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再建築不可物件とは
現在建築されている建物を取り壊し、新たに建て直すことができない土地のことを「再建築不可物件」といいます。
再開発不可物件はどこにでもあるわけではなく、都市計画区域と準都市計画区域の区域内だけにあります。
1.再建築不可となる条件
再建築不可物件とされる土地の条件は、以下の通りです。
- 道路に接していない
- 建築基準法上の道路に接していない
- 建築基準法上の道路に2ｍ以上接していない
建築基準法によって、建物を建築する土地には接道義務が課せられています。
建物を建築する土地は、幅員4ｍ以上の公道など建築基準法上の道路に2ｍ以上接していなければなりません。
接道義務を果たしていない土地には建物を建てることが認められないので、再建築不可物件となります。
2.なぜ再建築不可物件があるのか
接道義務が課されているなら、すべての土地が条件に当てはまるように整備しておけば、再建築不可物件は存在していないはずです。
それなのに、再建築不可物件が存在しているのはなぜなのでしょうか。
建築基準法が施行されたのは1950年(昭和25年)ですが、それまでは接道義務はありませんでした。
そのため、施行前に建てられた接道義務を果たしていない物件が、再建築不可物件となってしまったというわけです。
建物を建て替えることができない再建築不可物件とは、例外的な土地でほとんど存在しないのではないかと思われるかもしれません。
しかし、都市計画区域として指定されている東京23区では、5%ほどの土地が接道義務を果たしていないといわれているようです。
5%というと約25万戸にものぼり、そのすべてが再建築不可物件に該当するとは限りませんが、かなり多いといえるでしょう。
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再建築不可物件を購入するメリット
再建築不可物件は新しく家を建て替えることができないだけでなく、現在建っている家は1950年(昭和25年)以前に建築されたものなので、築年数は70年を超えています。
これだけでも再建築不可物件を購入することはメリットがないように思われますが、実は以下のようなメリットがあります。
1.低価格で購入が可能
再建築不可物件は家の建て替えができないだけでなく、増改築もできません。
リフォームは可能ですが、建築申請が必要な大がかりなリフォームやリノベーションは認められません。
接道義務を果たしていないので、車の出し入れができない物件も珍しくありません。
このような条件が揃っている物件なので、低価格での購入が可能です。
2.固定資産税が安い
再建築不可物件は建て替えができないなどの制限があるために資産価値が低いために、課税評価額も引く固定資産税が安価になります。
3.相続税対策として活用が可能
土地の評価額は更地の状態が最も高く、建物が建っている場合に評価対象であれば評価額がプラスされ、総合評価額で相続税の課税計算がおこなわれます。
しかし、建物が再建築不可の既存不適格であれば、マイナス評価のために土地の評価額が下がるので、相続税対策に活用することが可能です。
また、現金を相続するよりも不動産を相続するほうが節税になります。再建築不可物件は固定資産税が安いために維持費用が抑えられます。
そのために、節税対策として再建築不可物件を購入するというケースもあります。
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再建築不可物件のデメリット
再建築不可物件の最大のデメリットは、家を新しく建て替えることができないということです。
そのほかにも以下のようなデメリットがあります。
1.運用が困難
再建築不可物件には建物を建てることができません。
地震や台風などで建物が倒壊したり火災などで消失してしまった場合にも、再建築不可物件では新たに家を建てることはできません。
つまり、その土地にはもう住めなくなってしまうことを意味しています。
更地の活用方法では駐車場が人気ですが、再建築不可物件では道幅が狭いために駐車場としての運用も難しいです。
2.売却価格が低くなる
再建築不可物件は建て替えができないという制限があるために、売却先が見つからない可能性もあります。
資産価値が低いために価格は低くなりますが、売却先が見つからなければさらに価格を下げる必要があり、最終的な売却価格はかなり低くなってしまうケースも珍しくありません。
3.物件の安全性を確保できない
建築基準法の施行によって、基準を満たしていない再建築不可物件というものが存在することになりました。
施行から70年以上が過ぎていることから、再建築不可物件の築年数はさらに長い年数が経過しています。
十分なメンテナンスが行われていないことも多く、安全性を確保できていないことも考えられるでしょう。
4.費用がかかる
建物の老朽化などで更地にするにも、解体するには費用がかかります。
リフォームをする場合でも、道路が狭い場合や道路に隣接していなくて機材が入らず、リフォーム費用が割高になりやすいことも大きなデメリットです。
5.住宅ローンが組めない
住宅ローンは購入する不動産が担保にすることで借り入れが可能になりますが、再建築不可物件は資産価値が低いために住宅ローンが組めないことがほとんどです。
