空き家はなぜ劣化が進みやすいのか？木造住宅の劣化原因と活用方法を建築材料の専門家が解説

建物の劣化を確認する際に専門家が見るポイント

建築材料の劣化を理解することが建物維持につながる

── 本日は改めてよろしくお願いいたします。まず初めに、石山教授のご専門についてお伺いできればと思います。建築分野というと「建物を設計する」「建物をつくる」というイメージを持つ方も多いと思いますが、石山教授は材料分野なども研究されていると伺っています。

石山教授：そうですね。建築と聞くと、建物を設計したり、つくったりする分野をイメージされる方が多いと思います。

私はどちらかというと、材料に関する研究も行っています。

建築分野では「安く、強く、長く使える建物をどのようにつくるか」ということが重要になります。そのためには、建物そのものだけではなく、使われている材料がどのように劣化していくのかを理解することも大切です。

木造住宅で特に確認すべき場所は床下と屋根

── では、老朽化した木造住宅を見る際に、専門家としてまず確認されるポイントはどこになりますでしょうか。

石山教授：実は「まずここを見る」という明確なルールがあるわけではありません。

最終的には内装なども確認しなければ分からないことが多いです。ただ、建物を見る前段階で着目する場所としては、まず床下と屋根ですね。この2つは非常に重要です。

床下については、木造住宅の場合、湿気の影響を受けやすい場所です。床下の換気が十分でない場合、木材の劣化やシロアリ被害につながる可能性が高まります。

また、屋根も重要です。雨水の侵入は建物劣化の大きな原因になりますので、雨漏りがないか、屋根の状態がどうなっているかを見る必要があります。

建物に大きな影響を与える劣化とは

木材の腐朽は水分が原因で発生する

── 建物の劣化には、傾きやカビ、シロアリ、床の沈みなど、さまざまな症状があると思います。その中でも、特に住宅への影響が大きいもの、深刻度が高いものはどのようなものになりますでしょうか。

石山教授：まず、木材そのものは本来であれば簡単には腐らない材料です。

木材が腐るというのは、基本的には水分が関係しています。

例えば雨漏りなど、一時的な要因によって建物内部に水が入り、その状態が続くことで木材の腐朽が発生することがあります。

つまり「木材が腐っている」というのは結果であって、その前には何らかの原因が存在しています。

雨漏りによって水が入る、湿気がこもる、そうした要因があって、最終的に木材が腐ったり、建物が傾いたり、床が沈んだりするという現象につながります。

ですので、重要なのは症状だけを見るのではなく、「なぜその状態になったのか」という原因を見ることです。

建物の外観から内部の劣化を推測する

── ありがとうございます。実際に弊社でも現地調査や、お問い合わせいただいた方のお宅へ訪問する機会がありますが、その中で「建物の傾き」は比較的多く見られる印象があります。一方で、所有者の方からすると「そんなに傾いていたのか」と驚かれるケースも多いです。ご自身が思っている以上に建物の劣化が進んでいた、ということは多いのでしょうか。また、一般の所有者の方でも気づきやすい建物の危険サインがあれば教えていただけますでしょうか。

石山教授：これはなかなか難しいところですね。

私たちも研究プロジェクトとして、建物の状態を調査することがあります。その際には「建物を壊さずに、外から見える情報だけで内部の不具合をどこまで把握できるか」という研究を行うことがあります。

例えば、建物の外壁を見るとします。外壁にひび割れがある、雨水が流れた跡がある、穴が開いている、といったものは、内部で何らかの問題が起きている可能性を示すサインになります。

つまり、外から見える現象を確認して、「内部に不具合があるかもしれない」と判断することが重要になります。

── 外から見える症状と、実際の内部の状態は必ずしも一致するものなのでしょうか。

石山教授：そこが難しいところです。

例えば雨染みがあったとしても、現在も雨漏りが続いているとは限りません。過去に瓦が外れてしまった、屋根の防水機能が破れてしまった、といった原因で一時的に雨水が侵入した可能性もあります。

