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病死の起きたマンションが事故物件に該当するかの判断基準
病死の起きたマンションが事故物件に該当するかどうかは、病死があったときの状況によります。本章では、病死の起きたマンションが事故物件に該当するかの判断基準について解説します。
基本的に病死は事故物件の対象外
基本的に病死が起きた物件は事故物件とはなりません。
事故物件とは「その物件で起きた人の死によって、心理的瑕疵を生じた」物件のことです。
不動産取引にあたり、買主や借主に心理的な抵抗が生じる恐れのある事柄
なお、瑕疵とは欠点や欠陥のこと
なお、何が心理的瑕疵になるか（心理的な抵抗を生じさせるか）は人によって異なります。そのため、国土交通省では「心理的瑕疵ガイドライン」を作成し、以下の3つを心理的瑕疵の条件として挙げています。
- 殺人
- 自殺
- 事故死（特殊清掃が必要となるもの）
病死は上記の心理的瑕疵の条件に当てはまらないため、事故物件にも当てはまりません。
なお、「3」の特殊清掃とは遺体の腐乱などで汚損した室内を元に戻すために特別な薬剤などを使用する清掃のことです。
所有しているマンションで病死が起き「事故物件に扱いになってしまうのではないか」と不安に感じている方もいるかもしれませんが、基本的に病死が起きた物件は事故物件にはならないので安心してください。
遺体発見が遅くなると病死でも事故物件になる
前節で述べたように、病死が起きた物件は基本的には事故物件にはなりません。
ただし、病死した遺体の発見が遅くなった場合は事故物件扱いになってしまうことがあります。なぜなら遺体の発見が遅れると遺体が腐り、室内が汚損され、前節で説明した心理的瑕疵条件の1つである「特殊清掃が必要となる事故死」にあたるためです。
実際、どのくらい遺体の発見が遅れると特殊清掃が必要となるかは季節によって変わります。たとえば遺体が腐りやすい夏場であれば数日で特殊清掃が必要な状態になってしまうでしょう。冬場でも暖房が付いていたりこたつで亡くなると遺体は早く痛んでしまいます。
そのため、病死したまま遺体が死後一週間ほど経過してしまったら、事故物件扱いになってしまうと考えた方が良いでしょう。
事故物件に該当すると売却時に告知義務が生じる
事故物件に該当するマンションを売却する場合、売主には告知義務が生じ、買主に「事故物件であること」を伝えなければなりません。
売主や不動産業者（仲介・売主含む）は、買主が「契約するかどうかの判断に影響を与える事項」について、契約締結前に買主へ伝えなければならないという義務
なぜ告知義務が生じるかといえば「購入物件が事故物件である」ことは買主にとって心理的瑕疵であり、「契約するかどうかの判断に影響を与える事項」であるからです。
実際、先述の心理的瑕疵ガイドラインにも以下のように定められています。
自然死が発生した場合であっても、取引の対象となる不動産において、過去に、人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、室内外に臭気・害虫等が発生し、いわゆる特殊清掃等が行われた場合においては、買主・借主が契約を締結するかどうかの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられるため、これらを認識した場合には、告知を要するものとする。
引用元：心理的瑕疵ガイドライン
もし事故物件であることを知っていながら告知を怠ると、売主は買主から契約不適合責任を問われる可能性があります。
不動産などの売買において、契約書に記載のない瑕疵（不具合）が売却後に発見された場合に、売主が買主に対して負う責任
契約不適合責任を問われると、売主は買主から以下のような要求をされる恐れがあります。ただし、そもそも売主が売却物件が事故物件にあたることを知らなかった場合は、契約不適合責任には問われません。
- 売却代金の減額要求
- 損害賠償請求
- 売買契約の解除
上記3つの中でも特に「2」の損害賠償請求については、1千万円以上請求されるケースもあります（詳しくは次節で解説します）。
