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登記事項証明書とは
登記事項証明書とは法務局の登記簿に記録された不動産の情報が記載された証明書のことです。
【登記事項証明書 見本】
不動産の所在地や所有者、抵当権などの所有権に関する事項が記載されています。
以前は登記簿謄本と呼ばれていましたが、現在ではコンピュータ上でデジタル管理されており、名称が登記事項証明書に変わりました。
登記事項証明書の種類
登記事項証明書には、以下のような種類があります。
| 全部事項証明書 | ・登記簿に記載されているすべての内容を証明するもの ・過去から現在までのすべての登記内容が確認できる |
|---|---|
| 現在事項証明書 | ・現在の登記事項だけが記載されたもの ・過去に差し押さえを受けたことを知られたくない場合などに使われる |
| 一部事項証明書 | ・登記簿に記載されている一部の内容を証明するもの ・マンションなど共有者が大勢いる場合に使われる |
| 閉鎖事項証明書 | ・閉鎖された登記記録が記載されたもの ・以前どのような目的で使用されていたのかを確認できる |
| 登記事項要約書 | ・登記記録の概要を記載したもの ・単に現在の不動産の登記記録の内容を見たい場合に使われる |
共有名義不動産の売却時や相続時には、全部事項証明書を取得すれば間違いないでしょう。
登記事項証明書の記載内容
登記事項証明書に記載されている内容を詳しく解説します。
一般的に土地と建物は分けて登記が可能なため、それぞれの登記事項証明書が存在します。
表題部
表題部とは「表示に関する登記」を記載している部分で、不動産の物理的現況を表しています。
土地の表題部には所在地、地番、地目、面積のほか、下記のように分筆前の土地の地番も記載されます。
【表題部（土地の表示） 見本】
建物の表題部に記載されているものは、所在地、家屋番号、建物の種類、建物の構造、床面積などです。
【表題部（建物の表示） 見本】
権利部（甲区）
権利部（甲区）には、所有者の情報などの所有権に関する事項が記載されます。
具体的には、所有権保存登記、所有権移転登記および処分の制限等に関する登記が記載されています。
【権利部（甲区） 見本】
甲区には先に登記した順番に順位番号が付けられ、最後の順位番号に記載された所有者が所有権者です。
上記の例では1番と2番の所有者は所有権を失っており、3番の共有者2人が所有権者となります。
権利部（乙区）
権利部（乙区）には、所有権以外の権利に関する事項が記載されます。
具体的には、抵当権、地上権、賃借権などの設定・移転および抹消の登記が記載されています。
【権利部（乙区） 見本】
上記は抵当権が設定された登記事項証明書ですが、記載される事項は抵当権設定日、債権額、利息、損害金、債務者、抵当権者などです。
乙区も甲区と同様に順位番号が付けられますが、番号が若い抵当権者のほうが優先されます。
設定された抵当権が抹消された場合は抵当権抹消が登記され、記載事項にはすべて下線が引かれます。
共同担保目録
共同担保目録とは、1つの債権に対して複数の不動産が担保として設定されている場合の担保リストのことです。
【共同担保目録 見本】
共同担保目録にも順位番号が付けられ、抵当権が実行されて不動産が競売にかけられた場合は、番号が若い抵当権者が優先的にお金を回収できます。
登記事項証明書を取得する際には、「共同担保目録が必要」と指定しないと、目録が添付されていない登記事項証明書が発行されます。
なお、共有名義不動産の抵当権抹消登記については、以下の記事で詳しく解説しています。
共有名義不動産における登記事項証明書の見方
共有名義になっている不動産の登記事項証明書の見方を、「戸建ての場合」と「マンションの場合」に分けて解説します。
戸建ての場合
共有名義不動産が戸建ての場合は、土地と建物2つの登記事項証明書を確認する必要があります。
土地
表題部
土地の表題部には所在地、地番、地目、面積などの物理的現況が記載されています。
権利部（甲区）
土地の権利部（甲区）は所有権に関する事項が記録されていますが、共有名義の場合は以下のように記載されます。
共有者の住所、氏名とともに持分割合が記載されます。
持分割合とは、不動産を複数人で所有する場合に、それぞれの共有者が持つ権利の割合のことです。
相続によって共有持分を取得した場合は、原則として法定相続分によって持分割合が決まります。
上記の例では持分割合はそれぞれ1/2ずつなので、共有で所有する場合の維持費も1/2ずつ負担することになります。
建物
表題部
建物の表題部には先述のとおり、所在地、家屋番号、建物の種類、建物の構造、床面積などが記載されています。
相続によって共有持分を取得した場合は、共有者それぞれの持分も記載されます。
権利部（甲区）
建物の権利部（甲区）は土地の場合と同様に、所有権に関する事項が記録されていますが、共有名義の場合は以下のように記載されます。
相続によって共有持分を取得した場合は、土地の場合と同様に法定相続分によって持分割合が決まります。
マンションの場合
共有名義不動産がマンションの場合の登記事項証明書の見方を解説します。
マンションの所有者は全員、建物全体に対する自分の専有部分の割合に応じた土地の権利を持っています。
マンションの所有者の土地に対する権利を敷地権といいますが、敷地を建物と一体のものとみなすため、建物の登記事項証明書のみです。
また、マンションの場合は、まず表題部で一棟の建物の表示として、建物の所在地や構造、床面積などが記載されます。
表題部（専有部分の建物の表示）
専有部分の建物の表示として、階数や床面積が記載されています。
表題部（敷地権の表示）
敷地権の表示として、各部屋の敷地権の割合が記載されています。
表題部には所有者も記載されますが、大規模マンションなどの場合は開発業者となることが一般的です。
また、敷地権はあくまで建物と一体化した土地に対する権利なので売却はできません。
専有部分と敷地権の分離処分の禁止として、区分所有法22条に定められています。
参照元：e-Gov 法令検索｜建物の区分所有等に関する法律 第22条
なお、マンションの敷地権については、以下の記事で詳しく解説していますので、併せて参考にしてください。
権利部（甲区）
