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共有名義マンションの共有持分とは
共有持分とは、一つの不動産に対して複数人が所有者として不動産登記をしたときに、それぞれが持っている所有権の割合のことです。
例えば、共働き夫婦が共有名義で資金を半分ずつ出し合った場合、共有持分は2分の1ずつになるということですね。
また、遺産相続などで不動産を取得する際も、適式な遺言書がある場合はそのとおりに、特に遺言書がない場合は、法定相続割合で共有持分は決まっていきます。
自ら望んで購入するケースでは持分を自分で決めることができますが、相続などによる取得だと他の共有者の存在が出てきて、事を複雑にしていくものです。
共有持分を所有する共有者ができる民法上の行為
共有持分を有する共有者がマンションに対してできる行為は、民法によって定められています。
前提として、各共有者はそれぞれの共有持分の割合に応じて共有名義のマンションを利用することが可能です。
たとえば、共有名義のマンションの現状を維持するために必要な修繕などの「保存行為」は、各共有者が単独でできます。
それに対して、共有名義のマンションを第三者に賃貸するなどの「管理行為」は、共有者の過半数の同意がなければおこなえません。
一方、共有名義マンションの全体を売るなどの「処分行為」をおこなうには、共有者全員の同意が必要です。
ずっと所有していれば特に問題はないのでしょうが、もし共有物件を売却しなければいけない事象が起こった場合、他の共有者の同意がなく売却することはできません。
この点が、共有持分を所有していると不自由な点ですね。
ただ、自分の持分のみを売却する場合であれば、他の共有者の同意は必要なく売却できますが、
・あとから共有者と揉めるかもしれない
などの理由から、売りづらくなってしまいます。
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マンションの共有持分はどのように決まるのか？
一戸建ての場合は、基本的に1つの土地の上に1つの建物が建っていることが多いので、権利状態もわかりやすいですよね。
マンションの場合、広い土地の上に区分所有者全員で共有されているので、土地の部分はここからここまでという決められた範囲は特にありません。
では、どのように土地を所有しているのでしょうか?
土地と建物は別の不動産なので建物が存在する以上、土地に対しても所有権や賃借権などの何らかの権利が必ず存在します。
こういった権利を敷地利用権といいます。この敷地利用権と建物の所有権を分離して処分できないように一体化したものが、「敷地権」です。
間違えやすいので説明すると、敷地権とは権利の「形態」をあらわすのに対し、所有権は「権利」そのものを表すのです。
登記簿謄本を確認すると、
専有面積 80.00平米
敷地権の割合 25,000分の250 〇〇〇男 25,000分の100 〇〇〇子
といったように、敷地権は建物の専有面積を総面積で割った面積の割合のことなので、その割合が記載されています。
共同で購入した場合、出資金額によって持分の割合が決まることが多く、相続して取得した場合は遺言書や遺産分割協議などによって持分の割合が決まるのです。
敷地権と所有権の違い、敷地権割合の調べ方や計算方法などについては以下の記事で詳しく解説しています。
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マンションの共有持分を売却する方法
共有持分のマンションを取得する場合、「夫婦で資金を出し合い購入する」「相続財産を2人以上で共有する」などの理由からではないでしょうか。
それでも、何らかの事情ができて、共同持分のマンションを売却しなければならなくなった時、方法はいくつかあります。
共有者がいるマンションを売却しようとするとき、民法にある「共有物の変更」の行為に該当するため、他の共有者の同意が必要になってきます。
同意を得るためには、「なぜ今マンションを売却しなければならないのか？」ということを丁寧に説明することが大切です。
また、共有者全員の持分を売却することで、購入者がマンションの部屋を一括購入することができ使い勝手も良くなります。
そのため、相場価格で売却できることを強調して話をすすめていきましょう。
また、共有者の同意が得られた場合、口頭で全員が合意しているというのでは信ぴょう性に欠けることになるので、合意書を作成して文書で証明できるようにしておくことが大切です。
他の共有者の同意を得られない場合は「共有物分割請求訴訟」
共有名義のマンションの売却にあたり、他の共有者の同意を得られないときには裁判所に「共有物分割請求訴訟」を起こす方法も選択肢のひとつです。
共有物分割請求が裁判所に認められると、共有名義のマンションを売却し、その金額を共有者間で分け合うなどの行為を通じて共有関係を解消できます。
2.持分だけを売却する
共同でマンションを所有している場合、自分の持分のみであれば他の共有者の同意を得ずに売却することは、物理的には可能です。
しかし、買い手側からしてみれば、他にも共有名義人ができてしまうことで、そのマンションを活用できる範囲が限られてしまいます。
居住するにしても赤の他人が住んでいることもあるのです。
購入したのが不動産業者で、リフォームして再販するにも共有者がいる場合、勝手に変更行為をすることはできません。
このように共有者が別途いるマンションというのは、ニーズも少なく買い手がなかなかつかないため、価格を下げて売却するしかありません。
一般的には50%くらい安価に設定されます。