また、賃貸物件の場合は事故発生から3年間経過すれば告知義務はなくなるとされていますが、売買の場合は、時間の経過で告知義務がなくなることはありません。そのため、過去の事故でも知っていることは買主に全て伝えましょう。
なお、告知義務についてより詳しく知りたい方は下記の記事も参考にしてみてください。
契約不適合責任が認められたケース
事故物件であると告知しなかったことにより、裁判となり裁判所が売主に契約不適合責任を認めた判例がいくつかあります。ここからは、裁判所で売主の契約不適合責任が認められたケースを紹介します。
【神戸地裁 平成28年7月29日】
売買より7年前に告知しなければいけない事態が起きたが、売主は買主に告知事項を隠して伝えなかった。結果、売主は裁判所から1,735万円の損害賠償をするように命じられました。
【大阪地裁 平成18年12月19日】
買主が購入した土地では8年7ヶ月前に告知事項に該当する事態が起きていました。しかし、売主はこのことを伝えず売却して買主は近隣住民から告知事項を聞き損害賠償を請求。結果、売主は裁判所から75万円の損害賠償をするように命じられました。
参照元：不動産適正取引推進機構
このように、事故物件であることの告知義務を怠ると、契約不適合責任に問われ、1000万円以上の損害賠償請求をされてしまうこともあります。
しかし、安心してください。この記事では、告知義務があるマンションでも、契約不適合責任に問われない売却方法をお伝えしています。今すぐその方法を確認したい方は、「不動産買取業者に依頼したほうが良い物件」をご確認ください。
告知義務の対象外のマンションでも不動産業者は告知したがる
告知事項は必ず買主に伝えなければいけません。ただ、上述したおとり、病死については発見が遅れなければ告知する必要はありません。しかし実際は、不動産業者は心理的瑕疵ガイドラインで告知義務がないとされる病死まで買主に告知したがります。
なぜなら、たとえ告知義務がないとされる病死であっても、買主に「告知されなかった」ことを理由に契約不適合責任を求めて裁判を起こされた場合、不動産業者は、宅地建物取引業法(宅建業法)35条の重要事項説明義務違反に問われる恐れがあるためです。
実際、宅建業法35条では以下のように、宅地建物取引業者(不動産業者)は、不動産売買において、物件を購入した買主が不利益を受ける可能性がある重要な事柄について、買主へ説明する義務があると定めています。
（重要事項の説明等）
第35条
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
（以下略）
もし告知義務違反に問われると、不動産業者は1年以内の業務停止に追い込まれてしまいます。このようなリスクを負いたくないため、不動産業者は告知義務がないとされる病死であっても、念のために告知したがるわけです。
しかし、病死が起きたことを告げられると、買主は購入を見送ってしまうことが多くあります。なぜなら、不動産の知識がない買主にとっては、告知義務がある「事故物件」も、告知義務がなく、事故物件にもあたらないとされる「病死が起きた物件」も似たようなものに思えるからです。
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このように不動産業者が不要なことを伝えた結果、病死が起きた物件はなかなか一般の個人に売却できないことがあります。けれど安心してください。次章では病死が起きたマンションを売却するためのベストな方法を解説していきます。
病死が起きたマンションを売却するベストな方法
病死が起きたマンションを売却するベストな方法は、告知義務の有無・マンションの状態や立地に応じて、売却方法を変えることです。
詳しくは次節以降で解説しますが、告知義務がなく、立地や状態も良い場合は一般の個人へ向けて売り出しても良いでしょう。一方、告知義務が発生してしまっており、立地や状態も悪い場合は、専門の不動産買取業者への売却をお勧めします。
その理由について、次節以降で順を追って説明していきます。
不動産の売却方法は2種類
病死が起きたマンションをうまく売却するためには、まず不動産の売却方法が2種類あることを知っておかなければいけません。不動産の売却方法は「仲介」と「買取」に分かれます。
先に述べた、一般の個人への売却が「仲介」で不動産買取業者への売却が「買取」になります。
