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空き部屋を活用するためには発想の転換が重要
空き部屋を効率的に活用するためには、発想の転換が重要です。
近年では、賃貸住宅における空室率が高い傾向にあり、日本最大級の不動産・住宅情報サイトであるライフルホームズによると2024年12月時点の東京都の平均空室率は14.5％となっています。
参照元：ホームズ｜不動産投資に役立つ！見える賃貸経営（全国の空室率）
東京都だけに限らず全国的にみても、少子高齢化にともない賃貸住宅のストックが過剰になっている影響で賃貸住宅の空室率が上昇しています。
そのため、「賃料を下げる」「人気の設備を導入する」「リノベーションを行う」などの一般的な空室対策を行っても効果はあまり期待できないでしょう。
空き部屋を効率よく活用するためには、居住用以外の活用方法を考えることが重要です。
長期間続く空き部屋を解消するためには、居住用の賃貸物件としての考えにとらわれずに発想を転換させましょう。
コロナ禍によって働き方や生活スタイルが多様化しているため、さまざまな用途として活用できます。
空き部屋の活用方法9選
空き部屋を活用するために、以下の9つの用途を検討してみましょう。
【空き部屋活用1】シェアオフィス・レンタルオフィス
空き部屋の活用方法として、シェアオフィス・レンタルオフィスが挙げられます。
シェアオフィスとはひとつのオフィスを複数の会社や個人が共有して使うオフィスのことで、レンタルオフィスとも呼ばれます。
似た言葉でコワーキングスペースがありますが、コワーキングスペースは利用者間の交流を重視しているのに対してシェアオフィスは各利用者の独立した環境に重点を置いていることが主な違いです。
シェアオフィスは、以下のような理由で需要があります。
- リモートワーク用の事務所が欲しい
- 個人事業主が自宅以外の仕事場が欲しい
- 会社が狭いため、打合せ用のスペースとして使いたい など
特別な設備は必要なく、机やテーブル、イスなどがあれば、すぐにシェアオフィスとして使えるため、簡単に始められる活用方法といえます。
ただし、インターネット環境は必要不可欠なので、Wi-Fi環境を整えることをおすすめします。
【空き部屋活用2】レンタルスペース
空き部屋は、レンタルスペースとしても活用できます。
レンタルスペースとは時間単位で利用者にスペースを提供するサービスのことです。
仕事に限らず、勉強や会議、イベントなどさまざまな用途で使えることが特徴です。
ほかにもレンタルスペースは、以下のような用途で需要があります。
- パーティー（誕生日会、女子会、懇親会など）
- 撮影（商品撮影、YouTube撮影、ライブ配信、インタビュー取材など）
- ビジネス（ミーティング、テレワーク、セミナー、ワークショップなど）
- フィットネス（パーソナルトレーニング、ヨガなど）
レンタルスペースは利用者の用途に合わせて貸し出すスペースなので、特別な準備は必要ありません。
しかし、個人でレンタルスペースを運営する場合は手間がかかるため、マッチングサービス会社を利用することをおすすめします。
マッチングサービスには、以下のようなサービスがあります。
- 空室情報の掲載
- 専用予約ページの提供、予約管理
- キャンセル料の徴収 など
ただし、マッチングサービス会社の利用には料金がかかるため、事前に確認しましょう。
【空き部屋活用3】シェアハウス
シェアハウスも空き部屋の活用方法の1つです。
シェアハウスとは1つの住居スペースに複数人が共同で暮らす賃貸物件のことです。
一般的には戸建てをシェアハウスとして活用することが一般的ですが、賃貸物件の1室でも可能で、ルームシェアともいいます。
複数人で家賃を負担するため、都心では人気がありますが、空き部屋をシェアハウスとして活用する場合はある程度の広さが必要になります。
所有している賃貸物件の空き部屋が狭い場合は、外国人を対象にすることも検討しましょう。
ただし、1つの部屋を複数人で使用するため、トラブルが起こりやすいデメリットもあります。
空き部屋をシェアハウスとして活用する場合は、明確なルール設定が必要になるでしょう。
