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いすみ市で事故物件を高値で買取してもらう方法は?

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自殺や殺人、孤独死などにより一般的な物件よりも売値が付かず、買取り先もなかなか見つかりずらい事故物件。

この記事では、告知義務の条件や減価率など、事故物件の売却に関して詳しく解説しています。

また、いすみ市で事故物件を買取ってくれる業者をご紹介しているので、事故物件の処理に悩んでいる方は必見です。

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事故物件とは?

事故物件とは、物件の中や敷地内で自殺や殺人、傷害致死などの心理的瑕疵のある物件のことを言います。

孤独死などの自然死で長期間放置されていて室内の特殊清掃が必要な場合や、放火による火災や台風などによる浸水で死亡事故が起こった場合も事故物件です。

他にも同じ建物内に反社会的勢力の事務所がある場合も心理的瑕疵として告知しないといけません。

心理的瑕疵

事故物件になってしまうと、賃貸するにしても売却するにしても大きく価値が下がってしまいます。

最近では事故物件住みます芸人の映画が話題になりましたが、一般の物件よりも安く購入できるということで事故物件を検討する人も多いです。

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事故物件に告知義務はある?

事故物件については、告知義務があります。

しかし、現在のところ告知義務については、明確な基準がなく、告知する期間も事故の内容も売主や仲介する不動産会社の裁量に任せているというのが現状です。

都会であれば告知期間が短く、田舎であれば閉鎖的なので長い、一度別の人が住めば告知義務はなくなる、孤独死などの自然史の場合はどの程度であれば告知するのかなど、住む地域や状況によって異なります。

そういった現状を変えようということで、2021年5月20日に国土交通省より「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン(案)」が発表されています。

現在、ガイドライン(案)に対するパブリックコメント(意見交換)が実施されており、その意見を参考にガイドラインの改定を行っていく予定です。

告知義務の条件は?

告知義務の条件については、宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン(案)を元に説明します。

このガイドラインでは、基本的には居住用を想定していて商業ビルなどは対象外です。

集合住宅では専有部分だけでなく、

  • ベランダ
  • エントランス
  • 廊下
  • エレベーター
  • 階段

といった共用部分も対象となり、隣接する部屋や前面の道路は対象外になっています。

告知義務の条件

  • 殺害
  • 自殺
  • 事故死
  • その他原因が明らかではない死亡

こちらについては告知義務が発生します。

告知義務

また、孤独死などの自然死については、基本的には告知義務はありません。

しかし、自然死でも長期間放置されて、汚れや悪臭などにより特殊清掃などが必要な場合は告知義務があります。

期間につきましては告知義務の期間は概ね3年間というガイドライン(案)が現在でています。

現在は、まだ案の段階なので、この内容で告知しないとダメということではありませんが、今後については、このガイドラインがひとつの目安となって告知が行われると考えられます。

告知しないと罰則はあるの?

事故物件については、事故の内容について告知義務があるので、告知しなかった場合は告知義務違反となり、損害賠償、契約解除の対象となります。

不動産業者は宅地建物取引業法上の重要事項説明義務があるので、告知しなかった場合は宅建業法違反となり、処罰の対象です。

損失が発生した場合は、被害者から損害賠償を請求されるケースもあります。

これまでは、明確な基準がなく、売主や不動産会社の判断によって告知されていたので、トラブルがあった場合は裁判で争われるケースが多かったのですが、今後はガイドラインに沿って告知すれば良いので、売主・不動産会社にとっても事故物件を取り扱いやすくなると考えられます。

告知義務違反

事故物件以外にも告知義務がある?

事故物件に告知義務があるというのは聞いたことがある人は多いと思いますが、その他にも物理的瑕疵や法律的瑕疵がある場合にも告知義務があります。

物理的瑕疵とは、シロアリの害や雨漏りなど土地や建物が物理的に問題がある状態を言います。

法律的瑕疵とは、増築などをして建ぺい率・容積率がオーバーし再建築が不可の状態、都市計画で道路の拡幅工事があるなど利用に制限がかかる場合です。

物理的瑕疵、法律的瑕疵とも知らないと買主が損をする内容なので、知っていれば購入しなかった可能性もあるということで告知義務があります。

心理的瑕疵も含めてこういった内容については、売買契約の際に不動産会社は物件状況等報告書というのを売主に記載して告知します。

物理的瑕疵

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いすみ市で事故物件の売却は難しい?

いすみ市は、千葉県の南東部に位置する都市で、2005年(平成17年)12月5日に夷隅郡夷隅町、大原町、岬町が合併し、千葉県内34番目の市として誕生しました。

太東岬から南方の海岸部は南房総国定公園に指定されるなど自然も豊かです。

県庁所在地の千葉市から約45km、東京都からは70~80kmに位置しており、千葉県内でも都心というよりは郊外と言えます。

都心であれば、人の入れ替わりが激しいので、事故物件でも告知義務の期間も短く、時間が経てば噂も風化していきます。

しかし、いすみ市は外なので都心と比べると入れ替わりがほとんどなく、事故物件ということが長期に渡って周知される可能性が高いので事故物件の売却は難しいと言えます。

郊外の事故物件

事故物件の減価率は?