そのような物件でも共有持分専門の買取業者なら、買い取ってもらうことは可能です。
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持分のみを売却する場合の注意点
共同でマンションを所有している場合、自分の共有持分だけを売却できますが、その際、他の共有者の同意は必要ありません。
しかし、以下のような注意点も出てきます。
それぞれ、解説します。
1.持分割合を把握しておく
マンションを共有している場合、持分に応じて所有権登記がされていて、法務局で保管している登記簿謄本で確認することができます。
夫婦などで共有して購入した場合は、持分の割合も覚えているでしょうが、相続などで取得した場合、自分がどのくらいの持分を所有しているのか、把握できていないケースが多いです。
自分がいま、どのくらいの持分を所有しているか把握することは、共有持分買取業者などに売却を持ちかけるうえで査定の判断材料になるので、しっかりと確認しておくとよいでしょう。
2.共有者とのトラブルに注意
マンションの持分を共有しているのが、兄弟や親せきなど付き合いのある家族の場合、黙って売却の話をすすめると、後々トラブルに発展してしまうケースも考えられます。
・一緒に私の共有持分も売ってほしかった
など、自分の持分は売却できてきれいさっぱりでも、こうした恨み言が後々まで続き、根深く残ってしまうことも考えられます。
法律上では、他の共有者の同意が必要なくても、あらかじめ、不動産を売却するという意思は伝えておいた方がいいでしょう。
売却後もなにかしらの関係性が続くならなおさらです。
また、共有者間でなかなか話し合いが進まないと、固定資産税や都市計画税といった固定費用を支払い続けなければなりません。
万一、共有者の誰かが亡くなってしまった場合は、その相続人に共有持分を分けなければならないので、共有者がさらに増えてしまう可能性もあります。
その共有者が遠方に住んでいるようなら、連絡を取るのもひと苦労になってしまいます。
3.個人への売却は困難
自分の持分だけを売却する場合、一般の個人のかたへの売却は困難になるケースが多いです。
例えば、夫婦で共有したA(夫)さん、B(妻)さん。
離婚することになり、財産分与について協議中です。
夫のAさんはきれいさっぱり売却してすっきりしたと思っていますが、妻のBさんはずっとマンションに住み続けたいと考えています。
本当は夫の持分を買い取れれば一番いいのでしょうが、そんなお金はありません。
他の共有者へ無償で共有持分を譲渡すると、譲り受けた側に贈与税が課される点に注意が必要です。
一方、夫のAさんは自分の持分だけ売却しようと、買い手のCさんを見つけました。
ただ、マンションに住み続けるBさんがいて、Cさんは赤の他人なので一緒に住むわけにもいきません。そうなったら、どうでしょうか？
あえて、そのようなマンションを購入する人はいませんよね。
このように、自分の共有持分だけを売却する場合は、一般の個人の方には難しい面があります。
共有の状態が長引かないようにするには、共有持分の買取業者に依頼し、早くスムーズに解決することをおすすめします。
4.売却価格が低くなりがち
共有持分を一般のかたへの売却する場合、難しいことは前述しました。
自分の共有持分を売却する時、売買の取引事例が少ないため、一般の不動産売買に比べ相場を知ることが難しくなります。
相場を把握しないで売却しようとすると、損をする可能性もあるので調べておくことが必要です。
共有持分の売却は専門の買取業者に依頼することで、早くスムーズに売却できる可能性が高くなります。
その場合の買取相場は高く見積もっても、「共有マンションの市場価格×持分割合」の50％程度です。
買取業者は共有持分を取得した後に、共有不動産全体を再販していきます。
残った共有者全員の合意がないと売却できないため、共有持分だけを買取してもそれを利益にすることが難しいのです。
また、共有持分だけを再販する場合、他に共有者がいることで買主は心理的に拒否反応を示してしまいます。
このような理由から、共有持分のあるマンションは、需要と供給のバランスが著しく悪くなってしまうため、売却価格が安くなってしまうのです。
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共有名義マンション全体を売却する場合の注意点
共有名義のマンションを売却する際に大事なことは、共有者全員の合意が必要だということは前述しました。
また売却に際しては、以下の注意点があることも押さえておきましょう。
- 単独でできることとできないことがある
- 最低売却価格を設定しておく
- 売却を進める窓口を決めておく
- 費用配分を決めておく
単独でできることとできないことがある
前述のように、共有持分だけを持っていてもできることとできないことがあります。
たとえば共有名義マンションの修繕など現状を維持する行為は、共有持分を持っている方なら誰でも単独でおこなうことが可能です。
また、共有持分のみを売却することもできます。
共有持分の売却に際して、ほかの共有者の同意は必要ありません。
一方、共有名義のマンションを第三者に貸すなどの管理行為をおこなうには、共有者の過半数以上の同意が必要です。
共有名義のマンション全体を売却したいのなら、共有者全員の同意がない限り実行できません。
最低売却価格を設定しておく
あらかじめ「この価格だったら即、売却してもよい」という最低売却価格を設定しておきましょう。
そのために、共有者全員の同意が得られたら、不動産会社にどのくらいで売却できるのかという査定金額を出してもらうことが必要です。
