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借地権の登記は必要か？
借地権の登記は法律で義務づけられておらず、罰則もないため、未登記でも問題ありません。
ただし、借地権の登記をしていないと、第三者に自分の権利を主張できなくなります。
たとえば、地主が変わった際、借地権の登記がないと新しい地主に「土地を借りている」権利を主張できません。
新しい地主に借地からの立ち退きを要求された場合、拒否することは難しいでしょう。
なお、借地権には賃借権と地上権があり、借地権というと一般的に賃借権であることがほとんどです。
賃借権の登記は通常の建物・土地と違い、地主に協力義務がありません。
貸主（地主）が借主（借地人）の登記申請に対して、協力する義務
登記申請は、地主と借地人が共同で申請しなければならない。
そのため、借地権の登記はできないことが多く、「土地を借りている」権利を主張することは難しいでしょう。
借地人は借地権の登記はしたくても、できないのが現状です。
借地権における地上権と賃借権の違いについて詳しく知りたい人は、以下の記事も参考にしてください。
建物の登記で借地権を主張できる
借地上の建物の登記をしていれば、借地権を登記した場合と同様に「土地を借りている」権利を主張できます。
借地借家法によると、借地上にある建物の登記をしているなら、第三者に主張（対抗）できるとされています。
第十条
借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。引用元：借地借家法|e-Gov法令検索
また、建物がなくなった場合でも、2年以内に建物を再築・登記すれば、借地権を引き続き主張可能です。
ただし、建物を借地人名義で登記する必要があります。
建物が親名義や子ども名義の場合、借地人が第三者に借地権を主張できません。
地主が変わったとき、借地からの立ち退きの要求を拒否できるようにするためには、借地上の建物の登記は必須です。
借地権の登記の確認方法
建物が自分名義で登記されているかどうかは、法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を請求することで確認できます。
建物が登記されていない場合、請求しても登記簿謄本が出てこないため、取得できません。
なお、建物が登記されているかどうか確認する際は「登記情報提供サービス」がおすすめです。
登記情報提供サービスは、法務局が提供している登記情報をインターネットで確認できるサービスです。
頻繁に使わない人は一時利用がおすすめで、手続きの流れは以下のとおりです。
- トップページにある「一時利用」の「利用申込」をクリック
- 約款と「個人情報の取り扱いについて」に同意
- 表示された「一時利用者登録」画面にて、必要情報を入力
- メールでログインに必要な利用者IDを受領
- メール上に記載されているURLをクリック、ログイン画面を表示
- ログイン・登記情報の請求
借地上の建物が登記されていなかった場合、借地権を主張できないため、必ず建物の登記をしましょう。
借地権の登記が必要なタイミング
借地権の主張をするためには、借地上の建物の登記が必要です。
建物の登記手続きが必要なタイミングは以下のとおりです。
- 借地上に建物を建てたとき
- 借地権の売買をしたとき
- 借地権を相続したとき
- 借地契約を解消したとき
借地上に建物を建てたとき
借地上に新たに建物を建てたとき、新築の建物を登記する必要があります。
建物を新しく建てたときにする登記手続きには、表題登記と所有権保存登記の2種類があります。
新たに生じた不動産を登記簿に記録すること
不動産の最初の所有者を登記簿に記録すること
表題登記は義務で、1か月以内にしないといけません。
第四十七条
新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。引用元：不動産登記法|e-Gov法令検索
もし、表題登記をしなかった場合、10万円以下の罰金を科せられます。
なお、建物の表題登記さえしてあれば、借地人は第三者に借地権の主張ができます。
所有権保存登記は義務ではありませんが、一般的には表題登記と一緒に手続きをします。
所有権保存登記がされていない場合、住宅ローンの契約や建物の売買ができなくなるので、表題登記とあわせて手続きしましょう。
自分名義で建物の登記をすることで、第三者に借地権を主張できるようになります。
借地権の売買をしたとき
借地権の売買取引が生じた場合、売主から買主への建物の所有権移転登記が必要です。
