事故物件とは？
自殺や孤独死があった部屋に、わざわざ借りて住みたいとは普通思いません。
「事故物件」とは、このように多くの人が心理的に嫌悪感を抱く物件のことを一般的にいいます。
しかし、つい最近まで事故物件について定義すらなかったのです。
では、自然死ではどうなのか？というと、自然死では事故物件とはならないのが一般的です。
なぜなら、人はいつか必ず死が訪れますし、誰もが病院のベッドで必ず迎えるものではなく、自宅で最期を迎えるケースも十分にあるからです。
このように、事故物件の定義は曖昧であるのですが、一つ言えることは心理的な瑕疵と言われる、精神的な負担があるかないかが大きな境目です。
また、事故物件は大家さんにとっては大変なリスクです。
一度、事故物件となってしまえば、まず考えられるのが風評被害です。
事故物件となった部屋以外には何も被害はないものの、
- 「自殺があったアパート気色悪い」
- 「亡くなった人の霊が出るのではないか」
との評判から、居住者が退去し賃料収入が減少することがあります。
また、事故物件となった該当部屋は、ケースにより特殊清掃やリフォームなどを施す必要があるため、多額の出費があります。
更に、事故物件となると通常の賃料では賃借人が付きにくいため、一般的に賃料を安くするので入居者が決まっても賃料収入は少なくなります。
このように、事故物件となることで賃貸経営には多大な影響が出てきます。
よって、大家さんの中には「一人暮らしの高齢者お断り」としたり、事故物件のリスクを軽減するため保険に加入するなど、リスク軽減の対策をとるケースも多くなっています。
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事故物件に告知義務はある？
結論、事故物件に告知義務はあります。
というか、つい最近義務化されました。2021年5月20日、国土交通省は初めて「事故物件」に関するガイドライン(案)を発表し、事故物件に関する告知義務について言及しています。
これにより、長年曖昧であった人の死が発生した賃貸住居や、分譲住居に関する告知義務が明確化されています。
それによると、まず賃貸と分譲で告知が必要な期間が異なっています。
賃貸の場合
賃貸住居の場合、事故の発生から3年間は告知する義務があると定めています。
つまり、3年を経過するまで大家さんは新たな賃貸借契約を結ぶ際に、事故の内容を告知する必要があるのです。
賃貸住居でなぜ3年という期間が設けられたかには、過去の判例が影響しています。
判例では、事案発生後相当な期間が経過している場合の住み心地や居住性に関して、いつまで事案の存在を告げるべきかについて言及しています。
事案発生後、第3者である別の賃借人が居住することで、徐々に事案が希薄化するという考えの判例や、賃貸不可期間が1年、賃料に影響が出る期間が2年であるという判例があるのです。
これにより、事案発生から3年相当の期間経過すれば、賃料に影響ある期間や事象自体が希薄化しているので、告知する義務はないと定義されています。
住宅の売り買いの場合
次に、分譲住居の売買の場合、買主は長期間居住の快適性や住み心地の良さを求めて、購入するのが一般的です。
したがって、告知に相当するような事案が調査で判明した場合には、買主にいつでも告知する必要があります。
賃貸との違いは、告知期間に制限がないことです。
仮に、不動産会社や売主が心理的瑕疵を疑われるような事案を故意に買主に告げずに売買契約を行い、その後事実関係が判明するとトラブルに発展することがあります。
売買契約は賃貸借契約と異なり、契約金額が高額であることから、トラブルを防ぐためにも告知はしっかりと行う必要があるのです。
告知義務の条件は？
告知義務の条件は、賃貸と分譲同一です。
告知義務が必要なのは、当該住戸内に於いて
- 自死
- 他殺
- 事故死
- その他死因がわからずに発生した死亡事案
が挙げられます。
これらは、買主・借主にとって契約を締結するか否かを決める重要な要素であるため、原則告知することになります。
また、集合住宅の場合は、契約する該当住戸のみならず、集合住宅内の廊下やエントランスなどで同じような事象が起きていれば、原則告知することになります。
次に、自然死の場合、原則告知義務はありません。
老衰や持病、疾病等による自然死は死因全体の約9割を占め、自宅で亡くなることも当然に予見されることになります。
また、判例においても居室内での自然死は、心理的瑕疵に当たらないとされています。
しかし、同じ自然死でも、孤独死により相当な期間発見が遅れ、室内外に臭気や害虫が発生し、特殊清掃やリフォームが必要なくらいの事案であった場合、告知が必要です。
また、事故死に相当するものでも、
- 階段からの転落
- 入浴中の転倒事故
- 食事中の誤嚥
など、日常生活において起きてしまった不慮の事故による死については、自然死と同等に扱われます。
これらは、当然に予見できるものであり、心理的瑕疵は低いと考えられています。
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相模原市で事故物件の売却は難しい？
相模原市内で事故物件の売却のしやすさは、どこに立地しているかによるでしょう。
