【空き家所有者必見！】荒川区の空き家対策について徹底取材

東京23区内といえば、都心にも近く、空き家問題はほぼ存在しないと考えられがちですが、実態は違います。

確かに、他の地方都市と比較すると、東京23区をはじめとする首都圏の空き家率が相対的に低いのですが、それでも空き家が増加し続けている実態は見過ごせません。

特にこれから関東大震災や首都直下型地震の発生が予想されますが、空き家を放置すれば火災・延焼により、大きな被害が及ぶなどさまざまな危険があります。

そんな中、特に東京23区の中でも荒川区は、木造住宅が密集している地域であり、空き家問題と正面から向き合っています。

荒川区はすでに「荒川区空家等対策計画」を策定し、空き家対策を総合的に、また計画的に推進しています。
同計画は、2023年度に改定案が2023年6月議会で示され、承認を予定しています。

今回は、そんな荒川区の空き家対策について、区の担当職員の方に直接お話をうかがいました。

空き家対策についても具体的にまとめていますので、ぜひ最後までお付き合いください。

 

荒川区の空き家数の推移を教えてください。

2015年度(平成27年度)に空き家の実態調査を行い、4万3027棟を調査したところ、971棟が空き家と判明しました。

内訳は速やかに除却すべき著しく危険な空き家である「ランク5」は23棟、「ランク4」は19棟、除却すべき危険な空き家である「ランク3」は37棟、「ランク2」が100棟、予防保全を講じるべき空き家である「ランク1」が555棟、利活用が考えられる空き家「ランク0」が237棟でした。

2023年度(令和4年度)にこの971棟がどのような状態なのかを、再度調査しました。以下の表は、2回の調査の内訳です。

	2015年度（平成27年）調査	2023年度（令和4年）調査
ランク5（著しく危険な空き家）	23棟	3棟
ランク4	19棟
ランク3（危険な空き家	37棟	55棟
ランク2	100棟
ランク1（予防保全を講じるべき空き家）	555棟	235棟
ランク0（利活用の余地がある空き家）	237棟
合計	971棟	293棟

上記表の通り、2015年に発覚した971棟の空き家は、「ランク5と4」の空き家は3棟に、「ランク3と2」の空き家は55棟に、「ランク1と0」の空き家は利活用などで235棟へとそれぞれ減少し、最終的には971棟が293棟となっています。

危険度が非常に高い「ランク5、4」の空き家は42棟もありましたが3棟まで減少したため、荒川区の施策の効果があったと言えます。

ただ、2015年から2023年の8年間で新たな空き家が増加しており、現在荒川区にある空き家の総数は1,000棟にまで増加しているとの調査結果も上がってきています。
そのため、引き続き、空き家の解消と増加防止の両方の側面から対策を取る必要があると考えています。

なお、政府はこれから空き家対策のさらなる強化に向けて、「空家対策特別措置法改正案」の国会への提出を予定しており、荒川区も法改正を踏まえた上で、「荒川区空家等対策計画」を改定する方針です。
今後は空き家化の予防のため、単身高齢者に対するヒアリング内容を参考にしつつ、具体的な施策に落とし込んでいく考えです。

 

荒川区のような都心に近い場所でも空き家が増える理由は？

荒川区は単身高齢者も多いため、将来空き家の可能性になる家も少なくありません。
高齢化と空き家問題はリンクしています。

2015年度(平成27年度)の実態調査では、空き家にしてしまう理由として、

などの回答が上がっています。

実は相続関係でも放置される事例もあり、中にはご自身が相続人の一人であることも知らない方もおります。

荒川区は、空き家になる前に、2021年度(令和3年度)に区内の介護事業者・福祉事業者と連携し、ケアマネージャーの方とともに単身高齢者に家族信託などの制度の認知度などをヒアリングしました。

意見としては、「家族信託についてよく知らない」「そもそも空き家問題はどこに相談すべきかわからない」という内容がありました。そこで周知ための施策を2023年度から進める予定です。

高齢者向けのケーブルテレビや今後はネットにおける正確な情報提供などPR関係も強化していく方針です。

 

荒川区の具体的な空き家対策について教えてください。

荒川区の、具体的な空き家対策は次の通りです。

(1) 空き家利活用事業

荒川区は、放置されてしまっている空き家を区内の民間事業者や個人へ流通させ、利活用を図ることで空き家の増加防止に取り組んでいます。
詳しく解説します。

下町エリア再生プロジェクト

東京都の「エリアリノベーション推進支援事業」の事業採択を受け、荒川区は危険度の高い木造密集地域を内包する「町屋・尾久地域」を対象に、空き家の利活用を促進する「下町型エリア再生プロジェクト」を展開しています。

エリアリノベーション事業 まちづくりを企画・推進しようとする事業者や個人を、各市区町村が支援するというもの。 荒川区に加えて、台東区、墨田区が採択事業に取り組んでいる。

「町屋・尾久地域」の範囲は、下画像の通りです。

このプロジェクトでは、産学官民が連携して、空き家の管理に困っている所有者と、空き家を利活用できる事業者をマッチングさせる取り組みを行っています。
（詳細はこれからお伝えします。）

会議体（プラットフォーム）

荒川区では、空き家利活用事業の一環として、「空き家の活用について考える会議体（プラットフォーム）」を発足しています。

プラットフォームでは、区内の事業者や個人、団体など多様な主体が参加し、それぞれの立場を生かしながら空き家の利活用を推進しています。

会議体の参加者は、以下のとおりです。

このプラットフォームの運営は「㈱スピーク」に委託しています。
同社は尾久地区の商店街で空き家を活用したコミュニティスペースと食堂を運営する「おぐセンター」を開設し、地域活性化の活動を展開されています。