【空き部屋活用4】サロン
空き部屋をネイルサロン・マッサージサロンとして貸し出すことも可能です。
ネイルサロン・マッサージサロンなどは比較的狭いスペースでも運営できるため、賃貸物件の1室で営業しているケースも多いでしょう。
しかし、一般的には居住用の賃貸物件は店舗などの事業用での使用を禁じている物件が多いため、SOHO可の物件として貸し出せば、借り手が見つかる可能性があります。
SOHOとは「Small Office Home Office」の略語で、小さなオフィスや自宅でビジネスをする事業形態のことです。
ただし、シェアオフィスと同様に不特定多数の人間が出入りするため、ほかの住民とトラブルにならないように気を配る必要があるでしょう。
【空き部屋活用5】学習塾
空き部屋が埋まらない場合は、学習塾の教室として貸し出す活用方法もあります。
少ない生徒であれば、6畳ほどのワンルームでも始められ、洋室だけでなく和室でも可能です。
大手学習塾は教室スペースを募集しているところも多いため、一度問い合わせてみることをおすすめします。
たとえば、KUMONで有名な公文書写は、以下のような条件で教室を募集しています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 広さ | 10～20㎡（約6〜12畳の広さ）程度の広さ（洋室・和室いずれも可） |
| 利用時間 | ・毎週1回以上（固定曜日で月最低4回以上） ・毎週4時間以上（※大人と子どもが通える時間帯） |
| 賃料 | 事業の目的・性質から、できるだけ安価な賃料を希望 |
参照元：公文書写｜教室会場提供のお願い
また、学習塾以外でもピアノ教室や書道教室など子ども向けの習い事のスペースとして活用できるでしょう。
ただし、子どもが通いやすい立地が必要なため、住宅街や学校の近くの物件でないと難しいかもしれません。
【空き部屋活用6】託児所・保育所
空き部屋は託児所・保育所としても活用できます。
年々減少傾向にある待機児童ですが、いまだ悩んでいる家庭が多いのが現状です。
待機児童とは施設側の理由によって入所できずに保育園を利用できない子どものことで、待機児童はまだまだ多いため、全国で託児所や保育所が不足しています。
そのため、託児所や保育所を誘致して空き部屋を活用することも選択肢の1つといえます。
ただし、託児所や保育所はある程度の広さが必要になり、子ども達が安全に過ごせるように改装が必要なケースもあります。
託児所や保育所として使える賃貸物件の空き部屋は少ないかもしれませんが、活用できれば地域貢献にもなるでしょう。
【空き部屋活用7】物置スペース
空き部屋は物置スペースとして活用することも可能です。
活用方法として物置スペースとは、荷物を保管するスペースのことで、居住する場合と違って、賃貸物件の築年数や設備によって左右されにくい傾向にあります。
住宅街が周辺にあり、トランクルームがない立地であれば、一定の需要は見込めるでしょう。
また、空き部屋が広い場合には、物置シェアスペースとしても活用できます。
個室ごとに鍵をつけて区切る必要がありますが、自宅に保管できない荷物がある人や短期間だけ荷物を預けたいという人の需要が見込めるでしょう。
居住用と比較すると収益が低くなりますが、空き部屋として放置したくない場合は実用的な活用方法といえます。
【空き部屋活用8】民泊
空き部屋が長期間続いている場合は、民泊として活用することも選択肢の1つです。
民泊とは戸建住宅やマンション、賃貸物件を活用して旅行者などに宿泊サービスを提供することです。
以前は、宿泊施設として活用する場合は旅館業法の許可が必要でしたが、2018年に住宅宿泊事業法（民泊新法）が施行されて民泊営業の届出を提出しておけば、賃貸物件の空室でも民泊として活用できるようになりました。
ただし、民泊として営業できるのは、1年間のうち180日以内と制限されているため、日数には注意しましょう。
また、個人で民泊を運営する場合は予約などの手間がかかるため、民泊マッチングサービス会社を利用することをおすすめします。
