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未登記建物とは登記手続きをしておらず所有者が不明な建物
未登記建物とは所有者が不明な建物のことですが、不動産登記が行われていない状態を意味します。
通常、国内における不動産情報は登記事項証明書に記録されていますが、相続した古い建物などは未登記のままの状態であることも少なくありません。
【登記事項証明書の見本】
不動産登記は法律によって義務化されていますが、相続した場合などは自動的に登記されるわけではないため、法務局で手続きする必要があります。
未登記でも固定資産税は課税される
未登記建物であっても固定資産税は課税されます。
固定資産税は現況で判断するため、自治体が調査を行い建物が建っていれば課税しているからです。
そのため、未登記建物であっても固定資産税通知書が届き、毎年納めているケースも少なくありません。
未登記のままだと固定資産税が高くなる可能性がある
建物が未登記のままの状態だと土地の固定資産税が高くなる可能性があります。
通常住宅などの建物が建っている土地は、「住宅用地の特例」が適用になり、固定資産税が軽減されます。
参照元：国土交通省｜土地の保有に係る税制
先述のとおり、一般的には固定資産税は現況で判断しますが、自治体が把握していない場合は建物が建っていない土地と判断される可能性があるのです。
未登記建物の所有者を調べる2つの方法
相続した物件が未登記建物であるか調べる方法は、以下の2つです。
それぞれ詳しく解説します。
土地の登記事項証明書を確認する
未登記建物の所有者を調べるオーソドックスな方法として、土地の登記事項証明書を確認することが挙げられます。
管轄の法務局で登記事項証明書を取得すれば、相続した物件や土地の名義人を確認することが可能です。
登記事項証明書は法務局で誰でも請求でき、以下の交付請求書の記入が必要です。
【登記事項証明書交付請求書の見本】
また、相続した物件が遠方にある場合は、最寄りの法務局でも取得することが可能です。
ただし、登記事項証明書に記載されている名義人が現在の所有者とは限りません。
相続などで取得している場合は、登記していない可能性があるため確認が必要です。
なお、登記事項証明書の見方については、以下の記事で詳しく解説しています。
相続人に確認する
相続した物件や土地の名義人が判明したら、登記の状況を確認します。
名義人が相続人でない場合は、自分以外の相続人に相続した物件の現状を確認しましょう。
相続人が不明の場合は、被相続人（亡くなった人）の出生から死亡までのすべての戸籍謄本を取得すれば特定できます。
未登記建物を放置する4つのリスク
相続した物件を未登記のまま放置すると以下のような4つのリスクがあります。
それぞれ詳しく解説します。
なお、相続した未登記建物の放置については、以下の記事でも詳しく解説していますので、併せて参考にしてください。
相続時に大変になる
未登記建物を相続したときでそのままの状態で放置しておくと、他に相続人がいた場合はさらに相続が発生する可能性があります。
面識のない人と共有で相続する場合は、相続自体で揉める可能性があるでしょう。
弊社が実際に行った相続に関するアンケート調査では、「相続人同士で揉めないか」と不安を感じている人が一番多い結果となっています。
面識のない相続人とは相続トラブルになることも少なくないため、未登記のまま放置することはやめましょう。
売却が難しい
未登記建物は売却が難しいことも未登記のまま放置するリスクといえます。
一般的に家を購入する場合は住宅ローンを利用する人がほとんどですが、未登記建物では住宅ローンを組めません。
住宅ローンでは購入する不動産を担保に設定しますが、未登記建物には抵当権の設定ができないため、融資を受けられないからです。
現金で一括購入することになりますが、ローンを組まずに購入できる人は現実的には少ないため、未登記建物は売却が難しいでしょう。
また、未登記建物は登記事項証明書によって所有者であることを証明できません。
一般の買い手は、大きな買い物である住宅の購入に関しては慎重になります。
わざわざ未登記建物を購入する人は少ないため、売却は難しいといえるでしょう。
所有権を第三者に主張できない
所有権を第三者に主張できないことも未登記のまま放置するリスクです。
相続して未登記のまま放置していると第三者に勝手に登記される恐れがあります。
不動産の所有権は登記手続きをして法的に認められるため、所有権が奪われることになるのです。
相続した物件に住んでいても、未登記であれば登記自体は第三者が行うことが可能なため、未登記のまま放置するのは大きなリスクといえるでしょう。
将来相続トラブルが発生する可能性がある
未登記建物を放置すると将来相続トラブルが発生する可能性があります。
先述のとおり、未登記のままの状態で放置しておくと、さらなる相続が行われる可能性があり、面識のない人と共有で相続する可能性があるでしょう。
未登記建物のまま亡くなってしまうと、将来の相続トラブルが子どもや孫に降りかかることになるのです。
将来子どもや孫が相続トラブルに巻き込まれないためにも、未登記のまま放置せず適切に対処することをおすすめします。
未登記建物の相続手続きの流れ
相続財産に未登記建物が含まれている場合の相続手続きは、以下の流れで行います。
遺産分割協議を行う
まずは、相続人全員で遺産分割協議を行います。
相続財産に未登記建物が含まれている場合は、以下の書類を用意しましょう。
- 固定資産税評価証明書
- 固定資産税課税台帳
- 固定資産評価証明書
- 建物の引渡証明書や建築確認通知書など
