資料集)【米軍基地賃借料】」

借地単価は、施設がある市町村や周辺地価の影響を受けるため、施設ごとによって大きく異なります。

施設ごとの値上がり率

施設ごとの値上がり率は、以下のとおりです。

施設名 借地単価
(2012年度)
借地単価
(2021年度)
値上がり率
伊江島補助飛行場 約188円 約197円 約104.7%
嘉手納弾薬庫地区 約406円 約478円 約117.7%
嘉手納飛行場 約1,357円 約1,519円 約111.9%
キャンプ・ハンセン 約186円 約202円 約108.5%
キャンプ瑞慶覧 約1,566円 約1,569円 約100.1%
航空自衛隊那覇基地 約3,147円 約3,497円 約111.1%
那覇港湾施設 約3,722円 約3,881円 約104.3%
普天間飛行場 約1,461円 約1,631円 約111.6%
ホワイト・ビーチ地区 約649円 約746円 約114.9%

参照元:沖縄県「沖縄の米軍及び自衛隊基地(統計資料集)【米軍基地の状況】」

参照元:沖縄県「沖縄の米軍及び自衛隊基地(統計資料集)【米軍基地賃借料】」

値上がり率も施設によって大きく異なりますが、110%を超える軍用地が多く占めています。

軍用地を手放したい場合は専門の買取業者に売却!

軍用地をできるだけ早く手放したい場合は、専門の買取業者へ売却すること売却することも検討してみてください。

不動産買取業者

専門の買取業者に軍用地を直接売却するため、仲介手数料がかかりません。

仲介手数料
売買の取引が成立した際に不動産会社に支払う報酬のこと

仲介手数料とは

また、専門の買取業者に直接売却するため、契約不適合責任を免責して契約することが可能です。

契約不適合責任
契約書に記載のない欠陥や不具合に対して売主が負う責任のこと

参照元:Wikibooks|民法 第566条

契約不適合責任

軍用地においては実際の土地を見ることができないため、万が一把握できていない欠陥が発覚した場合でも安心できます。

仲介業者に相談しても売れにくい

軍用地は不動産仲介業者に売却を依頼することも可能ですが、場所によっては売れないケースもあります。

不動産仲介業者

仲介業者は市場から一般の買い手を探すことになるため、人気のない土地は売れないのです。

そもそも軍用地は投資用として検討する人が多いため、通常の土地と比べて購入希望者は少なくなります。

とくに返還予定のある軍用地は人気が低いため、仲介業者に相談しても売れにくいといえるでしょう。

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軍用地をできるだけ早く手放したい場合は、一度アルバリンクにご相談ください。

弊社アルバリンクは売却が困難な軍用地でも買い取れるノウハウがあるため、短期間で現金化できます。

「独自の再販経路を確保」や「集客の自動化による広告費削減」など企業努力していることによって、売却が困難な軍用地を他社より高く買い取れるのです。

専門の買取業者

実際に、弊社アルバリンクは売却が困難な軍用地などの訳あり不動産専門の買取業者として、他社では断られるような物件なども多数買い取ってきました。

参照元:株式会社アルバリンク「成約事例」

所有する軍用地が売れずに悩んでいる方は、アルバリンクに売却して一刻も早く負担から解放されましょう。

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まとめ

今回は、軍用地の売買価格相場について詳しく解説しました。

軍用地の売買価格相場は通常の土地の場合とは異なり、「軍用地の売買価格=年間借地料×倍率」で算出されます。

倍率は施設ごとによって異なり、市況に左右されやすいのが特徴です。

エリアによって相場が大きく異なり、施設によっては売却が難しい軍用地もあるでしょう。

所有している軍用地の売却が難しい場合は、専門の買取業者に売却することをおすすめします。

なお、弊社アルバリンクも老朽化が進んだ古民家などの訳あり不動産を全国から積極的に買い取っている業者で、「フジテレビ」をはじめとする各メディアにも取り上げられた実績があります。

イットで紹介されました

売れない不動産を所有していて悩んでいる場合はアルバリンクに売却して、早く負担から解放されましょう。

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監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は地方の空き家などの売れにくい不動産に特化して買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社です。

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