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居抜き物件として店舗を売却するメリット・デメリット|高額売却のポイントも解説

その他

「今経営している飲食店をたたむけど、退去になるべくお金をかけたくない」
「居抜き物件のまま(内装をそのままで)売却するにはどうしたらいいの?」

経営している飲食店を閉店(移転)する際、「退去にかかる金銭的負担を1円でも減らしたい」というのは、全ての売主さんの願いです。そこで内装や設備をそのままで売却する「居抜き」という方法がしばし取られます。

ただ、居抜き物件として売却するのは、メリットばかりでなく、デメリットも存在します。

というわけでこの記事では「居抜き物件を売却するメリット・デメリット」をはじめ、「居抜き物件をより高額で売却する方法」や「売却の流れ」などを解説します。

店舗の売却が初めての方もこの記事を通して、居抜き物件を売却する方法や高額売却のポイントを理解していただけますので、ぜひ最後まで目を通してみてください。

なお、立地が悪い店舗や著しく清潔感を損なってしまった店舗は、なかなか買手がつきません。

売れにくい店舗は、居抜き物件の取り扱いが可能な不動産業者に直接売却するのが賢明でしょう。

弊社AlbaLink(アルバリンク)は、日本全国のどんな居抜き物件も買取可能です(買い取れる秘訣は記事内で解説しています)。

居抜き物件の売却をご検討中でしたら、ぜひ一度弊社にご相談ください。もちろん、相談のみ・査定のみのご依頼も大歓迎です。

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店舗を居抜き物件として売却するメリットとデメリット

店舗を居抜き物件として売却するメリットとデメリットを解説します。

どちらも理解したうえで、本当に居抜き物件として売却するのか判断しましょう。

メリット

店舗を居抜き物件として売却するメリットは以下3つです。

1つずつ解説します。

スケルトン解体工事が不要

居抜き物件として売却するならスケルトン解体工事が不要です。スケルトン解体工事とは、建物の骨組み以外をすべて解体する工事を指します。

前提として、店舗の賃借人には「原状回復の義務」が定められており、賃借人は借りたときの状態に戻してから店舗をオーナーに返さなければなりません。

参照元:民法第621条

原状回復の義務を果たすために、店舗の退去時には賃借人の負担で現状回復(スケルトン解体工事)を行う必要があります。

スケルトン解体工事にかかる費用は設備や内装によって異なりますが、1坪あたりおよそ3~5万円です。仮に20坪の店舗の工事を行ったら、60万~100万円の費用がかかってしまいます。

また、スケルトン工事には最低でも1か月以上の期間を要します。

店舗のオーナーに承諾を得て居抜き物件として売却するのであれば、これらの費用や期間をかけずに店舗を手放すことができます。

なお、店舗のオーナーから許可を得る流れについては「居抜き物件を売却する流れ」で詳しく解説しています。

追加利益として造作譲渡料が受け取れる

居抜き物件として売却すれば、追加利益として造作譲渡料が受け取れます。

造作譲渡料とは、居抜き物件に残されている造作(内装や厨房設備、什器等)を引き渡す際に受け取れる代金です。

店舗内に残されている造作が賃借人(今まで店舗で営業していた事業主)のものであれば、造作を譲渡する際に代金が受け取れます(もし、造作が店舗のオーナーに借りたものであれば、当然ながら勝手に第三者に譲渡してはいけません)。

造作譲渡料の相場は100万円~300万円ですが、残されている造作の内容や売主との話し合い次第で変動します。

なお、造作譲渡する(居抜き物件として売却する)際は、必ず店舗の貸主に相談して承諾を得る必要があります。貸主に承諾を得る方法は「居抜き物件を売却する流れ」で解説しているので参考にしてください。

引き渡し直前まで営業が続けられる

居抜き物件として売却する大きなメリットの1つは、店舗引き渡しの直前まで営業を続けられることです。

居抜き物件として売却するのであれば、造作の撤去(スケルトン工事)や次の店舗の移設期間が必要ないため、店舗引き渡しの直前まで営業を継続しながら内見や契約などの売却活動を行うことができます。

