瑕疵物件を圧倒的に高額で売却するための5つのポイントを解説

瑕疵物件の種類一覧表

瑕疵物件とは、不動産が本来備えるべき品質や性能に欠陥があり、住む人に抵抗感を与える物件のことです。

訳あり物件とも呼ばれ、住んでいる人が亡くなった物件や心霊現象が起こる家を思い浮かべる人も多いのではないでしょうか。

しかし、瑕疵物件には種類があり、大きく4種類に分けられます。

そもそも瑕疵とは、傷や欠点のこと。心理的・物理的な問題を抱える物件の総称です。

ここでは、4種類の瑕疵物件について、それぞれどのような物件なのかをみていきましょう。

心理的瑕疵物件

心理的瑕疵物件とは、買主へ心理的抵抗感を与える欠陥のある物件のことです。

過去に物件内で、自殺・他殺・事故死などで人が亡くなった物件を指し、事故物件とも呼ばれます。住むにあたって物理的にまったく問題がなくても、心理的な嫌悪感を与えやすく、売れにくい物件とされています。

心理的瑕疵物件は、人が亡くなった物件を指すことがほとんどですが、自然死や病死など、事件性のない死亡理由は該当しません。

ただし、発見が遅れたことで遺体の腐敗が進み、室内に強い匂いが染み付いたり害虫が発生したりした場合には、心理的瑕疵物件または物理的瑕疵物件となります。

物理的瑕疵物件

物理的瑕疵物件とは、雨漏りや壁のひび割れ、シロアリ被害など物理的な欠陥を抱えた物件のことです。

こうした損傷がある物件は、普通の住宅と比べて建物としての性能が低く、相場価格より安い金額で市場に出回ります。

物理的瑕疵物件は、建物に対しての物理的な問題なのでリフォームなどで欠陥部分が改善すれば問題は解消します。

しかし、雨漏りやシロアリが発生している物件というのは損傷レベルが激しく、リフォーム費用は高額になるため、採算が取れるのか慎重に検討する必要があるでしょう。

法律的瑕疵物件

法律的瑕疵物件とは、現行の法律に適合していないなど、法律的な欠陥をもった物件のことです。

主に、建築基準法・消防法・都市計画法の要件を満たせておらず、物件の安全性を確保できていない・利便性が低い、といった難点があります。

たとえば、法律的瑕疵物件の1つである再建築不可物件は、建築基準法の接道義務を果たせておらず、建物の建て替えや増改築ができません。

物件の活用制限がかかるうえに不動産の担保評価が低いことから、住宅ローンが組めないのも買い手が付きにくい要因です。

そのほか、法律的瑕疵物件物件には、親や祖父の代からの占有者がいる物件や、共有名義で売却の困難な物件などが挙げられます。

環境的瑕疵物件

環境的瑕疵とは、物件そのものではなく、周辺の環境に欠陥がある物件のことです。

たとえば、墓地が近い・ヤクザの事務所が近い・刑務所が近いなど、いわゆる周囲の人から嫌われる施設が物件のそばにある状態を指します。

環境的瑕疵物件は、物件本体ではなく、物件の位置するエリアに生じている問題なので、瑕疵物件のなかでもっとも解決が難しい物件です。

瑕疵物件の売却時には告知義務がある

瑕疵の種類には、心理的瑕疵・物理的瑕疵・法律的瑕疵・環境的瑕疵の4種類があるとお伝えしました。

いずれも不動産の売買契約の際に、物件が抱える瑕疵の内容を売主へ伝える告知義務があります。

告知義務とは、物件の契約を判断するにあたって重大な影響を与える瑕疵があるならば、契約締結前に売主から買主に告知しなければならない義務のことです。

この章では、告知義務の期限や告知を怠った場合に起こりうる展開について解説します。

告知義務は基本的に永遠に残り続ける

告知義務に時効はなく、何年経っても瑕疵物件である旨は伝えなくてはなりません。

2021年5月に国土交通省より「宅地建物取引業者による人の死の告知に関する
ガイドライン」で、心理的瑕疵物件の告知義務の期限を以下のように定めました。

• 賃貸契約…事故物件の告知義務は、瑕疵発生から3年で時効を迎える
• 売買契約…事故物件の告知義務に時効なし

このように、賃貸契約は3年で時効となりますが、売買契約は瑕疵発生から何年経っても告知義務が残ります。

告知を怠ると契約不適合責任を負う危険がある

売主が告知を怠った場合、契約不適合責任を課せられる可能性があります。

契約不適合責任とは、引き渡した目的物が、種類・品質・数量に関して、契約の内容に適合しないこと。つまり、納品した商品やサービスが「契約内容と違う」といったことがあると、買主から売主へ損害賠償などを求められる法律のことです。

