事故物件とは
事故や事件、孤独死など、不幸にも亡くなられた人が出てしまった物件のことを指しますが、法的な定義はありません。
そこに住もうとしている人が抱くであろう、マイナスな要素（心理的瑕疵）を考慮しながら、不動産業者や不動産鑑定士などが、事故物件とするかどうかを判断することが多いです。
一般的には、孤独死・自殺・事故死・殺人事件などによって人が死亡した物件が、『事故物件』にあたるとされていますが、集合住宅などでは、ベランダやエレベーター内、敷地内の駐車場など、住戸以外の場所であったとしても、物件全体が事故物件とされるケースもあります。
また、人が死亡するケースだけではなく、最近テレビでも取り上げられていることが多い、ゴミ屋敷や騒音トラブルなど、迷惑な行為を繰り返し行っている人が近くにいる物件も、心理的瑕疵物件に相当することがあります。嫌悪感からくるものですね。
事故物件でも全く気にしないと、受け止める人もいることは事実なので、判断が分かれることもあります。
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事故物件に告知義務はある？
事故物件を売却する際、に絶対に押さえておかなくてはならないポイントが、「告知義務」です。
宅建業法の第47条の告知義務によって定められています。
重要事項説明書、売買契約書に明記しなければならず、買主にその事実を伝えなければなりません。
自分が売ろうとする物件が事故物件であるにもかかわらず、その事実を告げないまま買主と契約し、買主が後から事実を知った場合、「その事実を知っていれば購入しなかった」という、契約不適合責任に当たってしまいます。（2000年4月以降では、「瑕疵」という表現が使われなくなり、「契約の内容に適合しないもの」という表現になりました。）
その際、買主側から、契約解除や損害賠償金を請求されることにもなるので、細心の注意を払うことが必要になります。
告知義務の条件は？
事故物件について、法的に明確な定めがないと言いましたが、国土交通省は2021年5月20日に「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いについて」と題するガイドラインを公表しました。
① 告知すべき内容
取引の対象となる不動産において、過去に、殺人、自殺、事故死その他、原因が明らかでない死亡が発生している場合には、これを認識している宅地建物取引業者は、事案の発生時期、場所及び死因（不明である場合にはその旨）について、買主に対して告知を要するものとする。
② 告知すべき期間
賃貸物件に関しては3年間、借主に対して告知を要するという明確な基準が、ガイドラインで定められましたが、売買契約の場合は、
・買主が直ちに物件を転売して転居することが困難
・取引金額が大きく、紛争の解決にも多大な費用が必要になる
ことから、買主は多大な損害を被ることになるという理由で、経過した期間によらず、買主に対して告知を要するものとする。
要約すると以上のようになります。
このことからもわかるように、売買の取引の場合は、告知義務の条件は厳しく定められています。
この他に、事故があった時期や場所もきちんと告知することで、トラブルを避けることができます。
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銚子市で事故物件の売却は難しい？
銚子市で事故物件を売却する場合、前述した告知義務をしっかり行うことで、売却することはできます。
地元の不動産会社に相談することで、「その物件なら絶対に欲しい！」という買主を見つけることができるかもしれません。
ただ、事故物件の部屋をそのままの状態でご案内して、一般の買い手さんが購入にいたるかというと、どうしても敬遠されてしまうかもしれません。
一戸建てなら思い切って更地にしてしまう、マンションなら全面リフォームをする、など方法はありますが、時間や費用がかかってしまいます。
または、価格を思い切り安くすることで、買取業者に依頼することもできます。
事故物件であっても、売却価格を安く押さえることで売却することは可能です。
事故物件の減価率は？
人間の心理として、これから住み続ける家に対しては、何の心配もなく、まっさらな状態から継続的に住み続けることができることを望みます。
なので、その家が心理的瑕疵物件であった場合には、同じ価値を付けるのは厳しいので、評価としては低くなってしまいます。
裁判例などから参考にすることが良いかもしれませんが、そこまで時間をかけることは難しいので、一般的には相場から30％～50％程度減価することによって、売りに出すことが多いです。