スケルトン工事の費用がかからないうえに引き渡し直前まで店舗営業で利益が上げられるのは、売主にとってうれしいポイントであると言えるでしょう。

デメリット

店舗を居抜き物件として売却するデメリットは、主に以下2点です。

1つずつ解説します。

スタッフに閉店計画が早めに伝わるおそれがある

居抜き物件として売却するデメリットは、閉店(移転)の計画が従業員に早めに知れ渡り、従業員の士気や労働意欲を下げてしまうおそれがある点です。

居抜き物件は売出から契約成立までおよそ1か月~半年の期間がかかるので、契約成立までの期間を見越して閉店(移転)の数か月前には売り出さなければなりません。

事業主から直接閉店(移転)の旨を聞く前に居抜き物件がポータルサイト等で売り出されているのを従業員が見つけてしまったら、事業主との信頼関係に傷がつきますし、従業員の士気が下がって早期離職に繋がるおそれがあります。

従業員がこぞって辞めたら、移転後はスタッフ募集からやり直さなければならないので、計画が崩れてしまうおそれもあるでしょう。

ですから、居抜き物件を売却する際は、従業員に閉店や移転が知られないよう、内密に売却活動してくれる不動産業者に相談する等の工夫が必要です。

なお、閉店に伴い従業員を解雇するのであれば、最低でも解雇の30日前までには通知しなければなりません。

参照元:労働基準法 第20条

最後まで信頼関係を壊すことなく働いてもらうために、居抜き物件の売り出しによって閉店を知られる前に事業主から早めに解雇を伝えておくのも1つの方法と言えます。

店の口コミが悪ければ売れづらくなる

居抜き物件は、現在その店舗で営業している店の評判や口コミが悪ければ売れにくくなってしまいます。

そもそも、事業主が変わっていても店内の造作が大きく変わっていなければ、お店そのものが変わったことに気づかない顧客も多く存在します。

メニューやスタッフが変わったことに気づいても「系列店かな?」「リニューアルオープンかな」と勘違いする顧客が多いのも事実です。

評判が悪い店と混同されてしまったら客足や売り上げに悪影響を及ぼすため、買主は購入に至らないでしょう。

また、お店そのものの評判はもちろん、内装の評判が悪い場合も購入を避けられてしまいます。

仮に「食べログ」などで、「食事は美味しいが、内装にセンスを感じない」という口コミがあれば、その居抜き物件は売れにくくなってしまうでしょう。

居抜き物件の売却相場と価格を決める要素

居抜き物件の売却相場は、立地や造作の需要によって大きく変動するため一概には言えません。

周辺の類似した店舗物件の成約価格を確認する等、相場を確認する方法はありますが目安にしかならないでしょう。

というわけで、この章では居抜き物件の売却価格を決める3つの要素「立地」「物件の広さ」「清潔感」について解説します。

なお、自身の居抜き物件の売却価格を知りたいのであれば、不動産業者に査定を依頼するのが最もスピーディーで正確です。

弊社AlbaLink(アルバリンク)も無料査定を365日受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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要素①物件の立地

居抜き物件の売却価格を決める最も重要な要素は立地です。

以下のような立地の居抜き物件は、顧客を確保しやすいので売却相場が高い傾向があります。

  • 駅チカ(駅から徒歩5分以内)
  • 大通りに面している
  • 周辺に多くのテナントが出店している
  • 観光地にある

要素②物件の広さ

居抜き物件の価格を決める2つめの要素は、物件の広さです。

広ければ広いほど高額で売れるというわけではなく、適切な広さであるかが重要です。

例えば、30~50坪の広い店舗より10~20坪の小規模な店舗の方が「少人数で切り盛りしやすく人件費が削減できる」「店内の清掃や管理がラク」等の理由から、需要が高いケースが多々あります。