仲介と買取では売却内容が異なります。仲介と買取りの主な違いは、次の表のとおりです。
| 仲介 | 買取 | |
| 買主 | 主に個人 | 不動産買取会社 |
| 売却手続期間 | 買主を探すのに時間がかかる場合も多い | 仲介に比べ売却手続き期間は短い |
| 売却価格 | 相場価格で売却できる可能性がある | 相場より売却価格が低くなることもある |
なお、「仲介」と「買取」の違いについてより詳しく知りたい方は、下記の記事も参考にしてください。
不動産仲介業者に売却依頼する
仲介は、仲介会社がチラシやインターネットなどの広告をおこない、一般個人の買主を探す売却方法です。
一般個人は自宅として不動産を探しているケースが多く、不動産相場の金額で不動産を購入してくれます。そのため、仲介は高額売却を狙える売却方法です。しかし、あくまで仲介として売却できるのは、買主の需要が高い地域だけであり、買主の需要が少ない地域の場合はそもそも売れないこともあります。これは買主がいないため、どうがんばって広告活動をしても買主を発見できないからです。
また、なかなか買主を発見できないと、仲介会社は広告費を削減してくるため、より一層売却できなくなるというデメリットもあります。
不動産買取業者に直接物件を売却する
買取りとは、不動産会社が買主となり、直接不動産を買い取ってもら売却方法です。
買取業者は不動産を買い取った後、不動産にリフォームを実施して商品化し再販売・自社運用などをします。買取業者は一般相場からリフォーム費用などのコストを逆算して購入するため、不動産相場より買取金額は低くなることがほとんどです。
しかし、買取業者はビジネスとして成り立つ見込みさえあれば、買手が少ない地域でも買い取ってくれます。また、買取は現金でおこなうケースが大半で、数日で不動産の現金化できるケースもあります。
ベストな売却方法の判断基準
不動産を「仲介」で売却するのか、「買取」で売却するかには、下記のよう一定の判断方法があります。
- 事故物件に当てはまるか
- 物件の立地
- 建物の状態
上記の基準によって、下記の画像のように、一般の買い手への売れやすさが異なってきます。
そこで次節以降で、ここで紹介した基準をもとにした、ベストな売却方法について解説していきます。
不動産仲介業者に依頼したほうが良い物件
仲介で売却したほうがよい物件の条件は、次のとおりです。
- 事故物件に当てはまらない（すぐ病死の遺体見つかった場合）
- 立地が良い（都市部であれば駅徒歩10分圏内、郊外であれば市街地まで車10分圏内）
- 建物の状態が良い（清掃や軽い修繕ですぐ住める）
このような条件を満たしているマンションであれば、仲介で売却したときに高額売却を狙える可能性があります。
不動産買取業者に依頼したほうが良い物件
買取で売却したほうがよい物件の条件は、次のとおりです。
- 事故物件に当てはまる（病死の遺体が1週間程度して見つかった場合）
- 立地が悪い（都市部であれば駅徒歩15分以上、郊外であれば市街地まで車10分以上かかる）
- 建物の状態が悪い（清掃や軽い修繕ですぐ住めない）
このような条件が揃っているマンションの場合は、仲介だとなかなか売却できないため、専門の不動産買取業者への売却した方が良いでしょう。
なぜなら、事故物件扱いとなり告知事項に該当してしまうマンションは、仲介で売ろうとしても、先ほど述べたように心理的瑕疵があるため一般の買い手には売れにくいためです。
実際、弊社Albalinkが独自に全国の男女500人に実施したアンケート（下記円グラフ参照）でも、85％の人が「（事故物件など）心理的瑕疵のある物件には抵抗がある」と回答しています。
心理的瑕疵物件物件への抵抗を感じる方は8割以上
専門の買取業者であれば、告知義務があるマンションでも問題なく買い取ってもらえます。なぜなら、専門の買取業者は、告知義務があるようなマンションでも再販・運用するためのノウハウを豊富に持っているためです。
また、買取業者へ売却する場合は、基本的に売主の契約不適合責任先は免除されます。
そのため、先ほど紹介した事例のように、告知義務を怠ったために多額の損害賠償請求をされることもありません。
