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売却前に知っておきたい囲繞地のキホン
最初に、囲繞地の概要や、囲繞地を売却する際に知っておきたい知識をご説明します。
周囲を他人の土地に囲まれて公道に接していない土地を「袋地（ふくろち）」と言います。
また、その袋地を取り囲む土地のことを「囲繞地（いにょうち）」と言います。
袋地は公道と一切接していないため、袋地の所有者は囲繞地を通らなければ公道に出ることができません。袋地は建築基準法第42条・第43条で定められている接道義務を満たしていないため、家屋の建て替えができない再建築不可物件となります。
再建築不可物件については、以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
また、囲繞地は公道と接しているため、再建築不可物件ではありませんが、袋地の所有者が頻繁に敷地内を通行することになります。
通常であれば、個人が所有する土地を横切ることは侵入罪に問われますが、袋地の所有者が囲繞地に侵入することは法的に認められています。（詳細は次の章で）
囲繞地には「袋地所有者が通行する権利」が認められる
袋地は公道と接していないため、所有者は囲繞地を通らなければ土地から出ることができません。
このため、袋地の所有者は囲繞地の所有者に許可なく通行が可能です。これを「囲繞地通行権」と呼び、民法で以下のように定められています。
民法210条
1.他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。
2.池沼、河川、水路もしくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、又は崖があって土地と公道とに著しい高低差があるときも、前項と同様とする。
（引用元：e-Gov法令検索「民法第210条」）
つまり、袋地の所有者は囲繞地を通って道路に出ることが法的に認められるということです。囲繞地の持ち主は通行を制限できません。
囲繞地通行権が拒否できない理由については、以下の記事も参考にしてみてください。
ただし、あくまで必要最低限の通行に限ります。個々のケースで異なりますが、具体的には「徒歩のみ」「通行できるのは幅2m程度」といった決まりがあります。
また、囲繞地通行権を行使する際は、原則として償金（通行料）を支払う必要があります。
民法第212条
民法210条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、1年ごとにその償金を支払うことができる。
（引用元：e-Gov法令検索「民法第212条」）
囲繞地を通行する場合には、通行料を年払いで支払うことが原則です。明確な金額は明示されていないため、袋地の所有者と囲繞地の所有者が協議して決めることになります。
協議によって金額が決まらない場合には、弁護士を介したり、裁判所が金額を決めるケースもありますが、この場合は近隣の相場や土地の賃貸価格（駐車場の金額など）が参考にされます。
囲繞地の通行料について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
「囲繞地通行権」と無償の「通行地役権」の違い
「通行地役権」とは、袋地の所有者が公道へ出るために他人が所有する土地を通行できる権利のことです。
囲繞地通行権との違いは、「合意の有無」です。囲繞地通行権は、囲繞地所有者の合意を得る必要はありませんが、通行地役権は双方の合意または契約が必要となります。
通行地役権は、土地の所有者同士が合意し、通行する土地の範囲や期限などを契約で決める必要があります。
通行料についても、囲繞地通行権は通行料を支払うことが一般的ですが、通行地役権の場合には、金額を設定するか無償でもよいことになっています。ただし、登記する必要があります。
昔からその通路（囲繞地）を所有者が認めており、無償で通行できる状態だった場合は、「無償の通行地役権」と解釈され、その後も無償で通行できることが認められることもあります。
囲繞地は通常の土地と比べて売りにくい
袋地は接道状況を満たしていないため、建物の新築ができない再建築不可物件となるため、売れ残る可能性が高い土地です。
一方で、囲繞地は道路に接しているため、建物の新築など自由が利きますが、前述の通り、囲繞地には袋地所有者の通行権があるため、買い手から敬遠されがちです。
囲繞地の所有者は通行を原則拒否することができないため、買い手側からすると、知らない人が自分の土地を通ることになるため評価が低くなってしまうのです。
このようなことから、囲繞地は通常の物件よりも売れにくい現状があります。
袋地所有者に買い取って貰う手もあるが…
一般的には売れにくい囲繞地ですが、袋地所有者に買い取ってもらうのも選択肢の1つです。
前述の通り、袋地は道路と接していないため、建物の再建築ができません。
