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再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、文字通り既存住宅を壊して、新しい家を建築できない物件です。
再建築不可物件をこのまま何も施さずに売却すると、買い手は既存の古い住宅を壊して新しく家を建てることはできず、リフォームし居住するしかありません。
再建築不可物件は、住宅密集地に多く、1950年以前より居住し続けている、古い物件及び土地の場合によくあるケースです。
尚、現行の建築基準法に適合していなくても、建物を取り壊さず現況にて住み続けることはできます。
市場よりも安価
まず、再建築不可物件を購入するメリットは、市場価格よりも安価に購入できることです。
新しく住宅を建築できない物件であることや、間口が狭く奥まった土地であるケースでは、日照や通気性が取りづらいなどデメリットが多く、売り手も弱気な価格設定にならざる得ません。
リフォームにお金を掛けられる
次に、再建築不可物件は古い趣のある住宅に住みたい人にはおすすめで、更にリフォームにお金を掛けたい人にはうってつけです。
現在は、古民家などをお洒落にリフォームして居住する形態も流行っており、昔風の家での生活を好む若者も増えています。
建築当時から建築基準法に違反して建てられた「違反建築物」は論外ですが、再建築不可物件であっても床下や天井・壁など法律の範囲内でリフォームをすることは可能で、自分好みの住宅に仕上げることもできます。
3.固定資産税が安く済む
最後に、再建築不可物件のメリットは固定資産税が安く済むことです。
再建築不可物件の土地評価は、周辺より低くなるので、固定資産税も安くなることから月々のランニングコストとしても大変お得な物件となるのです。
再建築不可物件には、耐震性に乏しいことや住宅ローンが組めない可能性があるなど、デメリットも多くあります。
しかし、先述のように内装や外装、耐震補強工事など住宅寿命を延ばすリフォームを行うことで、中長期的に居住できるようになります。
また、後で述べますが、現状接道義務を果たしていなくとも、将来的に隣地住宅の退去による土地の購入などで、再建築不可が解消されれば、資産価値が上がることも期待できるのです。
再建築不可物件が建替えできない理由とは
再建築不可物件が建替えできない理由は、接道長さが2m未満であるからです。
道路とは、建築基準法上の道路で、一般的に建築基準法第42条1項に規定される公道（及び私道）などで、4m以上の幅員が必要です。
尚、幅員4m未満の道路のうち、特定行政庁が指定したものを「２項道路」と呼びますが、2項道路に2m以上接している土地では、建物を道路の中心線から２m以上セットバック（後述にて解説します）して建てることで、新たな建築が可能となります。
また、接道とは敷地の間口部分が道路に2m以上接することをいいます。
それは、災害時に救急車や消防車などの緊急車両が通行できるようにすること、火災や地震時の避難経路の確保のためです。
仮に、接道長さが2m未満の入りにくい敷地で火災や地震が起きた場合、避難経路が狭いことでの逃げ遅れや、避難経路が塞がってしまうことがあります。
また、消火活動する消防車が入れないことで消火活動が遅れ、二次被害が広がる可能性があるからです。
道路幅員や間口を広げることで、住宅密集地で災害などが起きた場合に、迅速な避難や災害への対処がしやすいような街となります。
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再建築不可物件で建築を可能にするには
再建築不可物件は、建物を取り壊すと新たな住宅を建築できないことが分かりました。
続いてこの章では、再建築不可物件を再建築可能とする以下の対処法をご紹介します。
隣地の購入
まずは、隣地の購入です。
隣地を購入することで、接道義務を果たし再建築可能とする手法です。
たとえば旗竿地で接道がギリギリ足りないようなケースにおいて、隣地の一部を取得する事例が見られます。
ただし隣地の購入とは一般的に敷地全てを指しますが、隣地が売りに出されるかどうかは隣地の住民次第であり、必ずできるものではありません。
また接道義務を果たすような広さにて隣地を取得したいと考えても、隣地の方に承諾してもらえなければ実現できない点に注意が必要です。
隣地を購入して接道義務を満たすようにするには、原則として隣地所有者との交渉が不可欠です。
交渉成立には、日頃から近隣の方とコミュニケーションを図っておくことがポイントです。
43条第2項第2号の許可を得る
都市計画区域内または準都市計画区域内において、住宅は建築基準法42条に規定される道路に2m以上接する敷地にのみ建設することができます。
では、建築基準法上の道路に2m以上接しない敷地に住宅を建築することはできないのでしょうか？
実は、一定の要件を満たすと特別に建築の許可が出る場合があります。
建築基準法第43条2項2号では、建築基準法上の道路に面していなくても、国土交通省が定めた基準に適合し、特定行政庁が認めるもの、あるいは許可したものなら建築できるという特例があるのです。
この国土交通省が定めた基準とは、主に下記になります。
- 敷地周辺に広い公園や広場があること
- 敷地が農道やこれに類する公共の道路[幅員4m以上]に2m以上面すること
- 建築基準法上の道路ではないが、避難や通行に十分な幅の道路に面し、公道への接続も容易であること
