盛岡市で事故物件を高値で買取してもらう方法は？

事故物件とは？

映画やドラマでも話題になる事故物件。

一般的には「事故死、自殺、他殺、孤独死など、死亡事故が確認された部屋」のことを事故物件と呼びます。

過去に死亡が確認された部屋に住みたくないという人の心理もありますので、一般的には事故物件の部屋は借りられにくくなります。

ただし、事故物件の定義も曖昧です。死亡が確認された部屋といっても、基本的には「他殺・自殺・孤独死」のみで、同居していた家族が寿命で亡くなったり、交通事故で亡くなった場合は、事故物件とは呼びません。

対象者の死が、物件に影響を与えているかが大きな問題になるようです。

部屋の中で死亡が確認されなければ事故物件にならないケースが多く、同居している家族が住み続けている場合も事故物件として扱われないことが多いです。

事故物件であると定義するのも、仲介業者です。

法律などで明確に定義されていたり、ルールが設けられていたりするわけではないので、言葉の運用自体が曖昧なところもあります。

あくまで仲介業者のさじ加減になります。

事故物件に告知義務はある？

事故物件のルールが曖昧だからといって、告知しないのは宅地建物取引業法の違反になります。

住宅提供者には、入居者が不利益にならないように勤めなければいけない「瑕疵（かし）担保責任」があるからです。

瑕疵＝不利益となるため、事故物件であることを黙って物件を貸し出した場合、入居者が不快に思ったら瑕疵担保責任に反してしまうので、ペナルティが与えられてしまいます。

よくあるのが「自殺者が出た事故物件なら借りなかった」と貸主に損害賠償を求めるケース。

告知義務を怠っていたら、裁判では確実に負けてしまい、損害賠償を支払うことになってしまいます。

そうならないように、事故物件であると告知義務があるのです。

ただし、オーナーは仲介業者にきちんと「事故物件ですよ」と伝えることで、告知義務を果たすことが出来ます。

その後入居者に告知するかどうかは仲介業者に委ねられ、義務と責任は仲介業者へと移行します。

仲介業者も売れない物件を手元に置いておくと損になるので、事故物件ですと告知するかどうかは独自のルールで定めているところが多いです。

よく、事故物件の告知義務は7年、ということを耳にしますが、これも国が明確に定めているわけではありません。

早いところでは半年くらいから告知しないところもありますし、10年・20年と告知している物件もあります。

仲介業者の塩梅で行われているケースが多いですね。

告知義務の条件は？

宅地建物取引業法で告知義務があるものの、その条件も曖昧です。

告知をしなければいけない期間などが明確に決まっていないので、本来は事故物件なのに半年で告知しなくなるケースや、1年たっても事故物件であると告知するケースがあります。

2021年5月20日に、国土交通省から事故物件の告知義務のガイドラインが発表されました。

あくまでガイドラインなので、法律ほどの効力はありませんが、下記の内容は守ったほうがいいでしょう。

＜ガイドラインの内容＞

孤独死の場合、清掃業者を利用するレベルでなければ告知は不要のようです。

告知義務は「入居者を不利益から守る」ことが目的です。

入居者が不利益だと感じなければ、告知しなくてもよいと考えれますよね。

特に、事故物件の場合は「自殺者や孤独死があった部屋はなんとなく心理的に嫌だ」という心理的瑕疵です。

心理的瑕疵は借主の気持ちが大きく関わるので、事故物件だとバレなければ借主の不利益にはなりません。

入居者の入れ替わりが激しい物件や、単身者ばかりが住んでいる物件では、近所付き合いも少なくなっているので、そこが事故物件であると近隣住民から聞くことも少ない。

気づかれなければ不利益にならないと、告知しない仲介業者もあります。逆に、ニュースになってしまったような事件がある場合は、告知期間を長めにとっていることもあります。

また、告知義務は「次の入居者」に限ります。事故物件になってしまったところを、誰かが借りた場合、その次の借主には告知しなくてもよいのです。

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盛岡市で事故物件の売却は難しい？

事故物件を所有しているオーナーさんは、早めに売却したいと考えていることでしょう。

盛岡市は取り扱っている物件数が多いので、事故物件を売却することは難しくありませんが、価値はかなり下がります。

売却する方法は、2種類あります。

おすすめは仲介です。

売却の場合、不動産会社は相場からかなり下げた金額を提示してくるからです。

それでも売れない物件を持っているほうが維持費がかかるという場合であれば売却することもできますが、少しでも手元にお金を残したいという場合は第三者へ売却がおすすめです。

