株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
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孤独死で事故物件になる場合とならない場合
孤独死が発生した際、その物件が「事故物件」と見なされるかどうかは、いくつかの要因によって異なります。
結論から言えば、すべての孤独死が事故物件になるわけではありません。
孤独死＝事故物件という単純な図式ではなく、死因・発見までの期間・心理的影響の程度など、複合的な要素を総合的に判断する必要があります。
この章では以下の3つの判断されるポイントに分けて解説していきます。
心理的瑕疵の有無
事故物件と判断されるかどうかは、心理的瑕疵があるか否かによって大きく左右されます。
孤独死が起きた際に死後長期間放置された場合、腐敗による汚れや異臭が発生し、それが近隣住民にも影響を与えると、心理的瑕疵とみなされることが一般的です。
しかし、心理的瑕疵には明確な「〇日以内」といった基準はなく、目に見えない基準も含まれております。
売却の際は告知義務も発生しますので、必ずご自身で判断せずに、不動産業者に相談しましょう。
弊社アルバリンクは、事故物件に強い専門の不動産買取業者として、多くの多くのご相談をいただいております。どこの不動産業者に相談をするかお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。
国土交通省ガイドラインによる基準の整理
孤独死が事故物件とされるかどうかを判断する際、国土交通省が公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が重要な基準となります。
ガイドラインによると、不慮の事故や病死、孤独死などであっても、発見の遅れや腐敗の程度によっては心理的瑕疵とされる可能性があるとされています。
しかし、前述したとおり「心理的瑕疵」には明確な基準がないため、自己判断は避けましょう。
ガイドラインは、事故物件の定義と取引上の注意点を整理する上では非常に有用なため、しっかりと目を通しておきましょう。
発見がどのくらい早いか
孤独死が事故物件として扱われるかどうかにおいて、発見までの時間は極めて重要な判断基準の一つです。
結論として、遺体の発見が早ければ早いほど、事故物件とされるリスクは低くなります。
理由は、死後の経過時間が短い場合は、腐敗や異臭の発生が抑えられ、建物へのダメージや心理的影響も少ない可能性が高いからです。
たとえば家族が日常的に連絡を取っていたことで、死後すぐに異常が発覚し、1日以内に遺体が発見された場合だと、ダメージもほぼ残らないため、心理的瑕疵には該当しない可能性が高まります。
一方で、死後長期間（夏は72 h以上／冬は1 週間以上）放置された場合だと、建物にダメージが残ってしまう可能性が高く、価格が相場より大幅に下がってしまいます。
発見の遅れは心理的瑕疵に直結するため、孤独死リスクのある高齢者の見守り対策として、見守りセンサーの導入や、定期的な電話連絡、地域による見守り支援体制などを整えることが効果的です。
早期発見が事故物件化を防ぐ最良の対策といえます。
事故物件が売却価格に与える影響
孤独死が発生し、「事故物件」とみなされた物件は、その状態によって売却価格に大きな影響を及ぼします。
特に、心理的瑕疵があると判断された場合や告知義務が発生する場合、価格の減額は避けられません。
以下は、事故物件になってしまった場合の、売却価格に与える主な影響です。
それぞれ順番に解説していきます。
事故物件に該当した場合の減額率
事故物件と認定された場合、売却価格が大幅に下がる可能性がある点を理解しておく必要があります。
減額率はケースによりますが、一般的には20～50％程度の下落が発生するとされています。
たとえば、孤独死による死亡が発覚せず、数ヶ月にわたり遺体が放置されていた場合、建物内の腐敗や汚れの度合いによりリフォーム費用が高額になり、買い手の心理的抵抗も大きくなることから、価格の減額率が高くなります。
一方で、死因が老衰や病死であり、すぐに家族や関係者により発見された場合、事故物件としての扱いを受けず、価格の下落幅も最小限に留まります。
価格下落を防ぐためには、専門業者による清掃・原状回復や、事故物件に特化した不動産会社への買取相談を早期に検討することが重要です。状況に応じた適切な対応が、資産価値を守るカギとなります。
以下の記事では、事故物件の値引き相場について詳細に解説しておりますので、ぜひ一度読んでみてください。
告知義務の有無
売却価格において、告知義務の有無は大きな分かれ道となります。
告知義務とは、契約に大きな影響を及ぼす可能性のある事実を、相手方へ契約前に正確かつ完全に告げる義務のことです。
買主への告知義務があるかどうかで、売却価格には明確な差が生まれます。