住宅ローンが組めないということは、現金を一括で支払わなければなりません。
再建築不可物件は安価で購入できますが、安価とはいえ不動産なのである程度のまとまった資金が必要です。
住宅ローンが組めないと、売却しようとしても買い手を見つけることが困難になることが考えられます。
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再建築不可物件を購入する場合のポイント
デメリットの多い再建築不可物件ですが、デメリットよりもメリットに魅力を感じて購入する場合には、いくつか確認しておきたいポイントがあります。
再建築不可物件を購入する際には、以下の3つのポイントを確認してください。
1.インフラ整備を確認する
再建築不可物件であっても水道・電気・ガスは問題なく使えると思いますが、万が一インフラ整備が整っていない場合には、多くの費用がかかってしまうので事前の確認が必要です。
また、道路に面していない土地の場合には、どこを通っているのかも確認しておくことをおすすめします。
2.雨水の排水を確認する
雨水の排水がどのようになっているのかも、確認しておく必要があります。
雨どいを通った雨水が地面に排水されてしまっている場合には、水分が溜まってしまい、建物の基礎部分が傷むなど雨水の影響を受けてしまいます。
雨どいから流れる雨水は、排水口に流れていることを確認しておきましょう。
3.風通しや日当たりを確認する
広い道路に面していない再建築不可物件では、周囲を建物に囲まれていることもあります。
建築基準法施行前に建てられているので、土地の境界線ギリギリの位置まで家が建っている場合には、さらに周囲の家との距離が近いことも考えられます。
広い道路に面していないと、風通しや日当たりが悪くなる条件が揃いやすいので、通常よりも念入りな確認が必要です。
風通しや日当たりが悪いと、室内が湿気やすくカビなどの原因にもなります。
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再建築不可物件の活用方法
再建築不可物件は購入費用や固定資産税を抑えられることから、活用さえできればお得な物件とも考えられます。
再建築不可物件は活用できる可能性があり、以下に活用の方法をご紹介します。
では、どのように活用をするのか、ひとつずつ説明していきましょう。
1.近隣の土地を購入する
幅員4ｍ以上の公道など、建築基準法上の道路に2ｍ以上接するという条件をクリアできれば、再建築不可物件ではなくなります。
接道部分を広くして条件をクリアするために、隣接している土地を購入するという方法があります。
再建築不可物件でなくなれば、古くなった建物は取り壊して新しく建て替えたり、古い建物を活かしてリノベーションすることも可能です。
ただ、隣接する土地の所有者は、この土地が再建築不可物件であることと自分の土地を購入することで再建築不可物件でなくなることを知っているはずです。
少し高くても本当に必要なら購入するであろうと考えて、相場よりも高い価格を提示されることが考えられます。
2.敷地のセットバックをおこなう
建築基準法上の幅員4ｍ以上の道路に土地が2ｍ以上接するという条件を満たせば、その土地は再建築不可物件ではなくなります。
そこで条件をクリアするためにおこなわれるのが、土地の一部を道路にしてしまうという方法です。
土地を後退させることを「セットバック」といい、セットバックによって道路幅が増えた道路は「みなし道路」または「法42条2項道路」と呼ばれています。
敷地をセットバックすれば再建築不可物件ではなくなるので、家の建て替えや増改築ができるようになります。
建て替えや増改築の際の建ぺい率や容積率は、もとの土地の面積ではなく、セットバックをしたあとの土地の面積で計算しなければならなりません。
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上手く活用できない場合には売却を検討
隣接した土地の購入やセットバックといった活用方法をご紹介しましたが、セットバックは必ずしもうまくいくわけではありませんし、土地の購入はかなり困難です。
上手く活用できない場合には、売却することも検討しましょう。
（こちらのサイトでも再建築不可物件の活用や売却について詳しく解説しています。一つの参考にししてください。）
売却するといっても、再建築不可物件は売却も困難なのではないかと思われることでしょう。
売却は不動産会社に仲介を依頼して、買い手を探す方法だけではありません。
不動産会社や買取業者に買い取ってもらう、という方法があります。
不動産買取だと建物を取り壊す必要もなく、そのままの状態で買取が可能です。
買い手を探すのではなく不動産業者が直接買い取るので、提示される価格に納得すればすぐに売買契約が成立することが、買取の大きな魅力です。
買取を依頼する場合には、再建築不可物件を専門に取り扱っている業者であれば、スムーズな買取が可能です。
再建築不可物件の売却を検討した際には、再建築不可物件を取り扱う専門の業者に相談してみてください。
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