査定金額は買い手を探してもらう仲介と、業者に直接買い取ってもらう買取がありますが、それぞれ査定金額が違ってくるので、どういった形態で売却するかを決めておく必要があります。
時間がかかっても多少なりとも高く売却したいのなら仲介を、とにかく早く処分したいのなら買取をというふうに全員で話し合っておきましょう。
そして買い手から、値引き交渉というのは必ずといっていいほどあります。
その度に、共有者が集まって話し合いをしていくのは、時間を調整するのも大変ですし、神経が消耗してしまいますよね。
共有者全員で意思決定をスムーズに行うために、最低売却価格はきちんと決めておくことが大切です。
共有名義マンションの売却時に必要な書類
共有名義のマンションを売却する際には、以下の書類が必要です。
- 権利証または登記識別情報
- 共有者全員の同意書
- 共有者全員の身分証明書
- 共有者全員の実印
- 共有者全員の印鑑証明書
- 共有者全員の住民票
- 固定資産評価証明書
- 委任状（共有者が売買契約の場に立ち会わないとき）
- マンションの管理規約
共有名義のマンションをスムーズに売却するためにも、事前に用意しておきましょう。
売却を進める窓口を決めておく
最低売却価格を決めたら、売却を進めるうえで各関係者と交渉などが必要になってきます。
その際、話し合いをスムーズに進めるためにも、窓口になる人を決めておくことが必要です。
通常では持分の割合に応じて、比率のもっとも高い人を窓口としますが、共有者の話し合いで交渉事がスムーズにいく人を選出するとよいでしょう。
窓口が決まっていないと、相手側が混乱するだけでなく、さまざまな情報の伝達ミスによってトラブルが生じてしまう可能性もあります。
そうなると、売却するまで長期化してしまう可能性も出てしまいますので、必ず窓口担当を決めて、担当者一人が対応するようにしましょう。
費用配分を決めておく
無事に売却できることになった場合、売却にかかわる経費が必要になってきます。
これらの支払いを誰が、いくら支払うのかということを事前に決めておくとよいでしょう。
1.仲介手数料
不動産売買の取引の際に支払う手数料です。
この手数料は成功報酬といって、売買契約が成立したときに支払われるものですが、売却価格により計算方法が定められています。
売買価格が400万円を上回る場合は売買代金の『３％+6万円』という計算式になりますが、物件によっては高額になる場合があります。
ただし、買主が業者であるような場合には、直接取引になるので仲介手数料はかかりません。
2.印紙代
売買契約書に貼ることで納める税金のことです。
売買契約の金額にもよりますが、5,000円から60,000円になります。
3.抵当権抹消費用
住宅ローンを組んでいる場合、マンションには抵当権が設定されています。
その抵当権を抹消するための費用になります。
抵当権抹消費用は、不動産1つにつき1,000円です。
司法書士に依頼して行う場合には、別途報酬が発生します。
4.譲渡所得税
マンションを売却した際、売却益が出たら所得として税金がかかってきます。
計算の方法は『マンションを売却した価格』から、『取得時の金額と売却経費』を差し引いたものが譲渡所得になります。
それに対して、所有していたマンションが5年以内であれば短期譲渡、10年超のものは長期譲渡とされ、税額の計算も異なってくるので所有していた年数を確認することが大切です。
なお、売却したマンションが居住用だったら、長期譲渡、短期譲渡にかかわらず、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。
マンションを売却するとこのような費用が発生しますので、共有者同士で事前に誰が、何を、いくら支払うのか決めておくことが必要です。
マンションの立地条件が悪いときは買取業者に依頼する
もし共有名義マンションが駅から徒歩で20分以上かかる場所にあるなど立地条件が悪いときは、仲介で買い手を見つけるのは困難です。
弊社がおこなったアンケート調査からもわかるように、マイホームの購入を検討している方の多くは「立地の良さ」を第一条件に掲げているためです。
したがって、もし共有名義マンションの立地が悪いときには、仲介業者ではなく専門の買取業者に依頼することをおすすめします。
専門の買取業者には、立地の悪いマンションでも付加価値を上げて再販できるようにする独自のノウハウがあります。
そのため、立地の悪いマンションをスムーズに、かつ適正価格で買い取ってもらえるのです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国のマンションを積極的に買い取っている専門の買取業者です。
立地が悪い、物件の状態が悪いマンションでもスピーディーに買い取らせていただきますので、お気軽にお問い合わせください。
>>【共有名義のマンションを高額売却！】無料の買取査定を依頼する
まとめ
共同持分のあるマンションの売却を進める場合、まずは、共有者全員の同意を得て売却を進めてみましょう。
その際、持分割合を事前に把握し、共有者とのトラブルがないように話し合いを丁寧にしていくことが大切です。
どうしても話し合いがまとまらず、意見が分かれてしまった場合、共有者の同意を得ずに自分の持分だけ売却することも可能です。
売却価格は低くなってしまいますが、共有持分専門の買取業者に依頼することもできますので、相談してみることをおすすめします。
公式サイト:https://wakearipro.com
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