しかし、袋地の所有者が囲繞地を購入することで、道路と一続きとなるため、再建築が可能になります。また、袋地だけでは売れない土地も、１つの大きな土地になることで、高い価格で売却が可能になることも考えられます。
このため、袋地所有者には囲繞地を購入するメリットがあります。
ですが、囲繞地を売りたいタイミングで袋地所有者が購入を検討するとは考えにくく、売却は困難といえます。無理な交渉はトラブルのもととなります。
囲繞地の売却は専門の不動産買取業者へ相談するのがベスト
囲繞地を袋地の所有者に売却する方法を紹介しましたが、タイミングよく買い取ってくれないというのが現状です。
そのような方に最もおすすめしたい囲繞地の売却方法は、専門の不動産業者に依頼することです。
一般的な不動産業者は仲介業者といって、土地・建物などの不動産の売主と買主を繋ぐ役割があります。
例えば、土地を売却したいときには、仲介業者に依頼すると、買い手が見つかると売買に関わる実務を行い、仲介手数料を支払うという流れです。
それに対して、不動産買取業者は、業者が直接買い手となって、不動産所有者から物件を購入します。
囲繞地は不動産買取との相性が良く、売れにくい囲繞地でも買い取ってくれます。その理由を解説します。
なお、囲繞地の売却方法は以下の記事でも詳しく解説しています。併せて参考にしてください。
囲繞地でも積極的に買い取ってもらえる
囲繞地など売れにくい土地を専門的に取り扱っているため、不動産買取業者は、一般的には敬遠されがちな囲繞地でも積極的に買い取ってくれます。
これは、専門の買取業者は売れにくい土地を活用するノウハウがあり、囲繞地のような売れにくい土地であっても、買い取った後に利益を生み出すことが可能だからです。
長年の経験と知識から、不動産投資家に売却する、買取業者で運用するなど、一般の不動産業者ではできない活用が可能です。
そのため、囲繞地であっても、高い確率で買い取ってもらえます。
決済までがスピーディ
買取なら仲介とは違い買い手を見つける必要がないため、売却完了まで時間がかかりません。売主が合意し、書類が整えば現金化できます。
一般の買い手に避けられがちな囲繞地は、長期間にわたってなかなか買い手が見つからないことも多いため、買取専門業者へのスピーディな売却が賢明です。
買い取りの場合、相場よりも低くなる可能性はありますが、売却が困難な不動産でも確実に売却できます。
囲繞地を売却したい時期が決まっていたり、早めに現金化したい事情がある場合には、買取業者への売却がおすすめです。
売却にかかる諸費用を売主が負担する必要がない
買主である不動産買取業者が直接買い取るため、「仲介手数料」を支払う必要がありません。
不動産を売買した際に発生する「登録免許税」や「司法書士手数料」などを負担してくれる買取業者もありますので、買取の際に確認してみましょう。
当社AlbaLink（アルバリンク）では無料査定を実施しております。査定を依頼したとはいえ、無理な営業をかけることはいっさいございませんので、安心してご活用ください。
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提とするものではありませんので、お気軽にご利用ください。
囲繞地の売却相場と買取価格を左右するポイント
囲繞地は売れにくい土地であるため、通常の土地と比べて多少安価になりますが、相場と比較してどの程度安くなるとは一概には言えません。
しかし、囲繞地を買い取ってもらうときに買取金額を大きく左右するポイントがあるので、解説していきます。
ちなみに、専門買取業者に査定依頼すれば、すぐに正確な金額が知れるので依頼してみましょう。
需要のある立地かどうか
囲繞地は売れにくい土地ですが、その土地が「需要のある立地かどうか」で査定が大きく変わってきます。
売却査定における「立地の良し悪し」とは、どのような条件なのでしょうか。不動産売買においては、建物よりも土地のある場所が重要となります。
売れやすい立地の条件としては、以下のような点が挙げられます。
- 最寄駅が良い（人気のある路線や駅）
- 駅から近い（駅から徒歩10分圏内など）
- 閑静な住宅街
- 近くにスーパーなど生活利便施設がある
- 地盤が良い（少し高台にあって浸水被害が少ないなど）
袋地所有者との関係が良好かどうか
囲繞地が敬遠されるいちばんの理由は、袋地所有者が敷地内を通行する囲繞地通行権や通行地役権があることです。
私有地を通行される側としては、知らない人が通ることが嫌というだけでなく、「通行の際の騒音はどうか」「建物などに損害を受けないか」「防犯などの観点からも敷地内に入ってほしくない」などという不安があります。
いくら私有地とはいえ、通行を禁止することはできないため、袋地所有者の人柄や関係性が重要になってきます。
袋地所有者との関係性が良好で、通行料をきちんと支払ってくれているなど、プラスの材料があると買取もスムーズにいく可能性があります。
囲繞地をより高額で売却するテクニック
囲繞地は売れにくいのが実態ですが、不動産買取業者に少しでも高額で買い取ってもらうためのテクニックをご紹介します。