不動産の所有者が変わったことを登記簿に記録すること
前述したとおり借地人名義の建物の登記がないと、借地権を主張できないからです。
一般的には、売買契約を締結後、引き渡し・決済当日に買主や売主などの関係者が集まり、登記手続きをします。
なお、売主は地主の承諾がないと、借地権を売却できないため、事前に承諾を得る必要があります。
借地権付き建物を買うときは、所有権移転登記の手続きをしないと、借地権を主張できないので、必ず登記をしましょう。
借地権を相続したとき
親から借地権を相続したとき、建物の相続登記が必要です。
不動産の所有者が亡くなった時、所有者の名義を相続人に変更すること
建物の相続登記をしていないと、第三者に借地権の主張ができないため、立ち退きの要求された際に拒否できません。
また、相続した借地上の建物の売却をしたい場合にも、一度相続登記をする必要があります。
相続登記は義務で、3年以内にしないと10万円以下の罰金を科せられます。
親から借地権を相続した場合、忘れずに建物の相続登記をしましょう。
遺贈の場合は地主の承諾が必要
借地権の引き継ぎが遺贈にあたる場合、相続の場合と違い、地主からの承諾が必要です。
遺贈とは、法定相続人以外が遺言によって故人の財産を受け継ぐ場合です。
遺産を相続する権利がある人。配偶者と血族（子、親、兄弟姉妹）がなれる。
遺贈により借地権を譲り受けた人は地主に通達し、承諾を得る必要があります。
地主の承諾を得た際、承諾料を支払います。
なお、承諾料の相場は更地価格の10%が一般的です。
仮に、更地価格が2,000万円の場合、200万円程度支払う必要があります。
相続人が未成年の場合は代理人が必要
相続人が未成年の場合は代理人が必要です。
相続の際、相続人全員で遺産の分割割合を話し合う「遺産分割協議」をする可能性があります。
遺産分割協議は法律行為に当たるので、未成年は参加できません。
参照元：民法5条|e-Gov法令検索
もし、借地権の相続で遺産分割協議をする場合は、未成年の相続人に対して代理人を立てなければなりません。
なお、遺産分割協議において親と未成年の子どもは当事者同士のため、親は代理人にはなれません。
そのため、特別代理人の選任を家庭裁判所に請求する必要があります。
特別代理人選任の請求手続きについては、裁判所のページを参考にしてください。
借地契約を解消したとき
借地契約を解消する際に更地返還が条件の場合、建物の滅失登記が必要です。
建物が物理的になくなったことを登記簿に記録すること
滅失登記は、建物を解体した日から1か月以内に手続きしなければなりません。
第五十七条
建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人（共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者）は、その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。引用元：不動産登記法|e-Gov法令検索
もし、滅失登記をしなかった場合は、10万円以下の罰金を科せられます。
借地を更地にして返還する場合は、建物の滅失登記を忘れずにしましょう。
借地権の登記に必要な書類とかかる費用
借地上の建物の登記をする際に必要な書類とかかる費用を以下の状況別で紹介していきます。
- 借地上に建物を建てたとき
- 借地権の売買をしたとき
- 借地権を相続したとき
- 借地契約を解消したとき
借地上に建物を建てたとき
借地上の新築の建物を建てた際は、表題登記と所有権保存登記をします。
表題登記の必要書類は以下のとおりです。
- 住民票
- 検査済証
- 建築確認通知書
- 工事完了引渡証明書
- 建物図面
表題登記において、建物図面を自力で作成するのは難しいので、土地家屋調査士に申請を依頼することをおすすめします。
土地家屋調査士に依頼した場合、かかる費用は全国平均で85,174円です。
参照元：土地家屋調査士報酬ガイド|日本土地家屋調査士会連合会
所有権保存登記は、表題登記を終えた後に手続きをします。
所有権保存登記に必要な書類は住民票の写しのみです。
住民票の写しは、市町村の窓口またはコンビニにて、300円程度で発行できます。
また、一定の条件を満たす建物の場合、住宅用家屋証明書も一緒に準備することで、登録免許税の軽減措置が適用可能です。
なお、登記の申請を司法書士に依頼する場合、報酬料金として1.5～5.5万円かかります。
借地権の売買をしたとき
借地権の売買をしたとき、建物の所有権移転登記をする必要があります。