契約不適合責任は、買主が不適合を知った日から1年以内に売主へ通知をすれば適用されます。

買主から売主へ追及できる請求は、以下の5種類があります。

表のとおり、買主から不適合の告知が届くと、売主はなんらかの形で不適合を補わなければなりません。

契約不適合責任を負うと大損害につながる可能性があるので、告知は必ずしておく必要があります。

瑕疵物件の売却価格は買手の受け取り方次第で決まる

瑕疵物件には、心理的瑕疵なら◯%、物理的瑕疵なら◯%といった定義はありません。

なぜなら、瑕疵物件は、買い手がその欠陥をどのように捉えるかによって変わってしまうからです。

ただし、物件になんらかの欠陥がある以上は価格の下落は避けられないですし、いずれの瑕疵も売主の努力で完全になくせるものではありません。

できるだけ高い金額で売却したいと考えているのであれば、次章で解説する訳あり物件専門の買取業者に相談してみましょう。

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瑕疵物件をより高額で売却するなら「訳あり物件専門の買取業者」に相談

瑕疵物件の売却は、訳あり物件の専門業者に直接売却しましょう。

訳あり物件を専門に取り扱う業者であれば、上述したような幅広い瑕疵物件に対応しているため、高値で買い取れます。

専門の買取業者が高く買い取れる理由を説明する前に、不動産の売却方法の種類についてみていきましょう。

不動産の売却方法には、仲介と買取の2種類があります。

仲介業者とは、物件の売買において広告活動のみを手伝う業者のことです。

売主から依頼があれば、ポータルサイトに搭載やレインズという不動産情報システムに登録をして広告宣伝活動をし、成約が決まれば仲介手数料を受け取るビジネスモデルです。

一方で、買取業者は、売主の物件を直接買い取る業者のことを指します。

売主から買い取った物件にリフォームやリノベーションを施し、一般の買い手に再販するビジネスモデルです。

上記の仲介・買取の2種類が、不動産の売却方法ですが、瑕疵物件を売却する際には「訳あり物件専門の買取業者」に相談しましょう。

というのも、一般的な買取業者と訳あり物件専門の買取業者では、物件の活用方法が異なり、査定価格に大きな差が生じるからです。

一般の買取業者は、マイホームを検討している一般の買い手への再販を想定しています。そのため、買い手の心理としては慎重にならざるを得ず、「住んでみたけどやはり無理だった」となる可能性のある瑕疵物件は、選ばれにくい傾向にあります。

業者としても、売れ残りリスクのある物件はストックしたくないので、買取自体を断る、もしくは売れ残っても採算が取れるくらい安価に買うことしかできません。

一方で、専門の買取業者であれば、瑕疵物件のように一般的に売れない物件でも積極的に買い取れます。

なぜなら、専門業者が再販する相手はマイホーム購入者ではなく、不動産投資家への売却でだからです。

訳あり物件の取り扱いに慣れている専門業者は、瑕疵物件に付加価値をつけるノウハウや顧客リストを豊富に持ち合わせています。

つまり、瑕疵物件を買い取っても確実に再販できる自信があるので、強気な金額で買い取れるのです。

専門の買取業者に売却するメリットは、高額で売却できる以外にもあります。次で詳しくみていきましょう。

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どんな物件でも買い取ってもらえる

専門の買取業者であれば、どのような欠陥を抱えた物件でも、ほとんど確実に買い取れます。

先述したとおり、確実に再販できるノウハウがあり、なおかつ自社で運用する技術も持ち合わせており、在庫コストになる可能性が限りなくゼロに近いからです。

たとえ瑕疵物件のように欠陥のある家だとしても、実はニーズがあるものです。

仲介や一般の買取業者で買取を断られた、あるいはタダ同然の査定価格だった、という物件でも、「専門の買取業者に依頼したら高額で売れた」といったケースは珍しくありません。