話し合いがまとまったら、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書には登記事項証明書の内容に沿って記入する必要がありますが、未登記建物の場合は固定資産評価証明書などの情報を記載しましょう。
なお、共有不動産の遺産分割協議書の作成方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
建物表題登記の申請を行う
次に不動産登記の申請を行いますが、表題登記の申請から行います。
一般的な相続登記であれば所有権の移転登記のみで問題ありませんが、未登記建物の場合は表題登記を申請して新たに登記事項証明書を作成する必要があります。
建物表題登記の申請には、以下の書類が必要です。
- 登記申請書
- 遺産分割協議書
- 建築確認通知書（検査済証）
- 建築会社の工事完了引渡証明書・資格証明書・印鑑証明書
- 建物図面・各階平面図
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 相続人全員の住民票
- 相続人全員の印鑑証明書
所有権保存登記の申請を行う
建物表題登記が完了したら、所有権保存登記の申請を行います。
所有権保存登記には、以下の書類が必要です。
- 登記申請書
- 相続人全員の住民票
所有権保存登記の手続きには登録免許税がかかりますが、住宅用家屋証明書があれば軽減できます。
参照元：都城市｜登記するときに「住宅用家屋証明書」を添付すると登録免許税が軽減されます
未登記建物の相続にかかる費用
未登記建物を相続する際にかかる費用は、20～30万円ほどかかります。
費用の内訳は、以下のとおりです。
| 種類 | 費用 |
|---|---|
| 司法書士の報酬 | 表題登記で10万円ほどが相場 |
| 土地家屋調査士の報酬 | 所有権保存登記で2万円～5万円ほどが相場 |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額の1000分の4 |
依頼する司法書士や土地家屋調査士によって報酬額は異なるため確認しましょう。
また、登録免許税は所有権保存登記には原則固定資産税評価額の1000分の4かかりますが、軽減措置などによって費用が異なるため司法書士に確認することをおすすめします。
建物の未登記が発覚した際の対処法3選
相続した物件が未登記建物だった場合は、内容によって対処方法が異なります。
この章では、建物の未登記が発覚した際の対処法として、以下の3つを紹介します。
司法書士に相談する
司法書士は法律に関する手続きを専門に行う専門家です。
建物の未登記が発覚した際は、以下のようなことを対応できます。
- 不動産の相続登記
- 相続人調査
- 遺産分割協議書の作成など
遺産分割協議書や未登記建物の不動産登記を行う場合は、司法書士に相談しましょう。
土地家屋調査士に相談する
土地家屋調査士とは不動産の表示に関する登記につき必要な土地や建物を調査及び測量を行う専門家です。
隣接所有者の立会いのもと境界を確認したり、境界を確定させるための地積測量図を作成します。
未登記建物の不動産登記は、自分での申請や司法書士への依頼のほかに土地家屋調査士に代理でしてもらうことも可能です。
相続した未登記物件で測量や土地の境界確定が必要な場合は、不動産登記も土地家屋調査士に依頼してもいいでしょう。
不動産買取業者に相談する
未登記建物を相続した場合は、不動産買取業者に相談することも選択肢の1つです。
先述のとおり、未登記建物を一般の買い手に売却することは困難なうえ、売却する際は面倒な登記手続きをする必要があります。
不動産買取業者であれば、登記に必要な手続きや費用をすべて負担してくれます。
また、未登記建物を不動産買取業者に売却する際は、契約不適合責任を免責できます。
契約不適合責任とは売買契約書に記載のない欠陥や不具合に対して負わなければいけない責任のことです。
不動産の売却を仲介業者に依頼した場合には契約不適合責任を負う必要がありますが、不動産のプロである不動産買取業者に直接売却する場合は免責して契約することが可能です。
弊社アルバリンクも、未登記建物などの訳あり不動産を契約不適合責任の免責をして買い取っている業者です。
相続した未登記建物を手放したくてお困りの方は、査定のみ、相談のみのお問い合わせでも受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。
なお、未登記建物の売買については、以下の記事でも詳しく解説しています。
まとめ
今回は、未登記建物の所有者の調べ方について詳しく解説しました。
相続財産に未登記建物が含まれている場合は放置せず、できるだけ早く適切に対処しましょう。
相続する物件に住まず活用する予定もない場合は、不動産買取業者に売却することをおすすめします。
不動産買取業者であれば、登記に必要な手続きや費用を負担してくれるため、相続する物件の悩みから解放されます。
また、不動産買取業者に直接売却するため、1週間から1ヶ月の期間で現金化することが可能です。
なお、弊社アルバリンクも、未登記建物をはじめとした訳あり不動産を全国から買い取っている業者で、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられた実績があります。
未登記建物を手放したくてお困りの方は、査定のみ、相談のみのお問い合わせでも受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。
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