国土交通省のガイドラインでは、事件性のない自然死や老衰でも、死後の経過時間が長く腐敗や異臭が発生していた場合、心理的瑕疵に該当し、告知義務が生じるとされています。
一方で、早期に発見され建物への影響が軽微である場合、告知義務はないと判断されるケースもあります。
告知が不要となれば、「事故物件」のラベルを避けることができるため、売買契約における価格への影響も最小限にとどまります。
告知義務の有無は売却価格に直結するため、事故発生後は不動産会社や司法書士などの専門家に相談し、適切な判断を仰ぐことが重要です。
万が一告知義務を課せられた場合でも、不動産を高く売るための秘訣は以下の記事で詳しく解説しております。
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孤独死があった事故物件を売却する際の注意点
孤独死が発生した物件を売却する際には、通常の物件と異なる注意点がいくつかあります。
事故物件に該当するか否かを的確に判断し、告知義務や契約不適合責任のリスク、さらに価格への影響などを十分に理解したうえで進める必要があります。
本記事では、以下の3点を中心に解説していきます。
告知義務に要注意
孤独死があった物件を売却する際、まず注意すべきなのが「告知義務」の有無です。
この場合での「大きな影響を及ぼす可能性のある事実」は、物件の欠陥や事故歴などを指します。
つまり、事故物件とみなされるか否かにかかわらず、「買主の判断に重要な影響を与える事実」は告知の対象となるのです。
事故物件である事実を隠していたことが後から判明してしまうと、訴訟トラブルに発展してしまうこともあります。
「この程度なら言わなくてもいいか…」という自己判断は絶対に避け、少しでも心配な点がある場合は、包み隠さず不動産業者に伝えましょう。
以下の記事では、告知義務が適用される期限や条件について解説しております。詳しく知りたい方は是非チェックしてください。
伝える内容と留意点
孤独死に関する告知を行う際は、どこまで・どのように伝えるかが非常に重要です。
国土交通省によると、告知の際に伝えなければならない内容と留意点は、以下のように定められております。
①氏名・年齢・家族構成・発見時の状況など、特定につながる情報は告げない
②宅地建物取引業者は、買主・借主の意向を事前に十分把握し慎重に対応する
契約不適合責任を負うリスクあり
孤独死物件を仲介で売却する際、買主への告知が不十分だった場合には「契約不適合責任」を問われる可能性があります。
特に、孤独死という事実が契約時に正確に伝えられていなかった場合、「心理的影響による契約不適合」として追及されるケースもあります。
情報開示が不十分だと、売買契約後に損害賠償や契約解除を求められる可能性が高くなるため、契約時は必ず誤記や記入漏れのないように注意しましょう。
また、他の解決策として、事故物件専門の買取業者に売却を依頼するという手もあります。
専門の買取業者であれば、売主の契約不適合責任を免責して物件を買い取ってくれるためです。
弊社Albalinkも契約不適合責任を免責して物件を買い取ることができますので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
事故物件にならなくても売却相場が下がってしまう
たとえ孤独死が発生して、事故物件に該当しないと判断されたケースであっても、売却価格には少なからず影響があります。
つまり、事故物件の定義に該当しなくても、売却相場が下がる可能性があるということです。
例えば、自然死や病死であっても、室内で亡くなったという情報が近隣住民から漏れ聞こえることで、買主の心理的抵抗感が生まれてしまう場合もあります。
また、不動産情報サイトに登録した際に「訳あり物件」と記載されることも、価格にマイナス影響を与える要因となります。
こうした影響を避けるためには、遺品整理や清掃などの対応を早期に済ませ、室内の状態を可能な限り良好に保つことが重要です。
孤独死があった事故物件を少しでも高く売るための工夫
孤独死が発生した物件、いわゆる事故物件を売却する場合、どうしても価格が下がりやすい傾向があります。
しかし、適切な工夫を行うことで、その減額幅を最小限に抑え、相場に近い価格での売却も可能になります。
少しでも高く売るためにできる対策は以下の3つです。
重要なのは、「どうせ安くなる」と諦めず、できる対策を一つずつ講じていくことです。
情報開示を適切に行ったうえで、専門家の力を借りながら、より良い条件での売却を目指しましょう。
複数社への査定依頼で相場を把握する
事故物件を少しでも高く売却したい場合、まずやるべきなのは「複数の不動産会社に査定依頼をすること」です。
なぜなら、不動産会社によって事故物件の評価や対応力が異なるため、1社だけに任せると適正価格を見誤る可能性があるからです。
孤独死があった物件の査定を3社に依頼した結果、最も高い査定額と最も低い査定額の差が20％以上あったというケースも珍しくありません。