逆に、外から見て大きな問題がなさそうでも、内部では劣化が進んでいるケースもあります。そのため、外から確認できる情報だけでは判断できないこともあります。

建物に現れる劣化症状と診断時の注意点

シロアリ被害や外壁のひび割れから分かること

── 最近では、外来種であるアメリカカンザイシロアリによる被害も聞くことがあります。建物診断をする際に、特に注意される劣化症状はありますでしょうか。

石山教授：シロアリは南方の暖かい地域にしか生息していないイメージがあるかもしれませんが、北海道でもシロアリの生息が確認されていますので、注意が必要です。

従来はイエシロアリやヤマトシロアリなどの被害が報告されてきましたが、近年ではアメリカカンザイシロアリのような外来種による被害も報告されています。

また、建物診断でよく確認するものとしては、やはり外壁のひび割れがあります。

もちろん程度によりますが、ひび割れから雨水が入り込み、長期間湿った状態が続くと、内部の木材が劣化する原因になります。

木材の含水率と劣化の関係

木材は水分を含むことで腐朽リスクが高まる

── 先ほど木材の劣化についてお話しいただきましたが、木材が腐る原因として水分が大きく関係しているということでした。木材の状態を見る際に、含水率なども重要になるのでしょうか。

石山教授：そうですね。木材の劣化を考えるうえでは、含水率は非常に重要です。

木材は乾燥している状態であれば、基本的には腐りにくい材料です。一般的には含水率が20％以下程度であれば、腐朽菌が活動しにくい状態になります。

一方で、水分を含んだ状態が長期間続くと、腐朽菌が活動しやすくなり、木材が劣化していきます。

そのため、雨漏りなどによって水が入り続ける状態や、湿気がこもる環境は建物にとって大きなリスクになります。

地域によって異なる木材劣化のリスク

── 日本国内でも地域によって、木材が腐りやすい場所や、湿気の影響を受けやすい地域などはあるのでしょうか。

石山教授：地域による影響はあります。

例えば、寒冷地では外気温が低いため、建物内部との温度差によって結露が発生することがあります。

壁の内部で結露が起きると、外からは見えない部分に水分がたまってしまい、それが木材の劣化につながるケースがあります。以前、壁の内部に湿気がたまってしまう事例が多く発生した時期もありました。

そのため、現在の住宅では、壁の中に水分を入れないことや、もし入ってしまった場合でも外へ排出できるような構造にすることが重要になっています。

シロアリ被害が建物に与える影響

被害の大きさだけではなく場所の判断が重要

── ありがとうございます。続いてシロアリについてお伺いします。シロアリの被害は地域によっても差があるというお話でしたが、建物への影響も大きいと思います。

石山教授：そうですね。シロアリ被害は地域差が非常に大きいです。

日本ではイエシロアリやヤマトシロアリによる被害が多いですが、地域によって被害の種類や程度も変わります。また、シロアリは木材を食べるというイメージがありますが、実際には建物のどの部分を食害するかによって、影響の大きさが変わります。

── シロアリの被害がある場合、どの程度から建物の安全性に影響が出るのでしょうか。

石山教授：これは一概には言えません。

例えば、柱の一部分だけが食べられている場合でも、そこが重要な構造部分であれば大きな問題になる可能性があります。逆に、広い範囲に被害が見えていても、構造上重要ではない部分であれば影響が限定的な場合もあります。

大切なのは、「どれだけ食べられているか」だけではなく、「どの場所が被害を受けているか」です。

表面からでは分からないシロアリ被害の実態

── 見た目では被害が軽そうに見えても、実際に開けて確認すると状態が違うこともあるのでしょうか。

石山教授：あります。

シロアリの場合、表面だけを見ると被害があるように見えても、内部は問題ないケースがあります。逆に、表面上はそれほど被害が見えなくても、内部が大きく食害されている場合もあります。

木材は外側だけを残して内部を食べられることがあります。シロアリは木材の内部を進みながら食べていくため、外から見える状態だけでは判断できません。

── つまり、シロアリ被害による建物への影響は、被害の大きさだけではなく、被害箇所によって判断する必要があるということですね。

石山教授：そうですね。

例えば柱がたくさんある建物でも、すべての柱が同じ役割を持っているわけではありません。構造上重要な部分が被害を受けているかどうかによって、安全性への影響は大きく変わります。