特に、こじんまりしたバーやテイクアウトがメインの飲食店を経営したいオーナーは、広い店舗より小規模な店舗を好むでしょう。

買主の需要に合った適切な広さであれば、高額で売却できる可能性も高まります。

要素③清潔感

清潔感も居抜き物件の価格を決める重要な要素であると言えます。

店内に清潔感がないと視覚的に買主に与える印象が悪いのはもちろん、買主は清掃にかかる費用や手間を考えてしまい、購入意欲が下がってしまいまうからです。

店内の清潔感を出すポイントは、排水管や排気ダクトの油汚れ、グリストラップのヘドロを取り除く等です。

グリストラップ
業務用の厨房に設置が義務付けられている「油脂分離阻集器」

売り出し前にできる限り清掃し、高額売却を狙いましょう。

居抜き物件をより高額で売却するテクニック

居抜き物件を高額で売却する3つのテクニックを解説します。

  • 造作にあった業種の買主に売却する
  • オーナーに居抜き物件として売却する承諾を得る
  • 居抜き物件に対応している不動産買取業者に売却する

造作にあった業種の買主に売却する

次の買主が現状の造作を最大限に活かせるのであれば、その分高額で売れるでしょう。

例えば、現状でバーの造作があるならファミレスオーナーよりバーオーナーに売った方が造作の価値を高く感じてもらいやすいので、その分高額な売却が見込めます。

ですから、居抜き物件の売却活動を行う際は、買主の業種やニーズを必ず理解するようにしてください。

オーナーに居抜き物件として売却する承諾を得る

居抜き物件として売却する際は、必ず貸主(物件のオーナー)に承諾を得ましょう。

そもそも「居抜き物件として店舗を売却する」ということは「賃借権と店内の造作を売却する」ということです。

貸主の許可なく賃借権を勝手に売却すれば、民法第612条第1項違反で慰謝料を請求などをされてしまいます。

参照元:民法第612条第1項

また、店内の造作の売却も貸主に承諾を得なくてはなりません。

民法第621条にて賃借人には「原状回復の義務」が定められており、賃借人は借りたときの状態に戻してから店舗をオーナーに返さなければならないからです。

参照元:民法第621条

ですから、店舗の内装を元の状態に戻さないまま(居抜き物件として)第三者に売却するのであれば、貸主の承諾が必要です。

貸主の承諾を得ずに居抜き物件を売却して慰謝料などを支払うことになったら、高額売却どころではありません。

居抜き物件に対応している不動産買取業者に売却する

居抜き物件を高額で売却したいのであれば、個人オーナーではなく、居抜き物件を取り扱える不動産買取業者に直接売却するのも賢い方法です。

不動産買取業者

一般の不動産業者では居抜き物件の取り扱いを断られてしまうことも多々ありますが、専門の買取業者に依頼すれは居抜き物件を高額で買い取ってくれます。

適正価格で買取可能

というのも、専門の買取業者は居抜き物件の再販ルート(個人オーナーとの繋がり)を多く持っているうえ、店舗の立地や広さ、残された造作に合わせて活用するノウハウも豊富に持ち合わせているからです。

買い取った居抜き物件を再販・活用して確実に事業化する自信があるので、その分高額で買い取れます。

買取価格の違い

また、買取業者に直接売却するなら、個人オーナーに向けて店舗を売り出す必要がないので、前述した「スタッフに閉店計画が早めに伝わるおそれがある」というリスクも回避できます。

ちなみに弊社AlbaLink(アルバリンク)は、居抜き物件の買取実績が多数ございます。

相談のみ・査定のみのお問い合わせも大歓迎ですので、お気軽にご連絡ください。

>>【無料査定はこちら】居抜き物件の高額売却を狙うならAlbaLink

居抜き物件を高額で売却できる不動産買取業者3選

居抜き物件の高額売却を狙える不動産買取業者を3社ご紹介します。

AlbaLink(アルバリンク)


株式会社AlbaLink(アルバリンク)は、居抜き物件をはじめ、日本全国のどんな不動産も買い取ってくれるのが最大の魅力です。

立地が悪い店舗や著しく清潔感を損なってしまった店舗も買い取ってもらえるのでご安心ください。

売れにくい居抜き物件も買い取れる秘訣は、再販ルート(個人オーナーとの繋がり)と活用ノウハウを豊富に持ち合わせていることです。

例えば、現在営業している店の内装の評判が悪く、なかなか買手がつかない居抜き物件であれば、最低限のコストで内装を一新したうえで、個人オーナーに再販できます。

どんな居抜き物件も確実に事業化できる自信があるので、問題なく買い取れます。

「売り出しているけどなかなか買手がつかない」「他の不動産業者に取り扱いを断られた」このような方はぜひ我々にご相談ください。

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会社名 株式会社 Alba Link
本社所在地 東京都江東区富岡2-11-18 リードシー門前仲町 6F
電話番号 03-6458-8161
営業時間 10:00~19:00
宅建番号 国土交通大臣(1)第10112号
公式ホームページ https://albalink.co.jp/