これら建築基準法施行規則第10条の3第4項の基準を満たし、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可した建築物は建築が認められます。
この許可は将来的には承継はされず、新しい家を建築するたびに特定行政庁への許可が必要となります。
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2項道路に接している場合はセットバックをする
現状、2項道路に接している土地では、セットバックをすることで新たな建築が可能です。
2項道路に指定された時点で、道路の中心線から2m以内にある建築物は「道路内」に建っているということになります。
そのため、建て替えるにあたっては道路の中心線から2m以上後退させる必要があるのです。
尚、元の敷地からセットバックし道路として提供した部分は私道となり、引き続き敷地所有者の持ち物となります。
しかし、セットバックした部分は、自らが敷地として使用することはできません。
多くの人が往来する公共的な道路として提供されている場合には、セットバック部分の固定資産税等が免除されるケースがあります。
但し、セットバック部分は自動的に非課税にはならず、自治体への申請が必要です。
申請後に自治体の担当者が現況確認を行い、[公共性の高い私道である]と認定すると、非課税扱いになるのです。
因みに、非課税とする認定基準は、自治体により微妙に異なり画一性はありません。
公共性の高い私道とは、下記が主な基準となっています。
- 道路の起点終点が公道に面しており通り抜けが容易であること
- 制約なく不特定多数の人が利用する道路であること
- 客観的に見て周辺住民の生活に欠かせない道路であること
参照元：東京都主税局｜道路に対する非課税のご案内
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再建築不可物件の建築ができない場合には
では、新たに建築ができない再建築不可物件は、どのように活用等をしていけばよいのでしょうか？
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リフォームを行う
建物が朽ちて住めない状態でない限り、法律の範囲内ならリフォームにて建物を再生することができます。
工事を行う内容により費用は数百万程度となることがありますが、リフォームを施すことで、住宅は蘇り数十年居住することができるようになるのです。
フルリフォームの場合は、主に下記の工事が挙げられます。
- 壁や床や天井を壊す
- 床下の湿気対策
- 屋根などの防水
- 外壁への断熱工事
- 水回りの更新
- 間取りの変更
- 内装の更新
ただし、2025年4月以降に大規模な模様替え等を行う場合は、木造2階建ての建物でも建築確認が必要になる予定となっています。
接道義務の根拠である法43条第1項はいわゆる「遡及適用緩和条項（法86条の7第1項）」に含まれているので、政令（建築基準法施行令132条の12第6項）で定められた範囲内の工事であれば、接道義務をクリアしていなくても建築確認がとれるはずですが、事前に建築主事（自治体の建築課など）に相談するなど注意が必要です。
尚、リフォームを行う場合には、必ず数社見積もりを取りましょう。
リフォームの相場を掴むのと、リフォーム業者によりリフォームの提案内容が違うことや、悪徳なリフォーム業者を選ばないようするためです。
数社と話をするうちに、自身の中でのリフォームの最終形が構築され、どのようなリフォームがベストであるのかが見えてくるのです。
隣人に買い取ってもらう
次は、隣人に買い取ってもらう方法です。
隣人に売却することで、相場に近い金額で売れる可能性や、隣人も地続きの土地を購入できることで土地の価値が上昇するメリットがあります。
仮に、隣人の土地が不整形地であったが、土地を買うことで土地の形状が良くなるのであれば、隣人にとっては十分価値があるのです。
また、隣人にとっても隣の土地が変えるのは千載一隅のチャンスなのです。
通常、再建築不可物件であれば、買い手はなかなかあらわれず相場よりも半値以下で売買されることもありますが、隣人に売却できることで半値より高く売れる可能性もあります。
よって、土地の売却は[土地を買いませんか？]と隣人に話を持っていくのが得策です。
尚、日頃からこのような話ができるように、人間関係・信頼関係を構築しなければなりません。
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更地として活用する
最後に、更地として活用する方法です。
再建築不可物件を更地にすると、用途は限られてしまいますが活用方法はいくつかあります。
まず、車が通れる幅員の道路沿いで間口が広ければ、月極駐車場やコインパーキング、資材置き場などがあります。
また、更に広大な土地であればトランクルーム、日当たりが良いなどの条件が揃えば太陽光発電もあります。
次に、間口が狭い土地であれば、下記に挙げるような土地活用も可能です。
- 家庭菜園
- 月極の駐輪場
- 時間貸しの駐輪場
- バイク置き場
- 自動販売機の設置
尚、建物を取り壊し更地にすると、住宅用地の特例がなくなり固定資産税の減免措置がなくなります。
よって固定資産税等は、住宅があった時と比べておよそ6倍に跳ね上がります。