マンションの権利部（甲区）は先述のとおり、所有権に関する事項が記載されます。
上記の例では、共有者2人が細かい持分割合にて所有していますが、その後自治体から差押えされていることがわかります。
登記事項証明書を取得・閲覧する方法と費用は？
まず、登記事項証明書を取得・閲覧するには、戸建てであれば地番、マンションであれば家屋番号などが必要です。
都市部にある場合は地番が住居表示と異なる場合も多いため、地番がわからない場合はブルーマップを閲覧することをおすすめします。
ブルーマップとは住宅地図に地番がわかる公図を重ね合わせた地図のことで、管轄の法務局や公立図書館、市区町村役場などで閲覧することが可能です。
また、地番がわからない場合は、不動産番号を使用して登記事項証明書を取得・閲覧もできます。
登記事項証明書を取得・閲覧する方法とかかる費用については、以下のとおりです。
それぞれ詳しく解説します。
法務局にて取得する
法務局の窓口に直接出向けば、登記事項証明書を取得できます。
現在では全国のデータを最寄りの法務局で取得できるため、管轄の法務局に行く必要はありません。
法務局の窓口で取得する場合の費用は600円/通で、法務局にある上記の申請書に手数料分の収入印紙を貼付して納めます。
収入印紙は法務局で買えますが、コンビニや郵便局でも購入できます。
郵送にて取得する
郵送でも登記事項証明書を取得できますが、方法は以下のとおりです。
- 法務局のホームページから申請書をダウンロードし、必要事項を記入する
- 手数料分の収入印紙を申請書に貼付し、切手を貼った返信用封筒とともに法務局に郵送する
- 一週間以内に法務局から登記事項証明書が郵送される
インターネットにて取得する
登記・供託オンライン申請システムのホームページにアクセスすれば、オンラインでも登記事項証明書の取得が可能で、手順は以下のとおりです。
参照元：法務局 ｜登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です
- 登記・供託オンライン申請システムへアクセスし、申請者情報を登録する
- 登記事項証明書の申請書を作成して送信する
- 手数料をインターネットバンキングやPay-easy対応ATMなどで電子納付する
- 郵送か窓口で登記事項証明書を受取る
インターネットにて取得するときの費用は郵送受取の場合は500円，窓口受取の場合は480円です。
登記情報提供サービスで閲覧する
登記事項証明書は一般財団法人 民事法務協会が提供する「登記情報提供サービス」で閲覧できます。
利用者登録せずに一時利用として使用できますが、使う度に利用者情報を入力しなければなりません。
登記情報提供サービスで閲覧するには1件につき手数料332円がかかりますが、パソコン等の画面上で確認できるため便利です。
しかし、あくまで閲覧することが目的のため、印刷しても税務署や市役所など公的な機関への証明書類として使用することはできません。
共有名義不動産を手放したい場合は共有状態を解消する
共有名義不動産を手放したい場合は共有状態を解消しましょう。
共有状態を解消する方法は、「共有者全員で協力して共有不動産全体を売却する」「他の共有者に自分の持分を売却する」などがあります。
なお、共有解消方法については、以下の記事で詳しく解説していますので、併せて参考にしてください。
共有者との関係性が悪い場合は買取業者へ売却する
先程の共有状態を解消する方法は、他の共有者との協力が必要です。
他の共有者と関係性が悪い場合は自分の持分のみを第三者に売却する方法があります。
ただし、不動産の共有持分は一般の買い手には売れないため、専門の買取業者へ売却しましょう。
専門の不動産買取業者に売却するメリットは、以下のとおりです。
- 売却後に他の共有者とトラブルになる可能性が低い
- 他の共有者と関わらなくて済む
- 短期間での現金化が可能
専門の不動産買取業者であれば、自分の共有持分を他の共有者と関わることなく売却でき、短期間で現金化できます。
また、共有持分の買取経験が豊富な不動産買取業者であれば、他の共有者との交渉にも慣れているため、売却後にトラブルになる可能性が低いでしょう。
なお、弊社アルバリンクも共有持分の買取実績が豊富な不動産買取業者です。
スピード買取も行っていますので、早く共有不動産の共有持分を手放したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
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また、共有持分の買取業者については、以下の記事で詳しく解説しています。
共有不動産の持分売却はアルバリンクがおすすめ
共有不動産の共有持分を手放したい場合は、アルバリンクに売却しましょう。
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【Y様のお声】
一部を叔父と共有していた古家が建った土地でしたが、相続後に税金滞納で差し押さえられていました。
資金面でも柔軟に対応して頂き、無事に抹消登記を入れて買い取ってもらうことができました。
時間もかかりましたし、担当の方には途中失礼な事も言ってしまいましたが、相談して良かったです。
ありがとうございました。
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まとめ
今回は、登記事項証明書の持分割合の見方について詳しく解説しました。
記事内で解説したとおり、各共有者の持分割合は「権利部の甲区」に記載されています。
共有不動産を売却や相続する際には、不動産の権利関係を明確にしておくことが重要です。
また、相続した共有不動産を手放したい場合は、専門の不動産買取業者に売却しましょう。
共有持分専門の不動産買取業者であれば、他の共有者と関係性が悪い場合でも問題なく買い取ってくれます。
なお、弊社アルバリンクも、共有不動産の共有持分をはじめとした訳あり不動産を全国から買い取っている業者で、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられた実績があります。
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