なお、弊社Albalinは訳あり物件・事故物件専門の不動産買取業者であり、告知事項があるマンションの買取りも積極的に行っております。まずはご相談からでも構いませんので、お気軽にお問い合わせください。
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病死により事故物件となったマンションの売却相場
病死により事故物件となってしまったマンションの売却相場は、一般マンション相場より大幅に下落します。一般的に日本人は不動産を終の棲家として購入するため、縁起の悪いマンションを敬遠するからです。
それでは、事故物件となったマンションの売却相場はどのくらい下がるのでしょうか。本章では事故物件マンションの売却相場について解説します。
売却相場は一概に言えない
事故物件マンションは心理的瑕疵があるため、売却相場は通常のマンションの売却相場より、一般的には2割程度安くなると言われています。
しかし、物件や事故の状況によっては2割以上下落することもあり、事故物件マンションの売却相場がどのくらいになるかは一概には言えません。それでも、おおよその相場を自身で確認する方法がありますので、次節で紹介します。
なお、事故物件の相場については以下の記事でも解説しております。より詳しく知りたい方は参考にしてください。
自分でおおよその売却相場を調べる方法
事故物件マンションのおおよその売却相場は、不動産ポータルサイト（SUUMOなど）を使って自分で調べられます。
具体的な方法は、まず不動産ポータルサイトでご自身が所有するマンションと似たような立地・状態のマンションの売り出し価格を確認します。そこから2割程度引いた価格が、事故物件であるあなたのマンションのおおよその売却相場といえます。
ただし、この方法で調べた価格はあくまでおおよその価格です。ですから、正確な売却相場が知りたい場合は、次節で解説する、不動産会社の査定を受けることをお勧めします。
不動産会社の無料査定を受けるのが確実
事故物件マンションの正確な売却相場を知りたい場合は、不動産会社の無料査定を受けることが確実です。
なぜなら、さきほど述べたように、事故物件は事故の規模や建物の状態、立地などで価格が変動し、不動産のプロでないと、正確な売却相場を導き出せないからです。
弊社「AlbaLink（アルバリンク）」は事故物件の査定も行っており、無料で査定結果をお伝えすることができます。もちろん、査定したからといって必ず査定したマンションを売るという必要はありませんのでご安心ください。強引な営業は一切おこなっておりませんので、お気軽にお問い合わせください。
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事故物件でも高額で売却できるテクニック
事故物件になってしまったマンションでも、事故物件に強い不動産買取業者複数に見積もりを取り、信頼できる業者を選べば、高額売却することも可能です。
次節以降で、高額売却するための具体的なテクニック（行動や気を付けるポイント）をお伝えしていきます。
なお、病死があったマンションでも高く売るコツについては、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
事故物件に強い不動産買取業者を選ぶ
事故物件を高額で売却するのに、最も大切なことは「事故物件に強い不動産買取業者を選ぶ」ことです。
訳あり不動産を買い取っている買取業者は多くいますが、事故物件を多く取り扱っているかどうかまで確認しましょう。買取業者にも得意分野や不得意分野があり、事故物件を苦手としている買取業者に依頼してしまうと、買取金額が落ちてしまうためです。
買取業者がどの分野を得意としているのかは、その買取業者の公式HPなどに取り扱い不動産が書いてあるので確認しておきましょう。
とはいえ、自分で買取業者を調べる時間がない人や、調べてもどの業者を選べばいいかわからない方もいるかもしれません。そうした方は、「事故物件の買取実績が豊富な買取業者3選」をご確認ください。特徴別に、買取業者を3社紹介しています。
複数の買取業者に相見積もりを取る
事故物件を売却するときには複数の「買取」業者に査定を依頼しましょう。
なぜなら、買取の場合は査定額 = 買取金額となるため、複数の業者に見積もりを取り、一番高い査定額を提示してきた業者に売却すれば、そのぶん高額で売却できるからです。