たとえば、宿泊施設・民宿専門のAirbnbは、世界中で利用されている民泊マッチングサイトで、日本の賃貸物件も民泊施設として多数登録されています。
参照元：Airbnb公式ホームページ
ただし、Airbnbに民泊として所有する賃貸物件を登録する場合は、通常予約料金の小計の14〜16%の固定型ホストサービス料がかかります。
【空き部屋活用9】水耕栽培
空き部屋がどうしても埋まらない場合は、自分で活用することも可能です。
自分で活用する方法として、水耕栽培が挙げられます。
水耕栽培とは室内で水と肥料のみで野菜や植物を育てる栽培方法で、土を使わないため、虫がつきにくく、部屋も汚さずに活用できます。
ミニトマトやほうれん草、リーフレタスなどの野菜や、バジルやパセリなどのハーブ系も水耕栽培に適しています。
水耕栽培専用の機械やキットも販売されており、エアコンと水道設備があれば誰でも始められるでしょう。
水耕栽培は副業ビジネスとしてだけでなく、全国で空き部屋が増加している問題や農業における高齢化や後継者不足による問題を解決する方法としても注目されています。
ただし、ニーズのある野菜を見極めて安定した供給ができる体制づくりが大切になります。
空き部屋が発生する要因3選
空き部屋の活用方法を紹介しましたが、なぜ空き部屋が発生するのか理解すると効果のある空室対策につながります。
空き部屋が発生する要因は、以下の3つです。
それぞれの要因について詳しく解説します。
少子高齢化にともない人口が減少している
空き部屋が発生する要因として、少子高齢化が加速して人口が減少していることが挙げられます。
日本では2008年には1億2,800万人を超えてピークに達しましたが、その後は人口減少時代に突入しており、各地で人口が減少しています。
所有している賃貸物件のある地域の人口が減少すると、借り手候補の数が少なくなるため、空室率が高まるでしょう。
近年では、新型コロナウイルスの影響もあり、東京都であっても人口が減少しています。
地域によっても異なりますが、人口減少によって今後ますます賃貸需要が少なくなって空き部屋が増えることが予想されます。
賃貸物件の供給が多すぎる
空き部屋が発生するのは賃貸物件の供給が多すぎることも要因として考えられます。
総務省の最新の住宅・土地統計調査によると、賃貸用の空き家は年々増え続けており、2023年には全国で443万2600戸となっています。
賃貸用の空き家がこれほどまでに増加しているのは、賃貸物件の供給が多すぎることが最大の理由といっても過言ではありません。
日本人は欧米人と比べて、新築住宅を好む新築信仰が強い傾向にあるため、毎年全国で新築の賃貸物件が供給されています。
ビジネスとして地主に賃貸物件を新しく建ててもらったり、立ち退きの問題などでなかなか既存の賃貸物件を解体できなかったりといったことも賃貸物件の供給が増えすぎている要因といえます。
また、所有している賃貸物件のあるエリアに新しい賃貸物件が建てられると競合するため、空室リスクが高まります。
新築の賃貸物件と競合する場合は、物件独自の強みがなければ入居者は見つかりにくくなるでしょう。
ほかの競合物件と差別化を図り、しっかりとした対策をする必要があります。
適切な空室対策ができていない
安定した賃貸経営の基本となる適切な空室対策ができていないことも空き部屋が発生する要因です。
一般的に空き部屋が埋まらない原因には、以下のようなことが考えられます。
- 家賃が高い
- 物件の管理状態が悪い
- 入居の条件が厳しい
- 設備が古くニーズと合っていない
- セキュリティ対策ができていない
上記のような状態を改善すれば、空き部屋を減らせる可能性があるでしょう。
所有している賃貸物件の現状を把握して適切に対応することをおすすめします。
自分で賃貸物件を管理している場合は管理会社に委託したり、リフォームを検討する場合は不動産会社に相談したりとプロの専門家を頼ることも重要です。
空き部屋を活用する際の注意点5選
空き部屋を活用する際に、事業用などの目的で貸し出す場合には、以下の5点に注意しましょう。
それぞれの注意点を詳しく解説します。
居住用の賃貸とは原状回復の考え方が異なる