事故物件は、一般の物件と比べると売却が難しいのです。

そのため事故物件の減価率は、

  • 自然死で10%
  • 自殺で20~30%
  • 他殺で30%~50%

程度となっています。

ただ、物件の立地や利便性などの周辺状況によって減価率は変わるので、東京都内の好立地物件であれば自殺であっても減価率は10%、郊外であれば自殺でも50%程度下げないと売却が難しいケースもあります。

基本的には、事故物件であれば20~30%は価格が下がると考えておくべきです。

賃貸する場合は家賃はどのくらい下がるの?

事故物件になってしまった場合、事故の内容によってはそのまま所有するというのもひとつの方法です。

アパートローンが支払えない場合もそのまま賃貸にするしかありません。

では、賃貸する場合の家賃はどのくらい下がるのでしょう。

事故物件の場合は、

  • 自殺の場合で20%程度
  • 他殺の場合だと30%~50%程度

下がります。

更に、通常よりもリフォームには力を入れる必要があるので、費用面を考えると売却する方が現実的です。

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いすみ市の事故物件はどこで売ればいい?

いすみ市の事故物件は売却が難しいケースが多いので買主を探すのも大変です。

事故物件なので所有者である皆さんも当然早く売却したいと思います。

しかし、不動産会社に依頼して一般顧客に売り出しても、事故物件の場合は中々買主は見つかりません。

事故物件を売却するためには、リフォームやハウスクリーニングをしたり、戸建てであれば更地にするなど工夫が必要です。

ただ、費用が掛かるので誰でも簡単にできるわけではありません。

費用を掛けずに売却したい場合は、事故物件を専門に行っている買取業者に依頼するといった方法があります。

専門の買取業者に依頼する

費用をかけずに早く事故物件を処分したい場合は、事故物件専門の買取業者に依頼するのがおすすめです。

事故物件を専門に取り扱っている不動産会社なので、再生して売却できるのであれば、どんな事故物件でも買取してくれます。

買取であれば査定価格=売買価格となりますので、短期間で売却して現金化することができます。

他にも、設備などに不具合があった場合は修繕しないといけないといった契約不適合責任の免責や室内に家具などの残置物があってもそのまま購入してくれるなど、事故物件を買取してもらうメリットは非常に多いです。

しかし、買取業者の場合は、買取して一般顧客に再販することになりますので、一般の相場よりも更に厳しい価格を求められますが、事故物件専門の買取業者は独自のノウハウを持っているので一般の買取業者よりも高く買ってくれるケースが多いです。

専門業者に依頼

専門の買取業者の探し方

事故物件専門の買取業者なら高値で購入してくれると言っても、一般の買取業者と事故物件専門の買取業者の違いはわからないという人多いでしょう。

インターネットで検索する際に、「不動産 買取 事故物件」といれると事故物件専門の買取業者を見つけられます。

最近では、エリア限定でやっているところも多いので、市町村名を入れて検索するとよりそのエリアの物件に詳しい買取業者を見つけることができます。

不動産会社に依頼して売却する

不動産会社に依頼する場合は、一般媒介契約、専任媒介契約などを締結する必要があります。

当然、事故物件でも媒介契約はできます。

しかし、事故物件の場合は、通常の物件よりも売却するのが難しいので、最初から断る不動産会社もあります。

一般顧客に売るためには、ある程度売れる状態にしないといけないので、最低限のリフォームやクリーニングなどが必要です。

中には、孤独死で3か月以上も放置された状態の物件などもあり、そういった物件は、一度室内をスケルトン(壁紙や床、浴室、キッチンなどすべて無い状態にする)にして、フルリノベーションしないといけませんが、そうなると費用は数百万円掛かることもあります。

戸建てやアパートであれば、建物を壊して更地にするというのもありです。

ただ、更地にするには解体する必要があり、費用はかかるだけでなく、新築などローンが残っている場合は簡単にはできません。

リフォームや更地にすると見栄えは良くなるので売却はしやすくなりますが、告知義務が無くなるわけではありませんので、その点は理解しておく必要があります。

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まとめ

事故物件の場合は、自殺や他殺などの心理的瑕疵の場合が多く、その後賃貸に出しても家賃は30%~50%ダウンになってしまうので、収入面でも精神面でも非常に負担が大きいです。

そのため、所有して時間をかけて再生するというよりは、売却したいと考えるのは当然だと思います。

しかし、事故物件の場合は、そのままでは不動産会社に依頼して売却しても中々売れず、売却するにはリフォーム・クリーニングが必要です。

リフォームやクリーニングをするには費用が掛かりますし、室内の状況によってはフルリノベーションが必要となると数百万円の出費になることもあります。

費用を掛けたくないといった場合は、事故物件専門の買取業者に依頼するのもひとつの方法です。

まずは、買取業者に査定依頼し、査定結果を見て、売却するか、所有するかを検討してみてください。

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