ただし、詳しくは次節で解説しますが、査定額が高い業者に安易に飛びつくのは危険です。価格だけでなく、担当者が信頼できるかも慎重に見極めなければいけません。
なお、仲介業者の場合は査定額はさほど意味を持ちません。なぜなら、そもそも仲介業者は事故物件を扱いなれていないため、正確な査定額を算出できないためです。また、仲介の場合は査定額がどうであろうと、売却金額は売主が決めることもあるからです。
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信頼できる業者かどうか判断する
複数の買取業者から査定をしてもらったら、次に信頼できる業者なのか判断しましょう。
買取業者の中には高額査定で売主をだまし、契約後に色々理由をつけて買取価格を下げてくる悪質な業者もいるからです。悪徳業者に引っかからないために、買取業者の担当者を次のようなポイントでチェックしましょう。
- 査定額の根拠を明確にして説明できているか
- 担当者の身だしなみやマナーなどおかしくないか
- 1社だけ飛び抜けて査定額が高くないか
上記のポイントを抑えておけば、悪徳業者に引っかかる可能性は低くなります。
なお、弊社Albalinkは訳アリ物件専門買取業者として、年間600件以上の買取実績（※2023年1月～10月の実績）があります。もちろん、事故分権も多数買い取ってきました。弊社には、そうした査定・買取実績が豊富なスタッフが揃っていますので、査定額においても明確な根拠を示して説明させていただくことが可能です。
買取業者選びで失敗したくない方は、ぜひ弊社にお任せください。
事故物件の買取実績が豊富な買取業者3選
前章で、高額買取を実現するための買取業者の選び方を解説しました。そこでこの章では実際に事故物件の買取に強い買取業者を3社紹介します。それぞれ業者ごとの特徴も載せておりますので、査定依頼を出す業者を選ぶ際の参考にしてください。
※訳あり物件買取プロ：2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
| 業者名 | おすすめ度 | 対応エリア | 買取実績・ 相談実績 |
|---|---|---|---|
 AlbaLink／訳あり物件買取プロ |
★★★★★ | 全国 | 買取実績年間 600件超 相談件数年間 5000件（※） |
 |
★★★★☆ | 全国 | 横須賀市 マンション 県茅ケ崎市 マンション 神奈川県 マンション |
 空き家買取バンク |
★★★★☆ | 東京 埼玉 千葉 神奈川 群馬 栃木 茨城 |
相談件数相談 1500件以上 千葉県八街市 戸建 埼玉県所沢市 戸建 群馬県桐生市 マンション等 |
【高額売却希望なら】株式会社AlbaLink／訳あり物件買取プロ
弊社Albalinkは訳アリ物・事故物件専門の買取業者として、事故物件の高額買取に自信を持っています。
そう言い切れる理由は、弊社は年間600件以上の買取実績（※2023年1月～10月の実績）があり、これまで、病死による孤独死や自殺、殺人など様々な事故物件を多数買い取ってきたためです。そのため、弊社には事故物件を再販・運用するためのノウハウや、独自の販路が豊富にあります。
そうしたノウハウや販路を活用し、どのような事故物件でも再販・運用できるからこそ、自信を持って高額買取できるわけです。
実際、過去には、マンションで一人暮らしをしていた父親が病気により孤独死してしまい、事故物件となってしまったマンションを、娘様の依頼で700万円で買い取ったこともあります。
事故物件を少しでも高く売却したい方はぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください
>>【病死の起きたマンションも高額売却】無料で買取査定を試してみる
| 会社名 | 株式会社 Alba Link |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都江東区富岡2-11-18 リードシー門前仲町 6F |
| 営業時間 | 10：00～19：00 (日曜日 定休) |
| 創業 | 2011年 |