ABC TENPO(ABC店舗)


ABC TENPO(ABC店舗)は、小規模な居抜き物件に特化した不動産買取業者です。

買取の対象地域は、主に東京23区や千葉、埼玉、神奈川です。

これらの地域にある小規模な(10坪~20坪程度の)居抜き物件を売却したい方におすすめです。

会社名 株式会社ABC店舗
本社所在地 東京都品川区大崎一丁目11番1号 ゲートシティ大崎ウエストタワー21階
電話番号 03ー3492ー1910
営業時間 平日10:00~17:00(土・日・祝を除く)
宅建番号 東京都知事(5)第81282号
公式ホームページ https://uremasu.abc-tenpo.com/

店舗買取り.com

店舗買取り.comは店舗の売却をサポートしている不動産業者です。

「買取」と謳っていますが、実際は売主の売却依頼を受けてから買主(個人オーナー)を探すので、直接買い取るわけではありません。ですから、事業内容は居抜き物件の売却サポートに近いでしょう。

買主を顔を合わせることができるので、引き渡し後の店舗がどのように活用されるか、どんな人が店舗を引き継ぐか気になる方は店舗買取り.comに相談してみましょう。

会社名 株式会社テンポイノベーション
本社所在地 東京都新宿区新宿4-1-6 JR新宿ミライナタワー11階
電話番号 0120-3737-18
営業時間 24時間受付
宅建番号 宅建免許番号 東京都知事(3)第91601号
公式ホームページ https://www.tenpo-r.co.jp/business/index.php

居抜き物件を売却する流れ

実際に居抜き物件を不動産買取業者に売却する流れを説明します。

賃借契約書の確認

まずは賃貸借契約書で、賃貸借契約の解約予告の時期や現状回復義務の有無を確認してください。

画像は、原状回復の義務の記載の一例です。

原状回復義務が課されていれば、居抜き物件のままでは原則として売却できません。

ただ、賃借人の原状回復義務は民法で定められているので、課されていない方が例外的です。

不動産業者に査定を依頼

契約書を確認したうえで、居抜き店舗を取り扱える不動産業者に査定を依頼しましょう。

現状回復義務をはじめ、契約書の内容についてはこの段階で担当者に伝えておいてください。

賃借人に現状回復義務が課されているとしても、居抜き物件の買取経験が豊富な担当者なら、貸主と上手く交渉して居抜き物件として売却する承諾を得られるからです。

なお、弊社AlbaLink(アルバリンク)も貸主との交渉経験が豊富にございます。居抜き物件として店舗を売却したい方はぜひご相談ください。

>>【店舗をそのまま売却できる!】居抜き物件の買取ならAlbaLink

貸主に承諾を得る

依頼する買取業者を決めたら、実際に貸主に居抜き物件として店舗を売却する承諾を得ます。

前述の通り、賃借人には原状回復義務があるため、貸主の承諾なく居抜き物件を売却してはいけないからです。

造作譲渡契約を結ぶ

買取業者と「造作譲渡契約」を結びます。

個人オーナーの買主を探すのであれば1か月~半年に渡り物件情報を公開して売却活動をしなければなりませんが、買取業者に直接売却するのであれば1週間前後で契約完了できます。

売主と買取業者の1対1の取引なので、買取業者が提示した査定金額に売主が納得さえできれば、その場で契約成立となるからです。

ちなみに、弊社AlbaLink(アルバリンク)は、どんな不動産もスピード買取を行っております。

居抜き物件をスピーディーに売却したい方はぜひ我々にご相談ください。

>>【どんな不動産でも高額売却!】無料で買取査定を依頼する

物件の引き渡し

最後に、賃借権を買取業者に引き継ぎ、店舗を引き渡せば取引完了です。

具体的には、貸主と買い取り希望者が「賃貸借契約」を結び、同時に自身は貸主との賃貸借契約を解約します。

書面や金銭のやり取りなど、細かい取引は不動産売買のプロである担当者に任せれば問題ありません。

ただし、不明点等あれば取引完了まで担当者に遠慮なく質問し、納得のうえで取引を行いましょう。

居抜き物件を売却した際にかかる税金

居抜き物件を売却した際に発生する「譲渡所得税」と「印紙税」について簡単に説明します。

なお、不動産売却に関する税金については、以下の記事でも詳しく解説しています。

【世界一わかる】不動産売却に関する税金完全ガイド!お得な特例も紹介!
不動産売買に関する税金について、網羅的に解説。具体的には、印紙税・登録免許税・譲渡所得税について、求め方、試算・納付方法を解説。また譲渡所得税を軽減する各種特例についても完全解説。さらに税金のことで困ったら時のとっておきの対処法も公開。