もちろん、この時に事故物件であることを不動産会社に告知しておけば、その先でどのような取引があっても責任・義務は持たなくてよいので、少しだけ高値で売ることが出来ます。

事故物件の減価率は？

気になる事故物件の減価率ですが、基本的には中古物件の売値をもとに、以下の減価が行われます。

• 自殺：3割減
• 殺人：4～5割減
• 孤独死：2割減

孤独死（特殊清掃が不要なもの）に関しては、事故物件と告知義務がないので、相場で売却可能です。

しかし、特殊清掃が必要な事故死に関しては2割減での売却になります。

孤独死をする人は年間3万人程度いるそうなので、単身者が住んでいる部屋に関しては十分注意が必要です。

一番減額されてしまうのが、殺人です。

殺人の場合は部屋が劣化することが多いですし、警察が操作に入っていることから、近隣住民への認知度も高まります。

そのため、売却後も売れ残ることがあるので、減価率が高めになっているようです。

自殺の場合も同様で、自殺のほとんどが首つりであることから、部屋が比較的汚れやすいので減価率も高めになっています。

こちらはあくまで目安ですので、実際に見積もりを取ってから検討しましょう。

盛岡市の事故物件はどこで売ればいい？

盛岡市の事故物件を実際に売却する場合は、どこで売ればいいか迷いますよね。

基本的に、事故物件は

• 地元の不動産業者
• 全国の事故物件取り扱い不動産業者
• 事故物件専門の買取業者

の３つに売却することが出来ます。

それぞれの特徴をご紹介します。

地元の不動産業者に依頼する

一番高額で買取を行ってくれるのが、地元の不動産業者です。

仲介という形で依頼すれば、事故物件を売却するお手伝いをしてくれます。

あくまで仲介なので、買い手がいなければ売ることは出来ません。

不動産を売却する際、全国の不動産業者よりも地元密着型の不動産業者のほうが、物件の価値を正確に測ることが出来ます。

その土地の相場、駅からの距離、人気の間取りなど、総合的に判断して仲介してくれるので、希望の金額がつきやすいのが特徴です。

ネットで不動産査定に依頼する

地元の不動産業者に依頼する前に、ネットで不動産査定を行うのもおすすめです。物件の間取り、築年数、状況などから概算で値段を出してくれます。

その金額を知ったうえで地元の不動産業者に仲介を依頼することで、安値で取引されるのを防ぐことが出来ます。

また、地元の不動産業者よりも高く取り扱ってくれるのであれば、ネットの不動産査定で紹介された業者に売却の仲介をお願いすることも可能です。

専門の買取業者に依頼する

インターネットで「事故物件　買取」と検索すると、複数の会社がヒットします。

この会社は事故物件を安値で買取、リフォームなどをしてから売却するというビジネスを行っています。

基本的にどんな事故物件、家の状態であっても買取を行ってくれるのが特徴ではありますが、その分値段はかなり安めになっていますが、以下のようなメリットがあります。

普通の不動産会社では事故物件へのアプローチが分からないため、むやみに価格を下げ過ぎてしまうことや、買主探しに時間がかかる場合があります。

その点、事故物件を専門に取り扱っている不動産会社なら事故の内容を詳しく調査し、適切な価格、適切な販売活動を行うことによってスムーズに売買取引を行うことができるでしょう。

不動産業者では取り扱ってくれないような物件であっても、値段をつけて買い取ってくれます。

まずは内見が行われ、そこから値段がつけられます。複数見積もりを取って、出来るだけ高額なところに売却しましょう。

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まとめ

今回は、盛岡市で事故物件を売却する方法について紹介しました。

・事故物件は告知義務がある。しかし明確なルールはないので、仲介業者の塩梅で告知される

自分が所有している物件が、事故物件になってしまうケースはいつでも起こりえます。隠すことはデメリットしかありませんので、しっかり告知義務を果たして、出来るだけ利益が出るように手放すようにしましょう。

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