心理的瑕疵の理由にもよりますが、自然死などで放置された場合よりも、殺人事件によって人が亡くなったというケースの方が減価率は高くなります。
例外として、駅の近くなど利便性が良い立地条件の物件であれば、まれに低い減価率で済むかもしれません。
銚子市の事故物件はどこで売ればいい？
銚子市で所有している不動産が、残念なことに事故物件になってしまったとしても、あきらめなくて大丈夫です。
これからお話しする方法で、少しでも希望の売却額で事故物件を処分してください。
地元の不動産業者に依頼する
「不動産はご縁もの」と言われるくらい、やはり地元に密着した不動産会社が有利な場合があります。
土地勘があり、以前から同じ場所で営業を続けていると、地元の方から信頼が得られ、「そこで探す理由」を持った買い手を抱えているケースがあります。
事故物件であったとしても、それが目立たなくなるくらい、リフォームを施してあれば、特に気にしないと言う方もいらっしゃるかもしれません。
また、どうしても以前から欲しかった立地条件であるなど、価格さえ折り合いがつけば買い手が見つかるかもしれません。
ただ注意点として、事故物件を取り扱った経験がない不動産業者ですと、査定金額を出すときに弱気になってしまい、必要以上に金額を低く出されてしまうかもしれません。
ネットで不動産査定に依頼する
インターネットの普及により、スマホひとつで、簡単に売却の依頼ができるようになりました。
『不動産一括査定サイト』と呼ばれていて、立地条件、近隣の相場、部屋の状態などを所定のフォームに入力し、査定額を算出してもらい、少しでも高く販売価格を付けてくれた不動産業者に依頼する、という流れになります。
サイトが査定をするのではなく、サイトに登録している不動産会社が査定をします。
大手と呼ばれる不動産会社から、地元の不動産会社まで多数の業者が登録をしているので、中には事故物件が得意だという不動産会社を見つけることができるかもしれません。
また、ネットで売却を依頼することにより、営業マンが査定のために訪問することもないので、ご近所さんなどに知られずに済むケースもあるようです。
不動産一括査定サイトはいくつかのメディアがありますので、口コミなどを確認してどこにするか決めてみるといいと思います。
ただ、事故物件の場合、机上の計算になってしまうので、査定額は一段と低くなってしまう可能性もありますので、注意が必要です。
専門の買取業者に依頼する
事故物件を売却する際、一番オーソドックスなのが、買取業者に買い取ってもらうことです。
個人の買い手さんに売却した場合、その買い手さんが住宅ローンを使うことになると、金融機関の評価額も下がってしまい、希望するローンが組めなくなってしまいます。
ローン解除になった場合、白紙解除になり、もらっていた手付金も返さなければならなくなってしまいます。
労力ばかりかかってしまい、何の得にもなりません。
資金豊富な買取業者に売却することで、その業者は買い取った物件をリノベーションなどで生まれ変わらせ、魅力的な物件にして、少しでも事故物件の負のイメージを払拭しようとします。
何より、買取業者であれば、事故物件を取り扱うことに慣れていて、ノウハウも豊富なため最短日数での買取も可能です。
また、通常、不動産業者に支払わなければならない仲介手数料も、支払う必要がありませんので、経費も安く抑えることができます。
事故物件でも積極的に買取りをしてくれるための条件として、
- 過去に事故物件を取り扱ったことがあること
- 宅地建物取引士の資格を有する社員を在籍させていること
- 地元ではない業者を選ぶこと
- （できれば）資金力を持っていること
このような、信用できる買取業者を選ぶことが大切です。
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まとめ
銚子市で事故物件を持ってしまっても、できる限り高値で売るポイントについて説明しました。
通常の物件と異なり、事故物件の場合、様々な制約を受けてしまうことも事実です。
そのうえ、売主さんにとっては「事故物件を売却しなければならない」という、心理的負担も大きくなり、不安を抱え込んでしまう方も多く、売却手続きになかなか踏み切れないという負のスパイラルに陥ってしまいがちです。
しかし、事故物件がまったく売れないのか？というとそんなことはありません。
事故物件の状況にもよりますが、買取業者に売却を依頼して、精神的に早くラクになることが一番のメリットになることかもしれません。
あきらめずに、良い不動産業者を見つけてくださいね。
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