決済までがスピーディ

専門の買取業者であれば、業者が直接買うので、双方が合意できて書類が揃っていれば、すぐに契約して決済可能です。

仲介では、物件の売却までに3ヶ月から6ヶ月程度かかり、物件によっては何年経っても売れないケースもあります。専門の買取業者は平均1週間〜1ヶ月程度で売却できます。

物件によっては数日ですぐに買い取ることも可能です。

「なるべく高額で売却したい」「早く現金化したい」といった方は、専門の買取業者に見積もりをとってみてください。

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売主の契約不適合責任が免責

不動産売買においては、個人が買主のときは一般人同士の取引になるので、双方を保護するために、契約不適合責任を売主につける必要があります。

しかし、買取業者に売却する場合は、契約不適合責任が免責となります。

なぜかというと、買取業者はあらかじめ物件の欠陥部分を把握したうえで、最低限必要なリフォーム費用を加味して査定価格を算出しているからです。

つまり、もうすでに欠陥部分や欠陥の修繕にかかる費用が明らかになった状態で買い取っているので、新たに売主に責任を負ってもらう必要がないのです。

瑕疵物件を圧倒的に高額で売却できる不動産買取業者の選び方5選

専門の買取業者に売却すれば、どのような物件も買い取ってもらえて、売主にかかる手間や責任も不要となります。

ここでは、瑕疵物件を圧倒的に高額で売却できる業者の選び方5選についてみていきましょう。

様々な問題を抱えた物件にも対応しているか

瑕疵物件を高額で売却したい場合には、瑕疵物件を得意分野にしている業者を選びましょう。

訳あり物件と一口に言っても種類があり、それぞれ物件に対してのアプローチ方法が異なります。

得意分野以外の業者に依頼をすると、高額で売るどころか買取自体を断られかねません。

ご自身の地域で実績を挙げている業者を選ぶ

遠方の物件だと取り扱いできない業者も多いため、自分の住んでいる地域で実績のある業者を選びましょう。

弊社は日本全国に対応しております。

買取実績が豊富かどうか

訳あり物件の買取実績が豊富な不動産買取業者を選びましょう。

実績豊富な業者であれば、活用のためのノウハウを蓄積しており、収益を生み出す方法も多く持ち合わせているので、どのような物件でも高く買い取れます。

逆に、物件の活用方法に自信がない業者では、買い取った物件で収益を得られないかもしれないため、安価になりやすい傾向にあります。

当サイトを運営している弊社（株式会社Albalink）は、事故物件に特化した不動産買取業者としてテレビでも取り上げていただいております。
ぜひ、ご安心して一度ご連絡ください。

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査定結果に対する根拠が明確かどうか

業者に提示された査定結果をそのまま鵜呑みにして契約するのは危険です。

査定結果をもらった際には、その価格を決めた根拠はどのような要素なのかを必ず確認しておきましょう。

というのも、不動産業界には悪徳業者も少なからず参入しているからです。

よくある手口としては、高額査定で売主の興味を引き、契約の場面で急に難癖をつけて金額を引き下げ、強引に契約につなげるという流れです。

このような業者は最初から適正な金額を払うつもりがないので、提示する価格にいちいち根拠がありません。

査定結果に対する根拠が、周辺相場や過去の取引事例など、実際の数字をもとに算出した査定金額であることを説明できる業者を選びましょう。

口コミを確認する

不動産会社の公式サイトに載っている口コミの内容を確認しましょう。

業者の編集が入っているケースもありますが、実際に利用したお客様の生の声は、公式サイトの情報だけでは把握できない内容も含まれています。

弊社のサイトには、お客様からいただいた直筆の口コミを掲載しております。

まとめ

今回の記事では、瑕疵物件の種類や売却にあたっての注意点、瑕疵物件を圧倒的に高額で売却する方法について解説しました。

瑕疵物件を少しでも高く売却したいとお考えの方は、専門の買取業者に見積もりをとってみてください。

なお、弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、全国の瑕疵物件など買い手が付きにくい物件を積極的に取り扱っている買取業者です。

これまで蓄積してきた活用ノウハウなどを活かして、売主様の物件を少しでも高く買い取れるよう全力でサポートさせていただきますので、ぜひお問い合わせください。

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