空き部屋を事業用などの目的で貸し出す際の注意点として、居住用の賃貸とは違って原状回復の考え方が異なることが挙げられます。
事業用の物件として貸し出す場合は、原状回復の考え方は通常の居住用の賃貸とは異なるため、国交省が公表している原状回復ガイドラインが適用されません。
賃貸借契約を締結する際には、契約書に原状回復に関する事項を定めて記載する必要があります。
また、居住用の賃貸物件では住宅用地の特例によって土地の固定資産税や都市計画税が軽減されています。
参照元：国土交通省｜土地の保有に係る税制
賃貸住宅の場合は戸数×200㎡以下の部分が小規模住宅用地となり、固定資産税が1/6、都市計画税は1/3になります。
しかし、賃貸物件の中に住居用の区画と事業用の区画が混在している場合は併用住宅という扱いとなるため、事業用の区画の割合が一定以上になると、住宅用地として軽減される土地の面積が減ることになります。
つまり、賃貸物件の中で事業用の区画の割合が一定以上を超えると固定資産税や都市計画税が高くなってしまうのです。
家賃や礼金、更新料などが消費税の課税対象となるため、負担する費用が高くなる可能性があるでしょう。
ほかの入居者に配慮する
空き部屋を事業用などの目的で貸し出す際は、ほかの入居者に配慮することも大切です。
先述のとおり、シェアオフィスやレンタルスペース、サロンなどで空き部屋を活用する場合は、不特定多数の人が建物に出入りすることになります。
また、居住用とは異なり、事業用として使う場合は通常の部屋の使い方と変わるため、騒音などでトラブルに発展するケースもあります。
居住用として入居している人が不快に感じた場合は退去に繋がることもあり、せっかく空き部屋を活用しても空き部屋が増えてしまう事態になりかねません。
トラブルを未然に防ぐためには、利用規約や禁止事項などを作成して契約書に記載して事業用として入居する人に遵守してもらう必要があります。
居住用以外の目的で活用する場合には、ほかの入居者に十分配慮することをおすすめします。
シェアハウスの場合は特約を定める
空き部屋をシェアハウスとして貸し出す場合は、退去に関する特約を定めましょう。
シェアハウスとして貸し出す場合は、定期借家契約を締結することが一般的ですが、以下のような特約を定めておくとトラブルが起こりにくくなります。
- 原状回復に関する事項（退去費用）
- 退去日に関する事項（退去日の申告期限）
- 入居期間に関する事項
シェアハウスは人の出入りが多いため、気づいたら退去していて連絡がつかないケースも少なくありません。
また、先述のとおり、退去費用に関しても特約を定めておけば、退去する際にトラブルになりにくいでしょう。
期間限定にする場合は定期借家契約を締結する
空き部屋を期間限定で活用する場合は、定期借家契約を締結することが重要です。
賃貸物件を貸し出す場合は普通借家契約を締結することが一般的ですが、期間を定めているケースでは定期借家契約を締結することをおすすめします。
借主が希望すれば契約期間が満了しても契約が更新される賃貸借契約のこと
契約期間が満了すれば終了する賃貸借契約のこと
定期借家契約であれば更新できないため、期間限定にする際に適した賃貸借契約といえます。
また、空き部屋を事業用などの目的で貸し出す場合は、ほかの入居者とトラブルになる恐れもあるため、定期借家契約を締結するほうが無難です。
トラブルがなく、借主が契約期間延長を希望する場合は、再度定期借家契約を締結しましょう。
消防署への申請が必要になる可能性がある
空き部屋を事業用などの目的で貸し出す場合は消防法にも関わることになるため、消防署への申請が必要になる可能性があります。
消防法では建物の用途や使用する人によって設置すべき消防設備を定めており、居住用の賃貸住宅は共同住宅として「5項ロ」、事務所ビルは「15項」に分類されます。
居住用の賃貸物件の１部を事務所として貸し出す場合は、主用途である居住用の区画の床面積に対し、事務所用の区画の面積が10％未満かつ300㎡を越えない場合は共同住宅のままです。
しかし、事務所用の区画が規定を超えると複合用途防火対象物の「16項」に区分され、必要な消防設備や点検項目が変わってしまう場合があるのです。