専門の買取業者に依頼する
相談する業者が、囲繞地通行権や通行地役権などの専門的な知識を有しているのか」や「囲繞地や袋地などの土地の売買の経験が豊富かどうか」を見極めることはとても重要です。
囲繞地や袋地は通常の土地に比べると条件がよくないため、豊富な知識や経験のない買取業者では、買取を断られたり、安く叩かれたりしてしまいます。
通常では難しい囲繞地や袋地の買取を積極的に行い、豊富な知識と経験をもとに、買い取った後の土地を有効活用している業者に相談しましょう。
一般的な不動産業者では扱えない土地の買取りを専門で行なっている不動産買取業者は、企業のホームページに記載してあります。ホームページをチェックすることで、囲繞地の買取を積極的に行なっているのか、経験や知識が豊富なのかどうかをある程度見分けることができます。
なお、弊社は囲繞地のような特殊な物件に強い専門の買取業者です。
年間600件以上の買取実績（※2023年1月～10月の実績）とノウハウを元に、囲繞地をできる限り高く買い取っており、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられています。
弊社は「全国対応」、査定や相談は「無料」ですので、少しでも買取を検討していましたら、まずは弊社へ一度ご相談ください。
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提とするものではありませんので、お気軽にご利用ください。
査定は必ず複数に依頼する
ホームページをチェックして囲繞地の買取を行なっている業者の中から、複数の買取業者をピックアップしましょう。
買取業者によって、得意な物件や買取後の販売戦略が異なるため、査定額が大きく変わってきます。
必ず複数の業者に査定を依頼し、査定額を比較しましょう。複数の業者に話を聞くことで、正しい査定額、納得のいく価格が見えてきます。
金額だけでなく信頼できる担当者かどうか見極める
査定を依頼する際には、査定額が高いか低いかだけでなく、営業担当者の人間性をよく見ることが大切です。
査定の段階で高い金額を提示しても、契約間際に大きく買取金額を下げてくる悪徳な業者も存在します。
たとえば、査定のときにわざと高い査定額を提示し、契約の直前になって、あれこれと理由をつけて値下げを強要する手口があります。査定額が高いからという理由だけで選ぶと、危険が潜んでいます。
このため、提示された金額だけではなく「査定額の根拠」をきちんとチェックすることが大切です。
また、思い入れのある土地を売却するときに、その土地のマイナス面ばかりを一方的に話す、「早く売ったほうがいい」などと売却を急かす、などといった営業担当者には任せるのはやめましょう。
親身になって話を聞いてくれているか、具体的にどのような土地の活用方法を検討しているのかなど、売主側が営業担当者からも会話を引き出すことが大切です。
信頼できる業者が見つかったら金額交渉してみるのも手
人間性を重視していちばん信頼できると感じた営業担当者が見つかり、その業者が他の業者よりも安い査定額を出していた場合には、金額を交渉してみるのも手です。
信頼できる営業担当者であれば、親身に考えてくれて金額が上がることもありますし、上がらない場合にはきちんと根拠を示してくれます。
わざと高い査定額を提示するような悪徳業者もいるため、根拠をもって説明してもらうことで、納得した業者選びができます。
なお、以下の記事でも囲繞地を高く買い取ってもらうコツを解説しています。所有している囲繞地をできる限り高く売却したいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
まとめ
今回は、囲繞地に関する基本的な内容や売れにくい理由、より高額で売却するためのテクニックを解説しました。
囲繞地は、敷地内を隣人に通行されるリスクがあるため、通常の土地よりも売却しにくく、価格の相場も下がります。
囲繞地を高く売却したい場合には、特殊な土地を専門に扱っている不動産買取業者に売却することをおすすめします。
まずは複数の買取業者に相談し、信頼のできる営業担当者を見つけ、納得のいく売却をしましょう。
なお、弊社は囲繞地のような特殊な物件に強い専門の買取業者です。
年間相談件数5000件、年間買取件数600件の買取実績（※）があり、他の業者が断るような物件でも、数多く買い取りしてきました。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
「囲繞地をできる限り高く売却し、物件を抱えるリスクから一刻も早く解放されたい」とお考えの場合は、一度弊社へご相談ください。
>>【買取業者なら囲繞地を高額売却！】無料の買取査定を依頼する
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提とするものではありませんので、お気軽にご利用ください。
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