会議体（プラットフォーム）の活動実績

会議体の活動実績として、これまでに8件の空き家を活用することに成功しています。

モデルケースとして、空き家を銭湯サロンへと改修した活用事例が挙げられます。

空き家となっていた店舗兼住宅の所有者にアプローチし、荒川区内の介護事業者とマッチングしたことにより、高齢者の地域交流の場となる銭湯サロンができました。

(2) 空き家利活用で利用できる補助制度

上記の空き家利活用制度にて、地域に貢献する事業を行う方には、その空き家の改修工事に係る費用・3分の2、200万円の限度額までを荒川区が補助します。

こちらの補助金制度は、2023年内で1件の適用実績があります。

(3) 耐震化推進事業制度

1981年以前に建てられた空き家は旧耐震基準と呼ばれる、現在の建築基準法よりも耐震性の低い規格が適用されています。

このように耐震性が担保されておらず、活用したいが耐震改修工事をしなければならない空き家の所有者に対して工事費用を補助する「耐震化推進事業制度」に取り組んでいます。

補助金額は以下のとおりです。

この制度を活用した事例として、介護事業者が高齢者をお風呂に入れる入浴支援や学生が合間に子どもに勉強を教える施設などの事例があります。

(4) 不燃化特区支援制度

荒川区は、木造の空き家による火災時の延焼被害を防止するため、不燃化特区支援制度を行っています。

不燃化特区制度では、大きな被害が想定される木造密集地域のうち、危険度が高く特に改善を図るべき地区を「不燃化特区」に指定しています。
荒川区内の不燃化特区対象地区は、荒川・南千住地区と町屋・尾久地区の2地区（下画像参照）です。

対象区域内の不燃領域率（街の燃えにくさを表す指標）を70％に引き上げることなどを目標に、東京都と荒川区が連携しながら特別な支援を行っています。

具体的には、対象区域内にある旧耐震基準の木造建物を解体する場合、解体工事費から「解体する建物の延べ面積1平方メートルあたり26,000円」を上限金額として区が助成しています。

仮に延床面積が100㎡の家屋を解体する場合は「26,000円×100㎡=260万円」が上限金額となります。
（一般的な解体費用の相場は、100万円～300万円程度）

詳しい要件は、荒川区のホームページを参照ください。

参照元：荒川区「不燃化特区制度について」

(5) 老朽空家住宅除却助成事業について

上記の不燃化特区以外にある空き家についても、解体時に工事費の一部を助成する制度を実施しています。

具体的には、老朽空き家住宅の解体に要する費用の2分の1、1件につき「上限50万円」までが助成の対象額です。

なお、特に区が危険だと判断した空き家については、上述した不燃化特区と同様の「上限２万6000円/㎡（消費税を除く）」の助成を行っています。

(4)(5)の補助金制度全体で見ると、2022年度で10件の適用実績がありました。

詳細な要件は、荒川区のホームページを参照ください。

参照元：荒川区「古い空家住宅の解体費助成」

(6) 空き家住宅の有効活用について（マイホーム借り上げ制度）

良質な空き家住宅を有効活用し、高齢者への生活支援や各地域における若い世代の入居促進等を図っていくために「マイホーム借り上げ制度」などの、既存の支援制度の普及・活用促進に取組んでいます。

マイホーム借り上げ制度とは、一般社団法人移住・住みかえ支援機構（以下、『JTI』）が行う制度です。
50歳以上の方を対象に、空き家になってしまっている持ち家をJTIが借り上げて、入居者をつけ、物件の所有者（オーナー）は毎月定期的な賃料を受け取れます。

 

(7) 京成電鉄と「空き家等対策に関する協定書」を締結

先程軽く触れましたが、京成電鉄㈱は、空き家の活用について考える会議体（プラットフォーム）に加入されています。

加入の経緯は沿線事業者として空き家を減らして、駅周辺を活性化したいという思いがありました。
そこで空き家の発生予防、適正管理を推進するだけでなく、沿線地域の活性化を図る目的で協定書の締結に至りました。

具体的な取り組みとしては、京成電鉄の関連会社・京成不動産の従業員が地域の高齢者向けに家族信託などについてセミナーを開催しています。

 

4.官民連携の思いについて教えてください。

これまでも空き家問題の解決にあたっては消防・警察・行政書士会・司法書士会・建築士事務所協会・宅建協会などと連携しています。

また士業の専門家のご支援を得ながら、「空き家相談会」を実施し、空き家所有者が司法書士やFPなどの専門家に、個別で相談できる場を、およそ年6回・1回30分程度の場を設け、こちらも継続して実施しています。

今後もプラットフォーム（会議体）を中心に官民で連携して、空き家問題の解決に取り組む所存です。

 

5.最後に荒川区民に対するメッセージをお願いします。

空き家の実態調査を行うとともに所有者と思われる方にアンケートを実施しました。

アンケートでは「空き家を放置するとどうなるんですか」と危機感を抱かれた回答もありました。

本来であれば行政に相談するのがよいのですが、そのまま空き家を抱えてしまっている所有者の方が多くいらっしゃいます。

解体すると固定資産税がアップすることなどが懸念となり、空き家の解消になかなか一歩が踏み出せない気持ちもあるとは思いますが、問題が深刻化する前に相談してほしいと願っています。

 

6.まとめ

荒川区での空き家問題で区の担当者の方からお話を伺った際、「区内には程度のいい空き家が相当数残っています」という言葉が大変印象に残りました。

まだ利活用の余地が残されている「程度のいい空き家」を放置するべきではなく、官民が連携することにより、空き家の利活用を進めることが地域の再生に大きくつながると確信を抱きました。

これからも荒川区の空き家対策を応援していこうと思います。