所有権移転登記に必要な書類は以下のとおりです。
- 登記済権利証（登記識別情報）
- 売主の印鑑証明書
- 買主の住民票
- 固定資産評価証明書
- 売買契約書
買主が準備するのは、住民票の写しのみです。
それ以外の書類は売主が準備します。
司法書士に申請を代行してもらう場合、報酬料金として2～11万円かかります。
所有権移転登記の費用は、一般的には買主負担です。
借地権を相続したとき
借地権の相続したとき、建物の相続登記が必要です。
相続登記に必要な書類は以下のとおりです。
- 登記済権利証（登記識別情報）
- 故人の戸籍謄本
- 故人の住民票の除票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 遺言書または遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議をした場合）
- 相続する人の住民票の写し
- 固定資産評価証明書
必要書類の種類は相続のケースによって異なるため、一概にいえませんが数千円程度かかります。
司法書士に相続登記の手続きを依頼した場合、報酬料金として3～12万円かかります。
借地契約を解消したとき
借地契約の解消により、更地にして借地を返還するときには滅失登記をします。
滅失登記に必要な書類は以下のとおりです。
- 建物滅失証明書
- 解体業者の印鑑証明書
- 解体業者の登記事項証明書
- 住宅地図（添付を求められた場合）
建物滅失証明書、解体業者の印鑑証明書・登記事項証明書は、業者に発行してもらいます。
滅失登記を土地家屋調査士に依頼する場合、かかる報酬額の平均は48,098円です。
参照元：土地家屋調査士報酬ガイド|日本土地家屋調査士会連合会
借地権の登記手続きの流れ
借地権があることを主張するために、必要な建物の登記の流れは以下のとおりです。
- 登記申請書の作成・添付書類の準備
- 登録免許税の計算・納付
- 法務局への申請
- 登記識別情報・登録完了証の受け取り
登記申請書の用紙は法務局のサイトに書類ファイルがあるので、該当する用紙をダウンロードして記入しましょう。
なお、記入例も上記のサイトに掲載されています。
申請書と添付書類が準備できたら、登録免許税を計算したうえで、必要金額を納付します。
登録免許税の税額は以下のとおりです。
| 内容 | 税額 |
|---|---|
| 新築 | 建物の評価額×0.4% |
| 売買 | 建物の評価額×2% |
| 相続 | 建物の評価額×0.4% |
| その他（遺贈等） | 建物の評価額×2% |
納付後、領収証書は登記申請書に貼り付けます。
なお、滅失登記の場合は登録免許税の納付は必要ありません。
登録免許税の納付を済ませたら、法務局に登記申請書と添付書類を提出します。
提出先は登記対象の建物が所在する地域の法務局なので、間違えないようにしましょう。
各法務局の管轄は法務局のサイトにて確認できます。
申請後、登記が完了すると登記識別情報通知書と登記完了証が発行されます。
登記識別情報通知書と登記完了証は、窓口での受け取りか、郵送いずれか選ぶことが可能です。
なお、借地権の売却における登記について不安を抱えている場合は不動産会社に相談しましょう。
アルバリンクは司法書士をはじめ専門家と提携しているため、借地権の登記をはじめ不動産取引のお悩みも解消可能です。
借地権売却を検討する場合は、アルバリンクへの相談をご検討ください。
まとめ
この記事では、借地権の登記が必要かどうかと登記が必要なタイミングについて紹介しました。
借地権の登記は権利を主張するうえで必要です。
ただし、地主は借地人の登記に協力する必要は法的にないため、借地権の登記はされていないケースが多くあります。
借地人の権利を守るため、法律により借地上の建物の登記がされていれば、借地人は借地権を主張できるとされています。
借地上の建物の登記手続きが必要なタイミングは以下のとおりです。
- 借地上に建物を建てたとき
- 借地権の売買をしたとき
- 借地権を相続したとき
- 借地契約を解消したとき
登記は書類の収集や申請書の作成に手間がかかるので、司法書士や土地家屋調査士に依頼するといいでしょう。
なお、借地権を売却する際は、借地権の取り扱い実績のある不動産会社に依頼することをおすすめします。
上記のような不動産会社は、司法書士や弁護士などの専門家と提携していることがほとんどです。
そのため、登記を含めた借地権の売却について、不動産会社からのバックアップを受けられます。
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