したがって、更地にして土地活用するケースでは、最低でも「利益＝固定資産税等の支払い」、できれば「利益＞固定資産税の支払い」となるよう、事前に収支予測を行っておきましょう。
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再建築不可物件の売却が難しい理由
一般的に再建築不可物件は、広告時などに[再建築不可]と表記しなければならないため、売却は難しくなります。
相場より半値程度にしたとしても、その金額は数千万円単位となることが多く、安いとはいえ簡単に購入できるものではありません。
では、先述以外に再建築不可物件の売却が難しい理由について2点解説します。
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耐震性に問題がある
再建築不可物件は、その殆どが旧耐震基準の住宅であることと、建物自体が建築時から相当期間経過していることから、土台、柱や梁、筋交い等が相当劣化しているケースも珍しくありません。
特に、地面に近く湿気が溜まりやすい土台部分は朽ちていたり、柱なども朽ちたりシロアリ等の被害を受けているケースもあります。
よって、総じて耐震性に相当な不安があることと、住宅自体の現況については十分に知る必要があるのです。
以上を踏まえて、再建築不可物件を購入の際には、耐震診断と既存住宅状況調査（インスペクション）を行うのがおすすめです。
尚、耐震診断とは、建物の耐震性能に特化したものであり、現在の耐震基準に適合する建物であるかを診断します。
耐震診断の方法は2種類あり、[一般診断法]と[精密診断法]があります。一般診断法は、目視による床下・基礎・外周等のチェックし、図面の情報などから建物の耐震性を総合的に判定します。
精密診断法とは、柱や耐力壁など建物構造上重要な部分について、一部を破壊しチェックすることです。
現況を見ることができ、建物の状態を確認できることから、一般診断法よりもより厳密な診断を行えます。
次に、既存住宅状況調査については、住宅の劣化状況や構造などの欠陥の有無などを調査し、改修すべき個所などを指摘します。
また、屋根裏・床下・基礎などを目視で確認し、建物全体の状態もチェックするのです。
なお、屋根裏や床下に入っての調査はオプションであり、別途料金がかかる可能性があるため、事前に確認しておきましょう。
これにより、修繕が必要な個所にリフォームを施すことができるので、無駄を省き結果的にコストダウンができるでしょう。
住宅ローンを組めない
また、再建築不可物件では、住宅ローンを組むことが難しいです。
よって、再建築不可物件を購入するには、原則キャッシュとなります。
住宅ローンを組めない理由は、金融機関が担保評価を取ることが難しいからです。
もともと活用しにくい土地であることで、土地の評価が低いことと、建物自体は古く老朽化しているケースが多いので、土地と家屋の担保評価が低くなります。
担保評価が低い物件は、債務者が返済不能となった場合に、売却して返済に充てることが難しくなります。
よって、担保として価値がないと判断され、住宅ローンを断られてしまうのです。
因みに、ローンが絶対組めないわけではありません。
不動産担保ローンや、ノンバンク系のクレジットカード会社・信販会社が提供するローンであれば、ローンを組めるケースもあります。
しかし、金利が高いことや共同担保を要求されるデメリットもあります。
よって、このようなローンを利用する場合には、商品内容等をよく理解することが必要です。
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買取りは専門業者に依頼するのがおすすめ
再建築不可物件の売却で、即現金化したい場合には、買取りがおすすめです。
買取りができるのは、再建築不可物件を専門で扱う不動産会社です。
再建築不可物件を売りに出したが、売却ができずに悩んでいる場合などに利用します。
買取り業者に出すメリットは、スピーディーに現金化ができることです。
他に、固定資産税などのランニングコストの負担がなくなること、売却できないことについて悩む必要がなくなり、精神的に安定することなどがあります。
このような買取り専門会社は、インターネットで簡単に探すことができます。
尚、再建築不可物件は通常の売却でも相場の半値程度ですが、買取りはその金額から更に60％～70％掛けとなるので、相場よりは相当安価です。
よって、買取りは即現金化したいという目的以外であれば、通常売却を試みるも売れない場合の最終手段ととらえておきましょう。
また、買取り金額では相当安くなってしまうことを危惧するのであれば、建物自体を活用することもおすすめです。
内装をリフォームし、賃貸住居、シェアハウス、貸店舗などへの活用も検討してもよいでしょう。
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まとめ
接道義務を満たしていない再建築不可物件は、現況では新たな住宅建設はできない物件となりますが、隣地の一部を購入するなどの対策を講じることで、再建築可能物件とすることができます。
また、既存住宅のリフォームなどで住宅の寿命を伸ばすことや、ほかの用途への転換、また解体し更地にすることで土地活用も可能となります。
再建築不可物件であるからと売却や購入はあきらめずに、上手に活用していく手段を模索していきましょう。
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