そのため、単純に「シロアリ被害があるから危険」「少しだから大丈夫」と判断することはできません。

空き家の換気不足と木材劣化への影響

換気不足そのものよりも管理されない状態が問題

── 続いて空き家についてお伺いします。空き家は長期間人が住んでいないことで、換気不足になりやすいと思います。室内の空気がこもった状態になることで、木材の劣化に大きな影響はあるのでしょうか。

石山教授：換気不足が直接的に木材を腐らせる、というわけではありません。

木材が腐る大きな原因は、やはり水分です。ただ、人が住んでいる住宅では、生活によって自然と空気が動きます。例えば、窓を開けたり、暖房を使ったり、人の出入りがあったりすることで、建物内部の環境が変化します。

しかし、空き家になると、そうした変化がなくなります。その結果、湿気がこもりやすくなったり、建物内部の状態を確認する機会がなくなったりすることで、劣化が進行する可能性があります。

── 実際に空き家は、1年程度でも一気に劣化が進んでしまうという印象があります。換気不足そのものが直接の原因ではないとしても、管理されない状態になることが大きいのでしょうか。

石山教授：そうですね。建物は人が住んでいることで、自然と維持されている部分があります。

住んでいれば異常にも気づきますし、雨漏りや設備の不具合なども発見できます。しかし、空き家になると確認する人がいなくなります。

そのため、小さな問題が発見されないまま進行してしまうことが、劣化を早める大きな要因になります。

木造住宅はどこまで補修・活用できるのか

シロアリ被害があっても再生できる可能性はある

── シロアリ被害について詳しくお話しいただきましたが、被害があった木造住宅でも、補修やリノベーションによって活用できるケースは多いのでしょうか。

石山教授：そうですね。現在は補修技術もかなり発達していますので、シロアリ被害があったからといって、活用できなくなるわけではありません。

例えば、私の研究室でも建物のリノベーションに関する取り組みを行っています。その際には、被害を受けた細い柱を交換したり、既存の柱に添え柱を取り付けたりすることで、建物の性能を回復させることができます。

昔と比べると補修の技術はかなり進歩していますので、以前であれば解体するしかないと思われていたような建物でも、活用できる可能性は広がっています。

── そうすると、シロアリ被害がある住宅でも、技術的には補修できるケースが多いということでしょうか。

石山教授：そうですね。もちろん被害の程度や場所によりますが、現在はさまざまな補修方法があります。

重要なのは、建物全体を見て判断することです。一部に被害があったとしても、その部分を補修することで建物全体の安全性を確保できる場合があります。逆に、一見すると大きな問題がないように見えても、構造上重要な部分が劣化している場合は慎重な判断が必要になります。

木造住宅における釘や金物の重要性

建物の耐震性は接合部分の状態にも左右される

── 木造住宅では、木材そのものだけではなく、釘や金物などによって部材同士を固定していると思います。こうした接合部分の劣化は、建物の安全性にどの程度影響するのでしょうか。

石山教授：接合部分は非常に重要です。

木造住宅というと「木材が強いから地震に耐えられる」と思われる方も多いですが、実際には木材だけで建物が成立しているわけではありません。柱や梁、筋かいなどの木材を、釘や金物などの接合部でつなぐことで、建物全体の構造が成り立っています。

そのため、接合部分の劣化も建物の性能に大きく影響します。

── 木材の劣化についてはイメージしやすいのですが、釘や金物の劣化については、あまり意識されていない方も多いように感じます。

石山教授：そうですね。よくある誤解として、「木材は粘りがある材料だから、木造住宅は地震に強い」と考える方がいます。

しかし、木材は割り箸を想像してもらうと分かるように、使い方によっては脆い材料です。木造住宅が地震に耐えられるのは、木材そのものの性質だけではなく、接合部を含めた構造全体で力を受け止めているからです。