業者によっては事故物件の取引実績が豊富で、心理的瑕疵の扱いや買主への説明に慣れており、高めの価格設定でも売却につなげるノウハウを持っています。
オンラインの一括査定サービスを活用すれば、効率的に複数の不動産会社から見積もりを取得することができます。
しかし、一括査定サイトを利用する場合はデメリットがあることを知っておかなければなりません。
以下の記事では、不動産一括査定サイトを利用する際の注意点や選び方を解説しております。
弊社アルバリンクも無料査定を実施している専門の買取業者であり、数々の事故物件を高額で買い取った実績を有しております。査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんので安心してご相談ください。
見た目の印象を改善する清掃や修繕
事故物件の印象を大きく左右するのが、「物件の見た目」です。
清掃やリフォームによって「住みたくない」という心理的な壁を下げることが、売却成功のカギとなります。
孤独死の現場では、死後の経過時間によっては腐敗や汚れが残り、強い異臭や視覚的な不快感を与えてしまうことがあります。
このような状態のままでは、どれだけ価格を下げても買い手がつきにくくなってしまいます。
そこで、専門の清掃業者による原状回復や、壁紙・床材の張り替え、簡単なリフォームなどを行うことで、印象を大幅に改善できます。
特殊清掃と一部リフォームを実施したことで、買主の内見時の印象が良くなり、たとえ事故物件であっても当初の想定価格高く売却できることもあります。
見た目の印象は、買主の心理的ハードルを下げる最も即効性の高い方法です。
費用がかかってしまうのがデメリットなので、以下の記事を見ながら、ご自身のケースに当てはめてご検討ください。
相続登記・権利関係の整理を早めに済ませる
事故物件であっても、スムーズに売却するためには、「相続登記や権利関係の整理」を早期に済ませておくことが不可欠です。
所有者の名義が曖昧なままだと売買契約が進められず、買い手が離れてしまうリスクがあります。
たとえば、孤独死した親の自宅を子が相続する場合、相続登記を完了していなければ、売却そのものが法的に行えません。
さらに相続人が複数いる場合は、遺言書の有無や共有名義の調整など、面倒な手続きが発生します。
これらを怠ると、売却に必要な期間が長引き、価格交渉の場でも不利になる可能性があります。
司法書士に相談し、必要書類を揃えて早めに手続きを行うことで、こうしたトラブルを未然に防げます。
また、2024年から相続登記は義務化がスタートしており、法務局によると「不動産（土地・建物）を相続で取得したことを知った日から、３年以内正当な理由がないのに相続登記をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性」があるため、相続登記は必ず済ませておきましょう。
相続登記の詳しい手続きや流れは、以下の記事にまとめられています。
孤独死物件の売却方法を比較｜仲介と買取の違い
孤独死が発生した物件、いわゆる事故物件を売却する際には、「仲介」と「買取」という2つの方法があります。
どちらを選ぶかで価格・期間・トラブルの可能性が大きく異なるため、ケースに応じて慎重に選択する必要があります。
重要なのは、「高く売る」ことだけでなく、「早く・安全に手放す」視点も含めて総合的に検討することです。
仲介：高値で売れる可能性があるが時間がかかる
事故物件であってもなるべく高く売りたいと考えるなら、不動産会社による「仲介」がおすすめです。
仲介は売却価格をコントロールしやすく、高値での売却を狙える反面、売却完了までの期間が長くなりがちです。
仲介では物件を一般市場に公開し、買い手を広く募ることが可能です。
そのため、心理的瑕疵があっても納得した買主が現れれば、相場に近い価格で売却できる可能性があります。
しかし、孤独死や事件性のある死亡があった場合、告知義務が生じるため、買い手の心理的ハードルが高くなり、かなりの時間を要する場合も少なくありません。
買主が見つからず時間が経ってしまうと、老朽化や災害などの別のトラブルが発生しやすくなり、どんどん資産価値が下がってしまいます。
売却価格を優先するなら仲介は有力な方法ですが、時間的余裕がない場合や精神的・物理的な負担を避けたい場合には次の「買取」が最適でしょう。
買取：早く・確実に売却できる安心感
孤独死物件を「早く・確実に売却したい」なら、「買取」が有力な選択肢となります。
買取は仲介に比べて平均売却価格は劣りますが、スピードと安心感においては他の方法より優れています。
買取では、不動産会社が直接買主となるため、一般市場で買い手を探す必要がありません。
したがって、物件に心理的瑕疵がある場合でも、スムーズに取引が進むという大きなメリットがあります。