| 宅建番号 | 国土交通大臣(1)第10112号 |
| 公式HP | https://wakearipro.com/ 買取実績はこちら |
| 口コミ | 築年数も古く色々な箇所が劣化していて床は抜け落ち、密集した場所に 家がある為に陽当たりは最悪、更には事故物件となってしまった実家を 一生背負って管理しなければならないの かと考えるだけで絶望しました。そんなときAlbalinkさんを知り、藁に もすがる思いで相談してみたところ、買い取っていただけました。 Albalinkさんには本当に感謝しています。 |
【丁寧な買取希望なら】株式会社MARKS／成仏不動産
株式会社MARKS（成仏不動産）は、全国の事故物件を専門に扱っている買取業者です。
株式会社MARKSの特徴は特殊清掃や遺品整理・供養や相続手続きなどを全て自社でワンストップで行っていることです。事故物件に強い買取業者でも、供養まで行う買取業者は少ないです。供養は、買取業者の本来の業務から離れている上に、行ったところで利益に結び付かないためです。
しかし株式会社MARKSでは、嫌われる事故物件を価値ある選ばれる物件へ蘇らせるという企業理念のもと、こうした丁寧な買取を行っているます。
ですから、親が孤独死するなどして事故物件になってしまったけれど、物件自体には愛着があり、丁寧に買い取ってもらいたいという方にお勧めです。
| 会社名 | 株式会社MARKS |
|---|---|
| 本社所在地 | 横浜市中区山手町246-1 カーネルスコーナーマンション1F |
| 営業時間 | 9：30～18：30 |
| 創業 | ー |
| 宅建番号 | 国土交通大臣(1)10129号 |
| 公式HP | https://jobutsu.jp/ 買取実績はこちら |
| 口コミ | いわゆる事故物件でしたが、HPで確認した通り、供養などを行ってから買い取って いただけ、安心しました |
【相談しながら売却希望なら】TERAS株式会社／空き家買取バンク
KTERAS株式会社は、東京と関東近県をメインに事故物件や訳アリ物件の買取を行っています。
KTERAS株式会社の強みは、相続診断士や遺品整理士、FP（ファイナンシャルプランナー）、宅建士、一級建築士など、各分野のエキスパートが在籍していることです。さらに、弁護士、司法書士、税理士とも提携しています。
そのため、単に事故物件を買い取るだけでなく、相続や利権関係、税金などの疑問や悩みにも対応してもらえます。
ですから、関東エリアで事故物件などを所有していて、事故物件の売却以外にも、物件の売却のことで他の相続人と揉めているなど、お金や法律の問題も抱えている方にお勧めの業者といえます。
| 会社名 | KTERAS株式会社/空き家買取バンク |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都中野区本町2-51-10 OKビル10階 |
| 営業時間 | 9：00～20：00（年中無休） |
| 創業 | ー |
| 宅建番号 | 東京都知事(1)第105384号 |
| 公式HP | https://xn--w8j0kod4f299ou4jfp6cjr4a.com/ 買取実績はこちら |
| 口コミ | 口コミ情報なし |
まとめ
病死のあったマンションは、基本的に事故物件にはなりません。事故物件となるのは病死した遺体が1週間ほど放置され、特殊清掃が必要になる状態となったときです。
ただし、病死自体が買い手にとっては抵抗がある出来事のため、売却価格が落ちてしまうことも考えておかなければいけません。
弊社「AlbaLink（アルバリンク）」は訳あり物件を専門に取り扱う買取業者です。一般個人では買手がつかない駅近狭小住宅でも積極的に買い取っています。年間5,000件以上（※）の相談実績を活かし、なかなか売れない空き家でも適正な価格をつけて買い取りいたします。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の物件査定に関する相談実績5,555件
もちろん、まず話だけ聞きたいという方のお問い合わせも大歓迎です。不動産業界にありがちと思われる無理な営業等は行っておりませんので、お気軽にお問い合わせください。
相談・査定はこちら