参照元：出雲市消防本部｜消防法施行令別表第1に掲げる対象物審査基準 （用途の判定）
また、賃貸物件がワンルームで入居者1人が事務所として使用する場合は問題ありませんが、複数人で使用する場合は建物の収容人数が増え、必要な防火管理者が変わる可能性もあります。
さらに空き部屋を事業用として活用する場合は、賃貸物件に加入している火災保険の見直しが必要になる可能性があります。
火災保険は、居住用の建物は住宅物件、事業用の区画が1つでもあれば一般物件として扱われることが一般的です。
そのため、居住用の賃貸物件として加入している火災保険のままであれば、万一のときに保険金が下りない恐れがあるのです。
空き部屋を事業用として活用する際は、保険会社に連絡することをおすすめします。
空き部屋の活用が難しそうな場合はアルバリンクへ売却！
所有している賃貸物件の空き部屋が多く、活用が難しそうな場合はアルバリンクへ売却しましょう。
弊社アルバリンクは売れない賃貸物件などを含めた訳あり物件専門の買取業者として、他社では断られるような物件なども多数買い取ってきました。
以下は、弊社が実際に「買取を行った空気部屋が多いアパート」の事例です。
【買取したアパートの概要】
| 物件の所在地 | 群馬県高崎市 |
|---|---|
| 物件種別 | アパート |
| 買取価格 | 1,000万円 |
上記の例では、築年数の古く老朽化が進んでおり、空き部屋が多いため、収益が悪く困っているので売却したいとご相談をいただきました。
構造も劣化しており、室内もリフォームをしないと入居者が募集できないとのことで、投資物件専門の仲介業者に買取を依頼しましたが、買取を断られました。
弊社は買取後に費用をかけてリフォームして賃貸付けすることで再生しようと考え、1,000万円の金額提示をさせて頂きました。
買取価格にも納得いただけたため、そのまま買取しました。
実際に築年数の古いアパートをはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえた」「他社よりも高く買い取ってもらえた」などの感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
弊社は2011年に創業以来、2020年から2023年までの間で500件以上の空き家を買い取っている業者で、2023年に上場して社会的信用も得ています。
査定依頼をいただいても、無理な営業は行いませんので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
まとめ
今回は、空き部屋の活用方法について詳しく解説しました。
居住用の賃貸物件としての考えにとらわれずに発想を転換すれば、さまざまな活用アイデアが浮かびます。
解説した内容を参考に自分に合った活用方法を見つけましょう。
ただし、空き部屋を事業用として活用する場合は、居住用とは異なるため、ほかの入居者に配慮するなど注意が必要です。
火災保険の切り替えなど、活用するほうがかえって負担が増えるケースもあるため、慎重に検討することをおすすめします。
空き部屋が多く、活用が難しい場合は、専門の買取業者に売却することも選択肢の1つです。
専門の不動産買取業者であれば、空き部屋が多い賃貸物件でも1週間から1ヶ月の短期間で現金化することが可能です。
また、空き部屋が多い賃貸物件でも買取業者に売却すれば、契約不適合責任を免責して契約できるメリットもあります。
築年数が賃貸物件は把握できていない欠陥や不具合も多いため、契約不適合責任を免責できれば物件の引渡し後も安心です。
なお、弊社アルバリンクも空き部屋が多くて売れない賃貸物件などの訳あり不動産を全国から積極的に買い取っている業者で、「フジテレビ」をはじめとする各メディアにも取り上げられた実績があります。
所有する賃貸物件が売却できずにお困りの方は、査定のみ、相談のみのお問い合わせでも受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。
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