例えば、都心通勤者にとっては小田急線の相模大野駅や町田駅、京王線の橋本駅徒歩圏の立地は人気があります。
また、横浜方面に通勤する人にとっては、横浜線沿線各駅の徒歩圏は人気があります。
仮に、その事故物件が駅から遠いバス便立地の物件であれば、売却は難しくなるでしょう。
また、事故物件は相場通りの価格で売れることはありません。
価格を安くすることで、売却できる可能性が出てきます。よって、人気のある立地で割安感が出れば売却できるケースもあります。
結論、需要が見込める立地であれば、割安感を出すことで売却できる可能性もあるのですが、反対に需要が少ない立地は価格を下げたとしても、売却に苦労する可能性が高いのでしょう。
事故物件の減価率は？
では、事故物件を売却すると、どの程度相場より下がってしまうのか？
これは、事故物件となっているケースや状況にもよりますが、概ね減価率は30％～50％程度になることが多いようです。
仮に、事故物件のアパート1棟を購入した場合、買主は相当期間賃料を相場より下げることや、賃借人が暫くつかないことを覚悟して購入する必要があります。
初期費用が安く収まるのでお得ではあるのですが、告知期間内は賃料収入が見込みづらいことなどがあり、投資リスクが高い商品となっているのです。
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相模原市の事故物件はどこで売ればいい？
では、事故物件の売却方法にはどのようなものがあるのでしょうか？
地元の不動産屋さんに売却依頼をする
地元(家の近く)の不動産屋さんに買取依頼をする方法はメリット、デメリットはありますが交渉力があるのでしたらおすすめです。
地場の不動産業者はその地域の不動産投資家と強いパイプを持っている不動産業者も多く、事故物件OKな不動産投資家を抱えている場合もあります。
このような不動産投資家を抱えている不動産業者を見つけることができれば事故物件を高く売ることができる点がメリットとして挙げられます。
デメリットとしては何社も不動産業者を回らなくてはならない点です。しかも、安い価格を言ってくる業者や、しつこい業者、見積もり料金が有料の業者もありますので、交渉力が無い人にはおすすめしません。
不動産一括査定を使って売却する
一括査定は簡単に複数の不動産業者に買取依頼をできるため、買取価格を競わせることができる点が一番のメリットです。
ただ、一般的な物件向けのサービスなので、事故物件に強い業者がいないエリアもたくさんあり、実際高く売れない可能性がある点がデメリットとして挙げられます。
最大のデメリットは電話がすごい勢いでかかってくるため、対応で数日潰れてしまう可能性があります。何社にも査定をたのめるので便利かつ楽ではあるのですが、その分対応に時間と労力を割かれてしまいます。
事故物件専門の買取業者に依頼する
事故物件専門の買取り業者に依頼する方法があります。事故物件を売却する場合には、必ず告知義務が生じてきます。
仮に、10年以上前に自殺があった住宅を売却しようと更地にしても、「10年以上前に自殺があった土地」という、告知義務が発生します。
よって、一般への売却は価格を下げたとしても、買主への心理的な負担が重く、売買が進まないケースが多いのです。
したがって、このような事故物件買取業者に売却を依頼すると、家の処分等に悩まずに早急に解決できるのです。
また、事故物件専門業者は事故物件OKの不動産投資家や、事故物件OKの不動産販売業者を多く抱えているため、高値の買取価格になる可能性があります。
買取りまでの流れは主に下記になります。
- 買取り業者のホームページにアクセスし、買取の相談を依頼する
- 査定担当が家を内見し、買取価格を無料で査定する(弊社サービスは無料)
- 買取査定価格の提示。また、買取り手続きする際のスケジュールなどの打ち合わせをする
- 契約書の内容を確認した上で、買取り業者と契約を結ぶ
- 買取金額の支払いと所有権の移転手続きを行う
買取り業者への売却時には、一般的な不動産仲介で掛かる仲介手数料は掛かりません。
不動産業者との取引となるので、資金繰りが明確になるのもメリットです。
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まとめ
事故物件とは、自殺・他殺・孤独死など、第三者がその後居住する際に心理的な負担になるような事象が起きている物件のことをいいます。
事故物件では、賃貸の場合に事案発生から3年間の告知期間、売買の場合は都度告知する必要があります。
その間、賃料の下落や売買金額下落の要因となることから、売主・貸主にとって大きなリスクとなっているのです。
そして、人は死を免れることはできず、誰にでも訪れます。
今回、国土交通省が明確に事故物件に関するガイドラインを示したことで、これまでばらばらであった事故物件についての対応が統一化されています。
これまで、不動産会社のさじ加減で告知するorしない、告知期間が決められていたのですが、ガイドラインがあることで賃借人も安心して借りることができます。
更に、売主・貸主も相当の対応や対策ができるようになったことは、大きなプラスであると考えます。
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