特に事故物件に慣れた業者であれば、特殊清掃や原状回復、再販戦略まで一括で対応できるため、売主側の負担も大きく軽減されます。
また、買取業者に依頼すれば、前述した「契約不適合責任のリスク」を負う心配もありません。
早期に現金化したい、相続や税務の関係で時間をかけられないといったケースでは、買取による売却は非常に効果的です。
もし買取業者に依頼をするなら、次の「事故物件を専門的に取り扱う買取業者」を選びましょう。
事故物件に強い買取業者が最適
事故物件を買取で売却するなら、一般的な不動産会社よりも「事故物件に強い買取業者」を選ぶことが成功のポイントです。
理由は、専門の買取業者は心理的瑕疵物件の取り扱いに慣れており、リスクやコストを理解したうえで適正な価格を提示してくれるからです。
通常の買取業者では、孤独死や自殺・他殺のあった物件に対して過度にリスクを見積もる傾向があり、極端な減額率を提示されることもあります。
しかし、事故物件専門の買取業者は、リフォームやリノベーション後の再販ルートを確保しているため、比較的高い価格での買取が期待できます。
事故物件に該当する可能性がある場合は、まず数社の業者に査定依頼を出し、その中でも実績と信頼性のある専門業者を選ぶことが、成功する売却の近道となります。
アルバリンクは事故物件専門の買取業者として、殺人や自殺、遺体の発見が遅れ自然死などが発生した事故物件も積極的に多数買い取っております。
無料査定も実施しておりますので、お悩みの方は是非ご相談ください。
より良い買取業者の選ぶために見るべきポイント
孤独死があった事故物件を納得できる条件で売却するには、適切な買取業者を選ぶことが極めて重要です。
結論から言えば、主に「事故物件の取扱実績」「口コミ・評判」の2点に注目することが、失敗しない業者選びのカギとなります。
事故物件だからこそ、実績と信頼のある業者とつながることで、納得のいく売却を実現できるのです。
事故物件の買取実績
事故物件の買取を任せるなら、まず最優先で確認すべきなのが「その業者がどれだけの実績を持っているか」です。
買取実績が多い業者は対応経験も豊富なため、腐敗や汚れの程度、死後の経過時間などを考慮したうえで、適切にリスクを判断し、より現実的な価格を提示してくれます。
実績を確認する際は、公式サイトや説明資料にある「過去の取引事例」や「取り扱い物件の種類」などを確認し、事故物件対応の実力をしっかり見極めましょう。
口コミやお客様の声
買取業者を選ぶうえで、実際の利用者による「口コミ」や「お客様の声」は、非常に信頼できる判断材料になります。
表面的な広告よりも、リアルな体験談の方が業者の実力や対応力を正確に把握できます。
たとえば、孤独死物件の売却に直面した遺族が、複数の不動産業者に査定依頼したところ、口コミで評判の良かった業者だけが丁寧な説明と具体的な清掃・処分の提案をしてくれたという例があります。
こうした声は、公式サイトや比較サイト、Googleレビュー、SNSなどで簡単に確認することができます。
弊社アルバリンクは、お客様からたくさんの温かいお言葉をいただいておりますので、ぜひ確認してみてください。
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事故物件買取に強い業者の一例
弊社アルバリンクも、事故物件に強い買取業者です。
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なぜアルバリンクは事故物件に強いのか
アルバリンクは豊富な事故物件の買取実績と専門的な対応力により、孤独死や心理的瑕疵がある物件の売却に強い不動産業者です。
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まとめ
孤独死が発生しても、必ずしも事故物件になるとは限りません。
心理的瑕疵の有無や、発見までの時間、国土交通省のガイドラインに基づく判断基準により、告知義務が発生するかどうかが分かれます。
しかし、事故物件に該当しなかった場合でも、買い手側の心理的な抵抗から売却価格に影響が出ることは少なくありません。
このような不動産を売却する際には、告知義務の範囲を誤らないよう注意が必要であり、契約不適合責任を問われるリスクも存在するので、細心の注意を払いましょう。
こうしたリスクを回避し、安心して売却を進めるには、事故物件専門の買取業者に依頼する方法が最も適しています。
専門の買取業者であれば、瑕疵の状況を踏まえたうえで、迅速かつ確実に買い取ってくれるため、精神的な負担も軽減できます。
弊社アルバリンクは、孤独死物件や事故物件の買取を数多く手がけてきた実績ある専門業者です。
心理的瑕疵がある物件でも、適正な価格でスムーズに取引を完了させるノウハウを有しており、過去にはテレビ局にも取り上げられた実績がございます。
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