そのため、釘や金物が劣化すると、建物全体の耐震性能にも影響する可能性があります。

金物の錆びと耐久性

錆びの進行度によって構造への影響は変わる

── では、釘や金物が錆び始めるまでの期間や、劣化を防ぐ方法について教えていただけますでしょうか。

石山教授：金物の寿命を正確に予測するのは非常に難しいです。また、錆びること自体が必ず悪いというわけでもありません。

例えば、釘の表面にできた薄い錆であれば、強度が高くなる場合もあります。しかし、錆が進行して金属が弱くなるほどになると、当然ながら構造上の問題につながります。

そのため、どの程度の錆であれば問題ないのか、どこから危険なのかという判断が重要になります。

── 木材だけではなく、金物についても劣化状態を確認する必要があるということですね。

石山教授：そうですね。建物は一つの材料だけで成り立っているわけではありません。

柱や梁、筋かい、金物、基礎、屋根、外壁など、それぞれの状態を総合的に見る必要があります。どこか一部分だけを見るのではなく、建物全体として判断することが大切です。

老朽化した空き家を解体するか、活用するか

建物の条件によって残す選択肢も検討する

── 最後に、老朽化した建物の活用についてお伺いします。空き家の場合、老朽化が進んでいる建物も多いですが、修繕して活用するのか、それとも解体するのかという判断はどのように考えるべきでしょうか。

石山教授：そこは建物の条件によります。

例えば、建築基準法上の条件によっては、解体すると再建築できなくなる建物があります。そうした場合は、解体してしまうと新しく建物を建てられなくなるため、必然的に「残して活用する」という選択肢を考える必要があります。

── 確かに、再建築不可の物件の場合、解体してしまうと選択肢がなくなってしまいますね。

石山教授：そうですね。一方で、再建築が可能な建物であれば、修繕するのか、解体するのかは、所有者の方が専門家と相談しながら判断すればよいと思います。

建物の状態や費用、今後どのように使うのかを考えたうえで、最適な方法を選ぶことが大切です。

これからの建築耐久性研究と古い建物を残す意義

建物を長く使い続けるための研究の重要性

── それでは最後に、石山教授の今後の研究展望についてお伺いできればと思います。

石山教授：そうですね。実は、建物の劣化や耐久性に関する研究をしている研究者は、今はまだそれほど多くありません。

耐久性の研究というのは、どちらかというと地味な分野に見られがちです。建築というと、デザイン性の高い建物をつくることや、新しい技術を開発することに注目が集まりやすいですが、既存の建物をどのように長く使い続けるかという研究も非常に重要です。

そのため、今後はこの分野に取り組む研究者を増やしていきたいという思いがあります。

時間を重ねた建物には新築にはない価値がある

── 石山教授が耐久性の研究を続けられている理由や、研究の原動力について教えていただけますでしょうか。

石山教授：私自身の研究のモチベーションは、「まだ使えるものを壊してしまうのはもったいない」という思いがあります。

建物というのは、時間が経つことで価値が生まれる部分があります。例えば、100年経った木材には、新しい材料では出せない風合いや魅力があります。

もちろん、建物を再利用する方法として新しい材料をふんだんに使う方法もありますが、新しい材料では100年という時間を経て生まれる価値をつくることはできません。

長い時間を経た建物には、それだけの価値があると思っています。だからこそ、まだ使える建物を適切に残していきたいという思いがあります。

建物の劣化診断技術の発展

劣化状態を正確に把握する技術が今後の課題

── そうした建物を残していくためには、現在どのような課題があるのでしょうか。

石山教授：まだ分かっていないことがたくさんあります。

例えば、金属が錆びた場合、どの程度までなら問題がないのかということは、近年少しずつ分かってきています。しかし、現在ある建物が「どれくらい劣化しているのか」を正確に診断する技術は、まだ十分に確立されていません。

また、「建物が何年経つと、どの程度劣化するのか」ということも、実はまだ明確には分かっていない部分があります。そのため、建物の劣化を正しく診断する技術や、劣化の進行を予測する研究など、まだ取り組むべきことは多くあります。

そうした研究をさらに進めることで、古い建物を適切に、そして安心して使い続けられるようになればと思っています。

── ありがとうございます。本日は、建物の劣化やシロアリ被害、空き家の管理、そして古い建物を残していく意義について、非常に貴重なお話を伺うことができました。石山教授でなければ伺えないようなお話も多く、大変参考になりました。本日はお時間をいただき、ありがとうございました。

石山教授：こちらこそありがとうございました。