譲渡所得税

居抜き物件に限らず、不動産を売却して利益(譲渡所得)を得たら、譲渡所得税が発生します。

譲渡所得税とは

居抜き物件を売却した翌年の2月16日~3月15日の間に、管轄の税務署にて確定申告を行い、譲渡所得税を納めましょう。

なお、譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得税

  1. 不動産を売って得た収入-売った不動産を購入した金額(取得費+譲渡費用)=不動産を売って得た利益(譲渡所得)
  2. 譲渡所得×税率=譲渡所得税

なお、税率は店舗の所有期間によって異なります。

短期譲渡所得であればおよそ40%、長期譲渡所得であればおよそ20%です。

所得税 住民税 合計
売却した年の1月1日時点で所有期間5年以下(短期譲渡所得 30.63% 9% 39.63%
売却した年の1月1日時点で所有期間5年超(長期譲渡所得 15.315% 5% 20.315%

印紙税

取引の際に作成する契約書など、特定の文書に課税されるのが印紙税です。

印紙税 = 商取引の契約書などを作成するときにかかる税金

収入印紙を購入して契約書に貼り付けることが、印紙税を納めた証明になります。

なお、印紙税額は、文書の種類や文書に記載された契約金額によって異なります。詳しくは国税庁HPをご確認ください。

参照元:国税庁HP「印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで」

法人税

法人として(会社として)店舗を売却した場合は、法人税がかかります(個人事業主として売却するのであればかかりません)。

法人税は企業活動により得た所得に対して課される税金なので、店舗の売却利益のみに課されるわけではありません。居抜き物件の売却益も年間の収益に含めて、合算して計算します。

法人税の計算方法
年間の収益(居抜き物件の売却益含む)ー経費=企業活動により得た所得
企業活動により得た所得×税率=法人税

税率の詳細は国税庁HPにてご確認ください。

参照元:国税庁HP「法人税の税率」

まとめ

居抜き物件として店舗を売却するメリット・デメリット、売却金額を決めるポイントなどを解説しました。

居抜き物件として店舗を売却する1番のメリットは、スケルトン工事が不要で店舗を手放すための費用がかからないことです。

ただ、現在営業している店の評判が悪かったり立地が悪かったりすれば、居抜き物件として売却するのはなかなか困難です。

売れにくい居抜き物件は、専門の不動産買取業者に直接売却してしまうのが賢明でしょう。

居抜き物件を取り扱える買取業者なら、どんな居抜き物件も買取できます。

なお、弊社AlbaLink(アルバリンク)も居抜き物件の買取実績が豊富にございますので、ぜひご相談ください。

>>【日本全国のどこでも買取可能】居抜き物件の売却相談ならAlbaLink

「居抜き物件 売却」のよくある質問

居抜き物件の売却で、オークションを利用するメリットは何?
居抜き物件の買主をインターネット上のオークション形式で探してくれる業者もあります。広く店舗情報を公開するので現状の造作を最大限活かしてくれる買主が見つかり、その分高額で売却できる可能性があるのはメリットと言えます。ただ、閉店する旨が早期に従業員に知られてしまい、スタッフの士気を下げ、離職に繋がるおそれがあるのはデメリットです。オークション形式でない不動産業者に相談しても高額売却を狙うことは可能なので、オークション形式にこだわる必要はないでしょう。
居抜き物件の売却にかかる期間はどのくらい?
飲食店の居抜き物件を個人のオーナーに売却する場合、およそ1か月~半年の期間がかかります。店舗の立地など条件が悪ければ、永遠に売れ残るおそれもあります。もし居抜き物件をスピーディーに売却したいのであれば、専門の不動産買取業者に直接売却してしまうのが賢明です。居抜き物件に特化した買取業者なら1週間前後で買取可能です。
監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は地方の空き家などの売れにくい不動産に特化して買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社です。

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